國際公寓物業管理方案(完整版)

　　

【正文】 代叫出租車04電話留言服務05送取干洗衣物06調試電視節目07代辦有線電視開通08代辦銀行開戶09代訂酒店客房10殘疾人士特別服務11代辦電話開戶12協助搬運家私13代辦收訂報刊雜志、特快專遞、送郵件上門14介紹保姆15代請家教16代購車船、飛機票17代寄、代領郵件18提供圖書閱覽19組織各種展銷活動20開設棋類活動場所21節假日導購活動22組織小區內少兒活動23組織老年人活動（二） 有償服務項目表序號服務項目收費標準備注1園林、綠化養護咨詢元/次針對別墅業主2接送小孩，看護老人20元/小時3健康管家服務元/次各類身體健康指標檢查4鐘點家庭服務（日常家務）15元/小時*人5定點長期服務（1小時/天*次）300元/月不含周六、日6傳真10元/張7復印1．0元/張8家政培訓10元/小時9清洗排風扇2050元/次10水洗衣物（床單、被單、被套、毛毯等）812元/件11安裝玻璃550元M2不含材料12清洗、安裝排風扇1030元/部13安裝洗衣機1060元/部不含材料14看護病人10元/小時15安裝抽油煙機2550元/部16安裝空調（窗式）250400元/部17安裝空調（分體）350500元/部18安裝音響及家用電器10100元/部19安裝燈具、門鈴、廚柜等1020元/部20拆空調、熱水器、抽油煙機10100元/部21安裝窗簾、拉簾、毛巾架、晾衣繩等1050元/部22安裝熱水器60100元/部不含材料23木地板打蠟10元/平方米不含材料24電腦培訓150元/次第五章 物業管理機構組建及人員配備方案一、管理架構為了滿足業主的服務需求，給業主提供優質、全面的物業管理服務，保障更好的實現物業管理目標，根據錦源國際公寓錦源國際公寓的規劃情況及結合項目的“超豪華”定位，物業公司擬設立七大部門：行政管理部，客戶服務部，工程維護部，經營管理部，清潔環衛部，綠化園藝部，保安部。2．各組團分區設立的小型會所因管理成本局限，前期只配置自動售貨機，提供住戶部分需求，隨著小區日趨成熟，可由物業公司對外招標引進社會力量經營物業公司進行監督和管理，也可由物業公司獨家經營。6． 排煙、排污必須按有關規定處理，不得影響其他住戶和小區環境美觀。裝修須先向物業公司提出申報審批；完工后，經驗收合格后方可營業，商業區要做到“統一外觀設計，統一經營管理”2． 按照業主自治的原則，成立商戶協會；協會委員由商業門店業主或承租選出代表組成，協會間接對承租戶的商業經營活動進行協調和管理，處理協調承租戶之間、承租戶與管理處之間的關系。第七條 停車后請務必查看車輛完好情況，關好車門、窗，將防盜裝置調至警備狀態，貴重物品須帶走切勿遺留在車內。（2） 垃圾清運車允許在每天24：00—6：00時和14：0017：00時在小區道路行駛，必須保持車輛外觀整潔、無異味，沿途不得灑落垃圾。舉升機到達后司機將汽車駕駛到油壓式汽車升降機的平臺上停放；停放妥當后值班員將汽車運行到首層出口位置，設備平穩停止后司機即可駕駛車輛離開。（2） 臨時停車或訪客將車駛至讀卡機前，值班人員通過鍵盤輸入車牌號，然后司機按動位于讀卡器盤面的出卡按鈕取卡。管理程序：（1） 管理人員打開電腦，進入“操作登記”欄進行登記，在專用讀卡器上感應IC高級授權卡，系統確認高級權限后，管理員打開管理菜單。特點：錦源國際公寓停車場管理采用智能化管理系統，使管理無紙化，有序化，規范化，智能化。第十條 各住戶進行室內裝修，需要增設電器線路時，必須符合安全規定，嚴禁亂拉、亂接臨時線路。第四條 專職消防管理人員的職責是：1． 開展防火宣傳，普及消防知識；2． 執行規章制度，進行防火安全檢查，糾正消防違章，整改火險隱患；3． 監護動火作業；4． 管理消防器材設備；5． 負責管理好消防控制中心，并實行二十四小時監控，保證各項裝置時刻處于良好狀態；6． 接收火災報警的同時，迅速啟用消防安全設施進行撲救。預防為主、防消結合的原則：將預防放在首位。滅蠅標準：蠅類孳生地三齡幼蟲和蛹的檢出率不超過3％五、綠化工作方案及標準園區水景主要作為觀賞使用，兼顧小區防洪需要，可養殖部分普通魚類。垃圾處理站。評審評審設備完好率：設備完好率=完好設備臺數/設備總臺數100%評審紅旗設備率：紅旗設備率=紅旗設備臺數/設備總臺數100%質量管理按ISO9000質量管理模式實行規范化管理，實行每半年的定期和不定期相結合的抽檢工作，可及時發現實際運行情況與管理目標的偏差。5．大修對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經常運行的機械進行盤車、試車（正壓風機、消防水泵、發電機），發現小故障及時排除，作好記錄。6) 使用方便、安全為標準，并把故障作好記錄。1) 管道：原則上管道每3年應全部刷油一次，但對重點部位，有必要時可以增加次數（如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次，對室內管道，嚴重污染的應隨時刷油）。翹曲或損壞嚴重的門窗扇，應卸下進行矯正，焊接后重新安裝。3) 內墻飾面：每2年進行全面保養。8) 改變廚房、衛生間的結構和功能，嚴禁將生活污水排入雨水管道。不得改變建筑物結構和外觀。外墻勒腳損壞的，應修復。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時，內外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換，更換的門窗應與原門窗一致；掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。原則上戶內裝修垃圾清運時間定為每日中午12:0014:00，晚上8:0010:00。6) 設指示牌標識，并應在適當位置設置導向牌。原則：日常發現建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統的保養。2．家中煤氣泄露報警器也與防盜報警系統相聯，發生煤氣泄露時住戶家中和保安指揮中心同時發出聲、光報警信號，電子屏幕立即顯示報警位置，接警3分鐘內保安員到達現場。9．小區設對講呼叫總機，除形象崗保安員外，當值保安員每人配備對講機一臺，對講機可通過撥號與總機或其他崗位保安員聯系，此對講方式通話時不會對其他人造成干擾，尤其是保安員夜間通話時可最大限度減少對住戶的干擾，同時可實現多對對講機同時通話。該系統使用市電和備電雙電源供電，確保所有監控鏡頭24小時正常使用。4．小區大門口設保安崗亭，大門兩側各設一個形象崗，此3個崗位分別安排保安員一名實行24小時值班。該中心作為小區各保安防衛系統的中樞和中央控制室，位置處于小區的中心，保安員出警時到達小區各處路線最短，有利于節省出警時間。管理人員專業培訓合格率80%90%員工分別進行入職培訓、在職培訓、定期培訓等常規培訓，并予以考核，不合格者予以淘汰；于特種作業、行業性要求的員工，實行外送有關部門培訓、考核、并就有關技術、技能進行定期培訓，并予以考核，確保培訓合格率達100%，以保障員工的素質。9違章發生率與處理率發生率0．1%處理率95%0．1%95%建立巡視制度，跟蹤管理，及時發現、及時處理，并加強宣傳工作，取得居民的理解，杜絕違章事情發生，并進行回訪檔案記錄。3綠化完好率95%98%落實責任人進行養護，實行巡查制度，建檔記錄，無踐踏，無黃土裸露現象，發現問題立即修復。六財務管理財務帳務；費用收取。3．2住期管理工作序號項目內容時間備注一入住手續辦理1． 準備好入住資料，舉辦入住儀式；2． 合理設置辦理入住手續的流程和崗位；3． 為住戶辦理入住手續，提供便利服務。物業管理模式上推出“以人為本”貼身式的酒店式物業管理特色服務,讓物業管理公司與業主之間不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系，而是充分體現服務提供者與服務接受者的關系,在管理上強調服務技巧和服務意識，為業主提供周到細致的酒店式服務，如：精心編寫、印制精美的《用戶手冊》,向每一位業主介紹進駐流程、裝修規定、環境衛生、安全保衛、日常維護、車場管理乃至防火知識等服務說明；編制《服務指南》將提供的特色服務以菜單式列出。二、小區概況錦源國際公寓總建筑總面積為886597㎡，其中32層高層住宅53棟，共729708㎡，別墅253棟共86539㎡。公共建筑主要包括：金碧國際大酒店、幼兒園、小學、錦源國際公寓會所、污水處理站、煤氣瓶組站等，共70350㎡。在別墅設管理處，高層大堂設門童,專職負責客人的迎送等, 讓業主在所擁有的物業空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才會提供的服務讓業主感受到與眾不同的尊貴和自豪,體現整個小區的服務“超豪華”，讓業主住得安心、省心、放心、舒心。二住戶裝修管理1． 對住戶和裝修隊伍的培訓；2． 裝修申報審批；3． 裝修施工過程監管；4． 裝修的驗收。七社區文化活動開展1． 社區宣傳；2． 舉辦社區活動；3． 提供社區服務。4路燈完好率85%90%落實責任人進行養護，實行巡查制度，建檔記錄，管理公司經理監督執行，以確保路燈無損、正常使用并進行定期清潔、養護。10住戶有效投訴率及處理率投訴率1%月處理率95%1%100%按照政策規定，做好各項工作，同時加強與業主/住戶的溝通，定期舉行業主懇談會，建立回訪制度了解客戶的愿望和要求，滿足客戶的需要，發生投訴及時處理并記錄，同時建立檔案跟蹤處理結果。第三章 專業管理服務方案第一節 安全管理方案一、安全管理思路根據錦源國際公寓占地寬廣，道路縱橫交錯，各區域功能不一的特點，安全護衛工作將實行分區域管理，主要采取兩個“結合”，即重點部位與一般區域的相結合，固定崗與巡邏崗的結合。保安指揮中心相鄰處設消防監控中心，該中心為小區消防自動報警控制中心，負責監控小區的消防安全，指揮和調度義務消防隊員進行消防工作，緊急時啟動相關消防設備。大門口并分別設機動車門禁系統和行人門禁系統。監控過程中任何地方發生警情保安員3分鐘內到達現場。10．小區公共區域設置小區廣播，該系統為兩用系統，非緊急時可播放背景音樂，宣傳小區文明公約或進行社區文化活動，緊急時系統可強行切換為緊急廣播，提醒住戶采取必要的行動。若住戶家中發生火警、爆水管、重病求助等緊急情況時，按下家中報警按鈕，保安指揮中心接警3分鐘內安排人員到達現場進行處理。職責：一般情況下，建筑物的清潔保養由清潔環衛部按照有關規定負責執行，填寫相應的清潔記錄；其它保養內容由工程維護部負責執行，填寫公共設施保養記錄。7) 綠化物種應有標識牌，綠化地應標有“請勿踐踏”等警示牌。以下內容為禁止之列：1) 擅自占用樓宇外墻、樓內公共走廊及墻面，在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設。3) 樓地面工程：木地板的損壞占自然間地面面積２５％以下的，可修復；損壞超過２５％以上或缺乏材料時，可改做相應標準的高級地坪。內墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據墻身的需要予以修復；因室內外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。以下內容為禁止之列：1) 隨意改動或損壞房屋主體和承重結構（柱、梁、板、承重墻）。9) 改變建筑的外觀及造型，廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網，改變外墻的顏色及窗的形式和顏色（更換窗玻璃或在其上噴漆）。對粉刷面發現有裂縫應修補；對磁磚面裂縫較大的應予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發現有空鼓的地方，進行更換或在以后日常巡查中注意，發現有脫落及時修補。每年對配件上油一次。2) 污水井：每年揭蓋檢查并清理污泥一次。 建筑物范圍內的道路通暢，路面平整、無阻礙。2．一級保養。更換率一般超過30%，周期6～10年。6．實行網絡化管理借助設備管理軟件，對所有管理項目實行高速、快捷、有效的網絡化管理，隨時掌握設備管理狀況。垃圾處理站的出入時間為24：00—6：00和14：00—17：00時，收集垃圾的時間也在此時間段內進行。為降低水景使用維護成本，首次注水采用江水，做簡單化學處理，以后補水盡量利用雨水，雨水不夠時加入自來水。采取人防、技防、物防并重2．消防管理體制責任人制：小區消防工作的第一責任人是物業公司總經理，為小區的消防工作承擔完責任。第五條 各單位應實行防火責任制，在消防機關和園區消防管理人員的指導下，負責做好各范圍的防火安全工作。第十一條 需要進行燒焊等動火作業的，應向管理公司提出申請，經批準后，在園區消防管理人員的監護下，方可作業。（1）、出入停車場使用智能IC卡，該卡防水、防磁、防靜電、無磨損、信息儲存量大、高度保密、一卡多用，采用非接觸式感應刷卡，操作方便。管理人員移動電腦屏幕光標進入所要實行的欄目，然后按回車鍵即可。司機取卡后同樣持IC卡在讀卡機感應區前（距離約10MM）晃動，感應成功系統發出“嘀”的一聲，道閘自動升起，中文電子顯示屏顯示禮貌用語“歡迎入場”，同時發出語音。車輛出場（1） 月卡持有者或儲值卡持有者駕