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江蘇海安韓家莊改造項目可行性研究報告-文庫吧在線文庫

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【正文】定。已建設了多條環城公路，近一步改善城市交通狀況，為城市經濟開發區和城市整體的發展提供支持。劣勢三：項目規模相對較小，人氣與品牌效應相對較弱。C、全力塑造項目品質形象。在售項目分析在售項目分布在售項目明細在售物業類型分析市場上供應物業類型豐富，產品多樣化，其中高層供應占據大多數，且并沒有抗性的存在。多層、小高層、高層以大面積寬敞戶型為主，小高層高樓層房源去化比較緩慢，原因在于總價過高價格分析目前普通住宅的價格為35003800元/M?，形成價差的主要原因，除了樓層，還有產品類型及品質；小高層價格根據項目中所處的位置也存在差異，例如海州花園前排小高層均價3600元/㎡，后排小高層均價3300元/㎡，這主要是因為采光效果對房價的影響。此類型客戶特征描述：步入中年，事業進入穩定期，家庭壓力加大，有一定經濟承受能力，對于目前居住條件不滿足，渴望進一步改善，更加注重房屋的經濟性與實用性，對環境、配套等條件有一定要求。趙先生原先是某鋼鐵廠銷售員，通過自己的努力，目前是一家擁有200員工的私營企業老板。據開發經驗及效益測算對比，較小地塊（小于30畝）不宜開發多層住宅：如果開發多層是花園洋房，則對容積率要求比較高，甚至可以建TOWNHOUSELE了；如果建普通多層，不但會降低小區的檔次（擠占高層容積率導致產品品質下降、與海安普通住宅同質），還會降低利潤率。經濟效益分析項目價格定位及銷售收入物業類型單價可售面積（㎡）銷售額（萬元）普通住宅 3800元/㎡ 38735 14719 商業 8000元/㎡ 3000 2400 ∑ —— 41735 17119注：考慮到海安商業銷售難度較大，針對本本項目而言，只在沿黃海大道一邊設置二層商業，總計3000平方米，住宅面積為38735平方米；住宅售價取當前市場均價3800元/平方米，商鋪取均價8000元/平方米。全力塑造項目品質形象，將項目打造成為海安極具影響力的高尚住宅形象加快項目方案的確定，快速辦理有關建設手續，抓緊入市，搶占市場。根據2009——2010年海安土地出讓情況分析，未來的土地出讓量將大幅增加，未來的競爭環境將會比現在殘酷，市場風險性在加大。在世界經濟前途未卜之時，中國不可能一枝獨秀，必然受外圍經濟體的影響。政治、商業、人流的聚合效應將使本項目具有較高的開發價值和居住價值；二、建議：全程、系統、科學地制定項目發展計劃及營銷思路。（一）重要項目總體財務指標假設根據臨近地塊華新一品2007年10月的成交價格為140萬/畝（政府主導拆遷開發商拿凈地），本項目也按照140萬/畝的土地成本測算。第五部分項目規劃建議本項目屬于在城市發展方向上的舊村改造項目，根據對海安市整體房地產市場的調研，建議本項目按高檔精品住宅開發：建議考慮到項目的臨街性，建議在靠近黃海大道一側設置二層商鋪共3000平米，其余部分為住宅；建議項目設置24層、18層、16層、12層從北向南具有層次性的建筑高度形式，建筑立面要求大氣、奢華，富有貴族氣息。價錢高點沒關系，可以用公積金。B、業主姓名：林先生年齡：33歲籍貫：鹽城家庭結構：一家三口職業：某企業生產車間技術主管學歷：大專客戶描繪：林先生穿著樸素、不善言辭、但聊起自己的技術知識時則非常健談。多層產品由于市民接受度較高，因此在區域內比較普及，幾乎每個樓盤均有推量。2008年，海安共成交土地面積55萬㎡，較2007年上漲了11%。?? 項目市場威脅分析（T）?? A、未來市場推案量較大，隨著新開工及竣工面積大幅增加，買方市場將面臨比較激烈的競爭態勢；B、拆遷難度大，拆遷中不可控因素多，時間成本及投資成本不確定。隨著海安老城區改造、南擴的發展規劃實施，城南未來將成為海安新城的中心，使項目具備了區域中心的優勢地位，發展潛力不可限量；（2）板塊可塑性好，易于按照科學規劃盡力發揮項目地區屬于正在開發區域，陳舊建筑物較少，土地平整，具備較高的規劃、開發素材，便于政府按照意愿規劃、設計、開發，開發成本低；（3）區域置業，潛力可挖項目區域有縣政府，稅務局、法院、公安局、消防局、廣電局等政府機構，未來將是海安的政治中心；人民廣場正在開建，隨著附近華新一品、陽光嘉園等多個商住項目的成功開發，本區域成為海安最高檔的居住區指日可待；而隨著高尚居住區的形成，商業必將隨之而發，本區域成為海安新的商業中心市是遲早的事。城市交通規劃外部交通：以“蘇中地區第一樞紐、招商引資第一品牌、經濟發展第一優勢，新農村建設第一亮點”的戰略目標。隨著總量的快速上漲，人均GDP也逐年提高，2008年到達到26500元，2004—2007年4年間增長73%。物產資源海安縣農林牧副漁業生產名播遐邇，海安是全國著名的“繭絲綢之鄉”，擁有中國最大的優質蠶繭生產基地。鐵路交通對改善海安省陸路交通，發展經濟、文化起到重要作用。江蘇海安韓家莊改造項目可行性研究報告江蘇海安韓家莊改造項目可行性報告編制日期:2009年7月15日

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