某3000畝地項目策劃方案(文件)

　

【正文】 風情商業街 引進大型超市、專賣店、特色咖啡店等多種風情小店，經營有一定知名度的商品，輻射范圍以該區域為主。 設計風格：以現代簡約主義風格點綴，形成一個獨具特色的風情商業街。 小區與幼兒園統一規劃，共同設計，但由于規模比幼兒園大的原因，需要比較長的時間才能完成，最好是能夠選擇和 名牌學校合作聯辦。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 36 功能配置 作為社區內居民綜合性運動場所，具有服務業主與高效經營（適當對外）的雙重功效，同時又是項目出入口的大型標志性攻堅。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 37 ? 產品核心價值 經過對產品進行客觀的分析之后，我們可以看出產品的核心價值是： ◆ 具有前瞻性的產品規劃。 項目所在區域強有力的政府規劃與政府政策的扶持，使項目具有無限的升值潛力 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 38 （六）推廣篇 一、 SWOT 分析 —— 先讀懂自己，再了解他人 項目優勢 ◆ 開發公司實力雄厚，有利于把本項目的優質樓盤形象傳播出去； ◆ 項目利用原有地形建造水景，具備開發高尚人文住宅的潛質； ◆ 項目規模超大，以高爾夫概念開發，符合房地產開發潮流 — 復合地產； ◆ 項目新概念的導入，可以充分挖掘高品位休閑生活概念，增強項目附加值； ◆ 項目成片開發，可形成規模化生產，有效降低建筑成本，有利于自主控制樓價； ◆ 項目規模大，有利 于減少小區配套分攤費用及宣傳推廣費用，有利于塑造樓盤個性，樹立品牌形象。 ◆ 現時項目周邊人口素質不高。 ◆ 二次置業人士不斷增長，本項目的核心客戶人數在增多。 B、其他相關行業的連帶影響（如建材等）。 金融風險： A、國家加強對房產信貸的監管力度，增加了風險。 E、有效的營銷方案與堅定的執行。精確鎖定目標客戶，高度概括物業賣點，深刻表述項目個性，全新倡導消費觀念，確定推廣主線，建立推廣體系。它是一個系統工程。它是一種深刻的新生活革命。藍天、陽光這一自然界最原始的元素配合，以最直接的、原生的自然內涵折射物業的品質取向。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 43 5) GOLF 是一種風度 風度是什么？風度是一種從容不迫的生活，是一種有節奏的工作。 時尚是一種潮流，尊貴是一種身份，追趕時髦工 作模式，引領生活潮流，是每一個現代合肥人的夢想。 7) GOLF 是一種氛圍 在一樣的藍天下，可以享受陽光一般的禮遇，在一樣的氛圍中，可以感受陽光一般的溫情。另一方面，給大家提供一個交流的平臺和機會。 人性的呼喚，是永恒的話題。天下 —— 合肥首席商務別墅行館 這里是綠色的空間，這里是生命的運動場，生活的品質在這里得到無限增殖。天下，從容揮動青春，時尚尊貴身份，不言而喻。天下 ，無論是景觀還是建筑產品，無論是停車還是內部空間的布置，無一不精雕細琢，充分考慮提供完美的生活新空間。泊 2） Opportune——— 適合的 泊天下，你合適的事業夢工產。泊 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 47 （三） L 的狂想：還是人本出發，生生不息 1） largeness—— 巨大的、開闊的 泊 2） leader—— 領導者、榜樣 泊天下 —— 氣質天成 傾倒眾生 泊天下的居住富有藝術性，靈思泉涌；泊天下走在時尚的前端，將尊貴的高爾夫生活引領成習以為常的休閑，泊天下 —— 讓夢想開出奇葩 泊天下 —— 純美和諧 琴瑟和鳴 泊天下賣點綜合分析 立足產品定位，圍繞推廣主題，分析物業賣點，進行集成綜合，確立基本賣點，整合推廣三部曲，貫徹一個高度層面。天下的營銷推廣表現手法 不同營 銷推廣風格，不同推廣執行手段，會產生不同的溝通效果。 1）高檔： 匹配物業高品質特征、時尚個性化魅力以及目標消費層心理需求和行為特征，堅持高品位格調、高檔次表現，力使目標客戶產生高強度認同感和心理共鳴。 4）時尚： 這里的時尚并不是單純的新銳，而是一種新的生活主張，而是摒棄了固有的鋼筋水泥的生活，在優美的城市邊緣享受生活的樂趣。其市場的接受度存在一定的風險性。 （具體的策劃方案將根據確定的產品規劃和項目規劃另行制作）。 以前瞻性的戶型配比適應客戶需要。規模是先天決定的， 3000 畝地造城應該說是適當的，那么配套設施齊全就需要開發商的后天精心營造了。其中視覺識別系統（ VIS）是設計重點，配合理念識 別系統（ MIS）的基礎部分，就構成了簡化版的 CI 系統。費用投入計劃和 比例將在初期就有框架性的計劃，各項媒體分配、各個銷售階段、各項宣傳用品、以及各種活動與展覽均有相應預算額度，使宣傳推廣與費用使用的計劃性、目的性和主動性更明確，在保證宣傳推廣效果的同時盡可能提高回報率，避免被動的、散亂的、盲目的宣傳方法。根據以往推廣經驗以及操盤銷售的需要，我們采用組合 立體 方 式推介本案，組合原則采用先內而外，先主后次的原則。此類專業媒體或專業人士有其專業性的優勢，往往更有說服力，比廣告更讓消費者信服。我們采取先主后次的原則。明白我們需要面對的客戶主體，有主攻，有兼顧。 。包括我們為本案訂身設計的活動策劃思路。在前面的基礎上，照顧其它渠道的客戶，綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 58 選擇部分外地客戶群媒體，如《安徽日報》等。在此基礎上，在轉向普通意義上的外部市場推廣。在這個圈子里有許多關注合肥市場的業內人士，在他們的手中掌握了一部分專業媒體傳播途徑（業內人士沙龍等）。 由于市場消費者的來源一般較為復雜。 視覺識別系統（ VIS）主要包括： 基本要素部分： 標志（ LOGO） 標準字、標準色與標準組合 象征圖形、輔助圖形與吉祥物 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 56 標本要素組合規范 ? 廣告全方位整合 針對本案目標客戶信息來源的特點， 常規主流媒體仍是主要選擇，如報紙、期刊、戶外、電視、廣播等； 同時選擇以其它特殊媒體作為輔助配合，如網絡、直投； 以及利用相關俱樂部、社團等的客戶資源。 CI 系統，即企業形象識別系統（ Corporate Identity System）的簡稱。那么對于我們的項目，由于個案體量大，整體區域較弱 ，周遭配套達不到要求，因此我們同樣準備實行 “造鎮計劃 ”，將我們的項目規劃成一個區內配套齊備，具有部分完備的城市功能的 “城中城 ”。 以完善的配套獲得客戶青睞。其次，對于項目的特殊賣點（ usp）進行大力的宣傳，最終達成市場去化。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 53 泊 3) 商務： 作為生活、商務的別墅既是一種生活的空間，所表現的也有一種商業的氛圍。天下”整個產品與目標消費層次相結合，將“泊天下八 大特色 ： （ 1） 前瞻產品：別墅的全新功能革命（產品定位） （ 2） 出行便捷：滿足商務人士的空中旅行生活（地段） （ 3） 壯懷前景：未來規劃，鑄就時代高度（未來規劃） （ 4） 完善配套：讓國際城的人“住”起來（生活配套） （ 5） 生活品質：高尚生活的聚落，完美品質代言（成為生活符號） （ 6） 商務平臺：合肥最高品質商務、休閑平臺（身份象征） （ 7） 優美環境：氧氣是清新的，生活是綠色的（生活環境） （ 8） 藝墅薈粹：多姿的別墅，多彩的生活（建筑） 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 50 （二）整合推廣二重奏 ? “三鮮”自然 （ 1） 新生活，新享受 （ 2） 新產品，新概念 （ 3） 新規劃，新空間 ? 六大功 能 （ 1） 生活功能 （ 2） 商務功能 （ 3） 休閑功能 （ 4） 配套功能 （ 5） 度假功能 （ 6） 投資功能 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 51 （三）高度層面 —— “ 泊在這里，大家相逢一笑。天下讓夢想開出奇葩，延續了一個亙古久遠的仙鄉傳說。天下，你能感受的僅僅是時尚的氣息，和全新的、概念化的生活。 Fashion 時尚 泊泊天下， 將用前瞻的眼光、無比的氣魄，高屋建瓴，從容開辟合肥生活新天地。 泊 4） Only—— 唯一的 泊天下 —— 新Ｈ ２ Ｏ住宅，生命 銀行。我就是我，我選擇適合自己的商務空間，我選擇放飛我自己的夢想。泊 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 46 （二） O的狂想：人本出發，生生不息 1） Opportunity—— 機會 泊天下 —— 精雕細琢的別墅藝術品 以人為本，就是從每個細節都考慮到人性的需要。天下，合肥首席高尚商務別墅行館，解放你的生活空間，釋放你的活力、激情。在這“變是唯一的不變”的市場經濟時代，以人為本，讓我們住得更好，讓住意味著更多，是常談常新的主題。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 44 營銷推廣主題的拓展深化 推廣主題必須具有延展性，必須具有巨大的演繹空間，必須具有豐滿血肉，必須具有深刻內涵，從而在這“變是唯一的不變”的市場，保持項目新鮮度。天下，摒棄冷漠，將生活的內涵向外延伸到整個社區。泊擁有 國際 GOLF生活 ，生活也是一種風度。誰說現代的生活就是要征服自然？泊 3) GOLF 是一種廣度 國際 GOLF 生活 ，并不僅僅是某一方面的改變，它是涉及到生活空間方方面面的改變，是一場全面的生活革命。以一種居高臨下的姿態，輕松地工作、生活，快樂地享受生活的樂趣。 我們的推廣主題是 國際 GOLF 生活 以高爾夫所推崇的精神文化作為本案社區文化與生活方式的藍本，除了體現項目的“高爾夫”的特點，生活中可以和高爾夫親密接觸外，同時將項目主題理念體現在社區人文的塑造上，給項目樹立一種高尚的社區文化氛圍 。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 41 二、營銷推廣 泊 C、項目的形象的提升與高品質的包裝。 D、國家關于對投資者，尤其是房產投資者的嚴格控制。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產顧問機構 40 項目風險點 競爭風險： 市場競爭無可避免。 ? 開發周 期長，容易引起市場關注疲勞 解決方案： —— 在項目分期推出上可以用不同的組團名和推廣手法來彌補。 ◆ 目前項目