新建珠寶城一期工程建設項目可行性研究報告(完整版)

　　

【正文】 海經濟擴散輻射西部地區的必經之路，區位優勢顯著，有利于區域經濟的競爭和輻射。綜上所述，的經濟快速、可持續發展，城鎮居民可支配收入穩步提高，人民生活水平大幅度提高，形成了對珍珠產品的需求。將加強新技術、新產品開發，提高產品質量，大力發展珍珠深加工和綜合利用，延長產業鏈，努力提高產品的附加值；同時，優化產業結構，組建大型科、工、貿一體化，產、供、銷一條龍的珍珠產業集團，形成規模效益，做大做強自己的民族品牌，并重視珍珠文化的宣傳，力拓國內、國際市場。三是規劃將整合控制現有城區網點與規劃引導新城區網點相結合。　 按照規劃，到2020年，**城市用地規模將達到400萬平方公，人均城市建設用地達到445平方米，人均居住面積達到20平方米，綠化覆蓋率達到50%，飲用水源水質達標率100%。 全年農村居民人均可支配收入7632元，比上年增加1293元，%，；農民人均純收入8003元，%，其中工資性收入3708元，%。旅游業加快發展。%，；%。%。%，%。2) 城市GDP發展狀況、固定資產投資及產業結構情況根據《**市2008年國民經濟和社會發展統計公報》顯示——2008年，**實現地區生產總值（GDP），%。同時，由于在珍珠價值鏈中，養殖所實現的經濟成果僅占珍珠經濟價值的15%左右，而余下的85%左右的經濟價值都是在產品加工、貿易環節實現，因此，項目的建成將有效促進我地珍珠產業經濟結構的升級，創造更大的經濟和社會效益。因此，項目的建成將有效實現產業化發展內涵，促進我地農業（珍珠）產業經濟結構的優化升級，實現產業經濟的可持續發展，為行業價值的提升創造更大的空間。核心區:黃橋大道以東，岳麓區,高新區,xx縣的黃金鄉、高塘嶺鎮、星城鎮，用地總面積約570平方公里。故而，在產業重點區域科學規劃建立較為集中、較有影響力的流通市場，及時反饋市場動態，對珍珠產業存在的問題解決和健康發展是有積極意義的。一方面，珍珠產業是中國極具優勢的民族產業，古往今來珍珠以其細膩潤潔、瑰麗多彩而馳名中外。因此，項目切實可行。e) 財務分析和經濟評價，即對所確定的最佳方案進行詳細的財務預測、財務效益分析和評價，研究其經濟上的合理性問題。3) “質量優先”原則某珠寶城（一期）項目建設不僅應當符合當前的社會、經濟、文化、環境的要求，重中之重是質量問題。經過初步估算，第一年投入資金3000萬元， 萬元。建筑密度≤35%,綠地率≥33%。用地性質是以商業、居住用地，規劃定位為以珠寶項目工程專項商業和配套住宅開發的商業、居住用地。其中建設單位自籌資金4200萬元，申請銀行貸款3000萬元， 萬元。因此，需詳細調查建設所在地的氣象、水文、地層、地質等各方面的情況，為高質量的設計提供資料。f) 編制可行性研究報告。第二章 項目建設背景、必要性與意義1. 項目建設行業背景水產養殖業在全國一直舉足輕重，近十幾年來，更是呈高速發展狀態，年平均遞增15%左右；其中，珍珠養殖因為珍珠市場價值高，需求持續旺盛，經濟效益明顯，逐漸成為淡水養殖珍珠中的亮點和熱點，為廣大養殖戶所青睞，在發展迅速，省的淡水珍珠養殖產量已經居中國淡水養殖業的三甲之首。珍珠除制作成飾物外，還可以入藥及加工成保健品，市場需求廣闊。另一方面，中南地區經濟的復興與持續發展，國內國際影響力的不斷提高，也是項目工程市場建設的推動力與保障。 起步區：規劃面積230平方公里，近期啟動重點建設地區:包括岳麓區的梅溪湖周邊地區、岳麓山周邊地區、洋湖垸、坪塘片，用地總面積109平方公里。 項目建設是解決地方就業、農民增收問題的需要作為大型的綜合功能專業項目工程，項目建設將為社會直接提供包括建設、生產、設計、加工、銷售、技術、管理及服務在內的多層次的就業崗位約5000個，并可帶動其他相關產業的進一步發展，創造更多的就業機會，從而有利于農村剩余勞動力人口的轉移和再就業問題的解決，直接或間接促進人民群眾增收，維護社會的安定和諧。保守估計，項目建成后，僅珍珠產品，市場內年交易額可達810個億，為當地創造就業機會上千個。分產業看，%；，%，%；，%。%，%。%，%。原材料、燃料、%。%；，%；，%；，%；，%。全年農民人均生活消費支出6212元，%，在消費分類中增長最快的是家庭設備用品消費支出及食品消費支出，%%。國務院的批復同時強調，要控制中心城區發展規模。考慮搬遷城區內的諸多專業市場，引導商業布點星沙、河西等人口密集區。目前，中國的珍珠市場分布比較廣，重點在江蘇和浙江兩個地區，這也是我國珍珠產業起步較早、技術比較成熟、規模比較大的地區。因此，迫切需要建立一個大型的珍珠展示、加工、交易及批發市場，并使之成為具有交易、調節、信息功能和有強大綜合輻射力的珍珠產品集散中心，這也是珍珠產業發展的大勢所趨。 項目的政府扶持優勢因項目建設的性質和功能較好的配合了國家和地方政府制定的經濟發展長遠規劃及社會發展的大趨勢，得到了縣、市兩級政府的大力支持。對策立足項目前期定位—珍珠產業圈核心市場，拓展國內消費市場橋頭堡；充分利用和發揮項目的地緣優勢，主要引進有差異需求的客戶，打響“某珠寶城（一期）”的品牌后，再擴大影響。屬**市管轄，現在大部分歸河西先導區管理。解放以后，xx縣作為近鄰**的小鎮，隨著**市的不斷興旺發展而逐漸繁榮起來，xx作為雷鋒的故鄉伴隨著英雄的名字而響譽海內外。整個地區如同向北開口的漏斗，這樣的地貌位置，形成了本區域不同的氣候特征。據《建筑抗震設計規范》（GB50012001）,場地抗震設防烈度為VI度區,。在**城市“一主兩次四組團”的規劃發展布局中，縣城高塘嶺鎮、星城鎮、黃金鄉規劃為高星組團，含浦鎮、坪塘鎮規劃為含浦組團，為**城市規劃發展的新城區。第五章 工程規劃技術方案1. 指導思想與設計原則1) 總體規劃布局及建筑造型符合城市規劃的要求，同時滿足該項目用地位于金星大道旁的位置特殊性。精心設計，綜合考慮珍珠市場的需求，建立一個集貿易、觀光展示、配套服務設施于一體的大型珠寶項目工程。從天際線變化的角度考慮，將底層商業布置在東側，高層住宅布置在西側，可讓在金星大道上的人們感受到到層層提升的視覺效果。但依據現行規范、規定要求及甲方意見，且為西南高東北低。本次一期建筑立面采用現代建筑風格，運用棱角分明幾何線條和硬朗有力的直角造型勾勒出時尚、干練、爽朗的立面效果，給人以輕快、大方的感覺，表達了現代建筑的韻味。分別從金星大道和**市三環線的城市給水管道上各接一根DN200㎜的引入管。室外采用生活用水與消防用水合用管道系統。 室外排水管道采用承插式鋼筋混凝土管，橡膠圈接口，并采用混凝土基礎。② 室內地面層（177。水池為鋼筋混凝土水池。滅火水槍的充實水柱為10m。分別從金星大道和**市三環線的城市給水管道上各接一根DN200㎜的引入管。室外采用生活用水與消防用水合用管道系統。室外排水管道采用承插式鋼筋混凝土管，橡膠圈接口，并采用混凝土基礎。a) 用電負荷預測本項目工程用電負荷為11195kW，得出計算負荷為5374 kW，視在負荷為5971kVA，故選用6臺1250kVA變壓器能滿足工程用電需求。d) 10kV變配電所10kV變配電所，盡可能設置在靠近負荷中心、便于進出線和交通運輸方便的地方，變配電所的建設應根據項目工程規劃布點，盡可能采用附設式，單獨建房或建在公共建筑內，或建戶外箱式變電站。消防用電設備等一級用電負荷，均采用雙電源雙回路供電，其電源分別取自變壓器低壓母線和柴油發電機母線，并在最末一級配電箱處設置自動切換裝置。防雷接地、防靜電接地、工作接地和保護接地共用一接地裝置，組成完整的接地系統拉，接地電阻不大于1歐姆。消防控制室設消防廣播系統一套，該系統平時作為公共廣播用。在信息插座上接上電話或計算機即可與外界進行圖像、數據和語音交流，使其成為信息服務系統平臺。d) 開關、插座和照明燈具靠近可燃物時，應采取隔熱、散熱等防火保護措施。分別從金星大道和**市三環線的城市給水管道上各接一根DN200㎜的引入管。室外采用生活用水與消防用水合用管道系統。本工程需設置室內消火栓的建筑物內各層均設消火栓進行保護。噴灑頭：商場、辦公層采用DN15下垂式玻璃球噴灑頭，動作溫度為68℃、K=80；自動噴水滅火系統每個防火分區或每層均設信號閥和水流指示器。,這樣既不影響年耗電量又不有利于夏季通風。② 采用計量收費：住宅每一住戶設水表一只。⑥ 用電設備的非線性負荷產生高次諧波，引起電網電壓畸變及電流畸變，應采取抑制高次諧波的措施達到GB/T145491993《電能質量 公用電網諧波》的要求。⑦ 主照明電源線路應盡可能采用三相供電，以減少電壓損失，并應盡量使三相負荷平衡，以免影響光源的發光效率。 環境影響分析項目建設對環境的影響主要體現在以下幾個方面：建設施工期在土方平整與運輸過程中，散狀物料的裝卸、運輸、攪拌都會有大量的粉塵散逸到周圍大氣中，物料堆放期間由于風吹等引起揚塵污染，尤其是風速較大或裝卸、汽車行駛速度較快的情況下，粉塵的污染更為嚴重。達到排放標準后可直接向城市污水管網直排。第七章 項目實施進度安排1. 項目實施各階段進度安排建議 項目從2009年8月開始，到2012年7月底結束，開發周期為三年。 投資估算范圍1) 土地費用：包括取得土地全部費用。其中，設備費用包括電梯、給排水、通風空調工程、弱電、強電、智能化工程；室外工程包括室外管線、室外照明、道路、綠化、音樂系統工程3) 工程建設其他費用：土地費用、前期費用、土方及邊坡支護工程費用、其他費用。竣工驗收從2012年5月開始，2012年6月，商業部分交付業主，2012年7月，公寓式酒店交付使用。⑤ 加強綠化，在道路兩旁、建筑物四周建設綠化帶和綠化點，成為“花園式”園區，美化環境，潔凈空氣。施工前期，土石方開挖有可能造成局部水土流失。辦公樓、商場、車庫等公共建筑及其走廊、樓梯間、門廳等公共場所的照明，采用集中控制，并按建筑使用條件或天然采光狀況采取分區、分組控制；住宅建筑的樓梯間、走廊等公共場所的照明，采用節能自熄開關，節能自熄開關采用紅外線移動探測加光控的開關；室外景觀照明采取平日、一般節日、重大節日等多模式控制。b) 照明系統的節能① 照明密度值嚴格按《建筑照明實際標準》（GB500342004）執行。4) 建筑電氣節能設計a) 變配電系統的節能① 根據用電性質、用電容量，選擇合理的供電電壓和供電方式，經過經濟技術比較，本工程選用10KV的配電電壓深入負荷中心。c) 外墻類型：（膠粉聚苯顆粒保溫砂漿外墻外保溫系統）： 抗裂砂漿(10mm)+ 膠粉聚苯顆粒保溫漿料(40mm) +燒結多孔磚(200mm)+水泥砂漿(20mm)d) 分戶墻類型：混合砂漿（20mm）+燒結多孔磚(200mm)+混合砂漿(20mm)e) 屋面類型：TH屋面復合保溫板(65mm) +膨脹珍珠巖(30mm)+卷材防水層(4mm)+水泥砂漿(20mm) +鋼筋混凝土板(120mm)+混合砂漿(20mm)f) 窗類型：鋁合金單框配普通中空玻璃(5mm+6mm+5mm)，氣密性等級4級g) 門類型：雙層金屬門板，中間填充15~18mm厚玻璃棉板，傳熱系數≤。二臺水泵為一用一備，互為備用。滅火水槍的充實水柱為10m。管材采用管內壁涂塑球墨給水鑄鐵管。室內消防水源為本工程的地下消防貯水池。f) 電氣線路采用符合安全和防火要求的敷設方式配線。在建筑單體設計上，嚴格按照防火規范要求設置防火墻和防火門，確保疏散距離、疏散樓梯、疏散寬度等均能滿足規范要求，主要建筑材料均采用不燃和難燃材料。j) 電視、通信及綜合布線系統在項目工程設一電信中心，建立項目工程統一的由光纜組成的以綜合電信為主體的接入網，承擔物流項目工程的語音、圖像數據及文字各類信息的傳輸。住宅帶洗浴設備的衛生間應作局部等電位聯結。g) 建筑物內電氣照明建筑物內電氣照明系統采用三相五線制，照明光源根據使用場所的不同，合理地選擇光源的光效、顯色性、壽命等光電特性指標，為達到較好的照明效果和節約能源的目的，燈具和光源盡量采用節能型產品。e) 應急電源為滿足停電情況下，消防用電設備等一級負荷用電的需要，在適當的位置安裝部分柴油發電機組作應急備用電源，當工作電源停電時，發電機向一級負荷供電，以維持正常工作。中心變配電所10kV雙電源分別由距離項目工程較近的兩個110kV變電站架專線引來。d) 室外雨水工程在室外道路邊適當位置設置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水；本工程范圍內雨水管設二根排出管，分別排入xx縣經濟開發區內，金星大道和**市三環線有城市雨水管道，允許本工程污水排入。管材采用管內壁涂塑球墨給水鑄鐵管。 水量——生活飲用水量。消火栓系統設有3套消防水泵接合器。d) 室內消火栓滅火系統室內采用臨時高壓制消火栓滅火給水系統。）以下的污水采用管道匯集至集水坑內，用潛水排污泵提升后、排入室外污水管道；廢水采用排水溝匯集至集水坑內，用潛水排污泵提升后排至室外雨水管道。d) 室外雨水工程 在室外道路邊適當位置設置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水；本工程范圍內雨水管設二根排出管，分別排入xx縣經濟開發區內，金星大道和**市三環線有城市雨水管道，允許本工程污水排入。管材采用管內壁涂塑球墨給水鑄鐵管。 用水量——生活飲用水量。 結構1) 設計依據a) 建筑結構可靠度統一標準（GB500682001）b) 混凝土結構設計規范（GB500102001c) 建筑結構荷載規范（GB50092001）d) 建筑抗震設計規范（GB500112001）e) 建筑地基基礎設計規范（GB50072001）f) 建筑工程抗震設防分類標準（GB502232001）2) 設計內容a) 場地的工程地質及水文地質條件 根據省資源規劃勘測院2009年9月提供的《中南珍珠交易中心巖土工程勘察報告