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雙花園項目營銷策劃方案-文庫吧在線文庫

2026-06-13 23:16上一頁面

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【正文】和九龍花園五個項目，這些項目多為毛坯房或粗裝修本區域內項目在不斷的漲價，而且一些價格雖然比較高但是卻有著很好的市場表現，新推出的項目尤為突出，東環 18 在 2022 年 3 月開盤，在運作短短的 1 年內已經全部售完，這樣的項目雖然價格比較高，但是良好的性價比得到市場的完全吸納。（1）本區域內商品房的外部裝修在逐年提高現在除了 2 個情況未定項目外，只有最近兩年推出的 3 個項目外部裝修采用面磚，其他項目均采用外墻涂料作為外部裝修材料，具體裝修情況如下表。? 目標客戶的細分? 開發商品牌意識加強? 注重環境規劃設計? 注重細節設計? 從各個方面體現“以人為本”隨去年以來御景園，樂瀾寶邸等高檔樓盤的面世，將這一地區的物業品質和價位全面抬升。（一）供應分析總供應量分析該地區近十年來一直是中低檔的居住類項目為主導，高檔項目的市場供應很少，但近期隨著四環路的開通，CBD 商圈及其輻射區域的范圍不斷向外擴展，區域商品房的供應量迅速增大。為了更好的完成項目的銷售任務，最大化保證發展商的利益，我們對項目的營銷方案進行了分析和調整，提供了初步的銷售方案、現場包裝方案和宣傳推廣方案。通過我們的分析，我們認為目前市場建筑技術含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。我們本著為發展商負責、對項目負責的態度開展我們的工作。縱觀 1998 年以來該區域的供應狀況，今年本區域的商品房進入供應高峰期，短時間內將打破供求穩定的狀態。樓體分析（1）建筑形式居住類物業項目為市場主流，產品形式多為高層塔樓和塔板混合，板式小高層的項目只有東環十八古柏家居。項目運作時間表7 / 33住宅名稱開工日期正式開盤日期最早入住時間怡馨園勁松嘉園廣馨居 1999 1999 樂瀾寶邸九龍花園 1998 東環 18 世紀陽光華騰園世橋國貿公寓 2022 2022（二）需求分析近兩年來隨著 CBD 區域的成熟，周邊地區項目在市場上的表現一直不錯特別是兩廣大街進行改造后，尤為突出，去年很多項目都有很好的市場表現，多數項目都已經售完，我們根據已經掌握的信息粗略計算了一下，市場的吸納率為 36 萬平方米/年。買方市場日漸成熟并趨于理性。地理位置優勢本項目位于北京市廣渠門橋東北部。項目具有明顯的商業地理位置優勢。（一）目前存在的問題我們認為目前本項目存在以下兩個矛盾，項目的營銷和推廣需要解決由此而帶來的一些問題。新樓和舊樓之間的矛盾本次擬推出 R57樓和 016樓的三棟樓。人群年齡在 35 歲以上，在家庭和社會中均承擔重要責任。（五）項目建議通過對項目的分析，我們給項目做了初步的建議。（2）售中階段這一階段是營銷過程的主體。（2）入市產品及入市量由于入市初期，項目還沒有明確的形象及知名度，總價較低的戶型為首推出，推出的總量控制在一期總量的 20%左右，如果銷售勢頭良好也可增加供應量。（2）有效做好客戶鏈工作以往的經驗告訴我們：現實客戶往往是項目最好的推廣的宣傳員。19 / 33同時有關項目包裝的所有細節必須統一協調，充分體現本項目的檔次與品味。后期通過多種渠道利用現實客戶的現身說法，感染市場。（5）銷控板除了傳統的銷控板以外，還可以采取計算機的銷控方式。（8）其它辦公用品其他辦公用品如水杯、筆、煙灰缸、雨傘、安全帽、手電、教鞭、激光筆等也都應準備齊全以方便業務拓展和客戶使用。（1）本項目樣板間的布置總體上體現一種現代、簡潔、實用，并不離時尚氛圍。23 / 33（2）工地現場廣告牌除了精彩的創意和完美的圖片外，還要采用整副電腦噴繪的制作工藝，這樣才能達到吸引客戶、展示形象的目的。24 / 33（2）雕塑小品在建造小品的時候，既要考慮美觀還要考慮有一定的實際娛樂功能，要有一定的趣味性。在開盤的時候要大力度投入，一方面樹立項目形象，另一方面積累客戶。27 / 33（2）欄目的選擇欄目可選擇交通臺、音樂臺，這些節目是開車的人群經常聽的節目，涵蓋面比較廣。28 / 33? 現房銷售體現對客戶的利益保護? 國有大型企業的實力在住宅開發中如何體現? 建材集團在房地產建設中采用貨真價實的建筑材料（2）媒體的選擇選擇北京青年報、精品購物指南等報紙。（4）房地產展銷會展會具有目標客戶群集中、成功率高的特點，建議本項目參加國貿的房展會，現場設看房班車。（2）人濟山莊該項目是由北京城市建設開發集團和人濟集團投資開發建設的高級住宅。利用老客戶資源公司成立以來建立了一個龐大的客戶網絡，擁有數萬條客戶信息，同時，與外企購房俱樂部等都建有長期聯系，這些資源對項目前期的推廣起到非常重要的作用。（3）國際港國際港位于朝陽區霞光里 3 號，由中國愛地房地產開發有限責任公司投資開發。對市場熟悉自 1995 年公司成立以來，長期的工作形成了對整個房地產和客戶群特點的全面認識。一方面可以更加準確的讓目標客戶得到相關信息；另一方面也可以盡量減少廣告宣傳中的浪費，降低銷售成本，開源節流，使項目利益最大化。（2）宣傳方式所有其它宣傳媒體中均引入本項目的網址，以備客戶隨時查閱。要避免過于保守或盲目投入。（3）選擇建議由以上分析及本項目特點得出，本項目的廣告應以本項目客戶群經常閱讀的北京青年報、北京晚報為主，我們對于這幾種報紙的特點分析如下：? 北京青年報其房地產廣告量非常大，備受房地產界青睞，其硬廣告之外的其它內容也逐漸具有了一定的權威性，可作軟性新聞報道，故建議將該報作為本項目宣傳中的主選。（2）區內設施在小區內成為現房后，區內的每一件設施（包括垃圾箱等）也均應與項目形象相符。? 門：簡潔的木門? 燈光：除了照明燈外，在墻的底部裝上自動感應燈，夜里當有人經過時它會自動開啟，讓主人能看清前方地面情況。（10）交通在售樓處和項目之間設立電瓶車交通，以運送客戶到現場和樣板間看房。建議銷售先生穿深蘭色西服，銷售小姐穿與項目 LOGO 顏色相協調的職業套裝。售樓處設置在三環路邊。同時，對于其它客戶提供八—九成按揭。也可以到一些目標客戶相對集中的寫字樓舉辦項目介紹專題活動，組織有意向的客戶參與討論。銷售渠道與手段在項目面市的初期，需要在主流媒體上進行大量的廣告與新聞宣傳，因此項目前期的廣告宣傳費用比例會相對高一些。同時要考慮以下方面。? 雙花園16 / 33階段營銷重點（1）售前階段這一階段為正式開盤以前的工作，主要營銷工作內容如下。另外，為了使客戶能夠對舊樓選擇更有傾向性，可以對現有的價格體系進行一定的調整。項目這樣的定位不但突出了本

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