【住宅地產營銷策劃】2006年九江香榭麗舍可行性研究報告(完整版)

　　

【正文】 成交面積比較表 單位：萬平方米2004年2005年2005年與2004年比較商品房%其中：住宅%商鋪%附：商品房成交金額比較表 單位：萬元2004年2005年2005年與2004年比較商品房14040384216%其中：住宅8738464441%商鋪4772017726%二手房交易活躍，增長迅速2005年二手房成交3198套。銷售均價：1700~2300元/平方米；l 九龍街開發區一帶。二、 九江房地產市場分析 整體發展概述⑴概況：目前，九江房地產開發呈現出三足鼎立的發展態勢，基本可分為老城區、長虹大道、九江開發區三大板塊。第二部分 市場分析一、 政策導向分析及風險評估由于房地產業的特殊性，因此政府的政策導向對于房地產的發展有著風向標的作用，對于當地房地產政策的分析能更有效的規避一些項目的開發風險。九江市委八屆四次全會提出了“環繞八里湖，建設新九江”的經濟發展和城市建設的戰略構想。在解決了溫飽問題后，必然希望得到更好的生活質量，而居住是人們最先希望改善之一。財政總收入年均遞增１４．２％，２００５年達到３９．８１億元。歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。同時結合本案的目標客戶，在對其行為特征的準確把握基礎之上，為本案制定了切實可行的開發方案。其目的是為了規范項目前期操作，提高工作效率、規避風險、提升項目競爭力，最大限度縮短銷售周期和實現項目市場價值最優化。自秦代立郡以來，至今已有2200多年的歷史。政府預計到2010年，實現GDP940億元，人均生產總值達到2200美元。個私經濟發展迅速從上表可以看出，2005年，銷售收入283．6億元，增長４１．６％，對財政的貢獻率達到60．8％。由于九江中心城區東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長江，區內水系交錯眾多，城市發展受限。目前國家對于某些地區房地產過熱的情況在整體政策上處于調控狀態，這在一定程度上制約了房地產交易和投資的熱度。老城區房地產投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于老城區土地稀缺,開發量較小，主要以高檔景觀高層為主；長虹大道房地產投資目前主要沿長虹大道兩側呈帶狀分布，開發區房地產投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個地區開發量較大，以多層、小高層普通住宅為主。隨著九江城市西拓，環繞八里湖建設新九江發展戰略的確立，該區域將成為今后九江發展的主力區域。存量房成交面積首次超過商品房。 區域房地產市場特點本案所屬的長虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產開發中的熱點區域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場供應開始緊張，目前新開發的項目除本案外，只有火車站邊上一三幢多層項目和信華寫字樓項目，綜合起來有以下幾個特點：● 新開發項目較少，住宅供應稀缺● 區域內項目整體檔次、環境一般● 套型多在120平方米以上，設計一般● 與九江新開的幾個大盤相比營銷企業水平普遍較低● 項目規模普遍較小● 小高層面積普遍較大，去劃速度相對多層較慢● 多層尾房價格多在2000元/平方米以下，新房小高層價格在21002500元/平方米之間競爭對手分析本項目區域內目前新開樓盤較少，周邊樓盤多屬于尾房銷售，本案的潛在競爭對手主要是目前在開發區內的幾個高品質大盤，以下是對本案競爭對手的詳細分析：主要潛在主力競爭對手：案名：新湖競爭市場總結l 多層銷售速度明顯快于高層l 單套144平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長l 競爭樓盤的多層主力面積多在120平方米左右的三房套型l 價格高、品質差的樓盤銷售不暢l 開發商更注意樓盤包裝，有專業的代理策劃公司進行整體策劃l 在規劃設計上請知名的設計公司進行設計l 在開發上采取滾動開發的模式競爭策略分析品質取勝品質是項目的生命。在九江市目前銷售的樓盤中，除遠州國際廣場有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場管理都屬于較低層次。商品房屋需求旺盛，房屋價格大幅攀升，%，平均銷售單價1408元/平方米，比上年同期增加了399元，%。經濟指標：總用地面積：38701M2 總占地面積：11830M2 總建筑面積：69661M2 其中：住宅面積： 商業面積：7930M2 社區服務配套用房：971M2 設備用房：402M2 商業（辦公）面積：7626M2 商業建筑內停車庫：3845M2 容積率： 建筑密度：31% 綠地率：35% 住宅戶數：388戶 多層住宅內停車庫：1165M2二、項目資源分析周邊環境資源l 區域位置：本項目地處九江市政府形象大道——長虹大道，區域內企事業單位眾多，發展潛力巨大l 自然環境：本項目區塊地勢與長虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門湖，視野比較開闊。三、項目swot分析 S：優勢靠近城市主干道長虹大道，交通便利長虹大道屬于是市政府形象大道，政府對周邊建設支持龍鑫花園、富華小區等新興住宅小區的新興建，形成一定的板塊效應雅閣泰大酒店的開業提升地塊的檔次地塊周邊的配套相對比較齊全W：劣勢地塊沿長虹大道，車流較多，有一定的噪音污染 目前經營產業多為汽配對小區的環境和品質提高有一定的影響。從龍鑫花園的價格走勢來看，2003年底到2004年底之間由于受房價整體上漲和區塊不斷成熟的因素，價格上漲較快，上漲幅度達到了35%，而到了2005年，上漲幅度明顯放緩，僅為3%左右。五、項目客戶層研究主力客戶定位從項目自身的出發，結合九江市的政治文化、經濟收入、消費特征，以及對整個九江市房地產市場的調查研究與綜合分析，我們認為本案的主流目標消費群定位為：【九江市中高檔收入群體和中高級投資人士】目標客戶描述（1）產品A住宅的目標客戶：l 機關公務員、教師、金融、IT、新聞媒介工作者此類消費群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業人士，他們工作相對穩定，有較高的固定收入來源，因而對上檔次、高品質的大型居住區極為歡迎。l 本地塊原有業主本地塊原有商業街的經營戶原來就經營良好，因此在商業街重新建立后會考慮重新進駐。所以人性化的物業管理將成為未來品質樓盤的方向標之一，建議聘請專業顧問公司介入，以提升物業服務的品質，使之成為本案重要賣點。（6）、其他建筑外觀——是消費者購房心理的重要因素之一，應注重建筑的圍合，建筑、園林風格的和諧統一；其它方面——會所是未來社區檔次的標志之一，建議設置社區會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。（100%）95%90%105%110%單位成本(元/m2)1,1,1,1,1,總投資117,427,111,556,105,685,123,299,129,170,稅后利潤52,289,58,161,63,738,46,418,40,546,內部收益率%%%%%%從上述指標來看，該項目具有較好的抗風險能力，開發成本、售價+_10%的單方面變動都不會使項目虧本。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現個性以謀求市場的同時，還須更加把握開發的進度。）項目具有的突出優勢 ?項目的定位屬中等檔次，在供需圈內具有廣泛的目標客戶。具體的數據及時間將根據以后之實際操作情況作出準確更正。考慮到項目原為汽配中心的先天優勢，建議在運作初期結合當地政府推廣招商工作（為期約二個月）。開盤后主推715號樓，因當地多層的樓層系數相差不大，原則對三四層部分銷控。住宅部分：主推1014號樓及小高層，對9號樓暫行保留。（具體視前期銷售情況而定）。青山湖整合推廣方案及創意表現》155頁 ppt2010年09月更新《仲量聯行2010年2月天津泰安道項目定位報告》299頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年聯東集團無錫北塘產業園項目整體定位與一期產品建議》163頁 ppt2010年09月更新《世聯2010年8月20日安徽新華綜合體項目定位報告》24頁 ppt2010年09月更新《2010年青銅騎士內參（公關媒介部7月份綜合報告）》103頁 ppt2010年09月更新《中原2010年3月北京昌平小湯山常興莊B地塊可研報告》71頁 ppt2010年09月更新《易居2010年7月南京建鄴萬達廣場營銷推廣大綱》105頁 ppt2010年09月更新《德思勤2010年4月28日房地產開發企業取地策略發展研究報告》69頁 pdf2010年09月更新《2010年4月23日無錫保利花園營銷執行方案及開盤前工作計劃》122頁 ppt2010年09月更新《綠城集團2010年5月別墅景觀設計管理淺析》107頁 ppt2010年09月更新《策源2010年無錫蘇寧環球北塘項目定位建議》78頁 ppt2010年09月更新《2010年武漢萬科城二期營銷推廣計劃》39頁 ppt2010年09月更新《中原2010年北京中建大興棗園路項目簡報》146頁 ppt2010年09月更新《中原2010年6月無錫融僑中潤廣場商業部分初步定位報告》165頁 pdf2010年09月更新《成都萬科房地產項目防水抗滲體系》35頁 pdf2010年09月更新《策源工作手冊2010版》143頁 word2010年09月更新《博思堂2009年青島萬達廣場湖城大境階段執行策略案提報》109頁 ppt2010年09月更新《思源經紀2010年7月天津房地產市場研究報告》64頁 word2010年09月更新《世聯2010年第34周（）無錫房地產市場周報》4頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年第34周（）上海房地產市場周報》7頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年第34周（）南京房地產市場周報》5頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年第34周（）合肥房地產市場周報》4頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年7月上海房地產市場運行監測報告》20頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年7月合肥房地產市場月報》23頁 pdf2010年09月更新《世聯2010年5月北京房地產市場發展概況》10頁 pdf2010年09月更新《中原2006年深圳佳兆業中心全程整合匯報》200頁 ppt2010年09月更新《萬達集團商業物業建筑設計規范要求》65頁 word2010年09月更新《世聯2007年深圳金地梅隴鎮2期價格策略報告》93頁 ppt2010年09月更新《世聯2007年惠州市水口項目前期定位與規劃建議報告》230頁 ppt2010年09月更新《黑狐奧美2007年中山遠洋城虹溪諾雅案例分享》31頁 ppt2010年09月更新《2007年蘇州中海國際社區營銷策劃報告匯報》250頁 ppt2010年09月更新《中原2009年濟南黃金時代廣場綜合體案例研究》3個文件 ppt2010年09月更新《中原2010年大連中益國際家居MALL項目營銷策劃報告》177頁 ppt2010年09月更新《中原2008年惠州光耀集團大亞灣項目前期策劃顧問報告》135頁 ppt2010年09月更新《遠洋地產2009年12月低碳技術與綠色建筑》178頁 pdf2010年09月更新《新景祥2008年滁州財富廣場項目整體定位報告》54頁 ppt2010年09月更新《2009年重慶保利花都房地產開發項目可行性研究報告》61頁 word2010年09月更新《2009年10月綠城圣地維辣Ⅲ競標方案》76頁 ppt2010年09月更新《中原2010年1月31日珠海華發水郡二期A區開盤報告》23頁 ppt2010年09月更新《同致行2010年海口市富力盈溪谷8月28日活動總結報告》27頁 ppt2010年09月更新《達觀機構2010年長沙中糧合計：住宅：12000平方，商鋪：3800平方（2）價格上，此次推出的住宅基準價將在開盤熱銷期的基礎上上浮24%，在市場情況良好的情況下，計劃二月提價一次，每次計劃單價上調12%。執行計劃及目標：（1）8月25日—10月底推住宅為主，媒體上輔以商鋪招商，售樓處對商鋪只進行內部預約，造成商鋪熱銷現象。 按產品類型適當區分推出的時間。商鋪銷售應和住宅推廣分步進行。本方案建議在正式開盤前于六月中旬進行內部認購（后詳）。 ?項目所處地塊的發展前景較好。企業風險企業風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，在項目的開發經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作，以確保預期目標的實現。實際上項目盈虧平衡點在開發經營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態計算的結果。為與時代合拍，擬建小區應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、電話三網合一線路并全部采用地