江蘇海安韓家莊改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(留存版)

　　

【正文】 局、廣電局等政府機(jī)構(gòu)，未來將是海安的政治中心；人民廣場正在開建，隨著附近華新一品、陽光嘉園等多個(gè)商住項(xiàng)目的成功開發(fā)，本區(qū)域成為海安最高檔的居住區(qū)指日可待；而隨著高尚居住區(qū)的形成，商業(yè)必將隨之而發(fā)，本區(qū)域成為海安新的商業(yè)中心市是遲早的事。2008年，海安共成交土地面積55萬㎡，較2007年上漲了11%。B、業(yè)主姓名：林先生 年齡：33歲籍貫：鹽城家庭結(jié)構(gòu)：一家三口 職業(yè)：某企業(yè)生產(chǎn)車間技術(shù)主管學(xué)歷：大專客戶描繪：林先生穿著樸素、不善言辭、但聊起自己的技術(shù)知識(shí)時(shí)則非常健談。第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議本項(xiàng)目屬于在城市發(fā)展方向上的舊村改造項(xiàng)目，根據(jù)對(duì)海安市整體房地產(chǎn)市場的調(diào)研，建議本項(xiàng)目按高檔精品住宅開發(fā)：建議考慮到項(xiàng)目的臨街性，建議在靠近黃海大道一側(cè)設(shè)置二層商鋪共3000平米，其余部分為住宅；建議項(xiàng)目設(shè)置24層、18層、16層、12層從北向南具有層次性的建筑高度形式，建筑立面要求大氣、奢華，富有貴族氣息。政治、商業(yè)、人流的聚合效應(yīng)將使本項(xiàng)目具有較高的開發(fā)價(jià)值和居住價(jià)值；二、建議：全程、系統(tǒng)、科學(xué)地制定項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃及營銷思路。根據(jù)2009——2010年海安土地出讓情況分析，未來的土地出讓量將大幅增加，未來的競爭環(huán)境將會(huì)比現(xiàn)在殘酷，市場風(fēng)險(xiǎn)性在加大。經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目價(jià)格定位及銷售收入 物業(yè)類型 單價(jià) 可售面積（㎡） 銷售額（萬元） 普通住宅 3800元/㎡ 38735 14719 商業(yè) 8000元/㎡ 3000 2400 ∑ —— 41735 17119注：考慮到海安商業(yè)銷售難度較大，針對(duì)本本項(xiàng)目而言，只在沿黃海大道一邊設(shè)置二層商業(yè)，總計(jì)3000平方米，住宅面積為38735平方米；住宅售價(jià)取當(dāng)前市場均價(jià)3800元/平方米，商鋪取均價(jià)8000元/平方米。趙先生原先是某鋼鐵廠銷售員，通過自己的努力，目前是一家擁有200員工的私營企業(yè)老板。多層、小高層、高層以大面積寬敞戶型為主，小高層高樓層房源去化比較緩慢，原因在于總價(jià)過高價(jià)格分析目前普通住宅的價(jià)格為35003800元/M?，形成價(jià)差的主要原因，除了樓層，還有產(chǎn)品類型及品質(zhì)；小高層價(jià)格根據(jù)項(xiàng)目中所處的位置也存在差異，例如海州花園前排小高層均價(jià)3600元/㎡，后排小高層均價(jià)3300元/㎡，這主要是因?yàn)椴晒庑Ч麑?duì)房價(jià)的影響。C、全力塑造項(xiàng)目品質(zhì)形象。已建設(shè)了多條環(huán)城公路，近一步改善城市交通狀況，為城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和城市整體的發(fā)展提供支持。海安縣素質(zhì)優(yōu)良，裝備先進(jìn)的建筑隊(duì)伍遍及全國，被譽(yù)為“建筑之鄉(xiāng)”。圖一：海安地理位置圖人口與行政區(qū)劃海安總面積1108平方公里，市區(qū)總面積35平方公里，總?cè)丝?51.8萬，其中市區(qū)人口23萬。途經(jīng)山東省，江蘇省，上海市。第一、二產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性變化為房地產(chǎn)業(yè)提供了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而第三產(chǎn)業(yè)走勢穩(wěn)定，但與發(fā)達(dá)地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占70%的結(jié)構(gòu)比例相比還有較大差距，表明，海安含房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)具有較大的發(fā)展空間。解決方案：以優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)來彌補(bǔ)規(guī)模的不足，以鮮明且獨(dú)具特色的主題定位來吸引人氣，提升品牌形象。多層的銷售狀況頗佳，而首次出現(xiàn)的挑高公寓銷售狀況也良好，預(yù)示著海安存在不少投資群體以及時(shí)尚的購房者。C、業(yè)主姓名：薛先生年齡：43歲籍貫：江蘇海安家庭結(jié)構(gòu)：一家三口 職業(yè)：政府某單位公務(wù)員學(xué)歷：本科客戶描繪：薛先生穿著整潔，現(xiàn)在住在政府分配的房子住。另外，旁邊是華新一品33萬平米的建筑面積，如果將小區(qū)檔次做低，未來的銷售必將與之產(chǎn)生競爭，不利于銷售目 標(biāo)的成功實(shí)現(xiàn)，因此，建議貴公司與國土規(guī)劃部門進(jìn)行協(xié)商，取消多層，只做高層或小高層產(chǎn)品，讓渡一部分空間做好景觀（景觀的投資收益比為1：5），提高小區(qū)品質(zhì)，形成無競爭營銷環(huán)境。嚴(yán)格、科學(xué)控制操作進(jìn)度及成本，防止因?yàn)榭刂撇划?dāng)而使項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大。第七部分 風(fēng)險(xiǎn)提示一．宏觀層面經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)前，國際金融市場依然動(dòng)蕩，全球經(jīng)濟(jì)陷入負(fù)增長，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中不確定不穩(wěn)定因素明顯增多，世界經(jīng)濟(jì)何時(shí)能走出低迷，還是未知數(shù)。項(xiàng)目銷售周期為1年，如果項(xiàng)目在2010年1月正式開始銷售，2011年1月全部銷售完畢。小區(qū)品質(zhì)、綠化、配套跟物業(yè)一定要好。小結(jié)產(chǎn)品形態(tài)分析區(qū)域內(nèi)已推產(chǎn)品形態(tài)較為單一，多層、小高層為主打，另有部分高層。??B、項(xiàng)目區(qū)域正在形成海安新的城市中心，聚合效應(yīng)使項(xiàng)目具備很好的開發(fā)前景和潛力 C、隨著區(qū)域開發(fā)建設(shè)，區(qū)域市政配套將進(jìn)一步得到提升，區(qū)域有較大升值空間； D、利用專業(yè)的營銷策劃公司優(yōu)勢全程策劃能減少開發(fā)誤區(qū)、降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、提高項(xiàng)目價(jià)值，縮短運(yùn)營時(shí)間，提高資本利用效率，保證項(xiàng)目成功運(yùn)營。以建設(shè)現(xiàn)代化居住區(qū)為目標(biāo)，配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施、公園、中小學(xué)等各項(xiàng)設(shè)施；城北：整合現(xiàn)狀住宅，改善居住環(huán)境，營造新型住區(qū)；站前區(qū)：以商業(yè)、倉儲(chǔ)用地為住，輔以市政公共設(shè)施。西起揚(yáng)州市東郊灣頭，與里運(yùn)河相接，東經(jīng)江都縣、泰州市、泰縣至海安縣與串場河相會(huì)，再折向東南，經(jīng)如皋縣至南通市入長江，長150公里。東臨黃海，南望長江，是蘇中水陸交通要沖。海安家禽飼養(yǎng)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，是中國“禽蛋之鄉(xiāng)”。