重慶市沙坪壩區磁8地塊拆遷安置房建設項目可行性研究報告(完整版)

　　

【正文】 其余用于疏散口的門均為乙級防火門，并向疏散方向開啟。通風量按換氣次數取值如下： 換氣次數 表 63 房間類型 換氣次數 地下車庫 6 次 /小時 變配電室 8 次 /小時 水泵房 6 次 /小時 住宅內的衛生間通風由用戶自理，廚房采用變壓式排風道進行排風。就近接入市政天 然氣管道接口，天然氣供應壓力為 ～ 。電話電纜由小區側市政電信接口處引入，電話設備間設在地塊東角弱電機房內。 3）照明 根據功能不同，本建筑物設正常照明、應急照明、建筑景觀照明等照明線路。 3)排水制度 采用生活污水和雨水分流制。 結構設計 （ 1）《混凝土結構設計規范》（ GB500102020）； （ 2）《砌體結構設計規范》（ GB500032020）； 27 （ 3）《建筑結構荷載規范》（ GB500092020）； （ 4）《 建筑抗震設計規范》（ GB500112020）； （ 5）《建筑地基基礎設計規范》（ GB500072020）； （ 6）《高層建筑混凝土結構技術規程》（ JGJ 32020）； （ 7）《鋼筋混凝土高層建筑結構設計與施工規程》（ JGJ32020）。具體布置見圖 61。 規劃設計原則 本項目規劃設計遵循沙坪壩區及磁器口古鎮規劃對建設土地利用的保護性、生態性、可持續性、經濟性和地方性的原則。嘉陵江在重慶境內長 km，流域面積 8164 km2，據北碚水文站資料顯示，嘉陵江多年最大流量為 44800 m3/s，多年平均流量為 2120m3/s；最高水位 ，最低水位 ，多年平均水位 。 沙坪壩區屬于 中亞 熱帶濕潤季風氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風速小、氣溫主體差異明顯等特征。 磁器口位于歌樂山下之嘉陵江畔，境內小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。 建設規模 總用地面積 （約 畝）。正街內部商業形態均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業品等，檔次偏低；磁童路兩側街鋪沿線排布大約 700 米，均為 23 層建筑，商業面積有一定規模，但是檔次依然偏低。 14 3 項目市場分析 項目定位 項目目標定位 鑒于本項目是舊城改造項目，具有拆遷安置的特殊社會屬性，因此從城市、地方區域、拆遷戶、公司的角度出發考慮項目開發的目標定位為以下方面： （ 1）通過危舊房區域的拆遷改造、提升城市區域形象； （ 2）通過拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅 度改善其居住生活條件； （ 3）順應磁器口旅游景區的提檔升級，協調磁器口古鎮整體風貌打造； （ 4）充分利用有限的土地資源，將土地價值最大化 利用 ； 項目業態定位 項目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區，通過綜合解析地塊，地塊周邊環境以及本項目自身獨有特點，尋找項目業態。同時當地居民拆遷改造的意愿比較強烈，迫切希望改善生活居住條件。 ”根據 2020 年 5 月 1 日施行的《重慶市磁器口古鎮保護暫行辦法》規定，磁器口古鎮將擴展至東臨嘉陵江、南接沙坪壩區中心城區、西界童家橋、北臨石井坡的區域。另外， 2020 年重慶將會啟動危舊住房改造第二個五年計劃，根據重慶的經濟發展狀況，從 2020 年到2020 年，改造的面積起碼達到過去 5 年的總和，拆遷改造力度進一步擴大，住房改造的升級，至少讓 10 萬戶市民受益。此外，沙區將紅巖聯線延長至磁器口古鎮，實現了歌樂山烈士陵園與磁器口古鎮紅色旅游的資源整合， ?紅 ?與 ?綠 ?的有機結合，互為補充，交叉吸引游客，今后吸引游客數量定將大大超過當前水平。 跨過內環線，發展中梁山、銅鑼山之間的南部地區。可發展區域的適宜城市建設用地約為 293 平方公里，西部新城也由此而生。因此基于重慶歷年社會經濟發展良好的基礎積累，可以樂觀預計在2020 之后一段時期，重慶乃至全國范圍內社會經濟發展仍將保持在一個比較穩定的水平。預計到 2020 年，人均 GDP 預計將達到 18000 元，年均增幅保持在 10%左右。項目建設的前置條件已具備，建設地交通便利，具有較好的建設條件。 2 業主簡介 本項目的業主是重慶富源新農村建設投資有限公司，該公司由沙坪壩區人民政府于 2020 年 12 月組建，注冊資本金 5 億元人民幣，是沙坪壩區國資局管理的全民所有制事業單位，實行企業化管理，是具有獨立法人資格的國有獨資有限責任公司，經營范圍為土地整治儲備及存量建設用地開發利用；利用自有資金從事城鄉統籌發展 基礎設施建設項目、社會公益項目和相關產業項目的投資。主要負責沙坪壩西部地區交通等基礎設施建設，是沙坪壩區四大新型投融資建設平臺之一。項目建成后，將為 240 多拆遷戶提供居住保障， 大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件； 有利于城鄉統籌戰略的實施，為和諧社會的構建提供積極的支持和強有力的保障，為進一步提升沙坪壩的城市形象做出一定貢獻； 有利于 促進磁器口古鎮風貌協調，美化古鎮核心區周邊形象。到 2020 6 年，力爭達到人均 8000 美元以上，重慶即邁入小康社會。 主城區空間結構規劃 為更好地維護和發展重慶特有的 “多中心組團式 ”布局結構，《重慶市城市總體規劃 (2020—2020)》提出了 “一城五片、多中心組團式 ”空間結構。西部用地平坦，條件較好，可拓展用地較大，具有區域輻射能力，能夠輻射市域西部城鎮及加強與 成都方向的聯系；但跨山發展，交通投入較大，生態環境比較脆弱，在缺乏水源供應的同時城市排水問題較大。可發展區域的適宜城市建設用地約為 79 平方公里，用地少，不宜作為城市未來的主要發展區域。 表 21 磁器口古鎮歷年游客量 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 人數（萬人） 190 264 262 280 350 400 雖然擁有 400 多萬的旺盛游客量，但磁器口古鎮旅游業呈現出的不足也顯而易見，即 “有人氣、有市氣但缺財氣 ”；社會效益明顯，但經濟效益微弱等，在經濟增長方式上表現為 “高投入、低消費、不協調、低效率 ”。 目前重慶城市改造的速度迅速加快。 本項目地塊位于國道和城市干道兩側，同時處于千年文化名鎮——磁器口對面，根據磁器口古鎮發展規劃，將 整體打造古鎮風貌協調，全面提升古鎮周邊物業配套形象，促進古鎮旅游產業的提檔升級。基于以上種種原因，通過本項目的拆遷，重新規劃建設，將會 大大改善提高當地居民的生活環境。經調查研究，分析得出以下二種業態為項目的發展方向 少量 臨街商業 +普通住宅。兩者基本飽和了中低消費市場，使得該旅游區域中高檔商業消費人群大量流失，因此為本項目的中高檔次、少體量的商業放量提供了大好機會。總建筑面積 16347m2（地上建筑面積 14847 m2，地下建筑面積 1500m2），其中住宅建筑面積 13500平方米， 小區管理及公共活動用房 800 平方米， 商業面積 547 平 方米，地下車庫及設備用房 1500 平方米。 沙坪壩區地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區的一部分，全區呈丘陵、臺地和低山組合的地貌結構。氣候特征為：氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在59 月份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏長、初夏多雨、盛夏炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無霜期長、濕度大、風速小、云霧多、日照少的氣候特點。 施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時注意與場地周邊地銜接，充 分利用場地內的空間，減少對周邊人們生活及商業活動的不利影響，盡量減少施工中的環境污染物。 24 （ 1）協調性原則：建筑風貌不得破壞古鎮整體形象，要符合古鎮文化特征，做到協調一致，體現古鎮文化特色。 25 圖 61 項目平面布局 建筑單體設計 住宅 住宅建筑均為 30 層高層建筑，戶型以中小型為主，每單元 8 戶，大部分戶型南北通透，按景觀資源揚長避短，充分發揮位置優勢，最大程度地利用景觀資源。 建筑結構安全等級：二級 建筑結構設計使用年限： 50 年 地震基本烈度及抗震設防烈度，設計地震分組： 6 度，一組 人防設計及等級： 無 基本風壓： （ 1）車庫 : （ 2）商場 : （ 3）臥室、客廳等 （ 4）廚房、衛生間 （ 5）樓梯 :住宅 消防疏散樓梯 （ 6）挑出陽臺 （ 7）屋面 : 一般上人屋面 28 種植屋面 按實際情況考慮 （ 8）消防車道 （ 9）設備房 .電梯機房 （ 10）其它均應按國家相應規范規程執行 住宅 30 層，均采用鋼筋混凝土框架結構；臨街商業只有 12 層，全部采取鋼筋混凝土結構形式。 4)排水量 污水量：按生活給水量的 85%計算，每天排放污水量約 153m3。 4）電纜敷設 小區、商業等 室外電力線路以電纜溝敷設為主，輔以部分直接埋地敷設。數據通訊采用寬帶接入，設備間與電話設備間共用 。 室外天然氣管道采用樹枝狀系統。 34 柴油發電機房及儲油間設獨立的通風系統。 結構防火 建筑內的防火墻采用頁巖磚，設備用房、通風、空調機房的墻體均采用加氣砼 (或頁巖磚 )砌筑，其它內外墻體采用加氣混凝土。 化學消防 在儲油間設置七氟賓烷氣體滅火系統。 不具備自然排煙條件的內走廊采用機械排煙，排煙量按 60m 3/h?m2 計算。 在游泳池、衛生間等處作局部等電位聯結。燈具選用高校、節能燈具，所有氣體放電 燈及節能燈均要求公路因數 ≥。 項目區主要為建筑用地，現已規劃和開發成城市用地。 3）廢氣 包括各類燃料動力機械作業時排放的燃油廢氣以及施工中的二 41 次揚塵。 主要為生活廢棄物。 4)固廢 施工期應對固體廢棄物的產生、排放、收集、儲存、運輸、利用、處置的全過程進行統籌管理，不僅應著眼于對已產生的固廢進行處置，更應強調不產生、少產生固體廢棄物和對已產生的固廢進行綜合利用，以實現固體廢料的 “減量化、資源化 、無害化 ”。 污水處理工藝流程：生活污水 → 沉砂隔油池 → 厭氧酸化池 → 二級生物濾池 → 過濾池 → 達標排放。具體如下 : 項目人員配置 工程建設管理方式 項目部是由公司組建并領導進行項目管理的組織機構。 2020 年 4 月底驗收投入使用。 49 10 工程招投標方案 本項目業主將根據《中華人民共和國招標投標法》，對項目的工程施工、工程監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等采購進行招標，并根據國家發展計劃 委員會第 3 號令以及重慶市有關招標文件的規定，結合項目的具體情況，組織完成招投標工作。 項目部組織形式及人員設置 □項目經理 1 人 □工作班子：設土建組、設備安裝組、安監組、成本控制組、后勤組 □土建組下設施工管理、技術洽商、計劃統計、物資供應 □設備安裝組下設施工管理、技術洽商、計劃統計、物資供應 □安監組下設安全檢查 □成本控制組下設預決算、合同管理、招投標 □后勤組下設資料歸檔、手續辦理 □工程技術部主管土建組、設備安裝組、安監組、后勤組，經營計劃部主管成本控制組。 3）廢氣 平時地下車庫設通風風機，車庫內排氣經豎井引至樓頂排放，對空氣環境的影響不大；如小區內提供餐飲服務，應安裝油煙凈化設施和專用通道，油煙道引至樓頂排放，對環境的影響很小。 5）揚塵 可采用現