房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略策劃方案-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 ，資本市場發(fā)展平穩(wěn)，國際經(jīng)濟(jì)，尤其是東南亞、韓國經(jīng)濟(jì)有根本好轉(zhuǎn)，這一切都是國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向前發(fā)展的有利條件和重要因素。表1 近幾年分季度GDP增長率的變化趨勢1季度2季度3季度4季度全年1998%%%%%1999%%%%%2000%%*%*%*%其中：*為預(yù)測數(shù)據(jù)2000年8月國家統(tǒng)計(jì)局中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心對我國100位經(jīng)濟(jì)界的著名專家進(jìn)行了調(diào)查，多數(shù)專家認(rèn)為當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)趨好。而我國政府是決心通過住宅產(chǎn)業(yè)解決內(nèi)需不足的問題，近十幾年的房改歷程充分說明了中國政府決意樹立房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。以上政策表明：國家是決心樹立房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。《決定》對于建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度的一系列問題作出了明確的規(guī)定。在京中央國家機(jī)關(guān)和北京市的住房貨幣化的改革方案也于1999年８月16日和1999年９月１日分別出臺。下一步的政策立足點(diǎn)要加大對住宅建設(shè)用地的管理力度，在節(jié)約用地的基本原則下，保障住宅建設(shè)用地。隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，金融機(jī)構(gòu)開始向商品房提供貸款。居民個(gè)人住房抵押貸款雖然有了一定程度的發(fā)展，但是還不夠理想。利息稅不是新設(shè)立的稅種?；謴?fù)征收利息所得稅，可以從三個(gè)方面發(fā)揮作用。但是在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件下，就投資去向或投資品種來看，居民除了銀行儲蓄存款以外，主要是投資股票、債券、工商業(yè)和房地產(chǎn)。在長期的傳統(tǒng)體制下，人們把住房只看作是消費(fèi)品，這種看法是不正確的。在資金一定的情況下，住房投資也應(yīng)當(dāng)是人們首選的投資項(xiàng)目。第三，目前投資住房，既可以避免征收利息所得稅，還可以享受住房貨幣分配、住房二級市場開放和公房上市交易減免稅費(fèi)的好處。《辦法》的制訂和實(shí)施標(biāo)志著北京市房屋拆遷管理發(fā)展到了一個(gè)新的階段。第三，促進(jìn)住房市場化的原則。補(bǔ)償數(shù)額，按照原建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新確定；如果進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償，則由拆遷人把貨幣補(bǔ)償額折算成等額的房屋。這些政策規(guī)定有利于深化住房制度改革，開放住房二級市場，規(guī)范房屋租賃市場，按照市場經(jīng)濟(jì)原則改革公房租賃關(guān)系；對城市房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償，完善住房公積金制度，開征利息所得稅等一系列政策規(guī)定的出臺和實(shí)施，對于擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)變在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下長期形成的住房消費(fèi)觀念，增加居民住房消費(fèi)支出，發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)市場，都有著重要的現(xiàn)實(shí)意義，并對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生長遠(yuǎn)的影響。這些都是使中關(guān)村地區(qū)成為“中國硅谷”的優(yōu)勢。世界部分國家或地區(qū)1988年房地產(chǎn)占GDP的比重大約在10%上下（參見下表）；香港地區(qū)高達(dá)30%，在這些國家或地區(qū)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 由于GDP與房地產(chǎn)業(yè)呈正相關(guān)關(guān)系，而且相關(guān)度很高，所以，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在國家宏觀經(jīng)濟(jì)趨好的大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)將面臨新一輪的發(fā)展周期。房地產(chǎn)的周期波動(dòng)包括膨脹、收縮、停滯、調(diào)整、恢復(fù)等一系列自我平衡機(jī)制，具體說來它的周期波動(dòng)大致如下：經(jīng)濟(jì)增長對物業(yè)的需求——刺激建筑業(yè)的發(fā)展——經(jīng)濟(jì)繁榮進(jìn)一步刺激物業(yè)需求——新建物業(yè)超過實(shí)際需求——產(chǎn)生過剩物業(yè)積壓——物業(yè)需求迅速退進(jìn)入調(diào)整期——物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進(jìn)入恢復(fù)期——物業(yè)供求關(guān)系達(dá)到平衡階段——新的經(jīng)濟(jì)增長使物業(yè)需求大于供給——開始新一輪市場周期運(yùn)動(dòng)。北京市歷年住宅竣工面積（萬平方米） 住宅項(xiàng)目在各個(gè)區(qū)域均有分布，其中近郊區(qū)面積遠(yuǎn)大于城區(qū)，相對而言，朝陽、海淀、豐臺三區(qū)更為活躍，其總建筑面積比例分別占26%、19%和14%。二環(huán)內(nèi)住宅平均價(jià)格為7760元左右，二三環(huán)間為6000~8000元左右，三四環(huán)之間為4000~6000元。消費(fèi)者對住房的工程質(zhì)量、功能、環(huán)境質(zhì)量和管 理質(zhì)量要求越來越高，許多開發(fā)商觀念上仍沒有完全改 變對現(xiàn)有市場的認(rèn)識，目前市場上適應(yīng)個(gè)人購房的個(gè)性 化、多樣化的住宅供應(yīng)不足。目前中關(guān)村地區(qū)的項(xiàng)目均呈現(xiàn)不同程度的熱銷場面，隨著中關(guān)村科技園的建設(shè)，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，其將成為本市最熱的地區(qū)之一。4）南二三環(huán)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，本地區(qū)供應(yīng)總量為148萬平方米，此區(qū)域內(nèi)中檔項(xiàng)目較多，均價(jià)保持在6000元/平方米左右，其總體價(jià)位要比北部的低至1000元/平方米。根據(jù)對85年以來住宅竣工面積的回歸分析，預(yù)計(jì)2001年住宅竣工面積為985萬平方米，2002年為1107萬平方米，2003年為1239萬平方米?？傮w價(jià)格趨勢是穩(wěn)中有降，但不排除個(gè)別熱點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)格上揚(yáng)。但必須看到經(jīng)濟(jì)適用房真正熱銷的是位于市區(qū)邊緣地區(qū)，房價(jià)大約在4000元左右的房子，其購買者多為較高收入階層。另外由于外銷寫字樓市場不景氣，發(fā)展商改變物業(yè)功能。海淀區(qū)是高檔公寓市場的一個(gè)新興地區(qū)，很有發(fā)展?jié)摿?，但其高檔公寓主要面向國內(nèi)客戶。近年來高檔外銷公寓平均租金走勢圖（USD/平方米）由于北京出現(xiàn)越來越多的高檔內(nèi)銷商品住宅，其設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)已逐漸接近外銷住宅的水準(zhǔn)，內(nèi)銷住宅物業(yè)和外銷住宅物業(yè)概念正在逐步淡化；另外外籍人士對購買外銷住宅的興趣減弱，也造成相當(dāng)一部分外銷公寓項(xiàng)目從市場銷售活動(dòng)的開始階段，就將目標(biāo)市場定位于國內(nèi)消費(fèi)者。 較早推出的項(xiàng)目，如景園大廈、清境明湖、美惠大廈等以出租為主，新推出的項(xiàng)目則以銷售為主，如嘉和麗園、世貿(mào)國際公寓、陽光100、現(xiàn)代城、嘉里中心、國貿(mào)公寓等。3) 中關(guān)村地區(qū)中關(guān)村核心區(qū)目前高檔公寓的供應(yīng)量相對較小，外銷房數(shù)量也較少，只有科技會(huì)展中心。從區(qū)域本身情況來看，該區(qū)域的項(xiàng)目仍將有一定的漲價(jià)空間。．2. 市場需求 盡管市場上現(xiàn)有的別墅多是前幾年建成的，但從我們統(tǒng)計(jì)的情況來看，除幾個(gè)口碑較好的項(xiàng)目外，銷售率均較低，平均銷售率約為40%。目前市場上寫字樓總存量約為425萬平方米。因此，許多外國公司盡早進(jìn)入中國，搶灘這些領(lǐng)域，加大了對甲級寫字樓的需求。另外，中國加入世貿(mào)組織后首先開放的是保險(xiǎn)、金融、通訊以及銀行業(yè)等，傳統(tǒng)上都是甲級寫字樓市場的主力，而代表新經(jīng)濟(jì)的互聯(lián)網(wǎng)公司在經(jīng)歷了99年及2000上半年的迅猛發(fā)展帶動(dòng)了對寫字樓的需求后，受全球網(wǎng)絡(luò)趨勢和中國實(shí)際狀況的影響，在入關(guān)之后將面臨更大的競爭，大批該行業(yè)的公司將倒閉重整，對寫字樓的需求將小于其釋放量。此地區(qū)甲級寫字樓的租務(wù)市場成交非常活躍，平均入住率為88%。該地段在未來幾年將處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。該區(qū)域內(nèi)的甲級寫字樓供不應(yīng)求，基本沒有空置。在項(xiàng)目的具體運(yùn)作上稍有不慎，利潤將小于3%，甚至?xí)霈F(xiàn)虧損。另外關(guān)于限制經(jīng)濟(jì)適用房購買對象的有關(guān)政策，會(huì)在今年或明年出臺，屆時(shí)只有中低收入者才能購買，這對經(jīng)濟(jì)適用房的銷售將造成較大的沖擊。 ，投資普通住宅或中高檔公寓，土地、市政配套及其他前期費(fèi)用基本相同。寫字樓受區(qū)位的影響大，而住宅受區(qū)位的影響不是那么明顯。一個(gè)住宅項(xiàng)目的開發(fā)周期相對較短，主要通過銷售回籠資金，住宅的投資回收期相對也較短；相對而言，而寫字樓的開發(fā)周期長，主要通過出租而實(shí)現(xiàn)投資的回收，故投資回收期長，占壓巨額長線資金，受國家宏觀政策、利率等的變化影響非常大。其中以經(jīng)濟(jì)手段為主，國家實(shí)行土地有償使用，通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等方式出讓土地，合理的征收土地稅費(fèi)，制定土地基準(zhǔn)地價(jià)，開放土地市場等形式來促進(jìn)土地資源的合理分配與利用。最近國土資源部起草下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，這一通知將大大加速公開土地市場的形成，遏制隱形土地市場。 綠化隔離帶能提升周邊土地的價(jià)值，這一點(diǎn)顯而易見。 （10）國家鼓勵(lì)住宅郊區(qū)化。但是，當(dāng)前遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)土地使用中還有“圈大院”的現(xiàn)象，土地使用率不高，人均城市建設(shè)用地面積大都在130平方米以上，不少地區(qū)建筑密度很低。拍賣、招標(biāo)方式有利于形成公開競爭、平等的機(jī)制，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰；而協(xié)議出讓排斥市場競爭，人為因素較多，缺乏公開性和透明度，出讓價(jià)格具有一定的隨意性，不利于公平競爭。規(guī)劃市區(qū)的范圍東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，基本包含了城、近郊的8個(gè)區(qū)（不含永定河西側(cè)和海淀區(qū)山后）。屬于實(shí)施“退二進(jìn)三”、。新區(qū)建設(shè)也有兩種形式：進(jìn)入市級開發(fā)區(qū)和參與邊緣集團(tuán)開發(fā)。近郊區(qū)中朝陽區(qū)和海淀區(qū)的土地開發(fā)潛力最大。北辰集團(tuán)可關(guān)注這一區(qū)域，在適當(dāng)區(qū)位儲備土地。其中主要是平房且相當(dāng)一部分為危舊房，居民稠密、房屋破舊、交通混亂；區(qū)域容積率低下、建筑密度高、環(huán)境較差。北京市政府鼓勵(lì)開發(fā)商通過舊城改造和“退二進(jìn)三”的辦法來獲取建設(shè)用地，不鼓勵(lì)占用農(nóng)田來搞開發(fā)。被占用的農(nóng)地中5000畝用于發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)；10500畝轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地，這部分將通過農(nóng)地整理達(dá)到“占補(bǔ)平衡”。中心區(qū)存量土地共計(jì)1187. 38公頃,分為三大部分。 其重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域CBD內(nèi)共有工業(yè)企業(yè)42家，調(diào)查結(jié)果顯示：42家企業(yè)總占地面積為2547027平方米，%。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，該地區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)正逐步從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型和高新技術(shù)方向轉(zhuǎn)化。： （1）、參加舊城區(qū)改造。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，目前市區(qū)建成區(qū)面積約為454平方公里，因而總的增量建設(shè)用地即市區(qū)外延發(fā)展的部分還有156平方公里的土地供應(yīng)。《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》（國土資廳發(fā)〔1999〕第30號文）進(jìn)一步明確了這一點(diǎn)。（劃撥、出讓(協(xié)議、招標(biāo)、拍賣)）目前土地供應(yīng)方式主要有兩種：劃撥和出讓。目前，北京市有大量的危舊房需要改造，如建內(nèi)危改區(qū)、珠市口危改小區(qū)、法院寺危改小區(qū)、廣安危改小區(qū)等。 （8）逐步建立政府土地儲備制度以及國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃管理制度，對未列入年度土地供應(yīng)計(jì)劃的土地禁止進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；支持國企“盤活”存量土地，完善國企改革中劃撥土地資產(chǎn)處置辦法，繼續(xù)進(jìn)行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣試點(diǎn)。最近，國土資源部頒發(fā)了《國土資源部關(guān)于利用衛(wèi)星遙感檢測技術(shù)開展土地執(zhí)法檢查工作的通知》。4．1．1 土地政策及政策走勢一、現(xiàn)階段土地政策主要有： （1）《中共中央關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》中明確規(guī)定國家實(shí)行世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。但在這兩個(gè)地區(qū)以外，普通寫字樓的出租率和租金都要差得很多。前者是后者的10倍，而且這個(gè)倍數(shù)還會(huì)不斷增大。綜上分析，開發(fā)普通住宅比開發(fā)中高檔公寓更穩(wěn)妥；開發(fā)中高檔公寓比開發(fā)普通住宅風(fēng)險(xiǎn)大，但是盈利機(jī)會(huì)也存在，這要求開發(fā)商付出更多的精力，在經(jīng)營管理上，在營銷方式上，在物業(yè)品質(zhì)雕琢上下更大的工夫。%的人選擇可能購買的住房檔次為普通住宅。 風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)濟(jì)適用房是國家房改過程中，為適應(yīng)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢，由政府推出，并非完全意義上的商品房，是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的產(chǎn)物，不符合市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，其價(jià)格也不符合產(chǎn)品定價(jià)原則。在中國加入WTO后，不能指望需求量會(huì)急劇增加，市場形勢迅速好轉(zhuǎn)，WTO對中國經(jīng)濟(jì)的影響是一個(gè)漸進(jìn)的過程，要消化現(xiàn)有存量及未來上市的寫字樓需要一段時(shí)間。另外，由于中關(guān)村核心區(qū)的寫字樓尚不能滿足許多實(shí)力雄厚的國內(nèi)外高科技公司的需要，而金融街擁有交通便利、內(nèi)部設(shè)施齊全的甲級寫字樓，距離中關(guān)村又較近，從而吸引一部分IT行業(yè)的公司。由于位置的獨(dú)特性和土地資源的有限性，以及規(guī)劃的限制和居高不下的開發(fā)成本，該地段寫字樓是北京銷售價(jià)格最高的，平均為2600USD/平米，租金水平基本維持在2530USD/平米的水平。當(dāng)前最有發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)為CBD和中關(guān)村地區(qū)。2000年起，北京寫字樓的整體售價(jià)出現(xiàn)了緩慢增長勢頭，上半年寫字樓售價(jià)比去年年底上調(diào)了兩三個(gè)百分點(diǎn)，目前本市寫字樓市場的平均售價(jià)為2200USD/平方米，較95年初下降了25%。近年來寫字樓平均租金走勢圖（USD/平方米）近期高檔寫字樓租金急劇上升的原因有：1）IT公司發(fā)展迅猛。．3. 市場預(yù)測 別墅市場近期內(nèi)仍難走出低迷，雖然加入WTO，外國來華經(jīng)商人員增加，對別墅市場會(huì)起到一定的促進(jìn)作用，但仍不能使別墅市場有根本性改變，仍需要一個(gè)較長時(shí)間的調(diào)整期。、別墅市場．1 市場供應(yīng)自95年起，別墅市場開始低迷，銷售疲軟，出現(xiàn)大量積壓。此地區(qū)公寓以銷售為主，但只有萬泉新新家園的銷售情況較好，而其它的內(nèi)銷公寓由于沒有特色，銷售情況一般。從99年下半年以來，紫竹橋、西直門等幾個(gè)熱鬧地段整體供應(yīng)量逐漸增大，新項(xiàng)目數(shù)量增多。中關(guān)村及西二、三環(huán)地區(qū)的客戶則以國內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文體明星及從事高新技術(shù)的人員為主。現(xiàn)在本市在售的高檔外銷公寓平均售價(jià)1800美元左右，與去年同期基本持平。由此可見，東二、三環(huán)仍然是高檔公寓的認(rèn)知區(qū)。1999年已銷售的經(jīng)濟(jì)適用房大大釋放了這部分居民購買力，2000年起，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售可能不會(huì)再有99年的“火爆”場面了。這樣，供大于求不可避免，市場競爭將越來越激烈。這部分需求主要來源于商品住宅，今后將全部通過商品住宅市場來實(shí)現(xiàn)，因此今后幾年，商品住宅的銷售量將越來越大。從而抑制了住宅一級市場的消費(fèi)，促使一級市場作相應(yīng)的調(diào)整，使價(jià)格更趨合理。因此，中關(guān)村地區(qū)的物業(yè)價(jià)格保持穩(wěn)中有升，尤其是位于核心區(qū)的項(xiàng)目，由于其周邊商品房供應(yīng)量將會(huì)越來越小，需求會(huì)大于供給，因此其價(jià)格有進(jìn)一步上升趨勢。從發(fā)展趨勢上看，亞運(yùn)村及其周邊仍然是許多購房者首選的地區(qū)。根據(jù)中房指數(shù)最 新調(diào)查顯示，87%的被訪者能承受的價(jià)格在4000元/平方 米以下，其中20003000元這個(gè)區(qū)間的人數(shù)最多，為27%。1．． 需求分析 近年來我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨好，國民經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)定的增長，居民人均收入不斷提高，這增大了居民購房的信心和熱情。在經(jīng)濟(jì)周期的低轉(zhuǎn)折點(diǎn)來到之前，把握好投資機(jī)會(huì)和項(xiàng)目，保證在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期和高峰期能得到較大發(fā)展，在高轉(zhuǎn)折點(diǎn)到來時(shí)能及時(shí)采取調(diào)整措施，使投資項(xiàng)目、投資結(jié)構(gòu)和經(jīng)營期限長短等得到合理匹配和較好組合，優(yōu)化新開發(fā)與再開發(fā)投資的選擇。在我國，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，剛剛從固定資產(chǎn)投資及基本建設(shè)中獨(dú)立出來的房地產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展歷程相當(dāng)短，只有十幾年的歷史，但就這十幾年來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說是發(fā)展快、波動(dòng)大，它的周期性波動(dòng)形式在一定程度上可以探討我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的規(guī)律。我