某市物業(yè)管理暫行辦法-文庫(kù)吧在線文庫(kù)

　　

【正文】 的表決意見(jiàn)，并及時(shí)公布表決結(jié)果。公示期滿，業(yè)主對(duì)表決結(jié)果沒(méi)有異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)公告業(yè)主大會(huì)決定。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有1個(gè)以上專有部分的，按1人計(jì)算。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則未約定的，未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計(jì)入表決的多數(shù)票。　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉的業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定人數(shù)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)多輪投票補(bǔ)選。　　報(bào)送資料齊全、符合法定條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具書(shū)面回執(zhí)并在報(bào)送的管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則文本加蓋備案印章，同時(shí)將備案回執(zhí)和備案資料抄送區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，委員具有同等表決權(quán)，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。　　第五十八條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)要求建賬并及時(shí)入賬。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況通告全體業(yè)主。　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿當(dāng)日應(yīng)當(dāng)將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。　　新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)提供價(jià)格行政管理部門(mén)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)文件。經(jīng)核定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開(kāi)招標(biāo)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。查驗(yàn)的業(yè)主表決意見(jiàn)與公示的表決結(jié)果不一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果。　　第七十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：　　(一)物業(yè)承接查驗(yàn)備案申報(bào)表；　　(二)前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí)；　　(三)臨時(shí)管理規(guī)約；　　(四)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；　　(五)建設(shè)單位移交資料清單；　　(六)查驗(yàn)記錄；　　(七)交接記錄；　　(八)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。　　第七十八條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條的規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。屬地職能部門(mén)應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的社會(huì)管理職能；街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。　　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地價(jià)格行政管理部門(mén)協(xié)調(diào)處理。　　第八十六條　業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。　　第八十九條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金，但是物業(yè)屬于1個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。　　第九十四條　有下列行為之一的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成損失的，責(zé)任人依法承擔(dān)法律責(zé)任：　　(一)業(yè)主委員會(huì)委員違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章的；　　(二)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的機(jī)構(gòu)違反第四十三條第一、二款規(guī)定，拒不答復(fù)業(yè)主對(duì)表決結(jié)果的異議或者拒絕業(yè)主查驗(yàn)本人意見(jiàn)的。第八章　附則　　第一百條　本辦法自2014年5月1日起施行。　　第九十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格行政管理部門(mén)責(zé)令限期改正，有多收價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)退回多收價(jià)款；逾期不改的，予以通報(bào)批評(píng)，處2萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款，并告知房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在企業(yè)誠(chéng)信檔案中記錄其違規(guī)行為；其行為違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由價(jià)格行政管理部門(mén)依法予以處罰：　　(一)違反本辦法第六十九條第一款規(guī)定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；　　(二)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對(duì)調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果提出異議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不提供業(yè)主本人表決意見(jiàn)供查驗(yàn)的；　　(三)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對(duì)調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果提出異議，經(jīng)查驗(yàn)證實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示的表決結(jié)果與業(yè)主表決意見(jiàn)不一致的；　　(四)違反本辦法第七十五條第二款規(guī)定，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)資金有關(guān)情況，或者未按規(guī)定答復(fù)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢的。　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未出售的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未出售物業(yè)的建筑面積占物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分?jǐn)傁鄳?yīng)費(fèi)用。　　住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。　　利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)用或者其他原因?yàn)橛芍袛嘤脩舻恼Ｓ盟⒂秒姟⒂脷狻Ｎ飿I(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。　　第七十六條　住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已獨(dú)立裝表計(jì)費(fèi)的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區(qū)道路和場(chǎng)地等公共照明產(chǎn)生的用電量，供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本市居民用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際費(fèi)用直接向業(yè)主收取分?jǐn)傠娰M(fèi)。　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：　　(一)物業(yè)服務(wù)合同備案申報(bào)表；　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；　　(三)物業(yè)服務(wù)合同。　　未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。公告期間，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取和收集業(yè)主的意見(jiàn)，并書(shū)面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及區(qū)、縣級(jí)市價(jià)格行政管理部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。　　第六十七條　新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。第四章　前期物業(yè)管理　　第六十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，以公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并書(shū)面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。　　第六十二條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿6個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。　　對(duì)任期和離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議決定事項(xiàng)及時(shí)報(bào)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。　　第五十五條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布下列情況和資料，接受業(yè)主監(jiān)督：　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　　(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；　　(三)物業(yè)服務(wù)合同；　　(四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的情況；　　(五)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用、管理情況；　　(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況；　　(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；　　(八)業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息；　　(九)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。　　第五十條　業(yè)主監(jiān)事會(huì)主要履行以下職責(zé)：　　(一)審核業(yè)主委員會(huì)的工作情況報(bào)告及年度工作計(jì)劃、業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告及收支預(yù)算；　　(二)查閱業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)賬薄及其他會(huì)計(jì)資料，檢查業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)活動(dòng)情況，包括籌集、管理、使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益情況，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況等；　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議的情況。　　業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。　　第四十四條　業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)維修資金使用等物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房號(hào)和專有部分面積，業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)的意見(jiàn)，全體業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)的匯總結(jié)果等。需要投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者業(yè)主書(shū)面委托的代理人簽名。　　20%以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)作出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的決定；業(yè)主委員會(huì)逾期未作出決定的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書(shū)面申訴，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)核查。　　第三十五條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：　　(一)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；　　(二)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；　　(三)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)與收益分配；　　(四)業(yè)主共同利益的維護(hù)；　　(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使；　　(六)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；　　(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。　　第三十三條　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。　　首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會(huì)選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會(huì)管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突。籌備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。　　第二十五條　籌備組成立后，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持，并在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料：　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；　　(二)房屋及建筑物面積清冊(cè)；　　(三)業(yè)主清冊(cè)；　　(四)修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；　　(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測(cè)繪報(bào)告；　　(六)已籌集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊(cè)。　　籌備組業(yè)主代表不符合本條第一、二款規(guī)定的，經(jīng)1/2以上籌備組成員簽字確認(rèn)，由籌備組取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設(shè)、維護(hù)經(jīng)費(fèi)由相關(guān)部門(mén)分年度列入部門(mén)預(yù)算。　　業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。　　第十四條　沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表；　　(二)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說(shuō)明及附圖；　　(三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)。　　第九條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，對(duì)違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開(kāi)批評(píng)，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動(dòng)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。　　本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。　　業(yè)主通過(guò)選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過(guò)自行管理等方式,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),參照本辦法執(zhí)行。　　居民委員會(huì)、村民委員會(huì)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)