新世界廣場項目可行性研究報告-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 出發，X寶利豐投資發展有限公優秀的管理人員與專業人士集聚X，組建優秀的商業地產項目團隊，同時將委托香港、日本及美國的一流的專業商業顧問公司與建筑設計公司參與項目的開發，為項目順利開發作足準備工作。（2）供電系統：在地上一層設置1座10KV變配電房，配備變壓器容量10000KVA。 （4）遠離易燃、易爆物品的生產和貯存區，遠離高壓線路及其設施。三、項目區概況地形地貌和地質X市位于東徑117186。在地質發展過程中，經歷了多次構造運動。X機場為國家一級大型機場，辟有直飛境內外重要城市的20多條航線。目前，3大支柱產業正在向配套產業延伸，形成產業集群，其發展空間廣闊。現有220KV變電所5座，供電量為45億千瓦時，用電高峰時能基本保證企業正常的生產經營；日供水量已達到了80多萬噸，而日用水量僅70余萬噸，均供大于求，這在中國的省會城市是不多見的。2005年，又獲中國社會治安綜合治理“長安杯”獎，中國僅有2個省會城市獲此殊榮。因此，任何建設項目在實施開發建設的同時，必須同步完成環境保護設施的建設和嚴格的管理措施。揚塵的影響在干燥天氣下顯得比較突出，同時其影響是局部的，暫時的，影響的程度及范圍有限。④對工地附近的道路環境實行保潔制度，及時清掃，盡量減少揚塵對環境的影響。表63 室內環境污染物濃度限值表室內環境污染物濃度限值甲醛（mg/m3）≤苯（mg/m3）≤氨（mg/m3）≤總揮發性有機物TVOC（mg/m3）≤噪聲污染影響及控制措施噪聲污染是本項目施工期的主要環境問題之一。因此，在施工過程中，施工單位應盡量采用低噪聲的施工機械，減少同時作業的高噪施工機械數量，盡可能減輕聲源疊加影響；同時應嚴格執行《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523—90）和《X市環境噪聲污染防治條例》的規定，避免和減少施工擾民事件的發生。④降低人為噪聲：操作機械設備時及模板、支架裝卸過程中，盡量減少碰撞聲音；盡量少用哨子指揮作業。渣土運輸過程中嚴格執行有關條例和規定，運土車輛應在規定的時間和規定的路線進出施工場地，沿途應注意保持道路的清潔，應盡量減少裝土過滿、車輛顛簸等造成的渣土傾撒。由于本項目施工期較長，約30個月，施工不可避免要經歷較長時間的雨季，因此除會產生水土流失外，對景觀也會產生破壞影響。另外，由于項目位于城市中心，項目用地為舊地改造，周邊沒有野生動植物類生態敏感保護目標，因此本項目的建設對當地的其他生態環境基本不產生影響。根據工程分析中廢水污染源的估算結果，主要污染物的年產生量為COD：、BOD5：、SS：、NH3N:、動植物油：。餐飲場所應裝有經環保部門認可的成套油煙凈化設施（靜電除油器），油煙凈化效率大于85%，由建筑物內預設的內壁式專用煙道排放至8層裙房屋頂，排放量為154Kg/a，滿足《飲食業油煙排放標準》GB184832001（大型）標準的要求，使其對外環境影響較小。根據本項目的實際情況，建議采取至少2個排氣筒高空排放，以減少對周圍人員的影響。在垃圾的運轉過程中，部分易腐敗的有機垃圾由于其分解會發出異味，對環境的影響主要表現為惡臭，根據國家標準，惡臭污染物主要指一切刺激嗅覺器官引起人們不愉快及損害生活環境的氣體物。冷卻塔選用靜音型，噪聲可比低噪聲冷卻塔下降3dB。根據交通噪聲預測模式以及根據實際情況確定的有關計算參數，本項目交通噪聲預測值如下：交通噪聲預測值 單位：db(A) 距離m時段20406080100晝間夜間由上表可見，在不考慮環境背景值的情況下，距徽州大道兩側路邊線40m以上，預測結果值即可基本符合環境噪聲評價標準要求（晝間60db(A)、夜間50db(A)）。對廢包裝材料、廢金屬、廢玻璃等可回收物進行回收利用；對廢油漆桶、廢日光燈管、醫療垃圾等危險固廢物應有專用垃圾桶收集，集中交由有資質的單位處置。項目施工期與營運期產生的各類污染對區域環境質量和周圍學校、居民有一定影響，但只要認真落實各項環境保護措施，各類污染物均可實現達標排放，并且對周圍環境產生的影響也非常有限，不會造成區域環境功能級別的改變。綜合寫字樓、酒店、大型商業均應該設置在緊急情況下能夠安全、迅速地撤離現場的疏散口、疏散通道、疏散方式。K)屋面≤外墻（包括非透明幕墻）≤底面接觸室外空氣的架空或外挑樓板≤外窗（包括透明幕墻）傳熱系數KW/(㎡外窗構造方案方案外窗類型傳熱系數K[W/(㎡風機、水泵均選用國內先進的節能產品。節水措施據相關資料，一個關不緊的Φ15 面盆水龍頭一個月可以流掉1～6 噸水，一個漏水馬桶一個月流掉3～25 立方米水，一個家庭以四個水龍頭和一個馬桶計算，一個月就要流失掉4～31 噸水。為保證項目順利建設、運營，在公司的直接領導下，設立技術部、預算部、工程部、人事行政部、外聯部、財務部、采購部，管理模式采用豎式直線型。招標方式招標方式可分為公開招標和邀請招標兩大類型。為了鼓勵投標的競爭性，邀請對象的數目以不少于3家為宜，與公開招標比較，邀請招標的優點是簡化了招標程序，不需要發布招標廣告和設置資格預審程序，因此可節約招標費用和縮短招標時間；而且由于對投標人以往的業績和履約能力比較了解，減少了合同履行過程中承包方違約的風險。本項目實施過程中各項投資和各項工作環節有些是同時開展和交叉進行地，因此，在可行性研究階段須將項目實施的各階段工作進行統一規劃，以便對項目實施做出切實、合理的安排。（1） 建設投資估算①投資估算依據國家發改委、建設部《關于印發建設項目經濟評價方法與參數的通知》第三版。詳見附表五資金來源與運用表。④項目前期費包括：項目前期工作咨詢費，按國家計委“計價格[1999]1283號文《建設項目前期工作咨詢收費暫行規定的通知》；招標委托費，按計價格[2002]198號文《招標代理服務收費暫行辦法的通知》；環境影響咨詢費，國家計委、環保總局發布環境影響咨詢收費有關問題通知計價格[2002]125號。（4）項目實施階段該階段需要28個月，主要完成土建工程。具體說明如下：勘察設計、監理：采用邀請招標方式。但其缺點是，由于申請投標人的數量多，一般要設置資格預審程序，而且評標的工作量也較大，因此招標的時間長、費用高。發包方式招標的工作范圍即指招標文件中約定承包方完成的工作內容，工作內容可以由一個承包方完成包括可行性研究、勘察設計、施工、試運行等全部工程內容，也可以由不同的承包方完成其中的一項或幾項工程內容。本項目建筑具有人口集中等特點，其公共衛生設施難于管理和維護，同時還存在一定的公共衛生隱患，因此考慮選擇節水器具的同時結合其衛生、維護管理和使用壽命。（3）加強能源管理，按功能分區分別配置計量器具，并對電力安裝容積在50kW以上的設備單獨配置有功電度表，以便于今后進行能源消耗經濟考核工作，從而節省能源。設備和各種輔助設施所配備的電機均為新型的Y系列或變頻調速電機。外墻構造方案方案外墻結構傳熱系數K熱惰性指標DA外墻主體非承重墻材選用200mm 頁巖空心磚，同時所有外墻選用30mm 厚膠粉聚苯顆粒外墻外保溫系統B外墻主體非承重墻材選用200mm 頁巖空心磚，同時所有外墻選用20mm 厚EPS 外墻外保溫系統C外墻主體非承重墻材選用200mm 頁巖空心磚，同時所有外墻選用20mm 厚XPS 外墻外保溫系統以上三種方案中，由于膠粉聚苯顆粒內部熱橋較多，其保溫性能波動較大，體系穩定性不好，因此不推薦使用膠粉聚苯顆粒外保溫系統，建議使用目前技術上比較成熟的EPS 或XPS 外保溫系統。（2）對區域內的設備系統的設備選型，均選擇采用國家產業鼓勵類中新型的、高技術的、節能型的設備，以達到綠色節能的目的。這也是確保整個項目正常運作的前提和保障。收集點的垃圾需定時清運，防止因時間過長使垃圾腐臭而造成環境問題。根據X市市容衛生管理有關規定，在小區內應設置垃圾收集站（箱），及時集中清運生活垃圾，統一運送至X垃圾處理廠處理，生活垃圾不得在小區內停留一天以上。根據本項目產噪設備的特點，建議采用以下噪聲控制方法：（1）各公用設備選型時，應優先選用噪聲低、振動小的設備，從聲源上降低噪聲和振動的影響；（2）送排風管道設消聲器，水泵、冷水機組的進出口均采用不銹鋼金屬軟管，風機、空調器進出口采用軟接頭；（3）電梯傳動設備設置隔振基礎；（4）空調外機設置減振機座或隔振支吊架；（5）凡有噪聲和振動的管道穿墻和樓板時，其周圍縫隙均做密閉隔聲和隔振處理，防止空氣傳聲和固體傳聲；（6）水泵、備用柴油發電機要修建單獨設備房或置于地下層，同時設備要設置減振機座或隔振支吊架。據資料調查，預測本項目營運期生活垃圾惡臭的主要成分為氨、硫化氫和甲硫醇、三甲胺等脂肪族類物質，其嗅覺閾值如下：氨（NH3）：強烈刺激性氣體，；硫化氫（H2S）：臭雞蛋味氣體，；三甲胺（C3H9N）：氨和魚腥味氣體，；甲硫醇（CH4S）：特殊臭味氣體。按標準要求，地下各層車庫換氣次數至少每小時應達6 次，車庫環境中CO 含量才能達到衛生部頒布的衛生建設標準。另外，汽車的種類及新舊、車型的差異，保養程度等也帶來油箱汽化漏油的問題，造成車庫內汽油污染，汽油的閃點低，～％，所以地下車庫還需注意安全防火。 （1）餐飲油煙污染影響分析及對策餐飲油煙的成份十分復雜，這種油煙既有油脂、蛋白質及原料佐料在受熱條件下進行物理化學反應產生的有機煙氣，也有加熱操作過程中液滴濺裂、油料物料分解、氧化、聚合的高分子化合物，因此存在的形態既有TSP，又有氣態分子的有機污染物。四、營運期環境影響分析及對策措施水環境影響分析及對策由建設項目的特點和工程分析可知，本項目水污染源主要為住宅樓、酒店客房、廚房餐飲、服務人員、洗衣房等排放的生活污水，寫字樓、商場公建廢水，空調循環補充水，汽車沖洗廢水等。在施工期間，棄土場及施工便道對景觀的影響主要是凌亂和無序。本項目在房屋裝修階段產生的裝修垃圾，按建筑面積每4t/100m2計，則地上總建筑面積76565㎡產生的裝修垃圾共約3000t。上述措施能有效的減輕施工噪聲，噪聲可降低到可接受的水平。 不同施工階段施工場界噪聲限值 單位：Leq[dB(A)] 施工階段主要噪聲源噪聲限值晝間夜間土石方推土機、挖掘機、裝載機等7555打樁各種打樁機85禁止施工結構振搗棒、電鋸等7055裝修吊車、升降機6555施工期噪聲污染防治措施施工期噪聲主要為各施工階段的高噪聲設備運行時產生噪聲。根據類比調查可知，建筑施工在不同的階段產生的噪聲具有各自的噪聲特性，土方階段噪聲源主要有挖掘機、推土機、裝載機和各種運輸車輛，基本為移動式聲源，無明顯指向性；基礎階段噪聲源主要有各種壓樁機、平地車、移動式空氣壓縮機和風鎬等，基本屬固定聲源，其中壓樁機是強噪聲源，為周期性脈沖聲源，具有明顯的指向性；結構階段是建筑施工中周期最長的階段，使用設備較多，是噪聲重點控制階段，主要噪聲源包括各種運輸設備、振搗棒、吊車等，多屬于撞擊噪聲，無明顯指向性；裝修階段施工時間較長，但聲源數量較少。 采取上述措施后，可以把施工期的揚塵污染影響減低到最小程度。揚塵污染防治措施（1）場內揚塵①施工期間需要做到文明施工，加強施工管理，配置工地滯塵防護網。三、項目建成后的主要環境影響（1）廢氣：①餐飲油煙，主要污染物為食物烹飪過程中揮發的油脂、有機質及其加熱分解或裂解的產物；②地下車庫汽車排放的尾氣，主要污染物為CnH(m、CO、NO2；③生活垃圾站產生的惡臭氣體等。X建設發展正向巢湖方向延伸，未來將真正成為一座沿河、濱湖、通江、達海的城市。環城皆綠，四季飛花，山水相依，生態環境良好。 　　要素資源條件。 　　經濟發展條件X是一座新興的工業城市，位居“中國城市綜合實力50強”之列。主要氣候特征如下：年平均氣溫：16℃極端最高氣溫：41℃極端最低氣溫：℃年均降水量：無霜期：230天年平均風速：X市全年主導風向為偏東風，次導風向為東南風。57′，地處長江、淮河之間的華東丘陵地區中部，江淮分水嶺南側，巢湖北岸，淝河之水穿流而過。（9）注意環境保護，減少對生態和環境的影響。：建設樓前廣場、屋頂花園及整個區域的綠化，綠化面積4500平方米。（2）寫字樓：新建一幢24層寫字樓，17920平方米。、事業單位的客群優質，為項目發展提供客群基礎，為市場信心提供有力保障地塊周邊有省軍區、省煙草局、省工商局、省人大、省水利廳等省直機關單位近20家，也不乏中鐵、水泥院等實力央企單位，科大、工大等眾多高等院校以及中小學、幼兒園等初等教育單位，為項目發展提供最寶貴的客群資源。區域超市眾多，有蘇果、沃爾瑪、日之惠、合家福等，但相對單體規模有限，輻射范圍有限； 區域餐飲娛樂有寧國路美食街、阿里巴巴KTV、富橋良子足浴等，商業氛圍濃厚，但集中度低，沒有形成規模集群優勢；區域商業缺乏高端百貨、高端餐飲及特色商業，消費外溢明顯。未來12年，X市辦公市場供應量超150萬平米，多集中在三里庵區域、政務區及黃潛望板塊，包河區供應量在10萬平米左右，供應量小，區域競爭較弱。天時 成交結構：成交面積主要集中在220300㎡戶型及300以上戶型，大面積產品較多，小面積別墅在X較少。租金情況：X目前建成辦公項目111個，主要分布在廬陽（老城區）、包河（馬鞍山路沿線）、政務區等發展較為成熟的區域。價格走勢：X商業用房成交均價保持上升態勢，歷年增幅均保持在10%以上。X商品住宅市場供需平穩，存量庫存量少但未上市大，； 受限購的老城區住宅市場容量仍是全市發展的主力軍； 二房成交主力面積段為7090㎡；三房成交主力面積段為100120㎡，四房成交主力面積段為13