商貿廣場—高新五金機電城項目可行性研究報告(完整版)

　　

【正文】 五金機電產業作為重點產業加以扶持。四川省委省政府在新形勢下提出的“三個轉變”更對走新型工業化道路、加快工業化進程、加快城市化進程有指導和助推的作用。本項目的建設目標，根據**五金機電行業的發展狀況看，是可以設定為具有一定規模和檔次的五金機電專業交易市場的。相信歷經三到五年的精心培育后，本項目可為**高新區的地方財政帶來每年數千萬元的可持續稅收，創造巨大的經濟效益。本項目屬勞動密集型產業，設置勞動崗位數目相當可觀。房地產經濟的增長始終是社會經濟增長中較為重要的一個組成部分，在我們國家進一步擴大內需的政策基礎上，商業房地產的開發是目前社會經濟的熱點，也是許多資本追捧的熱點行業，結合我公司企業發展的特點、優勢，本項目的成功運作將會實現我公司商業運作的根本利益并最大化，從而達到公司資本的升值。：本項目可行性研究報告編制的依據是《綿高管委函（2005）19號》的有關精神，將項目用地建成五金機電產品專業市場。第二章 項目商業市場環境分析及營銷戰略本部分將對目前**市的宏觀政策及經濟環境進行分析。會議認為：（1） 成德綿地區是四川省乃至西部最具發展潛力的區域之一，也是國家“十一五”規劃中提出需要整合提高的城市密集區。 積極融入成渝經濟區的發展**市四屆五次會議第3號提案中提出的《主動融入成渝經濟區，建立“成綿經濟合作戰略伙伴關系”》的建議案受到廣泛的重視，結合“十一五”規劃的制定，市計委已將“**在成渝經濟區的地位和作用”作為一個重大課題進行研究，并在編制**“十一五”規劃時，將**加入成渝經濟區作為重要內容之一編入規劃，在四川形成**、成都、重慶三個區域經濟的組成結構。此區域相當一部分商家實力雄厚，信譽良好，在成都乃至整個四川都具有影響力和代表性，具有相應的調查價值。總數不低于20家的知名商家在接受調查時甚至毫不避諱的告訴調查員，如果真有具備一定實力的開發商要在省內二級城市建五金機電市場，那**、自貢、樂山應該是首先要考慮的城市。在此需要特別指出的是，調查人員在調查中發現，表明不愿到二級城市去發展的商家，除了自身實力不濟外，其文化素質、風險意識、發展愿望、企業規模及業務網絡等方面均存在一定的局限性。商家對商鋪產生不小的購買欲望，這對投資開發者來說無疑是個好消息，因為這在一定程度上可以確保市場的進一步穩定和繁榮，同時也對完全依靠普通投資者而產生的經營風險起到了相應的遏止作用。你對商鋪面積的需求是多少平方米？（1） 統計表地點 選項40㎡80㎡100㎡200㎡500㎡1000㎡以上其它沒填西門生資市場905917136412長久機電城643423158206金府機電城57452375856總計21113863351914614（2）餅狀圖（3）數據分析結論 數據顯示： 選擇40㎡商鋪的商家占被調查商家總數的41%，選擇80㎡商鋪的占被調查商家總數的28%；選擇100㎡的占13%。1一個8萬平米規模的五金機電市場最好能容納多少商家？ （1）統計表格 地點 選項1002003004005001000其它沒填西門生資市場212966241081長久機電城15417925881金府機電城18525518156總計541222006733222 （2）餅狀圖（3）數據分析結論 數據顯示：在一個經濟比較發達，工業基礎條件相應較好的二級城市發展五金機電市場，吸引外地商家注意力的一個不容忽視的重要因素是市場本身的規模。B、**地區及周邊調查(**城區、江油、三臺、安縣、梓潼、廣元、德陽、) 由于項目本身的特殊性及出于保密方面的原因，加之競爭對手的突然增加，使調研組一行在**本地收集商家數據具有了相應的難度，因而導致了本次調查在**城區收集的直接數據顯得不夠充分，好在調查員及時改變調查策略，通過與商家的反復交流，還是掌握了比較詳盡的一手資料。你對商鋪的銷售價格的期望值是多少？ （1）統計表 選項 地點**城區江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計3000元左右11221412233500元左右1932244000元左右05000元左右0其它224 （2）餅狀圖百分比 圖表說明：3500元左右占47%；3000元左右占45%；4000—5000元無選；其它占8%。因此在這個地區的中小規模商家的商鋪需求在40—200㎡范圍，其中80㎡為最受歡迎的面積。1現有經營環境的優勢表現在（多選）： （1）統計表格 選項 地點**城區江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計租金12221121122口岸1942421133物流72413消費1342120管理3418（2）柱狀圖比較（3）數據分析結論 目前商家對其經營環境的滿意重要程度依次為：口岸租金市場消費物流管理1現有市場的劣勢表現在：（1） 統計表格 選項 地點**城區江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計市場規劃1322411225交通81111113租金718政府政策14411211134倉儲1021114 （2）柱狀圖比較（3）數據分析結論 當前經營環境的主要問題按嚴重的程度依次為：政府政策市場規劃倉儲交通租金A、**及周邊區域商圈分析 （一）**市區商圈情況 **五金機電商圈的形成呈現出自發的特點。由于該商圈口岸早已經形成，一部分在此發展起來的商家盡管面臨嚴峻的競爭形勢，盡管居高不下的房租早以讓他們怨聲載道，但由于沒有新的更好的發展機會和空間，他們也很難從這里走出去。■ 商家分類統計表序號產品類型數量備注1電動工具49沖氣鉆 切割機 刨木機2軸承配件163閥門164水泵165量、刃具76勞保用品67電線電纜348電氣開關配件25開關 配電箱9電機及農機23工程電機 升降電機 農業機械10五金配件26鋼絲嵌 標準件 11水暖材料1512日雜工程產品1313氣壓工具6空壓機 氣泵14鋼篩網材1015橡膠制品16密封圈 三角帶 傳送帶17鋼絲繩7大 小 有色18儀器儀表8實驗室器材 電氣表19消防器材6消防栓 滅火器20發電機4工程用 私用21工業風機422工程機械設備31攪拌機 震動綁 礦山機23園林機械2 總 計：450家B、**周邊市縣調查情況: （1）江油市：江油市位于**北面，距離42公里。商家經營場地較亂；商家們進貨大部分都在成都。在調查時了解，該縣作五金機電及機械經營的商家共37家。C**城區競爭對手調查據目前調查發現，**高新五金機電即將面臨的兩個主要競爭對手是三匯和南田兩家公司。意向性入住的五金機電商家約10余家，其他商家至今沒有明確的態度。■ 要求租和買的商家比例較之以往發生了相當深刻的變化。 ■ 商家對租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩個問題：一是租賃期定為5年,商家可以接受的比例竟然高達24%；二是4年是個特殊數字，有忌諱。而選擇以后再說的商家也占到了被調查商家總數的15%，說明對二級市場的發展持觀望或考慮態度的也不在少數。 ■ 傾向租賃期5年的商家占33%；3年的占35%，三到五年的租賃期最受商家歡迎。 ■ 10—30元/月的范圍內是普遍能接受的租金價格。本項目作為商業地產在**高新區綿興路西段展開運作，算是要硬生生地在此造出一個全新的、充滿活力的黃金商業口岸來，難度是可想而知的。（3）、充分引進外地有口皆碑的優勢企業入駐本項目，形成品牌企業陣營，凸顯狼群效應。它應該只是一個概念，是為代理眾多品牌的實力商家量身定做的展示中心 ，是滿足“細化產品門類的齊全化”這一業態特色的具體體現。此模式商鋪雖然在本項目中占有相當大的比重，但應該不是招商的難點所在。（2）、銷售：結合項目開發及經營方先期達成的共識，以及此模式商鋪在本項目的運營中具有十分重要的作用，應對其銷售進行全面控制。本項目的品質定位，綜合開發方和經營管理方的開發思路和策略，擬定為**地區檔次最高、規模最大、功能最全、理念最新、底蘊最深的五金機電專業市場，對**周邊具有較強的輻射能力。第三章 規劃設計條件、原則及設計方案、設計原則、設計原則規劃設計從現代商業基本特征出發，力求城市、項目、人三者的和諧共贏。 各功能分區均有各自獨立的平面交通體系本工程設計涉及建筑、結構、防火、節能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣等各種專業，設計時需遵循有關的規范或規定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規定。并力求遵從**市規劃管理局最新制定的《**市土地使用和建筑規劃管理技術規定（試行）》。商業使用面積不低于3200平米的規劃，無疑是**地區目前規模最大的五金機電專業交易市場。本項目所開發住宅，由于數量不大，加之套型布局合理，區位優越，不存在太大的銷售難度，一直為開發及經營方所看好。由于1拖2商鋪（單個獨立式商鋪）總面積控制在90平方米以下，很適合中小投資者進行投資。鑒于“超市”良好的展示效果，將是品牌大商家的追逐對象。（5）、強化開發商在硬件投入上的超前思維，充分滿足經營商家和投資者對項目環境和功能的挑剔心理。A項目地塊條件及開發條件分析 地塊條件分析 優 勢：l 項目地塊與**市高新區管委會僅一街之隔，與**市委、市人民政府所在地———原火炬大廈也僅三個公交站臺，處于未來**市政治經濟中心地帶，口岸位置上佳；l 地處**高新區綿興路西段，緊臨長虹廠，與萬向裝飾建材市場同一大道，相隔幾分鐘車程，具有一定的市場基礎。 ■ 3—5年是最受歡迎的租賃期限。因此在這個地區的中小規模商家的商鋪需求在40—200㎡范圍，其中80㎡為最受歡迎的面積。E、**及周邊地區調查數據表明: ■ 愿意選擇在**做五金機電交易的占了被調查商家總數的33%,遙遙領先于其它二級城市。如果市場啟動成功的話，租賃2年以上的商家保守估計也將達到62%以上。業界資深人士認為,這一購買愿望已然躍居行業發展最好水平。優勢：（1）位于平政汽車站，交通地理位置比較好（2）市場為現房（3）建筑結構合理，配套設施基本齊全，適合作市場（4）招商價格具有一定優勢（5）招商已啟動劣勢：（1）招商對象不明確，有兼收并蓄之嫌（2）招商宣傳缺乏力度（3）招商團隊能力缺乏對手名稱及介紹市場優劣勢分析三匯機電城介紹：位于原三匯建材市場舊址，市政府已立項，從6月開始拆遷，預計拆遷需1個月時間，修建7個月，2006年2月基本完工，主體為5層，1層為機電商鋪，2層為辦公，4層為住宅。藍田公司現有項目在區位和硬件上均具有相當不錯的優勢，只是由于運作能力方面的原因，導致市場定位飄忽不定。三臺商家主要集中在新西門干道；該干道匯集了泵業，電器，電線電纜，軸承，電機及農業機械。交通狀況良好，**對該地的輻射作用很強。江油屬重工業城市，目前有長鋼、川北礦業、雙馬水泥、903等一大批國家重點企業，其工業比重占據**市的重要地位。依戀和突圍正是他們現在深藏在心底的矛盾心態。其中，具有相當實力和品牌知名度的商家不足10%，商鋪面積在50平米以下的商家占整個商家群體的70%以上。由此可見目前該地區商家對市場其它功能的要求不高。超出這一價格底線，銷售難度將明顯加大。選項 地點**城區江油廣元三臺鹽亭安縣梓桐總計樂山21122154**13225103212175德陽8110596眉山12581228自貢77109197內江43571