2009年某市陽光海岸小鎮建設項目可行性研究報告-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 ，城鎮居民基本實現小康社會居住目標，人均住房面積達到30平方米。本項目建設將極大地促進當地和相關產業的共同發展。（2）供應結構方面在供應結構方面，基于2007年經濟適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預期2008年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應結構將進一步改善。其中，%；同時，%；，同比下降 %。城鎮住宅市場展現出強大發展潛力。一個城市房地產市場發展往往是基于城市的發展，房地產市場的發展與經濟發展密切相關，近年來，**市經濟穩步增長、人民生活水平及城市化進程不斷提高為當地房地產市場的發展提供了有力的支撐。**市國民經濟和社會發展規劃中提出要完善人居功能，鼓勵普通商品房發展，本項目建設符合**市相關政策要求。（4）營銷優勢本項目建設秉承“以人為本”的設計理念，力求環境優美、方便、舒適，實行一級物業管理，結構強調院落，強化人車分流，滿足多方面的需求。擬建場地分析（1）區位適宜，屬**市房地產升值潛力較大的區域之一；（2）緊鄰道路，工程機械和材料出入口設置限制不大，施工便利；（3）水、電、暖供應均有保障；（4）交通方便。已形成海、陸、空立體交通網絡。%。土黃色，可塑狀態，高壓縮性，濕，切面較粗糙，無搖振反應，見較多的植物根莖及少量的長石、石英顆粒，局部見玄武巖礫及粉土透鏡體。巖石堅硬等級為軟巖，巖體完整程度為破碎，巖體基本質量等級為V級。因此，擬建場地較穩定，適宜擬建建筑物的建設。住宅區內新建燃氣調壓站一座，即可滿足用戶用燃氣的問題。 規劃目標環境優先是本次規劃所倡導的理念，創造最佳的環境和宜人的空間，尋求人與城市、人與自然的和諧與均衡，建設綠色社區、生態社區、文化社區。在總體布局上，與自然地勢相互協調，既考慮滿足日照要求、留足綠地空間，又考慮相互間適當的高差，形成特色。與基地周圍的建筑、城市道路、環境景觀和諧相處，相得益彰，最大限度地滿足城市設計、城市規劃的要求。為適應私人小汽車的數量迅速增加，規劃重點考慮了住戶小汽車的停放與組織。本規劃在整體規劃結構布局的基礎上，堅持因地制宜的綠化設計基本原則，強調以綠為主。在戶型布置上，充分考慮到當地居民的生活習慣，所以盡量采用南向臥室，并且采用入口玄關的設計手法。（1）平面布局住宅單體為5+1F、4F格局，設計集中突出合理性、創造性和科學性。③其他專業與建筑專業的配合應盡量做到完美。在建筑的頂部與端部結合構架，退臺以及本身的躍層處理，創造了獨特的空間感受，呈現出豐富的視覺效果。內外墻采用加氣蒸壓混凝土砌塊砌筑。室外消火栓沿消防通道布置，采用地下式，并有明顯的標志，消火栓間距不大于120米。 暖通設計設計依據《采用通風與空氣調節設計規范》 《建筑設計防火規范》 《公共建筑節能設計標準》 《民用建筑節能設計標準》（采用居住建筑部分）《住宅設計規范》 《城市熱力網設計規范》 建設方提供的項目產品定位報告及建筑專業提供的設計資料設計內容本工程設計包括：采暖、通風及防排煙系統設計。在不滿足自然排煙條件的部位，設置機械防煙及排煙設施。⑤防排煙控制為：排煙風機及與之相關的送風機均啟動，平時使用的空調機，排風機以及冷熱源系統均停止運行。住戶電源交流220/380KV由小區內戶外變電站供電；各棟住宅樓及各配套公建用房設低壓配電間，且低壓側設計量。⑦建筑物防雷及接地系統本工程屬三類防雷建筑物，考慮所處地理位置，按二類防雷設計。同時可手動選擇某一攝象機進行跟蹤、錄象。燃氣表設置（1）管道供應的燃氣用戶應按下列要求單獨設置燃氣表①住宅每戶設置燃氣表；②公共建筑應按每個計量單位設置燃氣表；③計費價格不同時，應按不同計費系統設置燃氣表。注：新鮮水折標煤系數來源于《綜合能耗計算通則》。③用電折標煤量。表72 天然氣用量統計表用氣位置用氣標準用氣人數用氣量日用量（m3/d）年用量（m3/a）規劃總人口建筑節能建筑能耗一般是指建筑物使用過程中的能耗，主要包括建筑采暖、熱水供應、電氣、炊事等方面的能耗。 W/m2（8）設計時對采暖供熱系統進行水力平衡計算，確保各環路水量符合設計要求，戶外采暖管道采取保溫措施，供熱系統采用溫控和分戶熱表計量方式。總體而言，城區承載力相對較高，在工程建設上有著工期短，經濟效益好的特點。大氣污染物排放執行《大氣污染物綜合排放標準》GB16297－1996二級和《鍋爐大氣污染物排放標準》GWPB－1999二類區標準；噪聲排放執行《工業企業廠界噪聲標準》GB12348－90Ⅲ類標準；污水排放執行《污水綜合排放標準》GB8978－1996標準，在市政管網范圍內污水能進入城市污水處理廠的企業執行三級標準，在市政管網范圍外污水執行一級標準。環保治理措施（1）項目施工期環保治理措施本項目施工過程中，機械設備噪聲及施工中粉塵對周圍人群和環境會造成污染。③生活垃圾治理本項目所產生的固體廢棄物主要來自生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉站，組織專職衛生保潔人員；住宅區垃圾收集采用流動環衛車定點、定時、分類統一收集清掃，集中到垃圾中轉站后，由城市環衛部門運往城市垃圾處理廠。因此，本項目在采取相應的治理措施后，可滿足相應的國家排放標準和質量標準，本項目建設從環境保護的角度考慮是可行的。（3）可視對講系統：住戶可在屋內通過可視對講系統辨別訪客的身份，控制來訪者的進入。估算范圍本估算包括正常的設計、施工周期內，為完成該項目所需投入工程建筑安裝工程費用。（8）工程招標管理費：%計取。投資估算經測算。銷售價格的確定 經測算，項目基本銷售價格確定如下：（1）住宅平均銷售價格為4500元/平方米；（2）車庫銷售價格為8000元/平方米；經測算。華北斷塊內部在構造和地貌上總體格局是北北東向的隆起區與沉降區相間。基底巖系為粉子山群崗崳組黑云母片巖及二云片巖。該斷裂帶呈北西西向展布，由一系列北西西向斷裂組成，構成了北西西向強震帶和現代小震活動帶，同時也是重力異常帶和地殼厚度的變異帶，該斷裂帶控制一些次級構造單元的邊界，對第四紀以來沉積也有明顯的控制作用。控制該盆地的兩條主干活動斷裂：北溝――玲瓏斷裂和黃縣斷裂均有上下盤下落的斷裂活動跡象。綜上所述，本區地震特點是強度小，頻度高，震源淺，有感范圍廣，地震分布呈帶狀與活動結構相一致，地震多呈群出現，較大地震發生前一般有前震。地震地質災害判定根據歷史地震資料、場地地質資料及附近地形地貌、地質條件情況分析評價，擬建場地內無隱伏活動斷裂構造，建筑場地類型為Ⅱ類，場地土類型為中軟場地土。建筑抗震設防類別本項目**陽光海岸小鎮住宅樓屬于丙類建筑，依據國家標準《建筑抗震設防分類標準》GB50223的規定，屬丙類抗震設防類別，設計時其地震作用和抗震措施均應符合本地區抗震設防烈度的要求進行抗震設計。場地土類別：按Ⅱ類場地土考慮（3）結構選型：根據項目的自身情況及**市城市規劃建設管理部門對該區域建筑機構的要求，確定本項目住宅樓的結構形式為框架結構；附屬建筑的結構形式為磚混結構。④對可能出現的薄弱部位，應采取措施提高抗震能力。工程場地地形平坦，地層分布較有規律，工程場地在地震列度為7度時，為不液化場地。（2）場地地層結構及工程地質特征擬建場地位于**市城西，西臨**閣西苑風景旅游區。在該盆地邊緣東北海域發生的1548年7級地震就發生在北東向與北西向活動斷裂交匯處；1970年以來至今在長島、**、黃縣北部沿海曾發生過多次4級地震。主要活動盆地區域范圍內盆地構造在發育時代、盆地類型、受斷裂控制程度等方面具明顯差異，主要的活動盆地有渤海盆地、黃縣盆地、北黃海坳陷盆地和南黃海坳陷盆地。但斷裂新活動、海蝕臺地的分布和玄武巖噴發等新構造活動現象的分布范圍都非常局限。膠遼斷塊區的結晶基底巖系由元古代之前的粉子山群（遼河群）、膠東群（寬店群）和鞍山群組成，固結時期發生在距今約17億年的中岳運動構造線方向主要為北東東――東西向。經測算，本項目建設完成。分年度投資估算及使用計劃詳見附表112項目在建設期第一年借款13800萬元，%，開發經營期第1年末一次性還清。（12）竣工圖編制費：%計取。（3）開發間接費用，由于開發企業不設立現場機構，由開發企業定期或不定期派人到開發現場組織開發建設活動，故所發生的費用可直接計入建設單位的管理費用，本項不再重復計算；（4）建設單位管理費：按建筑安裝工程費用的2%計取。第十章 項目建設進度計劃安排本項目可行性研究報告正式批復后，應盡快著手進行前期準備工作，及時委托規劃設計單位對擬建場地進行規劃，并編制初步設計，進行建設場地的勘測和場地平整等工作。組群之間的聯系都可以通過步行綠化系統來解決，保證小區環境人流的單一性。綠化良好的綠化不僅能創造優美的生活環境，而且在防止污染、保護環境方面也有特殊的作用。其主要防治措施如下：①生活污水治理本項目采用化糞池對生活污水進行處理，達標后直接排入污水干管。因此，對周圍環境不會產生不良影響。 　大氣與水質**市區內大氣質量為二級，大氣環境良好。地質條件**市位于膠東半島北部突出部分，地處渤海、黃海之濱，其地勢南高北低，屬山前沖洪積、丘陵剝蝕平地為主的地帶，平均海拔高度在15－25m之間，市內的主要地層結構為強風化玄武巖層，持力層的容許承載力一般為300Kpa。屋面的保溫層應選用容重小、導熱系數低、吸水率低的材料。體形系數小于規范要求。各種實物能源年耗量如下：自來水： 電： 天然氣： m3采暖用熱： （折標煤）本工程年耗能源的實物量、熱值、折標煤系數和折標煤量見下表73：表73 項目能耗指標分析表序號主要能源和耗能工質名稱計量單位年耗量實物單位折標煤系數實物量年耗量折標煤量（T）1自來水萬m3312電萬Kwh3天然氣萬m34采暖用熱噸合計單位建筑能耗指標（1）單位建筑耗標煤量：＝（2）單位建筑耗電量＝。年）， m3/人d4公建243m25L/㎡d，按6個月180天計算；其他配套附屬建筑用水指標為5L/㎡本工程形成統一的電氣消防系統。②有線電視及樓宇對講系統：本工程設置有電線電視，由市有線電視網穿管埋地引入。④線路敷設小區內變電所引出配電干線采用聚乙烯絕緣聚氯乙烯護套內鋼帶鎧裝電力電纜供電。（4）要求空調通風設備安裝后均能滿足噪聲標準的給定位。②通風、空調風管穿越空調機房的隔墻，樓板及防火分區的隔墻處，均設置與風機連鎖的防火閥（70℃熔斷）。（2）衛生間及公共衛生間設置機械通風系統。②根據供水管網的供水壓力，無需設消防水泵，室內消火栓用水量10升/S。（2）排水：排水采用雨污分流。 本工程為現澆鋼筋混凝土框架結構，抗震等級為三級。應采用多陽臺處理，觀光、娛樂、實用面面俱到。①功能分區合理，睡眠、活動、就餐等功能區域明確；還要注意干濕分區、動靜分區，減少相互干擾而又分區的設計，以提升樓盤品質。各房間布置緊湊。林蔭步行道串聯公共活動空間的設計手法，體現了“均好性”的設計理念，以使盡可能多的住戶臨近綠地，創造事宜的人居和購物環境。社區步行系統通過建筑中間開放式、枝狀林蔭步行道，實現社區人車分流的交通體系。本項目道路交通組織和停車重點體現“便捷、安全、觀景”三大特色。具體規劃方案如下：總體布局規劃在綜合分析、研究規劃基地整體概況的基礎上，對建筑區域進行合理布局,詳見建設項目總平面圖。本小區體現人與自然和諧共處的做法是接近綠地，親近、熱愛綠地；使居民進一步了解自然，熱愛自然，以便更好的保護自然。規劃理念充分挖掘地方特色，展現“綠色生態社區”的主題，貫徹“尊重自然”與“可持續發展”思想，以建設生態型居住空間環境為規劃目標，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經濟性。能夠滿足本項目小區排水需求。③地基土承載力特征值按照《建筑地基基礎設計規范》（GB500072002），結合當地建筑經驗，綜合確定各層地基土承載力特征值fak(kPa)如下表：層號巖土名稱承載力特征值fak(kPa)1雜填土層（Q4ml）)2粉質粘土層（Q4al+pl）1503含礫粉質粘土層(Q4al+pl)1804礫砂層（Q4pl+al）2005卵石層（Q4pl+al）20061全風化砂巖層25062強風化砂巖層300④場地的地震效應評價擬建場地抗震設防烈度為7度，設計地震分組為第一組，該場地土類別為中軟土，建筑場地類別屬Ⅱ類，場地液化等級為輕微液化，為對建筑抗震一般地段。灰白灰黃色，飽和，稍密中密，物質成分以長石、石英顆粒為主，混少量的玄武巖礫，泥質少量。區域地貌為丘陵坡地與山前沖積平地。**市先后榮獲中國優秀旅游城市、全國綜合實力百強縣、全國科技實力百強縣、全國文化先進市、全國體育先進市、山東雙擁模范市、山東省信訪工作先進市等榮譽稱號，連續多年保持全省社會治安綜合治理模范市榮譽。域內歷史悠久、物產豐富，現轄5個街道辦事處7個建制鎮1個經濟開發區581個行政村。項目結合市場需求情況、建設用地條件及周圍環境狀況、房型結構及綠化條件，同時考慮到資金籌措的可能，確定建設規模為總建筑面積99887平方米，其中，住宅建筑面積82736平方米，車庫建筑面積16908平方米；附屬建筑面積243平方米。本項目借助于得天獨厚的自然環境與區位優勢，適應目前**市房地產市場需