淺析房地產(chǎn)項目工程管理-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 實際進度，特別是網(wǎng)絡(luò)計劃中關(guān)鍵控制節(jié)點的完成情況，下達有關(guān)進度的決策。（2）做好備料款工作承發(fā)包雙方應(yīng)在合同中約定預(yù)付工程款的時間和數(shù)額，開工后嚴格按約定的時間和比例扣回。總之施工階段的成本控貫穿于施工全過程，首先應(yīng)預(yù)測工程風險及可能發(fā)生的索賠的誘因，采取防范措施。做好設(shè)計變更管理需注意如下題：（1）建立嚴格的設(shè)計變更審批制度，切實把投資控制在合理的范圍之內(nèi)。一般設(shè)計變更,在業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)由監(jiān)理單位審查批準,報項目部備案,屬業(yè)主授權(quán)范圍外的,由監(jiān)理單位組織審查,項目部批準；對重要設(shè)計變更由項目部組織最終審查后批準。而這就需要房地產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為前提。職責：分公司工程部提供設(shè)計任務(wù)書、已確定的建筑單體方案、地質(zhì)勘察報告、場地標高平面圖給設(shè)計單位，設(shè)計單位完成施工圖設(shè)計。職責：公司預(yù)結(jié)算部委托造價咨詢公司或自行編制工程量清單并擬定標底，完成后按照公司相關(guān)流程議定攔標價。工作成果：招標公告職責：分公司開發(fā)部負責辦理，并向政府部門提供以下資料：a、建設(shè)工程施工招標交易登記表b、建設(shè)計劃批準文件c、建筑施工圖技術(shù)性審查報告d、資金落實證明e、工程招標代理委托合同f、投標邀請書g、資格預(yù)審文件C、招標文件備案（3天）標準時限：單體工程開工前第33天開始，開工前第31天完成。F、開標后公示，簽訂施工合同并備案（5天）標準時限：單體工程開工前第15天開始，開工前第11天完成。⑴、標準時限：最晚單體工程開工前第10天完成。⑵、工作成果：簽訂專業(yè)發(fā)包合同，樁基檢測合格。6層以下單體工程施工周期N為：120+單體工程的地上層數(shù)（不含閣樓層）10（施工日歷天數(shù)）；7層－11層單體工程施工周期N為：150+單體工程的地上層數(shù)（不含閣樓層）10（施工日歷天數(shù)）；12層－18層單體工程施工周期N為：180+單體工程的地上層數(shù)（不含閣樓層）10（施工日歷天數(shù)）。職責：分公司（或項目）工程部組織完成。四、單體工程竣工驗收備案標準時限：單體工程竣工驗收合格后第1天開始，第30天完成。施工圖預(yù)算編制階段一、市政各專業(yè)施工圖預(yù)算編制（45天）標準時限：單體工程開工后第75天開始，開工后第119天完成。d、合同經(jīng)評審后，簽訂施工合同。第三部分其他工作一、辦理商品房預(yù)售許可證；標準時限：總投資額達35%時完成職責：由分公司銷售部辦理。四、項目的規(guī)劃驗收當期項目的園林工程驗收合格后第1天開始，第15天完成。項目建議書的編制應(yīng)符合《項目建議書編制指引》的規(guī)定。，由總經(jīng)理確定召開評審會議。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準。 1）四至范圍；2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。3）政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發(fā)的影響。產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。1）項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。附表1 開發(fā)成本測算項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）一、土地價款支出二、前期開發(fā)準備費三、主體建筑（裝飾）工程費四、主體安裝工程費/ 13五、社區(qū)管網(wǎng)工程費六、智能化系統(tǒng)費七、園林環(huán)境工程費八、配套設(shè)施費九、其它建設(shè)工程支出十、管理費用十一、銷售費用十二、財務(wù)費用十三、各項稅金十四、預(yù)備費十五、總計在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。1）開發(fā)項目對近期經(jīng)營計劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項目開發(fā)管理能力；4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理第一章 項目設(shè)計管理制度1總則、達到公司經(jīng)營目標的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計、施工圖設(shè)計（初步設(shè)計）、景觀設(shè)計等。，依據(jù)設(shè)計委托合同對設(shè)計過程進行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計工作進度符合規(guī)定要求。工程管理可具體分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。施工企業(yè)和項目經(jīng)理的素質(zhì)好壞，直接關(guān)系著工程進度和工程質(zhì)量。第五篇：房地產(chǎn)項目管理方案房地產(chǎn)項目管理方案項目介紹：項目范圍：從項目可行性研究階段到項目后評價階段的全過程管理。各參建單位要按照本綱領(lǐng)性網(wǎng)絡(luò)計劃制定詳細的實施網(wǎng)絡(luò)計劃，報項目負責人審查批準。十三、項目決算及項目后評價。作為建設(shè)單位，在項目建設(shè)前期，按照項目啟動組織的工作要求，做好配合拆遷、前期策劃運作、相關(guān)手續(xù)辦理、招商融資；項目實施準備階段，一方面完成“招標”工作，另施工、監(jiān)理職能進行人員職責分解；編制《項目目標管理計劃書》，確定“施工項目部”管理目標；在項目實施過程中，行使對“施工項目部”、“項目監(jiān)理部”工作的監(jiān)督，協(xié)調(diào)各參建方的關(guān)系，按照《建筑工程質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》（503002001）規(guī)定的原則、程序、內(nèi)容、組織竣工驗收和申報綜合驗收；負責其他按照項目管理目標該由建設(shè)單位實施的工作。項目施工過程中，所有涉及到的工程量調(diào)整（包括增減事項）、材料設(shè)備計劃審核（包括項目部提交的“甲供”材計劃）、竣工績效核算，均由預(yù)算部負責實施。由于這三個職能是從公司中衍生出來的，而在實施過程中按照規(guī)定又必須相對獨立，加上項目管理目標分解計劃的約定，對于“施工項目部”實行項目成本獨立核算和項目經(jīng)理責任制；對于監(jiān)理則由公司原內(nèi)部部分管理職能，在補充專業(yè)人員后，按照國家對監(jiān)理規(guī)定的相關(guān)程序、內(nèi)容、方法開展。施工項目部組織管理機構(gòu)結(jié)構(gòu)契約關(guān)系項目部勞務(wù)、分包項目部人員配置：按照項目管理的要求和實際需要，結(jié)合建設(shè)行政主管部門關(guān)于項目組成的相關(guān)規(guī)定，建議裕鴻商業(yè)廣場項目部崗位配備如下表：**項目部崗位配備表序號 姓名 崗位 任職資格 職稱條件 部門 備注項目經(jīng)理 一級項目經(jīng)理證 工程師 規(guī)定項目副經(jīng)理 工程師 項目總工程師 高級工程師 規(guī)定 土建專業(yè)技術(shù)負責人 工程師 工程師 規(guī)定給排水專業(yè)技術(shù)負責人 工程師 工程師 規(guī)定電氣設(shè)備專業(yè)技術(shù)負責人 工程師 工程師 規(guī)定質(zhì)檢員 質(zhì)檢員上崗證 工程師 規(guī)定安全員 安全員上崗證 工程師 規(guī)定安全員 安全員上崗證 工程師 規(guī)定 混凝土工長 施工員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定鋼筋工長 施工員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定模板工長 施工員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定安裝工長 施工員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定測量工長 工程師 資料員（包括安全資料）資料員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定 見證取樣員（做試塊）見證取樣員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定會計出納 規(guī)定 材料員 材料員上崗證 規(guī)定材料員 材料員上崗證 機械設(shè)備員 機械設(shè)備員證 規(guī)定機械設(shè)備員 機械設(shè)備員證 規(guī)定倉庫保管員倉庫保管員 電工（僅值班）電工證 規(guī)定炊事員 健康證 規(guī)定炊事員 健康證 規(guī)定炊事員 健康證 規(guī)定保安保安其中，專業(yè)技術(shù)負責人與專業(yè)工長之間可以實現(xiàn)自由的崗位轉(zhuǎn)換，以備彌補。由于本工程面積、體量大，單層一萬多平米的裙房和將近百米高的四棟塔樓的施工，多功能商業(yè)廣場建筑的智能化程度，通風空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、消防設(shè)備、用電設(shè)備的大量安裝施工，要求必須結(jié)合設(shè)計，合理界定、適當?shù)貏澐猪椖浚皇垢黜椚蝿?wù)之間劃分，既有銜接又有分工，管理上使其形成有機地整體，確保工程能夠持續(xù)、有條不紊地進行。在進行塔機選擇時，一般應(yīng)做到：①必須充分了解各類塔式起重機的技術(shù)性能、售價情況、業(yè)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量信譽，以便安全使用、定期保修維護、拆裝和更有利于充分發(fā)揮塔吊的作用。?怎樣選用各種腳手架。塔吊布置應(yīng)該有利于塔吊的基礎(chǔ)施工、利于基坑開挖及支護的施工；應(yīng)利于塔吊的拆裝、連接附著錨固、頂升作業(yè)。?根據(jù)需要選擇主要施工機械設(shè)備。?考慮到不同的階段的用人重點不一樣，正常情況下，項目部的正式編制管理、技術(shù)人20人。? 項目的技術(shù)負責人、質(zhì)量負責人建議由原工程部經(jīng)理擔任；項目的專業(yè)工長、專業(yè)質(zhì)量檢查員（質(zhì)檢員）、安全員、材料員、預(yù)算員、見證取樣員、資料員和專業(yè)技術(shù)負責人由分配到項目部的專業(yè)工程師擔任，資格不具備任職條件的，建議重新招聘，重點是有職業(yè)資格證人員。?“施工項目部”所承擔的材料、設(shè)備采購、貯存保管任務(wù)，由項目部材料科負責，承擔“項目部”材料、設(shè)備成本管理工作，具體的管理與職責分配由項目部規(guī)定（祥見項目施工管理規(guī)劃），人員根據(jù)需要聘用，不在原材料部范圍解決。人員按照職能劃分的需要，安排為項目監(jiān)理部專業(yè)工程師和監(jiān)督員，安排為施工項目部的專業(yè)施工員或?qū)I(yè)技術(shù)負責人、質(zhì)檢員、安全員、資料員、見證取樣員。二、項目管理構(gòu)思：按照公司對于新項目的管理思路, 裕鴻商業(yè)廣場項目的施工和監(jiān)理工作由我們自己組織實施。九、銷售工作。按照最優(yōu)方案，組織設(shè)計單位完善功能設(shè)計及施工圖設(shè)計。工程材料主要是指工程甲供材，我們要加大甲供材的市場調(diào)研，多方面進行比較和區(qū)分，合理的選價和選材，嚴把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān)，提高材料的供應(yīng)速度，這就同時加快了工程進度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。那么怎樣去做好房地產(chǎn)工程管理呢？我認為方式有三，其一、選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位。可委托有資格的技術(shù)專家對設(shè)計單位提交的設(shè)計成果進行審查。，總工辦在委托設(shè)計時必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進行設(shè)計信息交流和資料提供、設(shè)計成果審查及確認等。評審會應(yīng)保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。評審內(nèi)容要點 1）所用背景資料的可靠性；2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整； 3）分析方法是否可行；4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現(xiàn)金流量分析。2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件。治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。結(jié)論和建議第四章 項目可行性研究報告編制指引 項目決策背景及分析 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。第二章 項目投資管理工作流程圖第三章 項目建議書編制指引 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述 項目決策背景及摘要 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。，計劃配套部負責跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。《項目可行性研究報告編制指引》的規(guī)定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經(jīng)理辦公會審查。第三篇：房地產(chǎn)項目管理房地產(chǎn)開發(fā)項目完整的項目管理計劃包含哪些內(nèi)容？第一部分 投資管理第一章 項目投資管理制度 6 第二章 項目建議書編制指引 9 第三章 項目可行性研究報告編制指引 11 第四章 項目立項評審決策指引 19 第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理第一章 項目設(shè)計管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程 25 第三章 建筑方案設(shè)計作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計作業(yè)流程 27 第五章 規(guī)劃設(shè)計指引編制要點 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書編制要點 33 第七章 項目規(guī)劃方案評審指引 36 第八章 建筑單體方案評審指引 38 第九章 景觀設(shè)計任務(wù)書編制要點 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項目規(guī)劃設(shè)計方案簡評表 46 施工圖審查意見表 49 第三部分 工程管理第一章 工程管理組織 51 51 52 第二章 經(jīng)濟合同管理 55 55 59 61 63 66 附：經(jīng)濟合同審批表（500萬元以上）68 經(jīng)濟合同審批表（500萬元以下）69 經(jīng)濟合同付款審批表 70 合同管理臺帳 71 第三章 采購與招標管理 72 72 78 81 83 附：招標文件審批表 85 中標通知書 86 投標承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設(shè)備采購計劃表 89 / 13 零星（緊急）采購審批單 90 限價（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進度管理 93 93 95 97 99 第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100 100 104 108 110 113 115 117 119 （項）專業(yè)工程驗收檢查要求 121 122 124 126 132 135 附：重點監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計劃表 136 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計劃表 137 材料設(shè)備進場驗收單 138 甲供材料設(shè)備臺帳 139 第六章 工程造價管理 140 140 143 147 149 151 154 附： 設(shè)計變更審批表 155