商品房及二手房買賣合同糾紛法院裁判標準及指導(dǎo)-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 責任買受人與銀行之間的擔保貸款合同解除的：（1）銀行向買受人主張對訴爭房屋行使抵押權(quán)的，若銀行已就訴爭房屋辦理了抵押預(yù)告登記或本登記，則銀行有權(quán)就抵押房屋拍賣或變賣后所得的價款優(yōu)先受償。該約定通過犧牲購房者的利益以達到保護按揭銀行利益的目的，由于按揭合同是按銀行提供的格式合同，對此，購房者可根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責任為由，主張該條款無效。二、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓再轉(zhuǎn)讓的出賣人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同并辦理預(yù)售合同備案登記后，又將預(yù)售房屋再行轉(zhuǎn)讓給第三人的：若房屋尚未竣工，則合同標的物不存在，視為商品房買賣合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當取得開發(fā)商的同意。共有房屋中的一人或數(shù)人，擅自以其他或全體共有人的名義將共有房屋轉(zhuǎn)讓的，房屋買賣合同無效。（1）如果是法院查封的，買受人已支付全部價款并實際占有房屋，但未辦理過戶，買受人對此無過錯的，可向法院申請解封，并有權(quán)要求繼續(xù)履行合同。買受人簽訂房屋買賣合同時不知道房屋設(shè)定抵押權(quán)的，房屋買賣合同有效。均未辦理過戶登記和預(yù)告登記手續(xù)的，已經(jīng)實際合法占有使用房屋的買受人優(yōu)先。同時約定定金和違約金的，如果定金性質(zhì)為違約定金的，則定金和違約金不可并用；但如果定金和違約金分別指向不同違約行為的，則在約定條件成就時可以并用。對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價過戶損害其利益的，一般認定合同有效，但過戶價款條款無效。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補充協(xié)議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清。5)合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗)律師咨詢：132，4296，6417(免費)執(zhí)業(yè)律所：廣東蛇口律師事務(wù)所(中國首家律所)律所地址：深圳市南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路海王大廈A座14層第三篇：商品房買賣合同糾紛商品房買賣合同糾紛？一、什么是商品房買賣合同？商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當?shù)刂俨梦瘑T會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。本案原告（反訴被告）系具有完全民事能力的法人，被告（反訴原告）系具有完全民事能力的自然人，對標的房屋的買賣意思表示真實，合同條款的約定不存在違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的情形，而且在合同簽訂的當日被告即交付定金50萬，說明合同成立生效后已經(jīng)開始履行。這一系列行為足以認定為對原合同履行方式的變更。四、原告（反訴被告）的行為構(gòu)成違約。綜上所述，原告（反訴被告）沒有履行合同的誠意，對于被告（反訴原告）的催告置之不理，擅自將標的房產(chǎn)抵押，導(dǎo)致原合同目的無法實現(xiàn)構(gòu)成根本性違約，依法應(yīng)當承擔違約責任，請法庭支持被告（反訴原告）的正當請求，使其權(quán)益得到保障。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。（三）、交房時間以何為標準？按期交房是開發(fā)商的首要義務(wù)，也是買受方在購房時最為關(guān)心的問題，在如何確定交房時間上，房屋買賣雙方往往各執(zhí)一詞，買受方認為，開發(fā)商只有在房屋驗收合格并與其簽訂樓宇交接書才完成交房義務(wù)；開發(fā)商認為，只要將房屋轉(zhuǎn)移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務(wù)。一般情況下開發(fā)商會直接選擇填寫第一項“該商品房經(jīng)驗收合格”，一旦產(chǎn)生糾紛，購房者往往處于弱勢。先放銷售中，買受人可以對房屋的戶型、面積、交通、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等進行實地考察，能夠及時發(fā)現(xiàn)房屋的綜合情況與開發(fā)商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對較小，如果開發(fā)商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應(yīng)視為默示，購房后買受方反悔的，不宜認定開發(fā)商構(gòu)成違約；如果買受方當場提出異議，開發(fā)商亦口頭或書面承諾日后加以改進，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發(fā)商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認定開發(fā)商構(gòu)成違約；期房銷售中，買受方往往通過廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對待夸大廣告宣傳問題上需從嚴把握。對于因此類情況而致使開發(fā)商預(yù)期交房的，開發(fā)商能否免責，實務(wù)上存在很大爭議。根據(jù)《合同法》113條第1款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。（三）、第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發(fā)商與買受人對于此項可能具有不同的理解。本案法院即采取了后一種方法。根據(jù)《合同法》與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，根據(jù)物權(quán)變動原理，不動產(chǎn)的交付需要公示，即進行不動產(chǎn)登記。訂購書的性質(zhì)為預(yù)約合同已成為共識。該解釋第26條規(guī)定，合同成立以后發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實際情況確定是否變更或解除。（六）、開發(fā)商逾期交房的責任認定及承擔商品房買賣實踐中，因逾期交房而引發(fā)的糾紛占有相當大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有經(jīng)濟政策的變化、政府部門強制變更規(guī)劃等開發(fā)商不能控制的原因。為了促進銷售，當前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環(huán)境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質(zhì)量、購房優(yōu)惠條件、商品房所在位置與周邊環(huán)境等內(nèi)容對購房者具有強烈的吸引力，但廣告中存在的內(nèi)容不實問題卻較為嚴重。（2）該商品房經(jīng)綜合驗收合格。因為《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。情勢變更的一個重要構(gòu)成條件，是當事人在訂立合同時對情勢變更的發(fā)生不能預(yù)見。由此可見，原告（反訴被告）的行為表明其沒有誠意履行合同義務(wù)，導(dǎo)致原合同的目的無法實現(xiàn)，構(gòu)成根本性違約。在2011年3月1日原、被告雙方對原合同進行變更后，被告（反訴原告）于2011年3月3日又向銀行監(jiān)管購房資金550萬，此時監(jiān)管資金共計650萬，當日原、被告雙方簽訂《墊資贖樓業(yè)務(wù)合同》，由小額貸款公司借款1300萬給被告（反訴原告）。原合同中約定2010年11月30日前監(jiān)管首期款500萬，但是原告（反訴被告）提供的證據(jù)《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》簽訂的時間為2010年12月6日，金額為100萬，該協(xié)議簽署的主體為原、被告雙方。調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當?shù)刂俨梦瘑T會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。二、什么是商品房買賣合同糾紛？商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。2)買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。1)二手房買賣合同應(yīng)當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項內(nèi)容。八、戶口遷移合同約定出賣人應(yīng)將戶口遷出的，如果出賣人拒不遷出，該類糾紛不屬于民事案件的受案范圍。繼承人應(yīng)當在辦理房屋繼續(xù)登記后，為出賣人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。借名人不具備購買經(jīng)濟適用房資格，而以登記人名義購買的并以保留所有權(quán)的意思表示將房屋登記在登記人名下的，雙方行為屬于“損害社會公共利益”的合同無效情形，借名人主張確權(quán)或要求登記人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)的，不予支持，但借名人有權(quán)主張出資債權(quán)。第二章二手房買賣合同的履行與違約責任一、陰陽合同通常以后訂立的合同為準，但若一方當事人有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等原因而在后簽訂的合同中約定虛假價格的，則應(yīng)以此前簽訂的合同為準。八、共同居住房屋的轉(zhuǎn)讓出賣人單獨享有所有權(quán)的房屋，配偶、其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成共同居住的事實，出賣人歲有義務(wù)保障其居住權(quán)益，但該權(quán)益不屬于物權(quán)，不構(gòu)成對出賣人處分房屋的限制。出賣人擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓的，若符合善意取得條件，則可認定買賣合同有效。轉(zhuǎn)讓已購按經(jīng)濟適用房管理的房屋的，合同有效。對于該類約定，只要購房者對房產(chǎn)的使用（如出租等）不會對按