樂山房地產業的現狀和問題分析doc71)-房市分析(完整版)

　　

【正文】 理資料下載 15 于二手房的價格要明顯低于新建商品房，所以二手房銷售出現了特別火爆的局面。 此資料來自 , 大量管理資料下載 14 第二章 樂山房地產業的現狀及存在的問題 第一節 樂山房地產業現狀 進入 2020 年，樂山樓市繼續保持旺盛的需求態勢，促使中心城區房地產交易持續火爆。各旅游景區內部的基礎服務設施雖有一定基礎，但是 連接景區之間道路的等級還較低，旅游環線還未形成，旅游景區相對孤立，未形成組合優勢。 此資料來自 , 大量管理資料下載 12 二 房地產業與旅游產業發展相互促進 雖然樂山是世界著名的旅游勝地，但是除峨眉山外，樂山市 (包括大佛景區 )被大多數人認為是旅游過境地，除了大佛可看外，樂山市缺乏留得住人的理想消費場所，雖然一年要 接待數百萬的游客，但能在樂山市玩上一天的游客不到 3 成。 2020 年全國完成房地產開發投資比 2020 年同期增長 %,高于固定資產投資增幅 個百分點 ,占同期固定資產投資的比重為 %,可以看出 ,房地產投資依然保持強勁增長勢頭。因此，樂山市房地產業發展對策思考具有重大的理論價值和實踐意義。但目前， 樂山市區的旅游休閑地產還未形成功能完善、布局合理的結構，尤其是涵蓋樂山市工程的中心城區，其房地產產品及服務層次尚不能與資源魅力相匹配。新的世紀新目標在召喚。 第二節 符合“精雕細刻山水城市”發展的理念 天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州。經過幾年努力，調整、補充、完善了城市總體規劃，重點實施了“新城區”建設，特別是在城市中心規劃了約 6 平方公里的城市綠心，顯示出城市建設的別具匠心 。 因此在這一思想的知道下，樂山房地產在城市建設中的作用體現在： 一、在城市形象的提升過程中，房地產發展發揮著物質載體的作用；同時房地產發展也對城市形象的具體 塑造和提升起到巨大的反作用。 上篇從分析房 地產業的重要性入手，通過對樂山房地產業的現狀和問題分析，闡述了樂山房地產業的發展是經營城 此資料來自 , 大量管理資料下載 4 市的必然要求，有助于 “精雕細刻山水城市”計劃的實現，有助于促進經濟的發展，人民居住環境的改善；同時也根據樂山房地產發展的情況分析了存在的種種問題：樂山房地產規模小；產品特色不突出；企業融資渠道單一；房地產市場不規范等等。 此資料來自 , 大量管理資料下載 3 摘 要 四川樂山古稱嘉州，乃古蜀國時期“開明故治”之地，筑城于北周，是一座具有就近三千年歷史的國家歷史文化名城，中心城區位于岷江、大渡河、青衣江交匯處，山環水繞。據市房地產交易市場統計，今年 12 月，中心城區現房交易 1737 宗、27 萬平方米，交易總額達 22700 萬元，成交數量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長 95%、 200%、 170%。 2020 年，是樂山市房地產最為火爆的一年，全年房地產開發投資 71224 萬元，增長 18％；施工面積 98． 24 萬平方米，增長 2． 8%。 經過分析，筆者認為，唯有確立科學的、因地制宜的房地產發展戰略，以市場需求為導向，利用比較優勢，創建有樂山特色的房地產 產品，形成自己的優勢；建立現代化的房地產業體系 ，并創造有利于樂山市房地產業發展的環境。 2020 年四川省政府、樂山市政府提出了“打造中國第一山”的宏偉計劃，給房地產業的發展帶來了難得的機遇。由于水平有限，不妥之處在所難免，忘各位同行和老師批評指正。 二、原先樂山市是單中心發展的城市格局，容易導致中心區域環境的不斷惡化，不利城市生態環境改善。 樂山市城市建設堅持以“建設具有最佳人居和最佳創業環境的生態旅游城市”為目標，切實加強城市形象、生態環境和市政基礎設施建設，城鄉建設步伐加快，城市品味大大提高。 樂山人并不 沉湎 于輝煌的歷史，而是不斷地創造更加美好的未來。 此資料來自 , 大量管理資料下載 9 為了努力實現這一宏偉的戰略目標，作為支柱產業的房地產業的發展必須緊緊圍繞著這一目標來進行。 在房地產開發方面，努力把各方面結合的非常完美，從而能充分展現樂山的風采具有極強的現實意義。經過十年的建設，拓寬改造了新發街、農民路，實施了大橋西街、箱箱街、鳳凰路、濱江街等重要地段的舊城改造：建成了時代廣場、東方花園、客運中心等一批有較高檔次的商業、服務設施；完成了體育館的工程建設：整治了濱河路：加快了樂山廣場和城市綠化等市政重點工程建設步伐，提高了城市檔次。房地產投資占全社會投資比重從 1998 年開始逐年上升， 2020 年達到27%，商品房銷售額占全社會消費品零售額逐年上升， 2020 年突破20%達到 21%。旅游宏觀協調管理體制有待完善，統籌開發力度不夠 ，景區管理體制改革有待深化，投資主多元化格局未全面形成。而房地產業作為國民經濟的支柱產業，由 于其關聯度大，占用資金多，一直受國家的高度重視，一直是國家宏觀調控的重點，每一項宏觀調控政策的出臺總會對房地產企業帶來不同的風險。前兩個月，中心城區的二手房交易達到 940 宗、 萬平方米，分別占總成交量的 54%和 62%，是近兩年來首次超過新建商品房。這反映出房地產開發有充足的資金作 保證 。而且，由于樂山房地產開發的無序競爭，導致開發 此資料來自 , 大量管理資料下載 17 結構不合理。在中國現有市場經濟條件下，間接融資是主要方式，房地產業也不例外。在 樂山 房地產業中，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。 其一 ， 推動房地產開發企業尋求新的融資方式，不僅緩解了銀行信貸壓力，降低了銀行房地產貸款風險，有實力的企業開始探討與外資銀行合作。該政策對資金充足的大型房地產企業利好，有利于房地產企業向更大規模發展，將導致中國房地產業的重新洗牌。投資規模大、周期長等特點使房地產開發、投資需要大量資金，因此，房地產開發企業最關心的問題是融資。在巨額的銀行信貸中，涉及房地產開發貸款比重依然很大。所謂 融資方式，是由資金供給部門向資金需求部門轉化的途徑和渠道。外部融資成為房地產企業獲取資金的主要方式。不僅對以后自身的發展不利，而且也對樂山市房地產業的整體效益，整體形象也不利。而樂山在房地產與旅游資源的結合上少有成功的案例，據筆者實地考察，目前比較成功的有依青衣江而建的山水灣別墅，靠近城市森林的居雅苑，從他們推出市場受到消費者的追 此資料來自 , 大量管理資料下載 24 捧來看，旅游與房地產的結合還有很大的潛力可挖，需要樂山各方面的共同努力。開業時間較長，但已經過重新裝修。目前，樂山市核心的商業集中于柏楊路 嘉定路 高北門 玉堂街一帶。 與很多城市不同的主要地方在于 :在不臨街或者由樓層商鋪的利用上存在很大的問題 ,據筆者觀察 ,很多背街或二層以上的商鋪經營情況都不理想 .除了寥寥幾家較好之外 (一家是玉堂街的文軒連鎖書店 ,一家是本已有名氣的東方眼鏡 ,一家是超市 ),整個樂山鮮有亮點 .由此可見 ,沿街為市的商業形態由很大的局限性 . 大型商業業態發展緩慢，現有大型商業形式經營困難 此資料來自 , 大量管理資料下載 28 據筆者了解 ,很多的大型商家已經進入四川的二級城市 ,比如麥當勞進入綿陽等 ,可是樂山目前為止沒有全國規模的商家進入 .即將要進入樂山的北京華聯集團 ,其經營成敗與否還值得觀察 .這里面固然由樂山消費力的原因 ,但是作為房地產的規劃引導作用也值得深思。 樂山房地產業發展 的基本思路是：進一步深化住房制度改革，推進住房商品化、社會化；進一步完善多層次住房供應體系，加強經濟適用房的建設與管理；切實做好城區危舊房的改造，充分發揮中心城區的現代化城市功能；建立規范、高效、統一的樂山房地產市場，規范房地產業市場行為；建立完善的房地產金融體系，為房地產業發展提供堅實的金融支持；堅持擴大內需的方針，大力推動和引導房地產消費， 此資料來自 , 大量管理資料下載 30 以投資與拉動國民經濟增長，把房地產業培育成為國民經濟的支柱產業 /加強住房產業化的政策性引導，提高商品住宅的有效供給。 3 加強房地產區智能化建設。這樣，的限制性措施從城市規劃的高度加強了對房地產開發項目的引導。抓好舊城改造建設，啟動西街一井福街一文廟街沿玉壘山一側歷史文化街區保護性開發工作：疏散城市中心區密度，建設核心旅游區和中央商務區，實現城市功能布局的轉變，加快實施城市西區建設。深入挖掘和展現樂山市悠久的文化內涵，建設具有深厚文化底蘊的文明城市。增加城市綠地面積，改善城區生態環境。同時，要以適當的方式，及時向社會發布市 此資料來自 , 大量管理資料下載 36 場信息，引導房地產開發企業理性投資。 加大監管力度，依法查處越權批地、利用集體土地變相搞房地產開發以及房地產開發企業與集體經濟組織私下協議圈占土地等違法、違規行為。對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證 (開工報告 )的項目，商業銀行不得發放任何形式貸款。 要嚴格限制經濟適用住房銷售對象，控制建設標準。 繼續加大對住房建設和消費環節不合理收費的清理力度 樂山市政府要認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，全面清理房地產開發建設和消費環節的各種不合理收費，降低開發建設成本、減輕購房人負擔、支持住房消費。 二、建立現代企業管理體系，明確“一級法人，二級公司，三級管理”的制度，在開發商統和公司的一級法人制度下，成立相應的二級公司，如旅游開發公司、物業公司、園林綠化公司、文化公司、廣告公司等，同時，各公司內針對不同的功能性項目，進行部門化管理，具體負責各項目的經營，做到管理組織的扁平化，和信息的有效傳達。 如提高污水處理和排放水平，強化水流循環系統的建設，完善綠色環保地產的設施設備等。以山水為主題的 文化資源基礎，加之佛教、道教文化等各種文化的交融，造就了樂山市獨特的城市性格。 因此，樂山市房地產業發展必須充分考慮環境保護的前提，不改變自然生態系統的完整性，力爭促使城市環境系統的改善，實現自然景觀系統與城市人文系統的暢通和轉換。 以市場為導向，樂山市房地產業的發展應滿足不同消費群的不同需求，僅打旅游 牌、休閑牌，或商務牌、城市牌，都會忽視其它市場的心理預期，出牌太多又會令人無所適從。 樂山市有豐富 的水景觀資源，在技術可行的前提下，具體項目建設中可以藝術化、人性化地以水造景，結合建筑造景、民俗造景，加之依托岷江、大渡河、青衣江、樂山大佛獨一無二的自然與歷史景觀，成為不可復制的山水社區。 《樂山市市城市總體規劃》也已明確城市的發展戰略定位是“主動融入中心城市經濟圈，當奸成都的服務配套區”。 第五章 積極開拓房地產開發的融資渠道 第一節 有條件的企業逐步建立多元化的融資渠道 此資料來自 , 大量管理資料下載 48 黨的第十六屆三中全會首次提出 “要大力發展資本市場，擴大直接融資比例 ”。 房地產業是一個資金高度密集性行業，開發一個房地產項目需要大量的資金。只要合作能成功，對中小企業來講是條融資 捷徑。因此，分屬于同一細分市場的消費者，他們的需要和欲望極為相似；分屬于不同細分市場的消費者對。目前有一部分民營企業手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產品。首創的經驗雖好，但并不是所有房地產企業都能借鑒的，中小房地產企業融資方法就有所不同。房地產企業要抓住機遇，在現有渠道的基礎上向多元 化方向發展，不僅有利于資金的籌集，還有助于風險的分散。根據新的規劃， 15 年后，該市將發展成為一個組團型大城市，井承擔起成都市的部分功能。 具體發展措施； 積極搜集、整理國內外各地的水主題文化藝術，包括無形的表演藝術、歷史演化和有形的藝術品、器物、模型、影像等，豐富文化展示內容。旅游房地產、商業房地產、酒店房地產的物業應是樂山市景區與城區的結合體，是一個開放的社區系統，其價值體現在于人氣的聚集，在于打破旅游城市淡旺季的季節反差，在 24 小時都有人流、物流和活動。 房地產項目是樂山市城市有機體的一部分，其規劃建設將是這座遺產城市、旅游城市、文化城市發展的典范和縮影。因此。進行 IS09002 服務質量體系認證，通過制度的規范來保障運營的質量。以加強企業領導者、專業技術和市場營銷三支隊伍的建設為重點。 要嚴格執行房屋拆遷 許可制度，完善房屋拆遷補償資金監管辦法，切實保護被拆遷入的合法權益。有關部門對購房對象要嚴格審核，對銷售價格要嚴格審批并加強監督，對違規銷售經濟適用住房的開發企業要嚴肅查處，確保經濟適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。要認真貫徹《住房公積金管理條例》 (國務院令第 350 號 )和《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》(國發 (2020)12 號 )，完善住房公積金 管理體制和監督機制，充分發揮住房公積金支持個人購房的作用。 嚴格控制自有資金不足、行為不規范的房地產開發企業新開工項目 樂山市政府要貫徹落實《城市房地產開發經營管理條例》 (國務院令第 248 號 )，強化房地產開發項目資本金制度和項目手冊制度， 此資料來自 , 大量管理資料下載 37 加強對房地產開