某3000畝地項目策劃方案-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 近郊區乃至全市范圍，能夠刺激社區內其他商業設施的消費。天下則有胸懷天下、享受人生成功的風云際會后的寧靜之意。 C：合肥還沒有“高爾夫概念”，本項目的高爾夫概念完全可以引導和支撐 160 萬的體量和 8— 10 年的周期。通過對有相似條件的項目的分析發現，大型項目的整體規劃難度高于普通的項目，開發商所面臨的風險其實是比普通項目高的，考慮到后面幾期的營銷推廣，我們不僅要為前期制造可供延續的賣點，還 要為經營管理的可持續性發展提供空間。而過分依賴于市場，必定在較短的時間內被市場所淘汰。應該說，合肥真正意義上的別墅區還沒有形成 。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 7 （三）市場篇 1）市場概述 合肥的別墅市場，市區主要集中在西區大蜀山和董鋪水庫附近，市郊主要是有雙鳳湖元一高爾夫別墅。 ? 環境：周邊沒有成熟的生活配套，且交通不便，整體環境較零亂。地塊表面覆蓋大量草和、灌木、小樹。 立足產品，才有有效策劃的可能。在這個過程中不斷積累與完善，力求達到營銷策劃的最終目的： ◆ 引導消費 促進銷售 在這個過程中，階段性策劃目的為 塑造本項目整體品牌形象，為后期的營銷推廣樹立良好的品牌形象。綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 1 目錄 策劃前言 策劃目的 策劃依據 策劃思路 策劃內容 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 2 策劃篇 一、 策劃前言 以人為本，首先尊重人，然后取悅人。要完成這一目標，必須通過一個緊密協調的過程來完成。 所以： 產品，就是策劃的依據，是支撐起整個營銷的支點。地塊的還有一些 建筑因拆遷而沒有完全遷走。未來城市規劃中，本地塊屬于為未來城市住宅的用地。 項目建議： 項目的規模、地塊資源和特殊的地理位置，在我們項目的開發和規劃上建議引入“復合地產模式”，即：高爾夫概念 +房地產（居住）。總價也較低。 市場定位原則 源于市場 高 于市場 引導市場 好的產品，往往都遵循這樣的市場原則： 市場上有什么？ 市場上缺什么？ 我們的產品能為市場帶來什么？ 任何一個產品的產生，都是立足于市場的。 本案核心理念 資源整合 先天資源 本案自身 資源審核 資源審核 市場競爭力分析 差異化優勢 市場空白點 規劃新概念與 新生活方式 基于安徽全省的 標桿模式 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 10 地塊資源 從規模來說，本項目完全符合超大盤開發的先決條件：地塊總規劃用地面積為 200 萬平方米。 B：項目所在區域的自然資源方面具備一定的排他性，有豐富的自然資源，為項目的高檔定位提供了有力的支撐點。泊 最能發揮項目自然資源，當時市場上還未出現的產品，而且還能夠調整項目經營構架的可持續性發展的物業，莫過于以高爾夫為主題的社區： 本項目完全可以充分利用項目規模大 的特點，加強自身生活、休閑配套，項目內可設置獨特的商業街，吸引其他區的業主到場消費、娛樂。 第二：超越區域的局限性，實現整個區域的互動 在本項目人氣不足的情況下，充分借用項目規模大的優勢，實施自己的“造城計劃”，在宣傳推廣上加強力度宣傳項目的最大買點：規模 — 新城市。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 23 （ 5）項目經營價值 —— 度假及租賃投資 主要產品平臺：有高爾夫運動為主體的酒店式公寓、出租型的度假別墅、針對外商的租賃型別墅，購物中心和商業街、特色餐飲等。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 24 鎖定目標客戶 必然 釋放 超越 培養 （ 1） 顯性客戶 一般來說，本項目的顯性客戶群主要是在合肥市內工作的中等或偏高收入的人士，他們的年齡在 30 到 40 之間，對花園洋房和別墅這類型的中偏高產品的 消費能力比較強。 （ 3） 分析其他項目的客戶 這是針對有購買欲望的高消費群體，通常對產品的認識度不高，偏好有差異性，有一定的精神高度，有個性高附加值，能夠體現居住者價值的產品，他們一般是私營企業的老板， 企事業單位的領導層以及政府高級官員，消費能力強而且愿意為高質商品付出高價值的客戶。 ２、組團劃分建議： 基于項目規模（占地３０００畝）和產品定位（別墅、花園洋房、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ），在組團定位上以“大主題統領、分品牌分組團”策略。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 28 （ 2） 景觀設計的原則 景觀設計在原則上要把握適度超大型前和合理的創新，主要表現為景觀風格的選用、水景的運用、運動景觀以及高爾景觀的結合。 ５、建筑風格 （１） 建筑風格的選擇 不同開發時期的建筑風格都會出現一定差異性，所以項目需要確定一個建筑的原形，由一個成熟的生活藍本來統一整體建筑風格。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 31 （６）產品設計建議 項目作為景觀型產品，主要以別墅類產品和花園洋房為主，并針對市場上的同類型產品提出改進建議。 假日文化沙龍 消費對象以全市各大外資企業的外籍 人士、企業高層管理人員、政府中高層以行政官員為主，以高爾夫會所、度假中心、外商活動中心、酒店為活動場所。 幼兒園在程序上應該與一期統一規劃，并在二期銷售期間投入使用。掛牌成立高爾夫球學校，定期在高爾夫俱樂部舉辦高爾夫培訓班，在高爾夫球場進行實地訓練與教學。 解決方案： ――豐富項目內規劃的高品位生活配套設施，令小區內居民生活、休閑、娛樂不假外求。 市場風險： A、其他項目的強勢宣傳，無疑會分流部分客戶。 D、目標客戶的準確定位與細分。 社區文化理念的總體體現 —— 人文高爾夫 G—— 綠色，崇尚自然 O—— 清新空氣，生態健康居住 L—— 陽光動感，活力 F—— 友誼，社區和諧 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 42 國際 GOLF 生活 ，意味著生活模式的徹底改變。 ４ ) GOLF 是一種自然 自然的，就 是本色的、原色的。 6） GOLF 是一種格調。通過定期舉辦社區活動，一方面增加整個商務區的相互交流，一方面營造一個“和諧、溝通、發展”的社區文化氛圍。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 45 （一） G 的狂想：以人為本，生生不息 1） green—— 綠色、青春、活力 泊 泊天下 —— 永遠的機會主義者。 水宅相融，水天一色，遠離鬧市的喧嘩，深呼吸純凈清新氧氣沁人心脾神清氣爽，常靜觀靈動變幻明凈情之水冶性怡情，觸摸生生不息生命之脈動，涵養大氣優雅人生之格局 —— 動靜相宜，張弛有度，從容揮灑，指點江山，閑庭信步，笑看人生，生命鮮活，人生增值。天下， 達觀天下 ， 以馳騁天下的心，享受生活中最細微的感動。天下的居住融合文學性，情景交融；泊 Fascination 仙鄉 泊 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 49 泊天下”推廣主線與實際產品相結合，通過 “高檔”、“真實”、“商務”、“高檔”四大溝通風格、溝通手法，引發別墅深度消費市場，充分實施項目高度吸納力以及體現全程策劃質量。天下的推廣 ■ 總體推廣思路 立足產品、推廣產品、銷售產品 由于本項目的特殊性和唯一性，本項目是一個全新的生活空間與休閑、娛樂、酒店、旅游等配套場所。 以合理化的價格迅速占領市場。它包括三大部分，即： 理念識別系統（ MIS） 行為識別系統（ BIS） 視覺識別系統（ VIS） 標準的 CI 系統涉及內容極為廣泛，但對于房地產的樓盤項目而言，可以把握其精髓，擇其所需而應用。單一媒體推廣不可能深入綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 57 到未來本案目標客戶群的所有層次中去。 b)先主后次 為迅速打開市場缺口，聚集人氣，將大部分的目標客戶吸引住。其它手段 還有 DM 直接，客戶通訊等。在費用預算上，有主有次。在產品品質有保證的情況下，讓本案形象不斷出現在此類專業媒體上。 廣告宣傳的投放計劃將針對銷售期的需要做合理安排。 ?２）造鎮 “鎮 ”的兩個基本要求是：一是規模大，二是配套全。 ? 營銷推廣策略 我們的營銷策略 —— 整合營銷 在不同的階段，對各種營銷手段進行整合，達到順利實現銷售的目的。宣傳推廣的風格就應該是帶有商業色彩的，而不應該完全生活化的。天下”的五大主張 （ 1） 一塊領地 —— 合肥商務名流人士的尊貴領地 （ 2） 一塊豐碑 —— 合肥國際生活史上的建筑豐碑 （ 3） 一種主張 —— 從喧囂的城市中解脫出來的新生活主張 （ 4） 一種文化 —— “墅”香沁人的文化藝術社區 （ 5） 一個品牌 —— 成就安徽眾安房地產第一品牌 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 52 泊 Friend 和諧的、友誼的 泊天下 —— 率先邁出步伐 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 48 泊 （四） F 的狂想：從人本出發，到人本為止 Fascination 魅力 泊天下 —— 合肥唯一的純商務 GOLF 別墅區 合肥唯一的純商務 golf 別墅區，合肥唯一的新商務生活空間。泊天下 —— 永遠的機會主義者 機會只會青睞有準備和有智慧的人。在泊挖掘項目新深度，提升項目新高度，持續市場興奮度，保證項目領先度，擴大項目吸納度。天下，讓生活成為一種格調。天下，讓生活與自然親密接觸，和諧共存。 2） GOLF 是一種深度 國際 GOLF 生活 ，不是膚淺的概念魔方，也不是淺薄的新詞炒作。天下 的營銷