成都蜀都新城項目可行性研究報告-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 與成都的無縫連接，毫無疑問，成灌快鐵 的 開通 ， 縮短了郊區(qū)與城區(qū)的 “距離 ”。弗萊明戈 130000 7000 1333 572 郫縣蜀都新城高專路與西區(qū)大道交匯處 龍湖地產(chǎn) 華潤 較高的利潤空間 和較大的安全邊際 若項目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實現(xiàn)銷售收入 億元，實現(xiàn)稅后投資利潤約 億元，項目投資利潤率約 %，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 %；信托期限內(nèi) ，年化權(quán)益凈利率可達(dá) %。 固定資產(chǎn)投資快速增長，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用十分明顯。 郫縣 國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。 地鐵： 成都市地鐵 2 號線延伸線 已規(guī)劃至郫縣 ， 實現(xiàn)了 與成都市 的 無縫連接。 境內(nèi)七河并流，花木久負(fù)盛名，現(xiàn)有近 10 萬畝花卉苗木，是成都市鮮花基地 、中國盆景之鄉(xiāng)和中國鄉(xiāng)村旅游示范點。 郫縣距成都市區(qū) 10 公里，交通十 分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，市政設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢、比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢突出， 郫縣自然環(huán)境優(yōu)越，是成都的后花園。開通國際、國內(nèi)航線 147 余條，航線總長 17 萬公里，運輸能力達(dá) 9 億噸公里， 2020 年客流量達(dá) 2763 萬人次，位列世界最繁忙機場前50 位。東西最大橫距 192公里，南北最大縱距 166 公里，轄區(qū)總面積 12390 平方公里，市區(qū)面積 598 平方公里。 2020 年，成都加入聯(lián)合國教科文組織的創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)，成為亞洲第一個世界 “美食之都 ”。 1989 年經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)，成都市實行計劃單列，享有省一級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，成為中國 14 個計劃單列城市之一。 其中： 6 號地面積 畝， 7 號地面積 ，道路面積 畝。 本項目位于郫縣核心位置， 緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程， 317 國道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號線和將建的城際高速鐵路直通 項目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。 項目公司原來三家股東將持有的 %股權(quán)質(zhì)押給安信信托，作為其 承諾 補足收益及保證項目公司最低貨幣資金余額的履約保證。 信托本益的還款來源為蜀都新城項目的整體開發(fā)收益。 項目 主要以支持發(fā)展模具為主的中小企業(yè)為產(chǎn)業(yè)特色，被市政府確定為“青羊模具產(chǎn)業(yè)園”，是成都市 2020年重點工程項目。 商城內(nèi) 功能齊全、設(shè)施完善、管理先進(jìn)、集內(nèi)外家居家具、裝飾建材銷售與物流配送，以及百貨和休閑餐飲 于一體 。 該公司為中信蜀都的項目公司，目前暫時無經(jīng)營業(yè)務(wù)，公司主要資產(chǎn)及注冊資本金 億元。 若項目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實現(xiàn)銷售收入 億元，實現(xiàn)稅后投資利潤約 億元，項目投資利潤率約 %，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 %；信托期限內(nèi) ，年化權(quán)益凈利率可達(dá) %。 項目公司原股東承諾信托計劃到期前 3 個月，項目公司貨幣資金余額分別不低于信托本金的30%、 60%、 100%，不足部分由原股東以自有資金通過股東借款方式補足。中信蜀都”城市運營項目 （土地一級整理及配套開發(fā)） 的一部分 ，開發(fā)商為成都國宏騰實業(yè)有限公司，由川宏金沙 、萬騰實業(yè)以及成都世通共同出資設(shè)立，注冊資本 。原股東在信托第二期發(fā)行的同時向項目公司增資 億元。 若信托期滿時，項目 整體 凈資產(chǎn) 收益 率 低于 12%，則原來三家股東承諾 對信托本益 按年化收益率12%的標(biāo)準(zhǔn)以自有資金 予以補足，并將其持有的 %股權(quán) 質(zhì)押給安信信托，作為其補足承諾的履約保證。 本項目即使未取得開發(fā)貸款，在信托二期 億以及原股東 億增資后，只要部分調(diào)整銷售策略（將部分商業(yè)由租轉(zhuǎn)售），即可保證整個項目現(xiàn)金流的順利周轉(zhuǎn)，確保信托資金于信托存續(xù) 3 年后的順利退出（具體測算見“項目現(xiàn)金流測算”）。項目總體收益約 50006000萬元，其中 2020年 度內(nèi)實現(xiàn)收益約 10001200 萬元。 項目總體概念規(guī)劃設(shè)計由國際一流水準(zhǔn)的美國 RDLF 國際規(guī)劃設(shè)計公司擔(dān)綱完成。 “金沙國際商城”位于成都市青羊區(qū)蘇坡東路 8 號，項目性質(zhì)為商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施， 是 四川省重點招商引資項目 ， 累計投資 6 億余元，成功創(chuàng)造了當(dāng)年開工當(dāng)年營業(yè)的奇跡。 2020 年 7月，在青羊區(qū)委、區(qū)政府的鼓勵與推進(jìn)下，成都川宏金沙置業(yè)有限公司和成都益有實業(yè)股份公司組建 了 成都青羊工業(yè)投資有限公司，全面參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設(shè)。原股東在信托第二期發(fā)行的同時向項目公司增資 億元。 信托資金用途 信托資金 全部通過增資的形式向成都國宏騰實業(yè)有限公司進(jìn)行股權(quán)投資，并 全部 用于蜀都新城項目的開發(fā)。 本項目為中信集團(tuán)下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都） 備注 1 號地塊 總建筑密度 高層主體 15% 80 可兼容的住宅建筑面積比例不大于計入容積率建筑面積的 50% 2 號地塊 60% 22% 15% 80 3 號地塊 60% 22% 15% 80 4 號地塊 60% 22% 15% 80 5 號地塊 70% 22% 15% 100 7 號地塊 （加道路面積） 40% 20% 20% 100 可兼容的住宅建筑面積比例不大于計入容積率建筑面積的 20% 其中： 6 號地面積 18093 m178。成都市共轄 9 個區(qū)、 6 個縣、 4 個市， 1 個獨立核算的國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，123 個街道 。 2020 年，成都市被國家確定為中國最佳旅游城市。 2020 年 9 月最新出爐的中國（大陸）城市國際形 象總排名中，成都緊隨上海、北京，位列第三。 公路： 成都是 108 國道 （北京 —昆明）、 213 國道 （蘭州 —云南磨憨）、 317國道 （成都 —那曲）、 318 國道 （上海 —西藏友誼橋）、 319 國道 （廈門 —成都）、321 國道 （廣州 —成都）等 的交匯點。全市民營經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，占GDP 的比重為 %，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá) %，拉動 GDP 增長 個百分點。C，一月平均氣溫 5176。全縣人才資源總量達(dá) 7 萬余人，每萬人擁有大專以上學(xué)歷居成都區(qū)（市）縣前列 ，這也是其能夠吸引英特爾、富士康等大型高科技企業(yè)入駐的一個主要原因。獨特的優(yōu)勢和良好的發(fā)展環(huán)境使得郫縣境內(nèi)產(chǎn)業(yè)聚集、精英薈萃。按常住人口計算，全縣人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 36170 元。 四 、項目的投資亮點 土地成本優(yōu)勢 成交時間 宗地、位置 凈用地面積（畝） 成交價（萬元/畝） 成交金額（萬元） 樓面地價（元 /㎡） 土地使用性質(zhì) 竟得單位 郫筒鎮(zhèn)涼水村 2社 390 43797 1462 商業(yè) 住宅 置信地產(chǎn) 郫筒鎮(zhèn)涼水村 4 社 410 1367 商業(yè) 教育 住宅 置信地產(chǎn) 書院村地塊 380 1357 商業(yè) 住宅 成都中信城市建設(shè)有限公司 犀浦鎮(zhèn)龍吟村、梓潼村地塊 440 1650 商業(yè) 住宅 深圳新城 市 國寧村、龍吟村地塊 645 40441 2418 商業(yè) 住宅 犀牛房產(chǎn) 龍吟村一社地塊 580 30659 2175 商業(yè) 住宅 上海寶投 目前本項目所在的郫縣行政中心區(qū)域去年年末的土地出讓價格為 370410本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 第 19 頁 萬 /畝，郫縣其他位置的地塊的出讓價格今年 6月份已經(jīng)突破 600 萬 /畝。 目前郫縣中心區(qū)域主要樓盤分布 : 目前郫縣主要樓盤基本情況及價格情況： 名稱 建筑面積 均價 總套數(shù) 可售套數(shù) 地址 開發(fā)商名稱 中信 地鐵： 成都市地鐵 2 號線延伸線 已規(guī)劃至郫縣 ， 實現(xiàn)了 與成都市 的 無縫連接。為此， 郫縣對規(guī)劃范圍內(nèi)的郫筒鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)三個城市片區(qū)再次進(jìn)行了更科學(xué)的規(guī)劃調(diào)整。 “商業(yè)帶動住宅、住宅推動商業(yè)”的聯(lián)動開發(fā)模式 目前，郫縣的商業(yè)主要集中在其老城區(qū) ，目前主要有兩大塊的商業(yè)集散地，其一主要集中在 的 北大街與東大街交匯處的王府商業(yè)街，其以低檔鞋帽 為主，業(yè)態(tài)單一，檔次較低，已不符合郫縣城市發(fā)展所產(chǎn)生的消費需求； 另一塊則是鄰近東大街的星光大道休閑步行街，以中檔服裝、咖啡店、家具飾品為主，主要以當(dāng)?shù)啬贻p消費群體為主，但由于老城區(qū)商業(yè)用地已經(jīng)飽和，所以規(guī)模和檔次受商業(yè)面積的影響，始終在中低檔次徘徊。 富士康入駐后也會形成同樣的效應(yīng)， 當(dāng)?shù)卣A(yù)計，富士康全面投產(chǎn)后，其自身員工及由其明星企業(yè)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合效應(yīng)而產(chǎn)生的對勞動力的需求將為郫縣當(dāng)?shù)貛斫?30 萬的人口增長。 盈利能力預(yù)測： 我們根據(jù)上述統(tǒng)計的收入與成本概算，按權(quán)責(zé)發(fā)生制的配比原則對信托期間及項目整體的項目回報率與權(quán)益凈利率進(jìn)行了如下分析，信托期間項目回報率 %，年化權(quán)益凈利率 %；項目 整體回報率 %，年化權(quán)益凈利率 % ： 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 第 27 頁 蜀 都 新 城 項 目 整 體 存 續(xù) 期 間 信 托 存 續(xù) 期 間 （ ～ ） 項 目 后 續(xù) 期 間 （ ～ ） 項目整體合 計 1 號地塊 2 號地塊 3 號地塊 4 號地塊 5 號地塊 6+7 號地塊 合 計 4號地塊 5 號地塊 6+7 號地塊 8 號地塊 9 號地塊 一 、項目收入（萬元） 45,771 40,278 46,515 46,592 24,756 167,539 371,450 146,160 183,932 224,834 79,845 1,006,221 1 住宅銷售收入 13,860 12,672 14,306 14,207 23,760 153,359 232,163 71,202 209,959 75,764 589,089 2 商業(yè)銷售收入 30,308 26,003 30,606 30,782 117,699 144,915 107,158 3,514 373,286 3 商業(yè)租金收入 996 602 1,598 1,245 753 3,596 4 車位銷售收入 1,603 1,603 1,603 1,603 13,578 19,990 4,819 11,361 4,081 40,251 二、項目成本（萬元） 29,180 26,223 29,818 29,901 18,809 142,638 283,211 952 88,317 123,556 159,069 58,371 720,658 1 土地出讓金 1,664 1,518 1,711 1,726 1,088 35,667 43,374 4,183 23,696 42,968 15,473 129,694 2 前期工程費 299 270 309 308 193 1,691 3,070 744 1,124 2,022 726 7,685 3 房屋開發(fā)費 11,930 10,740 12,325 12,257 12,161 79,595 139,008 46,759 52,880 79,977 29,921 348,545 4 開發(fā)間接費 850 766 878 874 612 5,217 9,197 2,353 3,466 5,704 2,056 22,776 5 不可預(yù)見費 145 131 150 149 181 1,433 2,188 696 952 972 363 5,171 6 管理費用 220 198 186 185 274 3,1