官廳國際藝術(shù)小鎮(zhèn)項目可行性研究報告(完整版)

　　

【正文】 預計吸引文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員近千人，有力的提升懷來整體文化實力，提升當?shù)厝巳何幕仞B(yǎng)，提升官廳湖區(qū)整體形象。但是，隨著文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的問題也在不斷凸顯。產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，開發(fā)無序混論；新項目建設(shè)多，重復建設(shè)卻突破；政府主導性強，企業(yè)參與性弱；市場潛力大，政府支持力度小。 感夕陽柔情“莫道郵亭路，居然雄塞名”，官廳國際藝術(shù)小鎮(zhèn)擁有戰(zhàn)爭遺留下的痕跡，古老文化的傳承遺址，現(xiàn)代影視創(chuàng)作遺留下的創(chuàng)傷，破舊歷史與現(xiàn)代文明，從破舊中尋找曾經(jīng)輝煌的痕跡，沉醉于《大話西游》城樓上經(jīng)典橋段，感受深刻而凄美的浪漫情懷，給人帶來體驗之旅，接收古老文明洗禮，感受絕美思想意境。從懷來的歷史文化發(fā)展進程可以看出，懷來的城市功能發(fā)展趨勢由軍事防御向發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟轉(zhuǎn)變。本項目將整合水資源、生態(tài)環(huán)境及休閑度假資源，形成環(huán)京休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)帶中的重要亮點。城市規(guī)劃以“一水兩城”為總體發(fā)展思路。北京外部產(chǎn)業(yè)圈層，如平谷的生態(tài)觀光、延慶的旅游度假、懷來的休閑娛樂等，主要為北京提供休閑消費市場，實現(xiàn)客戶群體由勞到逸生活狀態(tài)轉(zhuǎn)化。懷來與北京的快速交通聯(lián)系為八達嶺高速公路（現(xiàn)京藏高速公路）、京包高速公路和未來的京張城際鐵路。縣域總面積1801平方公里，其中山區(qū)面積占42%，河川面積占32%，丘陵面積占14%，水面占12%。官廳水庫是新中國成立后建設(shè)的第一座大型水庫，面積230平方公里，控制永定河97％的流域面積的徑流。 城市戰(zhàn)略位置懷來縣地處河北省西北部，燕山沉帶西端，位于北緯40176。懷來為北京西北部生態(tài)涵養(yǎng)帶，是北京一小時經(jīng)濟圈和環(huán)京服務(wù)帶中的重要城市，東距北京80公里，西距張家口70公里。北京內(nèi)部產(chǎn)業(yè)圈層是北京的核心圈層，創(chuàng)造了巨大的社會財富，同時產(chǎn)生了核心消費流。自2007年以來，懷來第二產(chǎn)業(yè)增長緩慢，第三產(chǎn)業(yè)增長迅速。官廳水庫周邊具備獨特的旅游資源，如北京周邊最近的沙漠——天漠、明長城、京西第一漂——永定河漂流等。1951年，官廳水庫動工建設(shè)，1954年水庫竣工建成。做為中國海河水系永定河上第一座大型水庫，當現(xiàn)代文明與自然風光相融合時，當歷史與現(xiàn)在產(chǎn)生火花時，一切都將變成不可預知的美好……216。2009年中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)達到8400億元，同比增長10%，連續(xù)幾年跑贏GDP。首先，北京是我國的文化中心，在全國文化產(chǎn)業(yè)中居于領(lǐng)先地位，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已作為北京的支柱產(chǎn)業(yè)，%；其次，北京具備良好的行業(yè)基礎(chǔ)，初步形成文藝演出、新聞出版、廣播影視、文化會展、古玩藝術(shù)品交易優(yōu)勢行業(yè)，已有各類文化創(chuàng)意企業(yè)5萬多家，其中規(guī)模以上企業(yè)近8000家；同時，北京具有優(yōu)越的文化資源，擁有數(shù)百所大專院校和各類創(chuàng)意人才，以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最廣闊的銷售市場，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已吸納就業(yè)超過百萬人，高端人才更是加速聚集在北京。北京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文化雖然發(fā)展較快，但是產(chǎn)業(yè)鏈仍然相對低端，缺少文化創(chuàng)意專業(yè)服務(wù)配套人才216。作：藝術(shù)家創(chuàng)作交流基地。近幾年來北京市民在京旅游人數(shù)和收入不斷增長，2005年市民在京旅游人數(shù)4100萬人次，在京旅游收入75億元；2006年市民在京旅游人數(shù)4430萬人次，；2007年市民在京旅游人數(shù)4930萬人次。 本項目休閑度假產(chǎn)業(yè)鏈 本項目休閑度假產(chǎn)業(yè)分為四篇章，為古跡游篇：觀湖泛舟、覽山閱景、眺明長城、游古驛站；生態(tài)游篇：采沙棘、釀美酒、品鮮魚、種時蔬；藝術(shù)游篇：品畫作、觀雕塑、鑒別墅；休閑游篇：泡溫泉、賞幽谷、極限挑戰(zhàn)、拓展生存。沙棘是生存超過兩億年的植物，能夠在沙漠及高寒山區(qū)生存，砒砂巖地區(qū)唯一能生長的植物。通過引入沙棘種植，實現(xiàn)本項目四大提升：1）恢復植被：官廳地區(qū)由于干旱少雨，土地瘠薄，大部分地區(qū)直接栽種喬木難以成活，植被恢復難度很大。在一些陡險坡面上，沙棘利用其串根萌蘗的特性，可將這些地段綠化。據(jù)調(diào)查，人工種植45年后的沙棘林內(nèi)，雜草叢生，還有一些次生的楊樹、榆樹等樹種，自然形成植物的多樣性。國際上研究開發(fā)沙棘產(chǎn)品的機構(gòu)和企業(yè)越來越多，發(fā)展勢頭很猛。216。順應(yīng)城市發(fā)展的內(nèi)在要求和客觀趨勢，懷來將建成我國首座零碳經(jīng)濟城市。3）生活方式低碳：出行方式盡量采用步行、新能源交通工具、公共交通；倡導節(jié)約、可回收、再利用；各生活功能設(shè)施設(shè)計環(huán)保節(jié)能，保護自然環(huán)境。2）建筑低碳：建筑物本體低碳技術(shù)：通過圍護結(jié)構(gòu)、低碳設(shè)計、低碳建筑、施工、裝飾等，實現(xiàn)建造節(jié)能、維護節(jié)能和居住節(jié)能。規(guī)劃中應(yīng)注意借景處理，做好景觀的視線規(guī)劃；2）項目背靠軍都山系，且基地內(nèi)部地形變化性強，未來開發(fā)建設(shè)中可依山就勢，做好坡地利用；3）基地內(nèi)部匯水線沖刷成谷，谷內(nèi)植被多樣，趣味性強，但匯水線可開發(fā)利用率低，可在局部考慮散步、拓展等活動；4）基地內(nèi)樹種多樣，但均長勢低矮，有樹不成林，開發(fā)建設(shè)中應(yīng)考慮生態(tài)涵養(yǎng)作用，增加樹種的栽植；5）項目所在地為懷來風口，風力較強，冬季寒風刺骨，夏季通風良好，可用來物理降溫。 防洪防汛分析本項目易發(fā)生山體滑坡的地質(zhì)主要分布在北地塊和南地塊的東部，南地塊中部也有少量分布。造成生態(tài)現(xiàn)狀的四大因素：1）沙石土壤，肥力差；2）陽光強烈，風力大，蒸發(fā)量大；3）土地干旱，年降雨量（431毫米）低于蒸發(fā)量（2099毫米）；4）修建水庫導致大量移民山地開荒。4）市政均衡，插座理論引入市政設(shè)施，考慮其輻射范圍，達到公共資源均衡共享。西區(qū)以水為核心，形成項目的濱水防護帶；中區(qū)以康祁公路為核心，形成項目的公共服務(wù)帶；東區(qū)以山為核心，作為項目的生態(tài)保護帶。偉大復興的課題被歷史性地提出。 216。由山水藝術(shù)生活小鎮(zhèn)和相關(guān)功能服務(wù)區(qū)組成，包括藝術(shù)居所、SOHO創(chuàng)作室、創(chuàng)意生活聚落、娛樂服務(wù)中心、藝術(shù)品交易市場、生活會所、雕塑藝術(shù)展示園等。主要包括低碳居住體驗住所、低碳景觀主題公園、低碳節(jié)能展覽館、長城文化體驗小徑等。 前期工程費項目前期工程費包含勘察測量費和規(guī)劃設(shè)計費。 其他成本其他成本包含報建費以及其他行政收費和工程監(jiān)理費。　項目名稱單價（元/平）成本金額（萬元）計算面積9總開發(fā)成本95720010財務(wù)成本95720011營銷費用2491695720012稅收957200總支出合計216。4）政策風險文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟環(huán)境具有較高的相關(guān)性，國家的宏觀經(jīng)濟政策和相關(guān)政策規(guī)定的變化，均可能增加經(jīng)營成本，降低經(jīng)營收入，影響收益水平。 項目社會效益官廳國際藝術(shù)小鎮(zhèn)項目對區(qū)域的影響，本項目為京津冀唯一生態(tài)環(huán)境與文化創(chuàng)意集中示范地區(qū)；改善文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生存空間,開創(chuàng)國際交流視窗；吸引高端文化工作者入駐，提升產(chǎn)業(yè)整體水平；打造完整的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚合。30。官廳國際藝術(shù)小鎮(zhèn)項目運營期可有效的拉動就業(yè)，總體運營可提供約2000個就業(yè)崗位。 主要風險對策針對項目存在的潛在風險，主要應(yīng)從以下幾個方面采取措施規(guī)避：1）合理規(guī)劃，避免濫建濫開發(fā)，保護好資源與環(huán)境；2）系統(tǒng)分析國際、國內(nèi)文化創(chuàng)意市場及休閑度假市場變化趨勢，提供相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)滿足需求，并有適當?shù)某耙庾R；3）制定有利的政策引導項目發(fā)展，調(diào)動各方面的積極性；4）建立反映靈敏的防災(zāi)抗災(zāi)系統(tǒng)，維護本地市場秩序和區(qū)域形象；5）加強旅游對環(huán)境、文化的保護和促進作用，協(xié)調(diào)和完善順暢的營銷網(wǎng)絡(luò)渠道；6）加強對從業(yè)人員的職業(yè)培訓，加強安全教育和環(huán)境保護意識教育，使得項目建設(shè)得到可持續(xù)的良性發(fā)展。總收益總支出利潤總額投資收益率 316356 % 項目風險分析216。 項目開發(fā)總成本，投資強度為273萬元/畝。 建筑安裝工程費居住部分建安工程費為3500元/平米，公建部分建安工程費為4000元/平米，建安工程費共計344880萬元。主要包括溫泉養(yǎng)生會所、溫泉度假酒店、溫泉療養(yǎng)機構(gòu)等。主要包括綠色養(yǎng)生會所、企業(yè)度假會所、休閑度假酒店、康復療養(yǎng)中心等。216。中華民族的偉大復興由此進入新紀元。西側(cè)強調(diào)藝術(shù)、度假功能，開發(fā)強度大；東側(cè)強調(diào)運動養(yǎng)生功能，開發(fā)強度相對較小。 項目規(guī)劃建議通過逆向規(guī)劃分析，固定無法改變的，如康祁公路