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可研報告-陽光苑商住樓項目(完整版)

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【正文】長綠植物。住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區內中心景觀區，住宅層數最高為六層。（2）、區域定位：在本項目區域內，要把恒安陽光商住樓建設成為高品質商住小區，在銷售價位方面能讓消費者更容易接受的精品小區。三、市政基礎配套設施調查：項目地塊兩面臨街，其雨污排放及燃氣、電力、電訊等設施均可從已建小區就近接入。（4）、中小戶型商品房開始受到市場青睞，受到開發商、消費者追捧。（2）、商品房銷售價格情況2007年，壺關縣商品房銷售平均價格為15501800元/ m2（按套內面積計算），商業用房3000－8000元/ m2。從逐年商品房市場投入走勢看，今后幾年商品房市圚將體現穩步發展的態勢,預計將持續35年。2006年末全市城市建成區面積4530萬平方米，城市房屋建筑面積3756萬平方米，其中住宅面積2614萬平方米。公司經濟實力雄厚，技術力量強大，公司注冊資金3000萬元，固定資產5000余萬元，現有職工120余人，大中專學歷職工達80%，擁有工程師、會計師等專業資質證書和技術職稱的占40%。項目建設按小區整體進行規劃設計。極大地改善了壺關縣人民的居住環境和城市面貌，提升了壺關縣城的品位。幾年來，恒安公司在總經理的領導下，始終堅持“以質量占頷市場，以信用贏得客戶”，自2004年3月份進入壺關縣開發房地產建設以來，逐年穩步發展，公司從小到大，從弱到強，逐漸成為壺關地區房地產業的龍頭老大，贏得了廣大群眾的普遍贊譽。“恒安陽光商住樓”位于壺關縣城南開發區奮進大街南側，該地塊北至奮進大街，南臨團結街，東面工商局家屬院，西至地稅局住宅樓，項目地塊呈規則矩形。項目周邊的環境狀況：本項目在政府各部門、政府家屬院、學校等項目的帶動下，已逐步形成了一個比較成熟的商住區，2007年政府進一步規范了土地的市場化管理，土地供應更加緊缺，開發投資商的市場準入難度進一步加大，在2007年下半年到2008年將出現更多的市場空間，本項目作為壺關縣的一個精品商住樓工程于2007年動工建設并進行銷（預）售，其時機比較適宜。20022006年，% 、%、%、%%，%以上。在縣城建設上，累計投資１０億多元，完成了健康街、西城路、南城街、新建路、奮進大街、紫團大街等８條路街改造延伸工程，加快城南新區開發，新建了恒安花園、壺化、華陽集團等一批高檔住宅小區，建設了龍麗河水上公園、青少年宣傳文化活動中心、紫團會堂等一批代表性建筑和北寺山游園、城南廣場、神山廣場、紫團廣場等一批精品綠化工程，，縣城新增公共建筑面積29萬多平方米，％，隨著壺關縣城城建環境的大力改善，以及長治市城市發展總體規劃，壺關縣作為長治市的后花園，人們對該區域的期望值增加，對房地產的需求也將穩步增長。2008年長治市房地產市場將更趨于理性，房價上漲趨勢會放緩，市場需求會進一步放大。（2）、2008年商品房銷售呈現上升態勢，但下半年銷售有所回落，從2009年上半年，商品房銷售總體呈緩慢上升趨勢。外地人、鄉下人富裕人員、企業白領、經商富裕人員、行政事業單位公職人員等人員的購房將進一步擴展，繼續支撐我縣房地產市場的繁榮。壺關縣城南區域門面單價總體來說不是太高，根據現有商業地產開發前景來說，該區域在附近幾個樓盤的帶動下，以及隨著市政配套設施的進一步完善，只要項目門面房面積適中，其門面銷售單價應有很大的提升潛力。二、項目規劃發展建議：（一）、規劃設計要點：小區整體感要強，應符合自然條件。小區采取統一的燃氣、集中地熱供暖、樓宇對講系統設計。噪音：對鍋爐、供水等產生噪音的設備采取相應的消音措施，如在泵房設備布置上采取消音措施，車輛實行限速，以減少機動車輛噪音。（6）供電系統根據電網運行情況，采取高壓或低壓補償。二、項目開發組織機構：開發項目的管理體制、機構設置：本開發項目實行項目管理機制，對項目開發全過程實施全程管理，即由建設方組建成立一個“恒安陽光商住樓”項目開發部，協同公司工程技術部、財務部、市場部、綜合部完成該項目。 “恒安陽光商住樓”擬計劃于2007年5月起著手項目規劃及前期報建工作，工程于2008年3月開始動工建設，項目建設總工期約48個月，預計于2012年3月竣工，其銷（預）售周期約50個月。根據市場預測，該項目的投資總成本不會超過20％，平均銷售單價不會低于1500元/M2，銷售率不會低于90％，所以該項目有盈無虧。編制依據及參考資料：政府規劃文件政府統計部門經濟發展統計報告國家紀委《建設項目經濟評價方法與參數》建設部《民用住宅設計標準、規范》國家現行有關法律、法規23。（2）、根據對項目開發成本及利潤的估算分析，房屋開發費用依照當前市場價估算，其可變化程度不是很大。通過對建設投入和收入比較，該項目具有非常樂觀的利潤空間。工程技術部下設技術負責人一名，負責項目技術問題的協調解決，配置技術員一名，負責現場質量、工期監控并協調現場各方面工作。（7）供水均采用變頻自動供水系統。 3．節能，（1）國家頒布的現

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