樂山房地產業的現狀和問題分析doc71)-房市分析(已改無錯字)

　　

【正文】 粗放型到集約型的生產組織形式。 樂山市房地產產業現代化發展的主要內容是：提高房地產建設的工業化、集約化水平和勞動生產率，提高房地產規劃、設計水平，基本解決房地產質量通病，提高房地產建筑材料、產品質量，提高房地產工程質量、功能質量與環境質量，節能降耗，保護環境，依托科技進步，增加房地產科技含量，提高科技進步對房地產產業的貢獻率，加快房地產產業改造升級，優化房地產產業和產品結構。 此資料來自 , 大量管理資料下載 31 完善以房地產技術保障體系、建筑體系、部晶體系、質量控制系、和房地產性能認定體系為核心的房 地產產業化框架體系，初步建立起房地產產業化發展所必須的政策保障機制。推進樂山市房地產產業現代化要做好以下工作； 1 完善房地產標準體系。加快完善房地產規劃、設計、施工、物業管理和材料，部品等方面的標準體系，加強對房地產安全、健康、環保、節能等方面標準的研究、編制，推廣應用先進適用的技術。 2 大力推進技術集成、生態化小區建設。 3 加強房地產區智能化建設。 4 以整體廚衛技術為重點推行菜單式裝修，滿足現代化家居生活需求。 5 開展房地產性能認定方面的工作按照建設部主管部門的有關要求，成立“房地產性能評審委員會”及“房 地產性能認定委員會”，建立“房地產評審專家庫”，開展房地產性能的試評工作。 6 推行戶型評審工作引導樂山市房地產設計向功能布局合理、尺度適宜，把保證房地產全壽命周期作為原則要體現以人為本，要滿足多層次、多類型和不同標準的市場需求，并適應樂山市經濟發展水平。通過調查，樂山城區商品房有 30％左右是由外地消費者購買的，在外地購買者中外省消費者占了近 60％，因此在戶型設計、功能布局上應充分滿足他們的具體要求。 此資料來自 , 大量管理資料下載 32 第三節 加強城市規劃與建設管理 一、積極推進城市規劃的發展進一步完善 從樂山市的城市發展規劃來看，完善交通組織規劃 、加快城市基礎設施建設、加大城市環境整治力度是樂山市市政府的目前進行的重要舉措，《樂山市城市總體規劃》 (修編 )、《青城山 —— 樂山市國家級風景名勝區總體規劃》、《市政管網規劃》、《城市消防規劃》、《城市總體建筑風貌規劃設計》是其正在完成編制的五個規劃，努力從政策和軟硬件設施等各方面促進樂山市房地產業的發展。加強城市規劃的實施力度和深度，從城市運營的高度規范和引導房地產業的發展。 例如為了保護樂山市的自然資源和特有的古城風貌，在樂山市城區除了開發樓盤的容積率必須達到 、綠地率必須達到 40％以外，開發樓盤的建 筑高度都控制在 1 日米以內，而一些靠近青城山的項目，除了建筑高度限定在 9 米外，容積率也必須達到 。這樣，的限制性措施從城市規劃的高度加強了對房地產開發項目的引導。 要充分發揮城市規劃對房地產開發的調控和引導作用。所有列入建設用地范圍的土地，必須嚴格按照城市規劃的要求進行建設。 樂山市、縣人民政府城市規劃主管部門要及時將近期擬開發建設區塊的規劃條件向社會公開，接受社會監督。未技規劃要求完成 此資料來自 , 大量管理資料下載 33 配套設施建設的住房，不得交付使用：商業銀行不得提供個人住房貸款。 在城市建設用地范圍內，土地供應必須符合城市規劃‘商業、旅游，娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須按照法定的規劃條件，采取招標、拍賣和掛牌方式供應。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應當采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 二、抓好城市基礎配套設施建設 加快實施城鄉水泥路網和旅游環線公路建設，完成都汶高等級公路配套建設。抓好舊城改造建設，啟動西街一井福街一文廟街沿玉壘山一側歷史文化街區保護性開發工作：疏散城市中心區密度，建設核心旅游區和中央商務區，實現城市功能布局的轉變，加快實施城市西區建設。抓好信息基礎設施建設，推動網絡互聯互通和信息資源整合共享，推動企業積極運用信息技術，發展電子商務，推進公共服務領域信息化，構建現代化信息網絡體系。原先樂山市是單中心發展的城市格局，容易導致中心區域環境的不斷惡化，不利城市生態環境改善。通過規劃引導，改善城市人口分布現狀，緩解舊城區的人地矛盾，提升城市生態環境質量。 三、強化城市特色建設、提高城市品味 在規劃建設管理和城市營銷中，突出樂山市自然環境特色、歷史文化特色。在城市規劃上，按照建設最佳人居環境的要求，著重 此資料來自 , 大量管理資料下載 34 突出“依山傍水”、 “顯山露水”、 “親山近水”的山水園林城市特色。建筑風貌上，以傳統 川西民居為主，實現一街一景、一區一景。城市功能上，突出旅游城市特色，充分考慮游客的多種需求，增加城市休閑觀光景點，完善城市交通、住宿、餐飲、購物、娛樂等設施，大力發展城市的房地產業。深入挖掘和展現樂山市悠久的文化內涵，建設具有深厚文化底蘊的文明城市。高水平經營管理城市，把城市管理的重點轉移到增加城市內涵和質量，提高城市的格調和品味。深化城市管理體制改革，建立和完善城市管理綜合執法體制，充分發揮社區基礎作用，大力運用現代科技管理手段，始終保持城市干凈整潔、秩序井然、道路暢通。進一步提高市民素質，營造良好的城市 房地產發展環境。 四、優化城市環境建設 實施“綠化工程”，打造“西部綠城”，創建“國家園林城市”，構建城市景觀綠地生態系統。抓好生態環境建設，繼續實施天然林保護、退耕還林、岷江干流整治和小流域綜合治理工程，合理配置樹種，綠化美化景區 (點 )。實施“凈化工程”，搞好城市垃圾、污水的無公害化處理，大力推廣清潔能源，嚴格控制煙塵和噪聲排放，保護好樂山市優質的空氣和水源，創建國家環保模范城市和國家級生態城市。大力實施“亮化工程”，做好城市燈光夜景美化工作，建設樂山市不夜城。增加城市綠地面積，改善城區生態環境。設計、建 造大面積的綠色景觀，納入樂山市生態環境建設和保護工程體系，保證植物的多樣性，成為城市的綠肺。 此資料來自 , 大量管理資料下載 35 五 規范對房地產市場的管理 充分發揮政府職能，加強房地產市場宏觀調控 加強對房地產發展的宏觀調控，改善樂山市政府對房地產市場的監督管理。根據住房市場化進程的要求，及時轉變政府職能，從原來對房地產的直接管理轉向宏觀調控。樂山市政府要在充分分析房地產市場需求的基礎上，確定與當地經濟發展、市場需求相適應的房地產開發建設規模和各類商品房的供應比例，實現房地產市場總供給與總需求的平衡。做到正確處理調控和發展的關系，增 強調控意識，高度關注市場運行情況，防止市場大起大落：提高市場調控能力，努力把握房地產市場發展的規律，提高調控的質量和效率：加強對房地產企業和房地產開發項目的規劃管理和監督檢查，要采取切實可行的措施，加強房地產項目的審批管理，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。 要加強房地產市場信息系統的建設，完善市場信息披露制度。樂山市政府人民政府及其職能部門要采用信息技術和互聯網等技術手段，及時、準確、全面地采集房地產業運行中的動態數據，并通過科學的分析、整理，對市場狀況和發展趨勢做出準確判斷，對存在的問題及時 處理和解決，使市場供求基本平衡，結構基本合理，避免市場的大起大落。同時，要以適當的方式，及時向社會發布市 此資料來自 , 大量管理資料下載 36 場信息，引導房地產開發企業理性投資。加快建立和完善房地產市場信啟、系統和預警預報體系。 強化土地供應管理，嚴格控制商品房土地供應總量。 要充分發揮土地供應對房地產市場的調控作用，堅持樂山市人民政府對土地的集中統一供應和管理，防止出現多頭無序供地現象。要嚴格執行土地利用總體規劃和年度土地利用計劃，要充分發揮土地供應、規劃管理等調控手段的作用，要采取切實可行的措施，調整土地利用結構，鼓勵利用存量土地進行房 地產開發建設，鼓勵對危舊住房的改造，根據房地產市場供求狀況，按計劃向市場供地。 控制新增建設用地供應總量。要采取切實可行的措施，調整土地利用結構，鼓勵利用存量土地進行房地產開發建設，鼓勵危舊住房的改造。要重點加強對經營性房地產開發項目用地供應管理；根據房地產市場供求狀況，制定土地供應計劃，逐步實現按計劃供地。 加大監管力度，依法查處越權批地、利用集體土地變相搞房地產開發以及房地產開發企業與集體經濟組織私下協議圈占土地等違法、違規行為。對經過批準但尚未開工建設的項目用地，要加大清理力度，依法應當收回的土地，要 堅決予以收回。 嚴格控制自有資金不足、行為不規范的房地產開發企業新開工項目 樂山市政府要貫徹落實《城市房地產開發經營管理條例》 (國務院令第 248 號 )，強化房地產開發項目資本金制度和項目手冊制度， 此資料來自 , 大量管理資料下載 37 加強對房地產開發建設全過程的監控。對資本金達不到規定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地產開發企業，不得審批或同意其新開工項目，防止“半拉子”工程的產生。 加強房地產金融管理力度，防范金融風險。 作為樂山市金融機構，當前的任務既要發展房地產金融，又要防范金融風險，充分發揮金融對房地產市場的調控作用。要完善個人住 房貸款管理辦法，規范個人貸款審查的程序和標準，推行個人住房貸款業務的標準化，逐步建立并完善個人征信系統。要嚴格審核房地產開發項目貸款條件，切實加強對房地產開發貸款使用的監管。對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證 (開工報告 )的項目，商業銀行不得發放任何形式貸款。要完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。要認真貫徹《住房公積金管理條例》 (國務院令第 350 號 )和《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》(國發 (2020)12 號 )，完善住房公積金 管理體制和監督機制，充分發揮住房公積金支持個人購房的作用。要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規范和監管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風險。 此資料來自 , 大量管理資料下載 38 樂山市金融機構具體應加強嚴格信貸準入，加強信貸審查，強化貸后管理；有效控制總量，合理調整結構，實行差別政策：加強個人住房貸款管理：加強政策研究，關注市場變化，提高預警能力。 大力發展經濟適用住房，調整房地產市場供應結構 經濟適用住房是解決中低收入家庭 住房問題的重要舉措。樂山市要采取切實可行的措施，進一步完善經濟適用住房政策，要加強經濟適用住房建設計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學性和適用性。對于列入經濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優惠政策的落實。 要嚴格限制經濟適用住房銷售對象，控制建設標準。嚴格執行經濟適用房購買對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。有關部門對購房對象要嚴格審核，對銷售價格要嚴格審批并加強監督，對違規銷售經濟適用住房的開發企業要嚴肅查處，確保經濟適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。未制訂 相應監督管理辦法或未按規定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設用地。 加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力 樂山市要按照城鎮住房制度改革的總體部署，加快推進住房分配貨幣化進程，切實落實住房補貼資金來源。住房補貼以財政和單位原有住房建設資金的轉化為主，要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉化，各單位在出售直管公房、自管公房收入，在按規定留足 此資料來自 , 大量管理資料下載 39 住宅共用部位、共用設施和設備維修基金以及房管所轉制資金后，全部用于發放住房補貼。要進一步完善公有住房出售收入管理辦法。政府相關部門要加大對前幾年用公有住房出售收入 發放項目貸款的清理力度，制定切實可行的計劃，按期收回；對于拒不執行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關負責人和直接責任人的責任。 繼續加大對住房建設和消費環節不合理收費的清理力度 樂山市政府要認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，全面清理房地產開發建設和消費環節的各種不合理收費，降低開發建設成本、減輕購房人負擔、支持住房消費。 加強房屋拆遷管理，維護社會穩定樂山市政府要認真貫徹《城市房屋拆遷管理條例》 (國務院令第 305 號 )，嚴格按照條例規定的標準對被拆遷入進行補償。 要嚴格執行房屋拆遷 許可制度，完善房屋拆遷補償資金監管辦法，切實保護被拆遷入的合法權益。樂山市房屋拆遷主管部門要加強宣傳，通過細致耐心的工作，使被拆遷人了解拆遷政策，支持房屋拆遷工作。對被拆遷入意見較大的項目，要及時進行調解，防止群體上訪事件的發生。 此資料來自 , 大量管理資料下載 40 第四章 深化機制改革，實施可持續發展戰略 第一節 建設科學的企業管理體制和運營機制 一、運用產業組織政策，提高產業集中度 。 針對樂山市房地企業普遍存在大企業不強、小企業不專的問題，產業集中度低、行業競爭力低。可以考慮采取財稅激勵措施，鼓勵缺乏實力的開發商以合資、合作或資產重組的方式形成“競爭 簇群”，在市場上尋求新的立足點：促使大企業之間形成新型競爭合作關系，探索相互投資，策略聯盟、共同開發等合同模式，逐步形成有較強競爭力的大型企業集團。 二、建立現代企業管理