商貿廣場—高新五金機電城項目可行性研究報告-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 111930—40元/月4440元以上/月0（3） 餅狀圖百分比（4） 數據分析結論 上列數據可以看出，超出30元每平米以后，是商家難以接受的；而在10—30元每平米的范圍內則是商家普遍能接受的；低價對22%的商家有一定誘惑力。對商鋪面積的需求是多少平方米？ （1）統計表 選項 地點**城區江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計40㎡41121980㎡10112115100㎡9211114200㎡5117500㎡11131000㎡以上11其它0 （2）餅狀圖百分比圖表說明：40㎡占18%；80㎡占31%；100㎡占29%；200㎡占14%；500㎡占6%；1000㎡以上占2%；其它無選（2） 數據分析結論 數據顯示： 通過對商鋪面積的需求，可以分析出該地區商家實力的基本機構，40—80㎡屬中小規模商家，占49%；100200㎡屬中等規模商家，占43%；500—1000㎡屬大規模商家占8%。 1對現有經營環境是否滿意？（1） 統計表 選項 地點**城區江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計滿意15121120不滿意1941111128（2）餅形圖百分比 （2） 數據分析結論 盡管有成熟的口岸，但過半數的商家（58%）對目前市場經營環境是不滿意的。**目前還沒有這樣的五金機電市場。把握住最佳時機無疑會創造新的成功。產品主要有泵業，電機，電線，電器及農業機械。城市發展較快，已有省內及國內2家知名水泵制造企業，他們分別是劍門和蜀龍泵業。**對該縣的輻射較強。最新調查顯示，該市場目前的招商工作也遇到了一定的困難，機電商家正式入住的還沒有，倒是有16家汽配商家入住了?！?從商家客戶的集中情況，可以看出成都商家的銷售渠道輻射情況，在二級城市中，川北的**、川南的樂山，排在首先的位置，其次是德陽、眉山、自貢、廣元。由此可見，商鋪面積在40—100㎡是最容易被五金機電商家接受的；需求500㎡以上商鋪的商家達到7%，說明成都的商家實力偏強，對面積的要求要比二級城市商家的大。這和我們展開調查前所估計的情況大體一致。 ■ 3000—3500元/㎡這個范圍是商家普遍接受的價格。 ■ 目前商家對其經營環境的滿意重要程度依次為：口岸租金市場消費物流管理 ■ 當前經營環境的主要問題:按嚴重的程度依次為：政府政策市場規劃倉儲交通租金F、成都及**周邊地區綜合調查數據表明: ■ %的商家愿意到二級城市發展，其中愿意到**%，遠高出居第二的樂山；**地區周邊商家選擇**的占78%；因此說明，**是川內做五金機電最富吸引力的二級城市。就上述綜合分析來看，本項目的開發在面臨多方面威脅的同時，也面臨諸多機會。（2）、按商業地產運營的基本策略分階段整合**商貿廣場一、二期資源，以圖據此形成更大規模的五金機電專業市場，從而最大限度地提升本項目在本地區域內的良好商業形象。 超市本項目中提到的“超市”，是與“泊來品”洋超市有本質區別的。結合**本地行業異地商家較多的實際情況看和我們對外地商家的特定需求，我們認為，1拖2這種模式的商鋪是能夠為這些商家所接受的。只要對這類商家制定足夠優惠的價格政策，就目前所掌握的情況看，來自成都等地的商家還是表現出相當的興趣。綜上所述，依據近期的研究結論，并充分顧及本案的地塊規劃條件與項目開發背景，充分理由將**商貿廣場—**高新五金機電城項目的品質、形象予以區域內的高規格定位，讓既定品質造就項目在區域內的產品地位，讓既定形象成為項目未來的品牌特征，讓定位成為項目開發的旗幟與標榜。房地產項目營銷策略的制訂、推廣與實施，從來就是一個復雜、全面、講究邏輯性、科學性的過程；本案的立項規模與開發周期，更使營銷推廣策略既要顧全項目的整體開發進程，也要充分顧及到各階段的企劃戰術；企劃推廣與營銷組織，是實施營銷策略的兩條主要線索，是界定傳播策劃與行銷實施的重要依據，是確定執行方法與工作分工的必要條件；就本案而言，營銷組織與企劃推廣的規劃要素，既覆蓋了項目開發全程，又存在于開發策略與營銷推廣的各個階段中。，配合建筑物各主要入口、活動節點，景觀方向，可為開放空間及景觀植栽，以加強建筑物使用機能，并美化周圍環境，提供民眾休息場所，注意樹種樹型的選擇，排列形式及距離及與人行道規格的整體規劃配合等，并結合小品、綠化等人性化的考慮形成完整有序的景觀設計。，根據地段的實際情況合理地組織和控制各個功能分區的位置、面積及層高，滿足容積率、建筑高度、及退縮距離的控制，從而合理控制用地規模和建設規模。如果將**商貿廣場一、二期整合起來，商業使用面積將達到50000多平米。戶型結構及主力戶型及比例統計表　區域　　戶型　占總商業面積12明確項目的品質與形象定位,其作用體現在兩個方面:首先，對于項目開發而言,品質與形象定位界定了項目的開發方向、檔次級別、規劃效果、規模功能、區域文化等。本地區域的其它專業市場在這方面的運作已經積累了很好經驗，可以適度借鑒。 住宅住宅是本項目的一個重要組成部分，約占整個項目建筑面積的1/4。C、項目業態描述 1拖2家帶店商鋪1拖2家帶店經營模式，無論是經濟發達的江浙一帶，還是商業氛圍濃郁的成都、重慶，只要是新建設的具有相當規模的五金機電專業市場，均十分盛行。隨著該區域開發土地量的減少，其區位優勢市場開發潛力將更加明顯；l 項目一期、二期以7萬平米左右的容量開發，已形成一定規模效應，具有規模優勢；l 地塊所處位置交通便捷，距離新希望等物流基地、火車貨站（待建）及高速路近在咫尺…..劣 勢：l 項目周邊區域配套不夠完善，居民購買力有限；l 項目區域流動人口稀少，商業氛圍嚴重不足；l 項目地塊瘦長（A宗低呈倒三角型、B、C宗地呈梯形）不規則，且有兩組高壓線從中穿過，加之A宗地塊和C宗地塊均緊臨居民區，交通及拓展空間受到一定限制；l 項目啟動后，同業競爭對手勢必競爭更加激烈；l 如果不整合一二期已經建成的**商貿廣場,則顯得規模不足。 ■ 40—100㎡是需求量最大的商鋪面積。 ■ 直接用于批零貨物交易的占主要，其次是產品展示，可見目前該地區商家對其它功能的要求不高。 ■ 認為建五金機電城需具備的條件：有一定規模交通方便良好的政策產品質量可靠足夠的消費能力管理規范經營成本低。■ 市場的功能，交易及產品展示功能加起來占整個功能需求的69%?！?租金在10—30元/月，這個范圍是商家能普遍接受的。占地約12畝。該市場硬件設施良好，盡管已經建成近兩年，但一直招商不成功。（5）安縣：安縣位于**西北面，距離44公里。據了解，梓桐縣為農業大縣，工業企業并不多。該市機電商圈主要集中在汽車南站、東大街等地段較分散，商圈多為自發形成，有商家120余家?？v觀省內各地近年來的發展情況，生產資料交易市場與建材市場等大宗交易場所由市內向市外整體搬遷已成為一種必然。據了解，此區域的商家幾乎沒有自有產權的商鋪，完全靠租賃。作為商家，你對市場功能有什么要求？（ 多選）（1） 統計表 選項 地點**城區江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計交易312211138倉儲16311122商務51218辦公411118信息溝通911112物業管理415展示1611119其它0 （2）柱狀圖百分比（2） 數據分析結論數據顯示：**及周邊地區商家依然對市場所須具備的功能有明確的要求，他們認為，市場功能的重要程度依次是：交易倉儲展示信息溝通辦公商務物業管理。當然，這一數據反映出的結論是并未將市場成功運作后的增值因數考慮在內的，這需要特別注意。 在二級城市要想成功興建五金機電市場，你認為應具備的基本條件是什么？（多選）（1） 統計表選項 地點**城區江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計良好的硬件7111411117足夠的消費能力1433121管理規范121411120有一定社會影響力1031418產品質量可靠1511411225服務水平不斷提高6141113交通方便1641421129經營成本低10341119良好的政策環境163114126有一定規模202241231沒填（2）柱狀圖（2） 數據分析結論 數據顯示：興建五金機電交易市場應當具備的條件這一命題引起了接受調查的絕大部分商家的高度重視。這在很大程度決定了商家的去留，決定了市場的興衰，這是投資者必須高度引起重視的。有18%的商家選1年，這部分商家很明顯是對市場能否運作成功持觀望態度。根據以上數據，我們不難判斷：市場運作初期的租金定在10—30元/月這一價格段，是不會讓商家感到多大意外的。如果入住一個新建的五金機電交易市場，對商鋪的需求你更愿意租還是購買？（1） 統計表地點 選項租買說不清楚沒填西門生資一條街10251108長久機電城7248226金府機電城8861302總計2621606216（2）餅形圖 （3）數據分析結論數據顯示：要求租和買的商家比例較之以往發生了相當深刻的變化。 在二級城市要想成功興建五金機電市場，你認為應具備的基本條件是什么？（多選）（1） 統計表選項 地點西門生資一條街長久機電城金府機電城總 計良好的硬件142172166480足夠的消費能力150170164484管理規范140168147455有一定社會影響力120128152400產品質量可靠120149160429服務水平不斷提高135141155431交通方便150147145442經營成本低148162157467良好的政策環境112138120370有一定規模118126156400沒填64616（2）條形圖（3）數據分析結論 根據上列統計表我們不難看出：商家對“足夠的消費能力”尤其關注，冠居各項之首；“良好的硬件設施”、“交通方便”和“經營成本低”則充分吸引了被調查商家的注意力；“管理規范”及“服務水平不斷提高”則反映出的日漸強化的管理及服務意識。與此同時，與調研人員進行深入交流的大商家也高達百余人，其意見和建議自始自終引起調研人員的高度重視。 依此提煉產品賣點與策劃要點，總結項目的核心理念與營銷主題，確立項目總體推廣思路，并本著近細遠疏、循序漸進的原則，對不同階段的戰術特征與企劃思路予以界定和描述，從而保障營銷推廣方案的可執行性、可持續性、可整合性、可拓展性。（3） 三市計委達成了“情況互通、信息互通、相互促進”的意向，將進一步加強相互間的溝通和學習。**市委政府確定了2005年全市奮斗目標 ：GDP完成526億元，增長14％；固定資產投資完成150億元，增長20％以上；社會消費品零售總額完成173億元，增長12％；城鎮居民人均可支配收入增加500元，達到8200元；農民人均純收入增加150元，達到3050元。研究結論為本項目屬綜合商業房地產綜合開發項目，對本項目的投資符合公司企業發展戰略要求。在目前的商業領域里，項目的規模及投資額度在**均已達到相當重量級的水平，所以本項目的成功開發及運做將會引起商業領域里的企業、專家、學者們的廣泛關注，從而提高我公司在省內外商業領域中的知名度及美譽度。:本項目引領**在商業建筑領域與經濟發達地區同步。項目的建成，將為**高新區的城市建設又平添了一座以自然生態為主題的具有現代都市氣息的標志性建筑。、政府、群眾及地方經濟的發展提高帶來廣泛的社會效益、經濟效益、環境效益，改善項目所在地區的勞動就業狀況，提高地區商業的知名度及美譽度。因此，近幾年來，四川一直將