淺析房地產項目工程管理-資料下載頁

　　

【正文】 項目成本的構成12項目施工成本控制的原則12八、建設項目的評價13本方案的SWOT分析14項目管理方案對施工、監理企業的需求14項目管理方案的可行性評價14九、方案編制說明14**商業廣場項目管理方案一、項目概況：擬建的**商業廣場，是按照國際頂級商業模式打造的大型一站式購物中心。，位于紫荊山路東、商城路北。目前，項目區域的拆遷工作正由管城區政府進行；項目的市場調研工作正在按計劃持續。二、項目管理構思：按照公司對于新項目的管理思路, 裕鴻商業廣場項目的施工和監理工作由我們自己組織實施。原則上：?施工圖設計完成后，按照項目預算的成本分析，核定施工成本，制訂項目部目標管理計劃，由公司部分人員組成項目部，掛靠在具備施工資質的建筑施工企業名下，按照施工總承包的方式對項目進行管理行為實施，協調施工過程中的外部環境關系，承擔“施工企業”的責任，接受建筑公司按照合約規定對項目部的指導、監督。? 項目的監理工作由公司自己承擔，選擇具備相應資質的公司掛靠實施。監理公司提供“項目監理部”章，委派總監理工程師；項目具體的監理工作、各專業監理工程師，由我公司按照《建設監理規范》和政府對監理的相關要求自己組織，承擔對外是監理企業的責任，接受監理公司按照“約定”對監理項目部的指導、監督。作為建設單位，在項目建設前期，按照項目啟動組織的工作要求，做好配合拆遷、前期策劃運作、相關手續辦理、招商融資；項目實施準備階段，一方面完成“招標”工作，另施工、監理職能進行人員職責分解；編制《項目目標管理計劃書》，確定“施工項目部”管理目標；在項目實施過程中，行使對“施工項目部”、“項目監理部”工作的監督，協調各參建方的關系，按照《建筑工程質量驗收統一標準》（503002001）規定的原則、程序、內容、組織竣工驗收和申報綜合驗收；負責其他按照項目管理目標該由建設單位實施的工作。三、內部組織機構職能調整的設想：項目開始后，按照對新項目管理的構思，組織結構調整后的職能部門、人員調配意見：? 公司不直接涉及新項目管理的部門，比如綜合部、拓展部，原則上人員不作調整，其職能按照公司原來的規定執行。? 雖涉及新項目管理，但對工程不直接造成影響的部門，比如財務部、銷售部按照需要對人員進行調整，其職能按照公司原來的規定執行。? 將工程部分解為具有施工項目部職能的工程科和具有監理職能的項目監理部。人員按照職能劃分的需要，安排為項目監理部專業工程師和監督員，安排為施工項目部的專業施工員或專業技術負責人、質檢員、安全員、資料員、見證取樣員。除現有人員外，按照任職資格需要進行人員增調。原則上充分利用現有人員，對有任職資格要求的崗位重新招聘，以彌補不足。? 預算部按照現有職能開展工作，既為項目服務，又擔當項目經濟管理活動的監督、控制任務，具有建設單位和監理經濟專業工程師的職責。項目施工過程中，所有涉及到的工程量調整（包括增減事項）、材料設備計劃審核（包括項目部提交的“甲供”材計劃）、竣工績效核算，均由預算部負責實施。預算部作為建設單位職能部門，參加項目管理過程管理。? 材料部作為建設單位主管材料、設備供應的部門，按照公司規定的職責，負責項目“甲供”材料、設備的采購供應，對所供應的材料設備質量與項目的符合性負責，對供應按照計劃進場的時效負責，按照公司規定的部門職責和《項目管理規劃》要求實施責任行為。為使材料部能夠更好地服務項目建設，建議為材料部配備懂材料、設備的工作人員。?“施工項目部”所承擔的材料、設備采購、貯存保管任務，由項目部材料科負責，承擔“項目部”材料、設備成本管理工作，具體的管理與職責分配由項目部規定（祥見項目施工管理規劃），人員根據需要聘用，不在原材料部范圍解決。? “施工項目部”財務室按照《項目管理協議書》的約定（項目目標管理責任書規定），負責管理項目劃撥“工程款”資金的管理，負責“項目部”成本管理、控制的實施和實施監督工作。項目財務室人員可以根據公司財務部現有人員情況調出，也可以由項目招聘解決，按照公司財務管理的基本制度實施職務行為。四、擬設“施工項目部”職能單位的管理關系和職責按照本方案構思與設想，實際上將公司原有的單一建設單位職能，劃分成三個相互關聯、相互制約的“相互獨立”職能。由于這三個職能是從公司中衍生出來的，而在實施過程中按照規定又必須相對獨立，加上項目管理目標分解計劃的約定，對于“施工項目部”實行項目成本獨立核算和項目經理責任制；對于監理則由公司原內部部分管理職能，在補充專業人員后，按照國家對監理規定的相關程序、內容、方法開展。“項目部”的職責與組織：? “項目部”承擔按照“目標管理計劃書”規定目標的實現責任，包括不對施工企業造成不良影響的質量責任、安全生產責任，施工成本、工期控制責任，交納規定該由施工單位交納的相關費用（包括“兩金”、散裝水泥費、定額管理費、安全監督費、農民工工資保證基金等），安全資料以及與建設單位檔案管理、驗收備案、綜合驗收相關的技術資料，提交“兩書一金”、項目管理規劃書（施工組織設計）；負責項目實施過程中材料、設備的采購（約定“甲供”以外），勞務、分包商的選擇，協調施工過程中的外部環境關系，承擔項目施工建設的質量管理、安全管理、文明施工、施工隊伍管理責任，承擔建設主管部門檢查監督工作的配合責任，承擔質量監督檢測申報、配合責任。? 項目經理可由提供資質的施工企業委派，要求具備一級項目經理資質的人員擔任，項目部實際控制權由我公司委派人員掌握。按照公司下達的《目標管理計劃書》規定，依據“項目經理負責制”和“項目成本獨立核算制”要求，“項目經理”對于項目建設的施工過程負全面責任，“項目部”組成人員對“項目經理”負責。? 項目的技術負責人、質量負責人建議由原工程部經理擔任；項目的專業工長、專業質量檢查員（質檢員）、安全員、材料員、預算員、見證取樣員、資料員和專業技術負責人由分配到項目部的專業工程師擔任，資格不具備任職條件的，建議重新招聘，重點是有職業資格證人員。按照有關規定，新項目規模的項目部的管理人員應該有不少于10%的高級職稱人員參與，此項，建議由提供資質企業幫助名義人員解決。? 為減少人員成本，減少人員招聘量，必須充分考慮項目部職能的綜合使用，比如，項目部的技術崗位人員之間，專業工長和各專業技術負責人崗位之間，見證取樣員與資料員之間；必須考慮招收具有綜合知識能力強、確有高層施工經驗的人員擔任。? 分包和勞務單位選擇時，必須堅持選擇成建制隊伍的原則，必須堅持組織健全、技術素質高地隊伍，最好是能夠自帶一部分施工機械、設備的勞務隊伍。施工項目部組織管理機構結構契約關系項目部勞務、分包項目部人員配置：按照項目管理的要求和實際需要，結合建設行政主管部門關于項目組成的相關規定，建議裕鴻商業廣場項目部崗位配備如下表：**項目部崗位配備表序號 姓名 崗位 任職資格 職稱條件 部門 備注項目經理 一級項目經理證 工程師 規定項目副經理 工程師 項目總工程師 高級工程師 規定 土建專業技術負責人 工程師 工程師 規定給排水專業技術負責人 工程師 工程師 規定電氣設備專業技術負責人 工程師 工程師 規定質檢員 質檢員上崗證 工程師 規定安全員 安全員上崗證 工程師 規定安全員 安全員上崗證 工程師 規定 混凝土工長 施工員上崗證 ≥助理工程師 規定鋼筋工長 施工員上崗證 ≥助理工程師 規定模板工長 施工員上崗證 ≥助理工程師 規定安裝工長 施工員上崗證 ≥助理工程師 規定測量工長 工程師 資料員（包括安全資料）資料員上崗證 ≥助理工程師 規定 見證取樣員（做試塊）見證取樣員上崗證 ≥助理工程師 規定會計出納 規定 材料員 材料員上崗證 規定材料員 材料員上崗證 機械設備員 機械設備員證 規定機械設備員 機械設備員證 規定倉庫保管員倉庫保管員 電工（僅值班）電工證 規定炊事員 健康證 規定炊事員 健康證 規定炊事員 健康證 規定保安保安其中，專業技術負責人與專業工長之間可以實現自由的崗位轉換，以備彌補。?項目部在建立質量管理體系和安全管理體系時，應該將專職和兼職統籌兼顧，將分包單位負責人和關鍵技術管理人員列入保證體系內，參與系統的管理。?從獨立核算和相對獨立管理的角度上講，項目部人員應該相對完整，盡可能地避免“互動”造成的“職責”混亂。在施工過程中，確有必要時，監理職能和甲方職能的人員可以調補（類如值班等）。?考慮到不同的階段的用人重點不一樣，正常情況下，項目部的正式編制管理、技術人20人。項目所需主要機械設備（按照公司對新項目的構思考慮，暫以四棟塔樓H≤100M、5層地上群房商場（檐高暫以32M，）計）：主要機械設備配置表序號 機械設備名稱 規格型號 性能或主要參數 估計使用量 輸入模式 估計價格 資金投入量 備注一、提升設備 附著式塔吊 H3/80 2臺 55萬 110萬附著式塔吊 H3/63 2臺 租賃 40萬 80萬 雙籠施工電梯 SC200/200J 4臺 租賃 40萬 160萬二、混凝土施工設備 混凝土輸送泵 HBT80C 3 租賃 70萬 210萬布料機 BL16 3 3萬 9萬混凝土攪拌機（應急）JZC350 1混凝土震動棒 50根 5萬 5萬平板震動器 4臺三、鋼筋加工設備鋼筋對焊機 UVI120 6臺 自帶 30萬 4套交流電焊機 WSE500 10臺 自帶直流電焊機 ZXT400 8臺 自帶鋼筋調直機 GT40 4臺 自帶 鋼筋彎曲機 GW40 6臺 自帶鋼筋切斷機 GQ40 4臺 自帶切割機 4臺 自帶鋼筋錐（直）螺紋機 自帶電渣壓力焊機組 自帶四、模板加工和處理設備（鋼制）大模板 4組 自帶木工電刨 6臺 自帶圓盤鋸 4臺 自帶五、抽水設備污水泵 4臺 自帶潛水泵 DW6525*6 4臺 自帶六、計量、測量設備儀器激光鉛垂儀 2臺 經緯儀 J2JED 2臺 水準儀 DWA10 4臺 七、其他設備 附著式升降腳手架 SYP 4組 租賃 28萬 112萬臨時供電變壓器供電電纜供電電纜配電箱 開關廂 翻斗車 輛 自帶施工工具 自帶主要周轉材料需量表（按群房施工考慮）序號 材料名稱 規格 單位 單價 估計用量 估算總價 估計進場階段 備注竹膠板 10平方 40 15萬 600萬 方木 60*80 立方M 1300 1500 195萬 或50*100 腳手架鋼管 Dg48標 T 4000 4000 800萬 租賃2000 200萬扣件 個 4 30萬 120萬 扎絲、鐵釘等 8/平方 120萬 自帶雙面膠、膠帶 3/平方 45萬 自帶對拉螺栓 M“施設”編制的重點：高層建筑施工的過程，其相互關系比一般 多層建筑復雜，特別是大型高層公共建筑，除主樓外，還有裙房、附屬設施建筑和室外工程等，其施工過程中的相互關系更為復雜。因此，在施設編制時，必須抓住重點，采用科學的方法，統籌安排。?合理劃分項目。由于本工程面積、體量大，單層一萬多平米的裙房和將近百米高的四棟塔樓的施工，多功能商業廣場建筑的智能化程度，通風空調設備、電梯設備、消防設備、用電設備的大量安裝施工，要求必須結合設計，合理界定、適當地劃分項目；使各項任務之間劃分，既有銜接又有分工，管理上使其形成有機地整體，確保工程能夠持續、有條不紊地進行。?作好施工部署，合理劃分施工段。合理劃分施工段，確定總包單位與分包單位間、各專業分包間的項目責任范圍，是在統一目標規定下，實現合理部署、明確相互間邏輯關系的必須，是項目實現有續組織、持續進展的關鍵。流水段的劃分，必須有利于組織流水作業，原則上要保證各段的工程量基本平衡，作業面大致相等，按照有利于施工組織、充分利于機械設備作用、利于時間和空間的使用，節省場地、勞動力，提高工效和縮短工期的原則，以不影響結構安全的后澆帶（或變形逢設置）劃分。?根據需要選擇主要施工機械設備。高層建筑的特點就是層數多，垂直運輸量大，加上作為大型商業廣場，每層約一萬多平方米的面積，建筑占地面積與總場地面積的比例較大、材料設備多，要兼顧方方面面，兼顧不同階段的需要并能夠作及時地適應性調整，必須結合施工場地情況和工期進度安排、項目的劃分情況，按照“施工現場總平面圖”布置要求選擇。?塔式起重機的選擇。由于塔式起重機是施工過程垂直、水平運輸的關鍵設備。在進行塔機選擇時，一般應做到：①必須充分了解各類塔式起重機的技術性能、售價情況、業內產品質量和服務質量信譽，以便安全使用、定期保修維護、拆裝和更有利于充分發揮塔吊的作用。②合理選擇塔吊的提升速度、極限提升能力和有效回轉半徑，以便適用于施工組織要求和利于施工需要，保證使用又不造成浪費，降低工程造價。③塔吊的極限臂長和起重量、升限高度，應該與建筑的平面設計形狀、尺寸和高度相適應，與平面中最不利使用點的起吊重量相適應。④塔吊的布置位置應該按照“施工現場總平面布置圖”確定的位置安排。塔吊布置應該有利于塔吊的基礎施工、利于基坑開挖及支護的施工；應利于塔吊的拆裝、連接附著錨固、頂升作業。⑤群機作業時，應該考慮與附著式升降腳手架豎桿的影響和相鄰塔吊的高度差等豎向高度關系，應該考慮相應水平方向的相互影響關系，該按照統一的布置安排，在統一的頂升安排和指揮信號系統下作業。⑥考慮到裙房面積大和現場作業面積小的影響，為補充豎向提升能力的不足，可以考慮增加兩臺龍門吊使用。⑦為了減少成本，可以在簽訂供貨協議時，將塔吊的頂升、定期維護、安裝及檢測交由供貨方實施。?怎樣選用各種腳手架。高層建筑的安全防護是施工必須認真面對的重要問題，確保施工作業安全，是衡量項目管理成敗和能否實現管理目的的關鍵。高層的腳手架形式已經非常豐富，從雙排到頂，到懸挑、吊掛和工具式腳手發展，目前在高層建筑項目中常常使用的是懸挑