世聯-鄭州鑫苑經三路項目定位及物業發展建議113頁-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 成本是否過高與利潤目標不符是否受經三路項目阻擊我們的競爭范圍主要鎖定以經三路為代表的商務圈及新興的鄭東區通過寫字樓市場橫向比較，實現目標意味著跳出價格驅動型的局限，在產品形象上取勢，與經三路市場主流地段借勢型競爭本報告是嚴格保密的。技術路線圖市場機會掃描 地塊價值分析提出假設案例借鑒市場求證發展戰略項目定位物業發展原則經濟指標 建筑排布 戶型配比 重點形象元素 建筑風格 配套建議 設計創新本報告是嚴格保密的。項目地塊 北面北面 為新建的工商銀行大廈和移動通訊大廈 南至北環路北環路 地塊現狀地塊現狀 一一工商銀行大廈工商銀行大廈 地塊現狀二地塊現狀二南至現狀南至現狀 豐田汽車專營店豐田汽車專營店地塊現狀二地塊現狀二地塊現狀二地塊現狀二216。汽汽車車維維修修城城住宅區住宅區 住宅區住宅區糧油、糧油、種子市種子市場場北北 環環 路路經經三三路路規劃綠地規劃綠地綠綠 國際生活俱樂部、 8000畝國家森林公園內設有生態健身園、跑馬場、高爾夫練習場等。 東區北區南區西區中區本報告是嚴格保密的。p東區： 將成為未來鄭州的新中心。本報告是嚴格保密的。縱向比較，突破 3500意味著挑戰區域中端寫字樓的產品主流，與經三路及鄭東區的市場熱點展開競爭。可能成為一個市場機會。突破 3500意味著什么？—— 主打商務方向、寫字樓與公寓相結合u用預期目標掃描市場機會p傳統住宅市場是否給我們提供機會？p寫字樓市場是否給我們提供機會？p小戶公寓方向是否給我們提供機會？本報告是嚴格保密的。p速度是第一位的，快速回收資金。本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 銀郡3400鑫苑名家3100～3300聯盟新城4300順馳第一大街3300綠地老街3000本報告是嚴格保密的。（二）寫字樓市場掃描 —— 專業寫字樓 +商住樓經三路商住樓群是區域市場最為成熟的中端寫字樓產品。供需狀況市場相對成熟，近年租售情況普遍良好。突破 3500意味著什么 —— 項目市場邊界內的機會點小結產品類型 市場機會點寫字樓 中高端市場公寓 第三代概念型公寓本報告是嚴格保密的。 p中區： 老城區，目前全市的政治經濟中心。區域價值分析 —— 商務價值 居住價值本區域商務價值最為成熟。 宗地為長方形形狀，東西長 150米，南北寬約 60米；216。化化 項目地塊 西面西面 緊鄰 “財富大道 ”—— 經三路；本報告是嚴格保密的。而東區 CBD建設導致寫字樓市場開始新一輪的集中放量按區域來看，投放、銷售量最大的是中區，近幾年累計投放 ㎡，銷售 ㎡；主要以商住樓為主；鄭東新區在 11月底開始集中放量，出現供銷兩旺的勢頭。建筑及房地產業占到48％；一半以上的 IT業和三分之一的金融單位集中在金水區；本報告是嚴格保密的。希望能夠改善辦公環境和企業形象，但又受限于現金流的約束承受高端寫字樓的支出比較困難。配套服務：商務中心和銀行是關鍵因素。結論供需比較發現，區域市場存在未被滿足的中高端需求。鄭東區供應情況—— 中檔寫字樓項目 金成 . 東方國際 龍湖大廈圖示 鄭州金成房地產有限公司 開發商 河南偉業建設投資有限公司鄭東新區 CBD內 位置 鄭東新區 CBD內地上 24層地下 2層；樓高 80 米 層數 /層高 22層 /3米，地下 2層70年 產權年限 70年—— 空調 分戶空調4部 電梯 4部電梯客戶 投資客為主 —— 停車位 地下約 200個 投資客、 IT、廣告等萬廈品牌物管 物管 奧園索克物管主力戶型面積為 160 ㎡左右、 196 ㎡左右。競爭分析結論競爭分析本區域市場研究鄭東新區寫字樓市場研究中高端寫字樓存在市場細分的 “時間差 ”機會高形象、高性價比的寫字樓和綜合體在區域市場具有極大的稀缺性競爭區域 分論點 結論u市場供應中高形象，高性價比產品出現明顯空缺，在 3500～ 4000的價格區間為中小商貿及服務型企業打造高形象產品成為一個細分市場的契機。新標志怎么為中小型知識型企業打造最有競爭力的產品 —— 財富廣場本報告是嚴格保密的。銀座國際 —— 概念創新型會 “ 呼吸 ” 的寫字樓向缺氧時代 SAY”NO”p 成功原因分析 ：首推 “ 生態健康辦公 ” 概念p 項目背景：周邊寫字樓產品成熟，競爭激烈；p 首次在深圳寫字樓市場推出 “ 生態健康辦公 ”的概念；p 產品創新： “ 三明主義 ” ； “ 空中花園 ” ； 使用扁梁無柱設計，推 出部分躍式辦公間；本報告是嚴格保密的。u入市時間： u價格：開盤 4300， 1月升至 4500元 /M2；u速度：信息大廈開盤近一年，推向市場的量約 2萬平米；目前銷售率約 70％。u速度： 04年 10月開盤， 05年 1月底銷售60%。技術路線圖市場機會掃描 地塊價值分析提出假設案例借鑒市場競爭分析發展戰略項目定位物業發展原則經濟指標 建筑排布 戶型配比 重點形象元素 建筑風格 配套建議 設計創新本報告是嚴格保密的。目前的小戶型公寓市場總體掃描 —— 自住和投資需求居多，專業的商務類公寓較少。 恒升府第 玲瓏居鑫苑都市領地佳和廣場本報告是嚴格保密的。客戶定位—— 公寓客戶構成 特征描述核心客戶經三路周邊的白領（約占 50%）p大學畢業 35年，月收入 2023元左右p有一定技能，對未來信心充足p原籍：鄭州周邊縣市p置業目的：過渡性居住p喜好：喜歡時尚、對周邊人群素質較關注p注重對處交通重要客戶投資客 （約占 30%）主要是已在周邊中高檔社區置業人群、看重經三路周邊的高薪人群集中、并認可片區發展前景游離客戶新創業人士（約占 20%）?將生活與辦公合二為一本報告是嚴格保密的。經濟指標確立—— 方案一、方案二、方案三比較方案一 方案二 方案三預算凈收益 1, 3, 3,存量收益 銷售期 最短 相當銷售難度 相當 略高建議選擇方案三 :盡量做高容積率充分挖掘中間地塊商務價值經濟指標 經濟指標本報告是嚴格保密的。辦公入口北側，商業入口南側。物業發展建議原則經濟指標 建筑排布 戶型配比 重點形象元素 建筑風格 配套建議 設計創新本報告是嚴格保密的。物業發展建議原則經濟指標 建筑排布 戶型配比 重點形象元素 建筑風格 配套建議 設計創新本報告是嚴格保密的。報告結束感謝報告過程中鑫苑相關人員的全力合作本報告是嚴格保密的。處理好二層商業的立體交通問題，解決二樓的商業難題u臨街一棟寫字樓的塔樓設置雙層商業，預留銀行商務中心及商務餐飲功能本報告是嚴格保密的。公寓外立面主體色彩與寫字樓統一，加上明艷色彩線條形成強烈視覺沖擊本報告是嚴格保密的。寫字樓平面示意u寫字樓標準層呈規則幾何圖型 ,盡量提高使用率u寫字樓單戶面積 5080平米 ,相鄰單位可組合u單戶進深 10米左右、開間 4米以上本報告是嚴格保密的。建筑排布—— 關鍵提升中間樓棟的商業價值工商銀行廣場寫字樓金座 寫字樓銀座公寓座形成視覺共享空間平面布局p 建筑立面、廣場、主入口與北側有價值的商業辦公主體聯為一體，形成區域集群。物業發展建議原則經濟指標 建筑排布 戶型配比 重點形象元素 建筑風格 配套建議 設計創新本報告是嚴格保密的。案名示意經三國際廣場更專業、更生態、更便捷 。投資市場旺盛，占總需求的 60％。選擇公寓產品的原因競爭分析：與鄭東新區搶奪投資客戶地塊條件：臨街面窄，地塊內部的商業價值有限。u廣告投入少導致形象和知名度不高，主要靠客戶口碑傳頌。本報告是嚴格保密的。小戶型銷售較快，剩余整層較難銷。㎡；u項目概況： 4層為商務會所。目前鄭東新區起步期以投資型產品為主。深圳 CBD寫字樓客戶特征雛形 CBD 發展中的 CBD 成熟 CBD2023年 2023年市場投資價值認同高 中 低投資比例 高 中 低產業類型 第三產業：金融相關的行業第三產業：服務于第二產業—— 咨詢、物流、貿易等行業第二產業：生產型公司的市場部、銷售部、研發部門，或及辦事處、子公司產業表現 銀行、證券、保險等公司咨詢顧問公司、設計單位、會計事務所、律師事務所、物業公司、進出口貿易公司等科技公司、計算機公司、制造業展銷場等企業類型 民營企業 民營企業、外資企業 民營企業、外資企業、跨國公司1996年本報告是嚴格保密的。項目名稱 廣匯國貿大廈 未來大廈圖示 鄭州廣匯房地產有限公司 開發商鄭州未來房地產開發有限公司經三路緯五路交叉口 位置 未來大道緯五路交叉口22層 /，群房 3層 層數 /層高 23層 /，群房 3層50年產權 產權年限 只租不售分戶空調 空調 中央空調7部 電梯 7部 OTIS電梯客戶 大中型企業、建材、貿易、汽車、服務、投資、銀行等地上約 20個，地下 200個 停車位 地上約 100個國際、國內知名企業駐鄭分支機構，地產公司、金融機構、商品交易市場自管 物管 自管150300㎡ 主力戶型 200300 ㎡規模 主樓 22層，西樓 12層、北 12層。區域知名度 置業者選定置業片區的主要指標，公司所在位置能否很快被客戶認知；其次是 交通便利度 ，是否方便公司的業務；分值越高越不重要區域條件：知名度是消費者首選條件。數據來源：鑫苑公司項目資料競爭市場需求特點—— 主力面積本報告是嚴格保密的。特征分類 產品領先型 地段借勢型 產業依托型 價格驅動型 項目機會分析區位 主干道非中心成熟區主干道成熟金融商業區（經三路）城市主干道 城市次干道或主干道邊緣段 主干道邊緣段公共交通 公共交通便利 便利 較便利 較便利 較便利商務配套 一般 完善 較好 一般 一般形象 地段形象一般，但產品昭示性極強地段導致昭示性強，但形象一般 昭示性較好 昭示性一般 地段形象一般價格范圍 4000元以上 3500元左右 3500以上 3000～ 3400元 突破 3500典型物業 信息大廈國際企業中心思達數碼、財富廣場、融豐花園、英特大廈、綠洲商務金成國貿、未來大廈清華國際、聯盟大廈、東匯大廈 、注協大廈區域寫字樓劃分的四種類型本報告是嚴格保密的。提出假設順應區域市場大勢，以中高端寫字樓為主、公寓為輔的物業發展方向本報告是嚴格保密的。地塊四至 —— 位臨主干道，與北環交接，交通通達性好，但地段周邊形象和昭示性一般216。 片區