城市綜合體的城市價(jià)值和商業(yè)模式-文庫(kù)吧在線文庫(kù)

　　

【正文】 項(xiàng)目是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽；是一個(gè)城市標(biāo)志性建筑；是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)；是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)者n 對(duì)加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，城市資源的合理配置也會(huì)起到不可估量的作用，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價(jià)值魅力67商業(yè)價(jià)值案例：法國(guó)拉德方斯 （ 1/3）n 拉德方斯原是巴黎西郊一片僻靜的無(wú)名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端n 巴黎拉德方斯區(qū)改造（ 1958至今）既是巴黎市中心周圍九個(gè)副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務(wù)、商業(yè)中心。 三月 2114:56:4514:56Mar2121Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 14:56:4514:56:4514:563/21/2023 2:56:45 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 三月 21三月 21Sunday, March 21, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 2023/3/21 14:56:4514:56:4521 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 21 三月 20232:56:45 下午 14:56:45三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 212:56 下午 三月 2114:56March 21, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 平靜祥和的生活工作空間拉德方斯城市價(jià)值69商業(yè)價(jià)值案例：法國(guó)拉德方斯 （ 3/3）70社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) （ 1/4）融合了觀光旅游、商務(wù)、購(gòu)物、會(huì)議、展覽、博物館與一體的新城市片區(qū)綜合體n 橫濱港未來(lái) 21區(qū)是在 1989年曾舉辦橫濱博覽會(huì)的舊址上興起的一座未來(lái)都市n 項(xiàng)目分布在東京灣橫濱港沿線，整體通過(guò)約 20年的開發(fā)而形成如今的大型濱水區(qū)n 摩天樓群、酒店、會(huì)議中心、購(gòu)物中心、游樂(lè)園、帆船等各種各樣的現(xiàn)代化辦公商業(yè)設(shè)施鱗次櫛比，代表橫濱的新開發(fā)區(qū)71社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) （ 2/4）① 日本第一摩天高樓 陸標(biāo)塔大樓 Landmark Tower（高 296米，地上 70層）② 集中了近百家時(shí)裝和餐廳的 Landmark Plaza③ 設(shè)于陸標(biāo)塔大樓 Landmark Tower第 69層樓、日本最高的瞭望臺(tái) Sky Garden④ Cross Gate, World Porters, Queen’s Square 等大型購(gòu)物中心⑤ 大觀光纜車為特點(diǎn)的主題樂(lè)園 Cosmo World⑥ 被譽(yù)為 “ 太平洋白鳥 ” 的日本丸紀(jì)念公園1444256372社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) （ 3/4）73社會(huì)價(jià)值案例：日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) （ 4/4）n 橫濱港的 21區(qū)的建設(shè)規(guī)劃是要建成國(guó)際性的文化、信息和環(huán)境優(yōu)美的港口新都市綜合體n 占地面積達(dá) 186公頃的橫濱港未來(lái) 21世紀(jì)地區(qū)，日常工作人員數(shù)為 190000人， 常住人口 10000人n 港區(qū)以一個(gè) 21世紀(jì)的環(huán)保都市為基本方針，環(huán)保先行， 1/4面積建了公園n 橫濱 21世紀(jì)未來(lái)港位于鄰接橫濱市區(qū)中心部的濱水區(qū)域，包括填海造陸區(qū)的 76公頃土地，共計(jì)達(dá) 186公頃的用地。 2023年底市值達(dá)到 1800億港幣n 兩者的結(jié)合堪稱是商業(yè)地產(chǎn)界運(yùn)營(yíng)的完美結(jié)合。n 最典型的例子：美國(guó)紐約的 洛克菲勒中心 由洛克菲勒財(cái)團(tuán)興建，法國(guó)巴黎德方斯區(qū)由法國(guó)政府興建，這種開發(fā)模式的特點(diǎn)是投資主體單一（多為財(cái)團(tuán)或政府）、合作機(jī)構(gòu)比較少（主要是建筑承包商、設(shè)計(jì)公司）、功能也相應(yīng)比較簡(jiǎn)單。由于城市綜合體的開發(fā)投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，長(zhǎng)期持有的特性更是讓開發(fā)商長(zhǎng)期獲利，目前主要有以下兩種運(yùn)營(yíng)模式：（ 1）出租持有經(jīng)營(yíng)為主 （ 2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合出租持有經(jīng)營(yíng)為主 出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合n 深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城屬于這種盈利模式，華潤(rùn)中心一期的華潤(rùn)大廈、萬(wàn)象城均以出租為主。高品質(zhì)的物業(yè)組合n 太古城是香港首個(gè)設(shè)有園藝花園和綠化平臺(tái)設(shè)計(jì)的大型私人住宅項(xiàng)目，實(shí)用率高達(dá)8495%且覆蓋率僅為 25%，這在寸土寸金的香港實(shí)屬可貴。首發(fā)樓盤為中檔的翠湖臺(tái)，由于實(shí)用率高且品質(zhì)優(yōu)良，在銷售當(dāng)天即被一搶而空；此后在地塊內(nèi)部陸續(xù)開發(fā)了其他 5期中檔樓盤n 在聚集人氣之后，太古城在臨近海灣的地塊開發(fā)了海景花園和海天花園 2個(gè)高檔樓盤n 住宅物業(yè)的開發(fā)集中在 1975年至 1980年代初期，1985年完工的海天花園是太古城住宅區(qū)的收官之作海景花園 海景花園安盛臺(tái) 金殿臺(tái) 海天花園 星輝臺(tái) 觀海臺(tái)高山臺(tái)翠湖臺(tái)太古城中心二期太古城中心三座太古城中心一期太古城中心四座正在興建的酒店太古地鐵站維多利亞港商業(yè)區(qū)n 1980年代初期，香港政府在太古城周邊計(jì)劃興建港島線地鐵和東區(qū)海底隧道，這大大改善了太古城的交通條件和可及性n 由于前期開發(fā)的住宅區(qū)已經(jīng)成熟，太古城于 1982年開始在連接太古地鐵站的地塊開發(fā)太古城中心一期，引入知名品牌經(jīng)營(yíng)大型零售；后于 1986年地塊中心位置開發(fā)了太古城中心二期商務(wù)區(qū)n 隨著太古城商業(yè)氛圍的聚集，加之中心商務(wù)區(qū)寫字樓市場(chǎng)的飽和，太古城于 1991和 1992年先后在靠近海灣和高檔樓盤海景花園的地塊開發(fā)了太古城中心三座和四座兩個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，并于 1997年將太古城中心一期的部分樓宇改建為甲級(jí)寫字樓n 目前太古城正在太古城一期西側(cè)的地塊興建一家高星級(jí)酒店30香港太古城功能布局辦公區(qū)n 順應(yīng)市場(chǎng)的需求， 1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座 2棟 22層的甲級(jí)寫字樓，一期的一部分之后也被改造為 27層的甲級(jí)寫字樓n 整個(gè)項(xiàng)目提供約 ，占總開發(fā)體量的 11%類別 建筑面積（單位：平方米） 占比住宅 1,200,000 83%零售 93,000 11%辦公 158,100 6%總計(jì) 1,451,100 100%住宅區(qū)n 由于太古集團(tuán)之前沒(méi)有地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，加之周邊環(huán)境不成熟，太古城的主體是作為住宅區(qū)來(lái)開發(fā)的n 住宅區(qū)分為 8期進(jìn)行開發(fā)，共興建了 61棟高層、提供 12,698套公寓；總建筑面積約 120萬(wàn)平方米，占總開發(fā)體量的 83%商業(yè)區(qū)n 隨著住宅區(qū)的成熟加之交通條件的改善，太古城在 1980年代初期開始興建太古城中心。例如，顧客站在監(jiān)視屏前即可指揮 “ 柏林交響樂(lè)團(tuán) ” ；顧客可看到一個(gè)用噴射水柱而不是用弦演奏的豎琴；還可參觀一個(gè)攝錄室，可以看到虛擬的貝多芬回到了現(xiàn)實(shí)生活中n 大量的成功的娛樂(lè)項(xiàng)目，使得索尼中心成功吸引了眾多外地來(lái)客14德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 4/4）n 地理位置、交通的通達(dá)性和可進(jìn)入性和目標(biāo)市場(chǎng)等綜合因素，是索尼中心成功的重要前提n 索尼中心的建設(shè)充分考量了土地各使用功能的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，由于周邊區(qū)域零售功能日趨飽和，明智地限制了索尼中心的零售使用面積，而將 娛樂(lè)作為商業(yè)部分的主導(dǎo)，極大地 擴(kuò)大了索尼中心的輻射能力n 索尼中心選擇合適的物業(yè)形態(tài)混合開發(fā)，并將各個(gè)部分有機(jī)地組合在一起，成功地加強(qiáng)了各物業(yè)形態(tài)的經(jīng)營(yíng)n 多功能綜合開發(fā)模式選擇可相容的物業(yè)形態(tài)，實(shí)現(xiàn)各個(gè)部分同時(shí)保持各自的獨(dú)立性和相互的聯(lián)系性和協(xié)作的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)各物業(yè)形態(tài)在混合開發(fā)中的增值n 索尼中心通過(guò)建設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)造了一個(gè)特別的城市區(qū)域，并通過(guò)廣場(chǎng)的標(biāo)志性屋頂，形成了該項(xiàng)目的象征，使其在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為吸引商戶和個(gè)人消費(fèi)者的著名目的地15加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場(chǎng) （ 1/2）n 瑪麗城廣場(chǎng)占地 3公頃，是蒙特利爾市中心區(qū)布局中的主體，也是蒙特利爾的事務(wù)活動(dòng)中心n 國(guó)際上許多大城市都有地下商城，然而只有 蒙特利爾市的地下商城完全修建在都市中心的地下 n 瑪麗城廣場(chǎng)中有一幢平面呈 “ 十 ” 字形、高達(dá) 183米、玻璃和鋼結(jié)構(gòu)的塔式大樓，是加拿大最高、最大的超高層建筑 n 在 “ 十 ” 字形塔樓下面設(shè)有一個(gè)寬敞的廣場(chǎng) “ 瑪麗城” 廣場(chǎng)，西面貼近車行道布置一幢 15層的條狀辦公樓，北面布置地下商業(yè)中心n 步行廣場(chǎng)地坪鋪有彩色的裝飾石板，開辟有 4個(gè)開敞的凹入地下的小庭院，通過(guò)寬闊的樓梯與地下商業(yè)中心取得聯(lián)系 n 瑪麗城廣場(chǎng)綜合體地下廣場(chǎng)有 4層，最下層為地鐵車站，第 23層為室內(nèi)停車場(chǎng)和技術(shù)設(shè)備層，最上層是商業(yè)中心n 通過(guò)下部縱橫的步行通道，瑪麗城廣場(chǎng)將商業(yè)中心同其它零星商店群組成相互聯(lián)系的地下網(wǎng)絡(luò)，還與附近的好運(yùn)廣場(chǎng)和維多利亞廣場(chǎng)以及中央客運(yùn)站等連成一個(gè)整體 16加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場(chǎng) （ 2/2）17城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營(yíng)模式開發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值18城市綜合體商業(yè)模式 — 開發(fā)體量n 近幾年，城市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式，從某種意義上講，未來(lái)中國(guó)城市開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、最具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市縮微體n 一二線城市綜合體的開發(fā)體量存在差異n 北京、上海、深圳等 一線城市其城市綜合體的開發(fā)體量較大，均在 100萬(wàn)平方米左右 ，體量大、規(guī)模大，基本上是國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開發(fā)企業(yè)，其規(guī)劃和開發(fā)的項(xiàng)目能完整的體現(xiàn)城市綜合體的含義n 功能上涵蓋中高端零售、甲級(jí)辦公樓、國(guó)外的高星級(jí)酒店、高端服務(wù)式公寓、高端住宅n 案例：北京華貿(mào)中心、上海浦東新鴻基 IFCn 杭州、沈陽(yáng)、無(wú)錫等 二線城市的綜合體，主要面積在 50萬(wàn)至 80萬(wàn)平方米左右 ，主要根據(jù)各城市目前市場(chǎng)容量和需求所開發(fā)，其開發(fā)商主要包括本土開發(fā)商、香港開發(fā)商和中國(guó)品牌開發(fā)商n 功能上涵蓋高尚住宅、大體量零售、甲級(jí)辦公樓等，一般較少會(huì)引入星級(jí)酒店作為高端商務(wù)配套n 案例：香港 IFC19香港 IFC（ 1/4）IFC香港國(guó)際金融中心地處香港全新的核心地段，是一項(xiàng)集工作、購(gòu)物及休閑于一體的超大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。1城市綜合體的城市價(jià)值和商業(yè)模式2案例東京城市副中心 —— 新宿德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) —— 索尼中心加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場(chǎng)香港 IFC香港太古城紐約洛克菲勒中心加拿大多倫多伊頓中心東京的陽(yáng)光城新加坡新達(dá)城上海新天地1倫敦碼頭區(qū) —— 金絲雀碼頭1法國(guó)拉德方斯1日本橫濱港未來(lái) 21區(qū)1泰國(guó)長(zhǎng)春廣場(chǎng)3城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同