國際商貿(mào)物流城可行性研究報告(完整版)

　　

【正文】 內臨一〇九國道區(qū)域7）建設年限：三年（20112013年）8）建設規(guī)模：項目占地600畝，總建筑面積40萬平方米9）建設投資：總投資人民幣5億元10）資金來源：企業(yè)自籌2億元，銀行貸款3億元、依據(jù)、范圍、原則在進行必要的現(xiàn)場勘察、充分的市場調研與科學分析、評價、預測的基礎上，論證寧夏萬隆現(xiàn)代國際商貿(mào)物流城項目建設的必要性、技術可行性、運行模式、經(jīng)濟合理性以及社會發(fā)展等方面的影響。從整個寧夏地區(qū)商貿(mào)流通市場消費情況來看，隨著華潤萬家、新華百貨、北京物美森林超級賣場、以及即將進入的沃爾瑪超級賣場的進入和實力的擴張，對寧夏消費市場將起到更加蓬勃繁榮的作用。特別是7月份以來，寧夏全區(qū)消費品市場穩(wěn)步增長，%。據(jù)商務廳生活必需品市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止2009年12月份，%，%，%。一是大型零售商場仍然是假日市場擴銷促銷的主體。2009年，受全球金融危機的影響，寧夏回族自治區(qū)經(jīng)濟遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。完善現(xiàn)代物流體系，支持銀川經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)陸港物流中心和寧夏空港物流項目建設，形成立體式現(xiàn)代化綜合物流體系。在寧夏回族自治區(qū)成立50周年之際，國務院制定出臺了《關于進一步促進寧夏經(jīng)濟社會發(fā)展的若干意見》。王正偉主席在自治區(qū)政府會上強調：我們一定要抓住新一輪的建設契機，超前謀劃；在機遇面前，誰醒悟得早、誰認識得早、誰的優(yōu)勢發(fā)揮得早，誰就具有競爭力。假日經(jīng)濟勢頭強勁，節(jié)日市場亮點紛呈。由于居民生活水平的不斷提高，生活節(jié)奏的加快和消費觀念的更新，餐飲業(yè)始終保持快速增長，呈現(xiàn)出以大眾文化消費為主流，節(jié)假日消費為亮點，快餐、家庭聚餐市場逐漸走俏的餐飲消費特點。《意見》從提升消費能力、擴大城市消費、拓展農(nóng)村消費、培育消費熱點、優(yōu)化消費環(huán)境等五個方面推出了22條措施。――吃、穿、用類商品零售額全面增長7月份，從寧夏全區(qū)限額以上企業(yè)（單位）商品零售類值看，按商品用途分，吃、穿、用類商品零售額全面增長。可滿足寧夏回族自治區(qū)和以銀川市為中心300500公里范圍內周邊省市地區(qū)貿(mào)易流通業(yè)發(fā)展及出口加工的需要。著眼于寧夏、銀川地區(qū)物流發(fā)展形勢及未來一個時期國際物流發(fā)展態(tài)勢，對本項目進行適度超前、高端化的規(guī)劃設計，按照商貿(mào)物流城硬軟件、內外環(huán)境的要求，對本項目進行科學布局、細化分工、配套職能、分區(qū)管理。6）可持續(xù)原則。已有新華百貨、北京華聯(lián)、物美集團、蘇寧集團、國美電器、世紀金花、萬達集團、沃爾瑪?shù)葒鴥韧庵髽I(yè)來銀設立大型零售商店（場），為滿足人民日常生活需要，促進銀川市商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了巨大的作用。建設寧夏萬隆現(xiàn)代國際商貿(mào)物流城，充分利用寧夏百貨副食品供應商商會會員企業(yè)廣泛的供應網(wǎng)絡，暢通的供應渠道，有利于在全區(qū)范圍內形成以銀川市一級批發(fā)代理商為主體，石嘴山、吳忠、固原、中衛(wèi)等四市二級批發(fā)代理商為主體，全區(qū)14個市（縣）三級批發(fā)代理商為主體，對外覆蓋重點生活必需品生產(chǎn)企業(yè)，對內連接主要批發(fā)和零售企業(yè)，通達城鄉(xiāng)、輻射周邊額供應商網(wǎng)絡，從而解決目前銀川市供應商規(guī)模小、分布散、集聚能力弱、輻射帶動作用小得弊端，提升城市集聚功能和擴散功能，形成集團優(yōu)勢和規(guī)模效應，不斷提高商貿(mào)流通業(yè)在銀川市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中的促進作用，推動銀川市現(xiàn)代服務業(yè)加快發(fā)展，最終形成以商品流帶動和促進人才流、資金流、信息流全面協(xié)調發(fā)展的良性循環(huán)。建設寧夏萬隆現(xiàn)代國際商貿(mào)物流城，充分利用了寧夏百貨副食品供應商商會會員企業(yè)廣泛的供應網(wǎng)絡，暢通的供應渠道，有利于解決目前東環(huán)市場占地面積小，環(huán)境差，交通擁擠，功能老化，不易擴大規(guī)模，不適應發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流的弊病；有利于解決基礎設施建設不配套，倉儲，批發(fā)零售功能區(qū)分不合理，市場與城市發(fā)展規(guī)劃銜接不夠，秩序較亂的缺陷；有利于解決目前銀川市倉儲業(yè)零散，大多數(shù)百貨、副食品批發(fā)商戶租用城鄉(xiāng)結合部農(nóng)民住房或城市居民住房存放貨物，安全隱患突出，食品衛(wèi)生難以保證，商戶配送困難的問題，促進銀川市倉儲業(yè)從過去單純人工倉儲保管向電子化倉儲保管，自動配貨和集中配送等多功能流程作業(yè)轉變，推動銀川市百貨，副食品批發(fā)零售業(yè)在滿足銀川市市區(qū)供應的同時，進一步發(fā)揮調劑全區(qū)，輻射周邊地區(qū)的作用。4）本項目建設單位經(jīng)濟實力強，誠信度高，各股東企業(yè)多次榮獲自治區(qū)、銀川市人民政府授予的“質量信得過單位”、“優(yōu)秀供應商”、“誠信企業(yè)”稱號、寧夏銀行授予的“AA+級信用企業(yè)”、“成長之星”稱號、北京華聯(lián)銀川分公司授予的“十佳供應商”稱號，自有資金實力雄厚，融資能力強，具有承建本項目的投融資能力。根據(jù)寧夏回族自治區(qū)統(tǒng)計局《2008統(tǒng)計年鑒》作出鐵路運貨量、公路運貨量、航空運貨量物流市場需求量走勢圖如下：2000—2008年寧夏物流市場貨運量走勢圖按照寧夏回族自治區(qū)十一五規(guī)劃綱要，完善綜合交通運輸體系的計劃為: 1)鐵路：加強主要對外通道建設，基本建成連通華北與西北的太原至中衛(wèi)、銀川鐵路，銀川火車站擴建，并將東烏、神朔鐵路延伸到寧東，爭取及早實施包蘭線鐵路寧夏段復線改造，緩解自治區(qū)鐵路運力緊張局面。以上交通基礎設施建設工程將大大提升寧夏回族自治區(qū)貨運能力，滿足自治區(qū)逐步增大的外運需求，使經(jīng)濟增長態(tài)勢明顯。第五章 項目的投資運營模式現(xiàn)代商貿(mào)物流城的發(fā)展，從實踐來看受經(jīng)濟支持系統(tǒng)、制度支持系統(tǒng)、科技與人才支持系統(tǒng)、資源與環(huán)境支持系統(tǒng)和城鎮(zhèn)發(fā)展支持系統(tǒng)的制約，對商貿(mào)物流園區(qū)的政策支持與制度創(chuàng)新又涉及多學科理論體系的交叉和綜合。另外，還可調動運營商的積極性，形成互動機制。該地域臨近一〇九國道，與京藏高速公路接口，銀川火車站22公里，屬永寧縣城與銀川市區(qū)交界地帶，交通條件便利。：商貿(mào)物流城屬城市或區(qū)域內的基礎設施，一旦建成則很難變動，因此應具有適當?shù)那罢靶浴?）商務辦公區(qū)，規(guī)劃占地面積30畝，擬建商務寫字樓（內設大型LED電子顯示屏）、電子信息服務中心、商務結算中心等功能區(qū)。2）通信系統(tǒng)，由固定電話和無線對講通信系統(tǒng)組成，以保證通信網(wǎng)絡暢通。7）電子信息管理系統(tǒng)配套設備：包括網(wǎng)絡信息、通信、內控三大系統(tǒng)終端設備。內部管理上，商貿(mào)物流城建立了操作預警機制，物流運作環(huán)節(jié)的操作人員一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時反映給部門主管和項目經(jīng)理。招商機構有企業(yè)的人員參加日常工作，但各有側重，各有分工，政府為主，既可以充分利用信息廣、資源豐富的特點，更重要的是可對銀川市、永寧縣的商貿(mào)流通布局乃至寧夏地區(qū)的引導作用通盤考慮，使商貿(mào)物流城輻射拉動作用最大化。2）大氣環(huán)境影響分析：項目廢氣主要是食堂餐飲油煙等，燃氣鍋爐廢氣不經(jīng)處理可做到排放標準，食堂安裝油煙凈化器處理后可做到達標排放，對項目所在地區(qū)域大氣環(huán)境影響甚微。各類固體廢物均能得到妥善處置，去向明確。3）工地周圍設立圍護欄。根據(jù)園區(qū)的特點，消防系統(tǒng)采用水消防和干粉消防相結合的方式。1）服務運營委員會負責擬定公司科學發(fā)展戰(zhàn)略、服務項目開發(fā)方向、人才培養(yǎng)規(guī)劃、公司發(fā)展規(guī)劃和組織技術交流等。財務總監(jiān)全面負責財務管理工作。全面實行合同聘任制，聘請國內外著名專家與商貿(mào)物流經(jīng)營管理研究，尋求商貿(mào)物流管理服務的新途徑和新方法，尤其針對區(qū)內外特別大客戶實施個性化服務，嚴格實行目標管理。也可采用如下幾種培訓形式進行培訓即：一對一員工培訓、現(xiàn)場說法式培訓、交流式培訓、隨機創(chuàng)造式培訓、相互學習提高法、實例分析法、會議法等培訓方式進行，良好的培訓方式是員工通往實戰(zhàn)的有效方法，要不斷的去發(fā)現(xiàn)、總結、交流和學習。6月初完成基礎部分施工圖設計同時開始開挖基槽。建成一批，進駐一批，營業(yè)一批。協(xié)調承包商、監(jiān)理、設計及相關單位之間的關系，負責對承包商、監(jiān)理、設計單位的管理工作。在人員的聘用上實行公開招聘、擇優(yōu)錄取、嚴格考評。根據(jù)《中華人民共和國招投標法》以及寧夏回族自治區(qū)有關招投標文件的規(guī)定，本項目由寧夏萬隆商貿(mào)發(fā)展股份有限公司自行組織實施本項目的招標工作。因此有關人員要充分利用優(yōu)惠政策，盡量減少這部分規(guī)費的繳納；對能退回的費用，應在項目完工后及時收集相關資料，辦理退款手續(xù)，避免因超期無法退回給項目造成損失。第十二章 項目的投資估算資金籌措和管理 全部投資作為估算范圍，包括：土地征用費、前期費用、建安費、裝修費、公共配套設施費、基礎設施費、設備采購及安裝調試和裝飾工程費用，環(huán)境工程、辦公及固定資產(chǎn)、交通工具等費用、工程建設其它費用、不可預見費、漲價預備費。4）設備儀器購置費用按建設單位提供的資料并結合同類工程價格估算，并調整到現(xiàn)行價格水平進行確認。嚴格按照用款計劃執(zhí)行專款專用。同時，由于體現(xiàn)了集中辦公、集中經(jīng)營、集中交易、集中批發(fā)、集中配送和各大類商品的互補特點，有效降低了企業(yè)各類費用，提高企業(yè)的利潤水平，促進生產(chǎn)和流通市場的發(fā)展。寧夏萬隆現(xiàn)代國際商貿(mào)物流城建設項目具備了充分、有利的建設條件。寧夏萬隆現(xiàn)代國際商貿(mào)物流城建設項目，在實施過程中應加強監(jiān)督管理，控制投資總額，加大引進人才、管理、技術的力度，及時進行技術更新，尤其重視商貿(mào)物流服務質量和運行安全，并不斷的挖掘潛力、降低運營成本、化解投資風險，充分利用好國家的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，在提高我國現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的運行、管理水平的同時獲得最大的投資回報。西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和寧夏國際化發(fā)展為項目提供了市場基礎。由于突出了上述各方面優(yōu)勢，使整個寧夏地區(qū)日常消費品的價格水平能夠保持在相對平穩(wěn)的水平上。不同對象運作不同的業(yè)務（包括物流與非物流業(yè)務），投資回報利潤源具體可分為土地運營（包括土地的增值、土地設施出租等）收入、設施設備運營（包括各種專用設備、信息基礎設施、水電基礎設施等）收入、建筑物的運營（包括倉庫、冷藏庫、停車場、堆場、酒店、維修站、服務區(qū)等）收入、運作層次（包括運輸、流通加工、包裝、倉庫運作、增值服務等）收入。5）城市基礎設施配套費用按照永寧縣城市基礎設施配套費的相關標準，征地費用按永寧縣相關部門提供的地價計算。關鍵要有專人作此項工作。根據(jù)近年來基建規(guī)模大、投資額高的特點，應對大宗建材如鋼材、水泥等進行集中招標采購，通過與廠家或大的供應商直接談判，減少中間環(huán)節(jié)，不僅保證了材料質量，而且由于采購批量大、資金有保障，大幅度降低材料價格，可有效節(jié)約基本建設投資。招標方式分為公開招標、邀請招標二種類型。實行嚴格的目標管理，定期嚴格考核，實行績效掛鉤。負責項目的人員管理，包括人員的調配、考核、獎懲等方面的具體問題。本項目公司成立基建工程領導小組，由董事長親自牽頭，完成項目的立項、融資設計、建設施工及其它的相關工作。2012年3月—2013年6月為二期項目建設時間；2012年4月初前完成二期工程施工、監(jiān)理等招標，2012年5月初進行基礎工程施工，2013年6月底前完成全部15萬多平方米建筑工程施工，并進行竣工驗收；同年10月底完成三期施工工程，同時寧夏萬隆商貿(mào)發(fā)展股份有限公司的籌建人員進行設備選型招標采購。第十一章 項目的建設進度及招投標和項目管理1）申請書2）可行性研究報告3）企業(yè)章程復印件4）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件5）法定代表人的身份證明復印件6）稅務登記證復印件7）會計師事務所出具的驗資報告等資信證明文件8）物流城所用土地使用權的合法證明及地理位置圖、平面規(guī)劃圖審批程序為：完成可行性研究報告后——獲得土地使用權的合法證明。本項目商貿(mào)、生產(chǎn)加工、倉儲、裝卸工藝流程、技術水平先進，自動化水平較高；商貿(mào)物流運行政策性、專業(yè)性強、物流規(guī)范要求高。2）部門職能部室設置該商貿(mào)物流城設綜合辦公室、項目部、人力資源部、策劃宣傳部、采購部、財務核算中心、信息管理部、加工區(qū)管理部、配送管理部、法律顧問部等十個部門。2）管理與發(fā)展委員會負責擬定集團公司發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)范法人治理機構、領導人選拔與薪酬、風險管理和財務戰(zhàn)略等。第十章 項目的組織機構及人員配備1）分工協(xié)作原則：按照職能與專業(yè)把相同或相近的職能的工作合并到一個部門，不同部門之間業(yè)務的交叉盡量少。、建筑垃圾污染控制措施1）施工期間工地廢棄物應指定地點堆放并及時組織清運，以避免大雨時被地面徑流沖入下水道，污染水體。但須注意工程施工過程中的環(huán)境保護和文明衛(wèi)生。2）廢水：項目擬專門修建一座廢水處理站，對商貿(mào)物流城廢水進行處理，采取“調節(jié)池