上海利星國際廣場(chǎng)物業(yè)管理顧問服務(wù)計(jì)劃書-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 現(xiàn)行稅法，與稅務(wù)局聯(lián)系及協(xié)商有關(guān)管理本物業(yè)所需繳付之稅項(xiàng)及稅率； 6. 訂立完善之稽核制度； 7. 安排國內(nèi)持照會(huì)計(jì)師作年度審核； 8. 建立財(cái)務(wù)及業(yè)戶之資料儲(chǔ)存庫，以提供準(zhǔn)確資料及財(cái)政狀況預(yù)算，作為未來發(fā)展之根據(jù)及參考； 9. 為物業(yè)開設(shè)必須之銀行戶口，制訂有關(guān)收取費(fèi)用之安排。 8. 制定及修改小區(qū)之公共守則。發(fā)現(xiàn)問題，提出改進(jìn)措施，吸取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。 3. 尊 貴居家服務(wù) 現(xiàn)今，業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)之要求漸趨多元化，而 尊貴居家 服務(wù)更大受住戶歡迎。 ? 熱線服務(wù) 向住客提供 24 小時(shí)求助熱線，熱線電話： ? 洗衣服務(wù) 物業(yè)管理處可代為聯(lián)系洗衣公司上門收取洗滌衣物。 ? 24 小時(shí)保安服務(wù) 24 小時(shí)的 公共區(qū)域 保安不間斷巡邏服務(wù)。 ? 費(fèi)用代繳 替您代繳水、電、電話等公共 事業(yè)費(fèi)，免去您生活中細(xì)節(jié)之繁瑣。 ? 復(fù)印 物業(yè)管理處可向您提供復(fù)印服務(wù)。 ? 社區(qū)活動(dòng) 組織小區(qū)住戶舉辦社區(qū)活動(dòng)，物業(yè)管理處和住戶共同承擔(dān)活動(dòng)費(fèi)用。培訓(xùn)課程將包括以下內(nèi)容： 培 訓(xùn)類別 培訓(xùn)部門 /對(duì)象 培訓(xùn)內(nèi)容 基本培訓(xùn) 全體員工 上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例 禮貌及紀(jì)律 員工手冊(cè) 基本物業(yè)管理概況 專業(yè)培訓(xùn) 保安部全體員工 物業(yè)設(shè)備基本介紹 保安員訓(xùn)練課程 處理緊急情況 火災(zāi)緊急處理辦法 物業(yè) 管理部全 體員工 物業(yè)管理公約培訓(xùn)及條規(guī)解釋 物業(yè)管理理論培訓(xùn) 業(yè)戶手冊(cè)相關(guān)條款培訓(xùn) 業(yè)主委員會(huì)相關(guān)課程培訓(xùn) 電話用語及禮貌培訓(xùn) 租約概論 工程部全體員工 物業(yè)交接 崗位職責(zé) 維修及保養(yǎng) 財(cái)務(wù)部全體員工 會(huì) 計(jì)手冊(cè) 預(yù)算制訂 保險(xiǎn)的種類 財(cái)務(wù)保險(xiǎn)索賠 清潔部全體員工 器材及物料 外判合同的管理 行政 /人事部 行政系統(tǒng) 人事管理 人事系統(tǒng) 利國廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 29 頁 于完成短期培訓(xùn)課程后，安排各級(jí)員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)作實(shí)地訓(xùn)練，配合物業(yè)入伙 ,令物業(yè)之管理工作能夠全面開展，為業(yè)戶及時(shí)提供高水準(zhǔn)之服務(wù)。與水和煤氣等遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，還可以使用 IC 卡進(jìn)行水和煤氣費(fèi)的結(jié)算。因此，便于保安監(jiān)控值班人員 24 小時(shí)不間斷的對(duì)『 利國廣場(chǎng) 』物業(yè)園區(qū)進(jìn)行全面監(jiān)控。分區(qū)停機(jī)保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)安排保安巡邏人員加強(qiáng)該區(qū)域的巡視和防范； 8) 安全防范系統(tǒng)監(jiān)控室環(huán)境衛(wèi)生和監(jiān)控設(shè)備的日常保潔，由保安監(jiān)控當(dāng)值人員執(zhí)行。各攝象監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄象機(jī)上進(jìn)行錄制（包括切換到備用錄象機(jī)）； 6) 保安監(jiān)控員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)更換錄象帶，錄象帶按政府規(guī)定的期限保存； 7) 保安監(jiān)控員對(duì)錄制的錄象帶，應(yīng)抽查錄制質(zhì)量。 1) 門崗保安人員應(yīng)根據(jù)樓宇對(duì)講及門禁系統(tǒng)的操作規(guī)程，熟練操作對(duì)講及門禁系統(tǒng)； 2) 門崗保安人員當(dāng)值時(shí)，對(duì)于不熟悉的人員應(yīng)有禮貌的主動(dòng)上前詢問，如果對(duì)方確實(shí)是外來人員，應(yīng)問清被訪業(yè)戶的確切住址和姓名稱呼，來訪事由并及時(shí)與業(yè)戶聯(lián)系，請(qǐng)業(yè)戶予以確認(rèn)后方能放行； 3) 對(duì)于外來送貨人員，除詢問上述問題外，還應(yīng)詢問送貨單位與業(yè)戶約定的送貨時(shí)間，檢查所送貨物與送貨單 是否一致。是統(tǒng)一管理、公平管理、提高停 車場(chǎng)管理員工作效率的硬件保障。《合同》可規(guī)定故障維修的時(shí)間限制，以及每年對(duì)智能化系統(tǒng)進(jìn)行的例行保養(yǎng)次數(shù)。 項(xiàng)目交付 使用之 日前 我 司 進(jìn)駐 本項(xiàng)目的 員工工資 及相關(guān) 費(fèi)用需另計(jì)。 利國廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 41 頁 七、 公 司員工資源之介紹 黃建邦 先生 ： 總經(jīng)理， 1977 年畢業(yè)于上海外國語學(xué)院。張氏從事中國大陸物業(yè)管理行業(yè)約 十年的時(shí)間， 90 年通過公開招聘進(jìn)入國貿(mào)大廈（ 10 萬平方米），擔(dān)任弱電主管，主要負(fù)責(zé)大廈消防系統(tǒng) ,CAT V、CCT V 自控系統(tǒng)等。曾長期擔(dān)任浦東某著名別墅小區(qū)，會(huì)所經(jīng)理，物業(yè)經(jīng)理，在客戶服務(wù)工作中有十分豐富之經(jīng)驗(yàn)。自 77年從事金融財(cái)務(wù)管理工作， 8 年中歷任總帳會(huì)計(jì)、聯(lián)行及辦事處主任等職務(wù)。于是一種嶄新的行業(yè) ——物業(yè)管理就被悄然引進(jìn)上海灘。 港聯(lián)物業(yè)為何在幾年之內(nèi)可取得如此驚人之業(yè)績(jī)，是因?yàn)椋? 港聯(lián)物業(yè)匯集著最早涉足上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的外企營銷、租賃、物業(yè)管理人才，并能很好的將香港先進(jìn)，完善的管理經(jīng)驗(yàn)與內(nèi)地的獨(dú)特市場(chǎng)特性相結(jié)合，形成了港聯(lián)極具特色，并市場(chǎng)所接受的管理理念和企業(yè)文化。 閣下參閱此份簡(jiǎn)介后，我們希望能與貴方進(jìn)一步探討有關(guān)全面合作進(jìn)行物業(yè)管理顧問服務(wù)的細(xì)節(jié)，務(wù)求為貴公司的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。 利國廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 44 頁 附件 一 : 港聯(lián)物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 企業(yè)情況及物業(yè)管理服務(wù)簡(jiǎn)介 利國廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 45 頁 1. 前言 物 業(yè)樓宇是人類社會(huì)的一種寶貴的財(cái)富，亦是人類社會(huì)進(jìn)步與文明的象征。在擔(dān)任某高級(jí)住宅小區(qū)管理處經(jīng)理期間，參加了該小區(qū) ISO9002 程序文件的編寫工作，并最終通過了 DNV（挪威船級(jí)社）的質(zhì)量認(rèn)證曾使該小區(qū)成為該區(qū)唯一一家被評(píng)為 “全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū) ”的物業(yè)，贏得了同行的贊賞和業(yè)主的表揚(yáng)。 97 年進(jìn)怡高物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司，并被 利國廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 42 頁 委派進(jìn)駐東展商業(yè)大廈駐場(chǎng)經(jīng)理，依據(jù)國家有關(guān)法規(guī)履行大廈物業(yè)管理公司一切工作職責(zé)，包括保安、保潔、工程、客戶服務(wù)、財(cái)政運(yùn)作等全方位工作。李氏從事上海房地產(chǎn)行業(yè)已有 10 多年的經(jīng)驗(yàn)，之前在美國喜來登集團(tuán)管理的五星級(jí)酒店（賓館）負(fù)責(zé)設(shè)備管理工作。 利國廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 39 頁 六、 合 同期內(nèi)各方之投入與收益 貴 司在『 利國廣場(chǎng) 』主要負(fù)責(zé)以下工作及做出以下投入 6. 投 入： 1. 將驗(yàn)收合格之房屋交付 我司 管理； 2. 維修基金，根據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》收取支付基金，目前每平方米建筑面積成本價(jià)為人民幣 1,295元 /M 2； 3. 按建設(shè)部規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)的售 后保修，如需 我司 保修，則根據(jù)交房時(shí)房屋的質(zhì)量另行商定保修費(fèi)用及另定合同； 4. 負(fù)責(zé)開荒保潔之費(fèi)用； 5. 分期投入前期開辦費(fèi)用； 6. 支付 我司 前期物業(yè)管理酬金； 7. 提供物業(yè)管理辦公室（已裝修）及輔助用房； 8. 在宣布入住后，如屬未售出單元，則開發(fā)商需繳納空置物業(yè)管理費(fèi)。 我司屬外商獨(dú)資企業(yè)，用工制度嚴(yán)格遵守政府有關(guān)用工制度的法律、法規(guī)執(zhí)行。因此，需根據(jù)該系統(tǒng)的特性，制定相 應(yīng)的管理制度和操作規(guī)程。 ? 家庭安全防范子系統(tǒng)、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng) 家庭安全防范 子系統(tǒng)、背景音樂及緊急廣播子系統(tǒng)均屬于智能化安全防范子系統(tǒng)，家庭安全防范子系統(tǒng)和緊急廣播子系統(tǒng)是直接關(guān)系到業(yè)戶的切身利益，因此對(duì)家庭安全防范子系統(tǒng)和緊急廣播子系統(tǒng)應(yīng)引起特別重視。物業(yè)管理處應(yīng)制定三套以上巡邏路線，定期變更； 2) 保安巡邏員應(yīng)按物業(yè)管理處預(yù)先制定的巡邏路線進(jìn)行巡邏； 3) 保安巡邏員應(yīng)按操作規(guī)范，正確使用電子巡更信息采集器（也稱信息采集棒）； 4) 保安領(lǐng)班每天早上，應(yīng)將電子巡更信息采集器儲(chǔ)存的隔天信息輸入計(jì)算機(jī)，并檢查隔天保安巡邏人員的巡邏情況，如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)記錄在保安交接班記錄本上，并應(yīng)及時(shí)解決 問題或向上級(jí)匯報(bào)； 5) 保安主管應(yīng)定期對(duì)全體保安人員工作進(jìn)行考核評(píng)定。保安監(jiān)控值班員可以隨時(shí)對(duì)電視監(jiān)視子系統(tǒng)覆蓋的范圍內(nèi)進(jìn)行監(jiān)視，隨時(shí)調(diào)整、調(diào)節(jié)監(jiān)視攝象機(jī)，對(duì)可疑對(duì)象進(jìn)行跟 蹤監(jiān)視； 1) 電視監(jiān)視子系統(tǒng)的攝象機(jī)監(jiān)視角度和范圍，是根據(jù)設(shè)計(jì)要求并經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)整的。對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)應(yīng)使用事件編號(hào)和報(bào)警區(qū)域編 號(hào)，不可以用明語直接呼叫； 5) 報(bào)警原因未查明之前，不得撤消報(bào)警； 6) 報(bào)警解除后，將系統(tǒng)恢復(fù)至正常狀態(tài)。 根據(jù)以上智能化系統(tǒng)的配置， 我司 將制定物業(yè)管理處保安各崗位責(zé)任制。通過園區(qū)局域網(wǎng)或?qū)拵Ы尤肟蛇B接國際互聯(lián)網(wǎng)。主要是為該單元提供包括代租服務(wù)和單元內(nèi)的資產(chǎn)服務(wù)在內(nèi)的系列服務(wù)。 打字： RMB30/每頁。服務(wù)項(xiàng)目請(qǐng)?jiān)斠姾蟾?表格 。 ? 聯(lián)系鐘點(diǎn)工 為住戶提供有良好信譽(yù)的多家勞務(wù)公司以供選擇。 ? 報(bào)刊雜志訂閱 物業(yè)管理處可為住客代訂閱各類報(bào)刊雜志（包括在中國境內(nèi)發(fā)行的境外報(bào)紙），您只須提供相關(guān)身份證明即可。 ? 家教服務(wù) 為您和您的家人提供中文、音樂、舞蹈、繪畫等家教服務(wù)，并為您安排與家教直接面試及翻譯等事宜。一”兒童節(jié)大型社區(qū)活動(dòng) 茶藝交流活動(dòng) 時(shí)間： “六 ? 每年根據(jù)季節(jié)、和節(jié)假日舉行富有特色的 『 利國廣場(chǎng) 』社區(qū)文化活動(dòng)； 2. 物業(yè)管理日常服 務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求 物業(yè)管理日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求以《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)創(chuàng)優(yōu)規(guī)范為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)制度和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作。 4. 通知小區(qū)業(yè)戶一切突發(fā)事件，如電力中斷、臺(tái)風(fēng)警告等。 程序 工作 備注 獲知 故障 接到報(bào)告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反映或報(bào)警 做好記錄 趕赴 現(xiàn)場(chǎng) 當(dāng)班人員迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，判斷故障類型和嚴(yán)重程度，向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告 屬質(zhì) 保和外判維保范圍，通知承判商 應(yīng)急 處理 采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時(shí)措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶 拍照取證，以便向保險(xiǎn)公司索賠 維修 更換 查清原因，進(jìn)行維修；無法維修的設(shè)備或零件，進(jìn)行更換 盡量考慮減少對(duì)客戶的影響 恢復(fù) 使用 維修完畢，通知相關(guān)的客戶；向客戶說明原因；向客戶致歉 影響客戶，應(yīng)盡力予以解決 記錄 報(bào)告 撰寫特別事件報(bào)告，詳細(xì)記錄時(shí)間、地點(diǎn)、事故原因、損失金額、客戶投訴情況等 必要時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠 4. 質(zhì)保期內(nèi)的維修保養(yǎng)工作 設(shè)備設(shè)施在質(zhì)保期 的維修保養(yǎng)工作應(yīng)由物業(yè)公司督導(dǎo)各承包商和施工單位有計(jì)劃的進(jìn)行，如有重大問題超出物業(yè)公司能力范圍內(nèi)的，則應(yīng)由發(fā)展商負(fù)責(zé)解決。 本司將在日常不間斷的物業(yè)維修保養(yǎng)的基礎(chǔ)上，定期對(duì)物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備進(jìn)行檢查，指導(dǎo)處理各項(xiàng)維護(hù)及定期保養(yǎng)工作； 編制中長期修繕計(jì)劃，維護(hù)所有設(shè)備之基準(zhǔn)及品質(zhì)定位，并制定各類保養(yǎng)報(bào)表，范圍：房屋維修養(yǎng)護(hù)、配電系統(tǒng)、 辦公 /商場(chǎng) 中 央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、機(jī)電及自動(dòng)化系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、污水管理、弱電系統(tǒng)。 布局適應(yīng)建筑功能需要，無明顯病、蟲害，無藥害，及 時(shí)處理綠化與其他公用設(shè)施的矛盾，保持綠化景觀的完整，布局合理、無枯枝敗葉。因此我們將做到： 1. 配合物業(yè)要求，擬訂適當(dāng)?shù)娜藛T安排及保安服務(wù)計(jì)劃； 2. 透過良好之保安培訓(xùn)，確保物業(yè)在意外發(fā)生時(shí)，能采取緊急應(yīng)變補(bǔ)救措施； 3. 與發(fā)展商定期檢討物業(yè)保安事宜，并安排夜間突擊檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正匯報(bào)； 4. 如遇大量物品搬離，有關(guān)人士必須事先通知管理處做好 出門登記 工作 ； 5. 做好人員及車輛進(jìn)出管理，確保物業(yè)的正常運(yùn)作，以免不良分子有機(jī)可乘； 6. 擬訂保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線表等 ，并不定期更改巡邏路線 。對(duì)于違規(guī)業(yè)戶，耐心說服，動(dòng)之以情，曉之以理； ? 對(duì)于故意違反裝修規(guī)定，且不聽勸阻，拒不整改的業(yè)戶。 利國廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 11 頁 1. 『 利國廣場(chǎng) 』物業(yè)管理處在業(yè)主入伙前，根據(jù)政府《房屋面積測(cè)繪成果表》，編制、統(tǒng)計(jì)每戶業(yè)主應(yīng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)和其他代收代付、代收代管費(fèi)用表； 2. 并按規(guī)定設(shè)立建設(shè)銀行維修基金專用帳戶； 3. 在業(yè)主入伙前將已經(jīng)準(zhǔn)備完畢的各項(xiàng)文件資料，再次檢查核對(duì)； 4. 將 “業(yè)主房屋驗(yàn)收單 ”、《『 利國廣場(chǎng) 』物業(yè) 管理公約》、《『 利國廣場(chǎng) 』用戶手冊(cè)》、 《 物業(yè)管理公約承諾書 》 、 《住宅裝修責(zé)任書（裝修須知）》、《 安全及防火責(zé)任書 》 、 《 綠色環(huán)保責(zé)任書 》 、 《 業(yè)戶登記表 》 及各類鑰匙按戶裝袋，準(zhǔn)備交接的配套物品（如 IC 卡、警眼、可視對(duì)講電話機(jī)等）； 5. 再次檢查物業(yè)交接公共區(qū)域及設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行和保潔情況； 6. 再次檢查業(yè)主的房屋內(nèi)部保潔情況； 7. 與業(yè)主驗(yàn)收交接物業(yè)時(shí)，應(yīng)讓業(yè)主充分體會(huì)到物業(yè)管理接待人員的規(guī)范服務(wù)、禮貌、熱情、有序； 8. 按物業(yè)交接程序，查驗(yàn)業(yè)主 《 入伙通知書 》 、 《 結(jié)清購房余款通知書 》 、 《 售房合同 》 、業(yè)主身份證明、其他注明應(yīng)具備的文件資料； 9. 請(qǐng)業(yè)主簽署 《 物業(yè)管理公約承諾書 》 、 《住宅裝修責(zé)任書（裝修須知）》、《 安全及防火責(zé)任書 》 、 《 綠色環(huán)保責(zé)任書