上海利星國際廣場物業管理顧問服務計劃書-資料下載頁

【導讀】培訓，加強員工對管理服務之認識，改善禮貌及工作態度,做到以人為本，以質為先，以客為尊之要求。理公司以及開發商在市場中獨特、卓越之品牌形象。鑒于利國房產對該項目的精心打造，以及該項目所處的極佳地理位置，我司將借鑒符合國際標準的酒店式物業服務的模式，派出經。目，全力付出為全體客戶提供優質價廉的服務。物業管理工作標準化、規范化、系統化。通過ISO9002質量體系的運行，力，傾情打造又一市中心的地標建筑。『利國廣場』地處市中心黃金地段，南面延安西路，西依江蘇路。在建筑期內做出相應的增刪。如合約內未明確訂定條款，以及由原產。地付運，至安裝，測試過程中，事前也未有作出妥善安排，試承辦商都會互相推諉責任，最后蒙受損失的仍為發展商。二《『利國廣場』售樓處和樣板房物業管理服務方案》。同時根據『利國廣場』的特點，提出必要之清潔要求，草擬各級管理員工之崗位職責及權限；制訂人事制度、員工守則及協助編制員工之勞動合同；

　　

【正文】 4. 『 利國廣場 』智能化系統維護方案 『 利國廣場 』智能化系統的日常維護工作由物業管理處工程部負責； 『 利國廣場 』智能化系統的維修保養，根據慣例在物業交付使用后的第一年，可由供應商（智能化系統設備供應單位或 利國廣場 前期 物業管理 顧問 服務 計劃 書 第 36 頁 專業維修保養單位）免費維修和保養。第二年起，由物業管理企業與供應商簽定『 利國廣場 』智能化系統的《維修保養合同》，由供應商負責對系統故障進行有償維修和有償保 養。《合同》可規定故障維修的時間限制，以及每年對智能化系統進行的例行保養次數。但供應商對該系統維修時，如需更換集成線路板、模塊等零配件，須事先得到物業管理處的確認，并給予價格上的優惠。 如發展商能在簽定智能化系統采購合同時，盡量爭取更多的優惠條件，對『 利國廣場 』的業戶而言，則意味著發展商帶給其的超值服務和享受。 利國廣場 前期 物業管理 顧問 服務 計劃 書 第 37 頁 四、 物 業管理 處 人員 管理架構 注： 本架構只對中層以上管理人員作出編制配備；基層員工，如工程、保安等，屆時按實際情況再作具體配備； 中層以上管理人員需具有大 專以上學歷并持有物業管理專業上崗證書；基層員工需具有高中以上學歷及相關技能證書。 我司屬外商獨資企業，用工制度嚴格遵守政府有關用工制度的法律、法規執行。 物業管理總經理 工程部經理 工 程 部 住宅物業經理 客戶服務部 保 安 部 清 潔 部 辦公 /商場物業經理 物 業 助 理 保 安 部 清 潔 部 財務部經理 會 計 出 納 采 購 倉 管 人事 /行政 利國廣場 前期 物業管理 顧問 服務 計劃 書 第 38 頁 五、 聘 用條件 前 期物業管理服務 5. 前 期物業管理時間 建議自雙方簽訂前期物業管理合同之日起至 『 利國廣場 』 交付之日 后兩年由 我司 提供前期物業管理服務。 5. 前 期物業管理費用 前 期 介 入 物 業 管 理 酬 金 為 每月 人民幣 壹萬 伍 仟元 整（ RMB15, ） 。 前期介入 物業顧問服務期 為 自雙方簽訂前期物業管理合同之日起至 『利國廣場』 交付之日 。 項目交付 使用之 日前 我 司 進駐 本項目的 員工工資 及相關 費用需另計。 前期 正式運營 物業管理酬金： 按政府規定，物業管理公司利潤不超過 15%。 我司 按貴司招標書規定，每年從物業管理費基本支出提取利潤 10%。 前期 正式運營 物業管理 時間為『 利國廣場 』 交付之日 起至交付之后兩年。 利國廣場 前期 物業管理 顧問 服務 計劃 書 第 39 頁 六、 合 同期內各方之投入與收益 貴 司在『 利國廣場 』主要負責以下工作及做出以下投入 6. 投 入： 1. 將驗收合格之房屋交付 我司 管理； 2. 維修基金，根據《上海市商品住宅維修基金管理辦法》收取支付基金，目前每平方米建筑面積成本價為人民幣 1,295元 /M 2； 3. 按建設部規定負責物業的售 后保修，如需 我司 保修，則根據交房時房屋的質量另行商定保修費用及另定合同； 4. 負責開荒保潔之費用； 5. 分期投入前期開辦費用； 6. 支付 我司 前期物業管理酬金； 7. 提供物業管理辦公室（已裝修）及輔助用房； 8. 在宣布入住后，如屬未售出單元，則開發商需繳納空置物業管理費。 6. 收 益： 1. 可在有關銷售廣告中利用本公司無形資產及管理之品牌效益，促進銷售； 2. 發展商 可 傾心專注房產開發業務，集中精力做好開發及營銷工作，達到事半功倍的效果； 3. 發展商可將一些與業主委員會有關的事項委托 我司 代為處理。 利國廣場 前期 物業管理 顧問 服務 計劃 書 第 40 頁 我司 物業之投入與收益 6. 投入 1. 我司 以外資 管理公司之管理品牌投入『 利國廣場 』； 2. 以公司之全部知識產權投入，為該項目提供全套管理服務，各項有關文件資料，管理規章及管理軟件； 3. 在籌備期，利用公司之綜合資源，無論從設備選型配置、工程管理、廣告策劃、銷售代理等方面提供咨詢意見，更為發展商節省大量現金投入； 4. 由于在籌備期， 我司 投入較多的人力資源從事項目顧問及籌備工作，實際上既是相對應的現金投入。 6. 收 益： 1. 收取 正式運營 管理期內管理酬金； 2. 由于 我司 在籌備期無正常物業管理收入，且有較多投入，故此在籌備期間由發展商 按約 支付前期物業管理酬金； 3. 我司 物業作為物業服務 企業將著重物業管理市場的占有率和長期效益，在前期管理中將全力做好 『 利國廣場 』之管理項目，爭取與業委會續簽管理合約。 利國廣場 前期 物業管理 顧問 服務 計劃 書 第 41 頁 七、 公 司員工資源之介紹 黃建邦 先生 ： 總經理， 1977 年畢業于上海外國語學院。黃氏從事上海房地產行業已有 11～ 12 年經驗， 1993 年和 1994年分別在新加坡和香港接受過房地銷售的物業管理專業培訓，直接參與了上海首批外銷商品房 ——維多利大廈、上海置地廣場、上海廣場的營銷工作。任公司總經理一職以來，主要代表公司協調各個項目的物業管理和負責外銷住宅的銷售代理工作。 李 鋒 先生 ： 高級物業 管理經理（工程師），于 1991 年接受香港管理專業和現代建筑（賓館）管理培訓，后就讀于華東師范大學房地產經營與物業管理專業。李氏從事上海房地產行業已有 10 多年的經驗，之前在美國喜來登集團管理的五星級酒店（賓館）負責設備管理工作。1995 年起在一家著名外資企業從事涉外甲級寫字樓的建設和物業管理。同時受某外資集團委托管理了其在浦東的外銷別墅小區的物業管理工作。 張儉行 先生 ： 項目經理，于 1998 年考取建設部物業專業管理人員崗位證書， 1999 年考取建設部全國物業管理經理崗位證書。張氏從事中國大陸物業管理行業約 十年的時間， 90 年通過公開招聘進入國貿大廈（ 10 萬平方米），擔任弱電主管，主要負責大廈消防系統 ,CAT V、CCT V 自控系統等。弱電項目竣工驗收以及物業接管理驗收工作以及平時日常管理工作。 95 年應聘擔任仲盛金融大廈工程副經理，從事大廈機電設備管理，負責大廈各種設備的運行、調配和維修保養。建立設備 資產管理 制度及全 套工程管理 制度并加 以實施。 97 年進怡高物業服務（上海）有限公司，并被 利國廣場 前期 物業管理 顧問 服務 計劃 書 第 42 頁 委派進駐東展商業大廈駐場經理，依據國家有關法規履行大廈物業管理公司一切工作職責，包括保安、保潔、工程、客戶服務、財政運作等全方位工作。該大廈 98 年被政府評為示范大廈達標單位。 99 年進本司擔任工程經理，主要負責被委托管理單位的工程顧問、工程咨詢等服務工作以及日常管理和培訓服務工作。 吳 剛 先生 ： 物業經理，大學英語專業畢業，從事酒店管理、物業管理已近十年，曾加盟多家國外知名房地產公司，專業物業管理公司。曾長期擔任浦東某著名別墅小區，會所經理，物業經理，在客戶服務工作中有十分豐富之經驗。現任上海某頂級物業駐場經理，任職期間多次獲得外籍住戶之好評。 張 勉 先生 ： 物業經理，企業經營管理專業畢業。從事物業管理、酒店管理行業八年時間 ，其中包括高級辦公樓、高檔小區的物業管理，積累了十分豐富的物業管理和酒店管理之經驗。在擔任某高級住宅小區管理處經理期間，參加了該小區 ISO9002 程序文件的編寫工作，并最終通過了 DNV（挪威船級社）的質量認證曾使該小區成為該區唯一一家被評為 “全國物業管理優秀示范住宅小區 ”的物業，贏得了同行的贊賞和業主的表揚。同時張氏在從事物業管理工作之前，曾在多家企業中擔任財務、審計的職務，因此對物業項目的預算，財務管理方面有相當的專業經驗。張氏持有全國物業管理經理崗位證書，會計崗位證書，房地產經紀人證書， ISO9002 內 審員證書等。 利國廣場 前期 物業管理 顧問 服務 計劃 書 第 43 頁 朱鈞靖 先生 ： 財務主管（會計師），大學企業管理專業畢業。自 77年從事金融財務管理工作， 8 年中歷任總帳會計、聯行及辦事處主任等職務。后調任某大型企業擔任財務計劃部經理，負責企業的各項財務管理。現結合物業管理之特色，編制了一套財務預算、營收、成本及其他財務管理的規章制度，對公司的財務管理有一套行之有效的辦法和見解。在多年的工作中，積累了十分豐富的財務管理經驗，并取得驕人的業績。 利國廣場 前期 物業管理 顧問 服務 計劃 書 第 44 頁 附件 一 : 港聯物業服務（上海）有限公司 企業情況及物業管理服務簡介 利國廣場 前期 物業管理 顧問 服務 計劃 書 第 45 頁 1. 前言 物 業樓宇是人類社會的一種寶貴的財富，亦是人類社會進步與文明的象征。 對絕大多人來說，置業確是不易，有些人甚至要傾注畢生的精力。然而一個好的物業更重要的是其建成后的維護與管理。好的物業加上優質的管理能使物業保值升值，而且能真正使業主 “安居樂業 ”。于是一種嶄新的行業 ——物業管理就被悄然引進上海灘。 作為物業管理的先驅及前沿地帶 ——香港，從七十年代就逐漸形成一套獨特物業管理模式，開創了物業管理這一新興行業之先河。 港聯物業服務 (上海 )有限公司是香港上市公司投資的外資專業物業管理公司之一，其高中層管理人員亦是一 批最早涉足中國內地物業管理行業，有著豐富管理經驗的精英。我們盼望能以本公司充足的人才及經驗技術，通過專業物業管理服務，為 貴司之物業開拓一個和諧而優美的工作生活環境。 閣下參閱此份簡介后，我們希望能與貴方進一步探討有關全面合作進行物業管理顧問服務的細節，務求為貴公司的發展作出貢獻。 利國廣場 前期 物業管理 顧問 服務 計劃 書 第 46 頁 2. 公 司簡介 2. 1 港聯物業服務（上海）有限公司服務理念 以 人為本，以客為尊，以質為先 2. 2 港聯物業服務 (上海 )有限公司簡介 港聯物業服務 (上海 )有限公司于 1998 年成立，正式進入上海市房地產服務市場。公司整合了 物業管理、工程技術、物業租賃、市場營銷等各方面的綜合型人力資源，培養出了一大批市場研究、信息處理、項目策劃、營銷管理、物業租賃、物業管理等方面的專業人才，掌握著上海市各區域項目的市場數據及資源，擁有著對各種物業類型的豐富管理經驗，尤以別墅和酒店式公寓為最。 港聯物業至 1999 年起，從擔任上海市當時最大型住宅小區萬邦都市花園的物業管理顧問，瑞虹新城、陽光真邸的物業策劃銷售代理開始，至承接香港興業國際投資的嘉里華庭第二座酒店式公寓，香港新世界集團開發的柏華麗酒店式公寓的獨家租賃代理；靜安靜邸、香港恒基集團開發恒 安閣的獨家策劃銷售；全權管理上海六處高檔物業，從大型住宅小區、酒店式公寓、至上海頂級別墅，面積多達 50 余萬平方米；物業管理顧問面積達 60 余萬平方米；港聯物業在上海市房地產、物業管理市場上創造著一個個令人側目的成績。 港聯物業為何在幾年之內可取得如此驚人之業績，是因為： 港聯物業匯集著最早涉足上海市房地產市場的外企營銷、租賃、物業管理人才，并能很好的將香港先進，完善的管理經驗與內地的獨特市場特性相結合，形成了港聯極具特色，并市場所接受的管理理念和企業文化。 港聯物業伴隨著上海市房地產市場的發展而發展，企盼著為 獨具品味的開發商、業主提供最優質、最完善的房地產、物業管理服務。 利國廣場 前期 物業管理 顧問 服務 計劃 書 第 47 頁 港聯物業服務（上海）有限公司 組織架構圖 董事會 總經理室 人事 財務部 銷售 部 物業管理部 租賃部 市場策劃部 客 戶 服 務 工 程 咨