某某項目物業(yè)管理服務(wù)方案-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 物質(zhì)裝備計劃（一）、辦公用品、用具計算器 3只，保險柜1個，文件櫥5只，辦公桌、椅6套 ，文件夾、資料1批，帳本、登記、記錄本1批 ，各種標(biāo)牌、鏡框1批，點、驗鈔機1臺 （二）、通迅設(shè)備。二是公眾管理制度，是物業(yè)公司和小區(qū)居民的行為準(zhǔn)則。第一部分 前期物業(yè)管理盡早與業(yè)戶形成良好的關(guān)系 如何處理好業(yè)戶與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系，如何在兩者之間建立良好的溝通渠道，是本公司在介入管理中要為業(yè)主委員會和業(yè)戶加以解決或疏導(dǎo)的主要問題。高度重視開發(fā)商、政府房地產(chǎn)管理部門、業(yè)主委員會和業(yè)戶的協(xié)調(diào)以及公共關(guān)系的處理。三、裝修管理服務(wù)為維護小區(qū)物業(yè)的風(fēng)貌與品質(zhì)和外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障智能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，計劃將從實際出發(fā)，以外觀、承重墻、智能設(shè)施管線、公共管線、構(gòu)筑物搭建為裝修工作的監(jiān)管重點。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；電梯、供水、供電、供氣管線。形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)點，把違章裝修消滅于萌芽階段。業(yè)戶均為有一定身價的人士，裝修監(jiān)管人員在實施監(jiān)管時均有心理壓力。（1）建立一支高素質(zhì)的保安隊伍。業(yè)戶物品的搬入（出）須向管理處提出申報，由管理處向下傳達并提供方便；安全巡查人員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進行禮貌盤查；所有的物資流動實行登記放行手續(xù)。（1） 外來車輛進出轄區(qū)須辦理登記日期、車牌號碼、進出時間；（2） 嚴(yán)格執(zhí)行車輛進出規(guī)定，發(fā)放出入證并做好記錄；（3） 進入轄區(qū)停放的車輛，停放于指定的車位、車棚內(nèi)，行車通道、消防通道及非停車位禁止停車。垃圾分流流程如下圖所示：業(yè)戶產(chǎn)生垃圾 金屬,塑料,玻璃,袋裝物品等 垃圾箱 廢棄物收購站 可回收資源 清潔工再次 集中處理 有害物 運出小區(qū) 無害物 分類收集 (1) 垃圾收集袋裝化：業(yè)戶生活垃圾的收集，統(tǒng)一清潔工每天上門收集二次進行袋裝并投遞至小區(qū)垃圾箱。滅蟲害。給排水管理維護（1） 建立正常用水、供水、排水管理制度及節(jié)約用水規(guī)定；（2） 防冒、滴、漏及跑水事件的發(fā)生，有應(yīng)急預(yù)案；（3） 保持供水系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)，定期檢查水泵運轉(zhuǎn)情況；（4） 保持水池、水箱的清潔衛(wèi)生，防止二次污染，每年二次清洗檢查，并作好水質(zhì)化驗、檢測；（5） 定期檢修維護供水系統(tǒng)的管道、水泵、水池、水箱、閥門、水表，保證其正常運轉(zhuǎn)。業(yè)戶由于文化修養(yǎng)、社會背景、工作職位、家庭環(huán)境等因素，層次必然參差不齊，對服務(wù)的要求也不同。次）300元∕月不含周六、日03定點長期服務(wù)（2小時∕天承接項目時,對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗,驗收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。每年2次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。墻體表層基本完好,地坪、地磚基本平整,如有缺損,及時修補。 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備,應(yīng)及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備,及時編制維修、更新改造計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃,根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)決定,組織維修或者更新改造。 不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井等,要求路面不積水(因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外), 窨井不漫溢,圍墻不傾斜,窨井蓋無缺損；健身設(shè)施隨時檢查,使其能正常使用(需更換除外)。 根據(jù)物業(yè)特點,制定詳細的巡邏方案,原則上每3小時巡邏一次,重點部位有明確的巡邏要求,并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事作時,巡邏人員應(yīng)采取應(yīng)對措施,及時報告管理處和相關(guān)部門。 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶,每天清理2次；保持垃圾桶及周圍基本整潔、無污漬、無積水、 無明顯異味；定期對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。1大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。 綠地植物存活率95%以上。 以綠為主,植物造景。樓梯扶手、欄桿、窗臺每3天擦試1次,保持基本無灰塵；消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持外表基本無灰塵、無污漬；天花板、公共燈具定期除塵,保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網(wǎng)。 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌,車輛停放在規(guī)定的范圍內(nèi)；及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。 1對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。定期進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》。三、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。定期檢查屋頂,發(fā)現(xiàn)防水層有氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的,應(yīng)制定維修方案,并與委托方或業(yè)主委會員協(xié)商安排專項修理。制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度,建立業(yè)主裝修檔案,對不符合規(guī)定的行為及時制止和報告。管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。三“XXXXX”物業(yè)服務(wù)費測算（一）、物業(yè)服務(wù)費預(yù)算編制的說明：物業(yè)管理費預(yù)算與所提供管理與服務(wù)的量、質(zhì)成正比關(guān)系。希望通過各種各樣的活動形式，改變業(yè)戶雖住一幢樓卻互不相識、不相往來的狀態(tài)，加強業(yè)戶、業(yè)委會、物業(yè)管理處之間的聯(lián)系，使業(yè)戶充分體驗到購買的不僅僅是一套房、一個單元，而更多的是一種全新的生活。故障發(fā)生及時報告工程設(shè)備主管并做維修處理，記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》 ；（3）每天巡視弱電設(shè)備，并記錄于《設(shè)備巡視記錄表》，每月一次設(shè)備雙電源及應(yīng)急照明設(shè)施啟動檢查；（4）安保人員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的日常運行操作，每班巡視監(jiān)控系統(tǒng)、消防煙感報警系統(tǒng)等，發(fā)現(xiàn)異常及時聯(lián)系弱電工處理并報安保主管。治安方面聯(lián)防聯(lián)治，參加管理處組織的訓(xùn)練和演習(xí)，一旦出現(xiàn)緊急事件，能迅速參與采取措施。空氣污染控制目前，空氣污染主要表現(xiàn)在：機動車尾氣超標(biāo)排放、商業(yè)門店中特別是餐飲鋪的油煙污染、垃圾暴露形成的污染、裝修中形成的空氣污染等。六、環(huán)境管理服務(wù)本公司將進行“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護和監(jiān)測，動員業(yè)戶共同參與環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)督與管理，引發(fā)其對小區(qū)的環(huán)境管理以充分的考慮和重視。第一梯隊為機動崗人員，隨時聽候調(diào)遣，在報警4分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場；第二梯隊的快速支援人員在緊急狀況下，由公司其他管理處保安人員實施緊急增援。來訪人員須通過門崗，辦理訪問登記和離去注銷手續(xù)。對裝修進行法制管理，對違章裝修并無視一切的業(yè)戶，通過法律途徑予以解決。 處理違章裝修的三個手段（1）說服手段。不允許裝室外防盜窗。可以同裝修單位簽訂裝修合約。同時，為業(yè)戶提供多項免費咨詢和維修服務(wù)。做好驗收接管工作在對“XXXXX”充分了解的基礎(chǔ)上，本公司打算通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)的方案，真正做到有備無患，防范于未然。小區(qū)住戶檔案，也是管理處要建立的重要資料，內(nèi)容包括住戶家庭資料、居住人口變化情況等，這部分資料主要以物業(yè)管理軟件來建立保管。地面拋光機1套，高壓清洗機 1臺，清潔工具用品 1批， （五）、治安交通消防用具。⑤外送培訓(xùn)：主要是選派骨干人員參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能的強化培訓(xùn)，為全脫產(chǎn)形式，以確保在職人員90%以上的持證上崗率。（2）培訓(xùn)的形式及內(nèi)容：①入職培訓(xùn)：由公司辦公室負(fù)責(zé)，對新招員工進行的培訓(xùn)。維修主管：姜濤，男，33歲，中專學(xué)歷，電工證、特種行業(yè)操作證齊全，六年物業(yè)管理維修從業(yè)經(jīng)驗保安主管：王宗軍，男，29歲，大專學(xué)歷，2002年取得全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，在本公司主要住宅項目從事保安管理工作七年。（3）及時細致的思想教育工作，團結(jié)向上、熱情飽滿的工作狀態(tài)。在這方面，管理處將強調(diào)針對員工心理狀態(tài)做好思想工作，包括：（1）結(jié)合每位員工的心理活動做思想工作。工作流程本公司管理處將嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量保證體系中的各種體系文件及作業(yè)指導(dǎo)書操作，做到不論大小，每件事都要程序化，一絲不茍、環(huán)環(huán)相扣、節(jié)節(jié)相連，從根本上保證本公司的服務(wù)質(zhì)量。 5．住戶裝修管理。 （二）、管理重點 l、智能化設(shè)施的運行、維護與開發(fā)。在堅持對物業(yè)實施規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理的同時，向業(yè)主和住戶提供便利周全的無償和有償特色個性化服務(wù)項目，并注重強化環(huán)境管理，塑造整體文化氛圍，致力于從物業(yè)管理與服務(wù)角度倡導(dǎo)業(yè)主新型的生活方式。這就是一種自律，就如同你走進金碧輝煌、明亮映人的五星級大酒店大堂，人人都不由自主地產(chǎn)生這種自律，絕對不好意思也不忍心去破壞它。因為每一個不同的人，都可以為我們的企業(yè)形象帶來相同的正面或負(fù)面影響。公司非常重視社會形象的宣傳，凡對外宣傳之事都由公司領(lǐng)導(dǎo)親自抓，在規(guī)范企業(yè)形象上堅持從大處著眼，從小事做起。公司把對員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)放在公司發(fā)展的重要位置。經(jīng)營管理等寫字樓。通過招投標(biāo)方式獲小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)；同年8月通過招標(biāo)方式又獲得的物業(yè)管理權(quán)；同年11月通過招標(biāo)方式獲得物業(yè)管理權(quán)，并與同年獲得市“十佳物業(yè)管理企業(yè)”與省家庭服務(wù)業(yè)協(xié)會“金牌管家” 稱號；2006年12月又通過招投標(biāo)的方式獲得公寓的物業(yè)管理權(quán)；2008年7月通過招投標(biāo)獲得物業(yè)管理權(quán)。每年都制定全年培訓(xùn)計劃，包括內(nèi)部培訓(xùn)、外聘培訓(xùn)、外送培訓(xùn)。從策劃對外宣傳上，從抓企業(yè)管理現(xiàn)場上，甚至對員工著裝、接聽電話用語、行走站立姿勢、與住戶講話語氣語調(diào)態(tài)度上、進入住戶家從敲門力度到工作完成后如何退出等都有明確的行為規(guī)范要求，公司通過教育，既培養(yǎng)了員工的素質(zhì)，又向社會公眾展示了“XXXXX物業(yè)人”的精神風(fēng)貌。不在住戶及來往客人面前斥責(zé)員工。重視領(lǐng)導(dǎo)作用，發(fā)揮“群體效能”。 建立健全管理制度，結(jié)合樓宇的設(shè)施、設(shè)備條件,運用現(xiàn)代管 理科學(xué)和先進技術(shù)對樓宇進行管理，以ISO9000質(zhì)量體系對各項制度的實施進行全程監(jiān)控，保證管理與服務(wù)的專業(yè)和規(guī)范。“XXXXX”的智能化設(shè)施提高了住戶的生活質(zhì)量，改變了住戶的生活方式，將促進管理理念、管理機構(gòu)、管理方式的進步。嚴(yán)格實施“有章可循，違章必糾”的裝修管理辦法，靈活運用各種手段，杜絕違章裝修。針對日常物業(yè)管理工作，我