渡假村可行性研究報告(完整版)

　　

【正文】 ??? 31 第六章 環境保護與節能 ??????????????? 35 環境保護 ?????????????? ????? 35 節能 ????????????????????? 39 第七章 項目實施方案 ???????????????? 40 組織機構與人力配置 ????????????? 40 項目實施進度計劃 ?????????????? 40 第八章 投資估算及資金籌措 ????????????? 42 投資估算 ?????????????????? 42 總投資及資金籌措計劃 ????????????? 46 第九章 財務評價和不確定性分析 ??????????? 47 財務評 價的依據及基礎數據、參數的選取 ????? 47 財務評價 ?????????????????? 47 不確定性分析 ????????????????? 53 第十 章 風險分析與對策 ?????????????? 56 風險分析 ?????????????????? 56 風 險對策 ?????????????????? 57 第十一章 社會評價 ????????????????? 60 第十二章 主要結論與建議 ?????????????? 62 主要結論 ?????????? ???????? 62 3 問題與建議 ??????????????? 63 附件 《 廈門市同安區發展和改革局關天核準廈門蓮福旅游發展有限公司竹壩美廬度假村酒店建設項目的函》同發投 [2021]函 26 號； 建設工程用地 規劃 許可證復印件 ； 建設單位法人營業執照 ； 建設工程規劃許可證復印件 ； 廈門 市 國有土地使用權 有償 出讓合同 書 ； 廈門市土地房屋權證，廈地房證第地 00006270 號；廈國土房證第00746495 號； 廈門國土房證第 00748373 號 ； 廈門市環境保護局同安分局關于廈門蓮 福投資有限公司竹壩美廬度假村一期工程項目及環保配套設施建設情況確認函 ； 廈門市同安發展和改革局關天新圩云頭 竹壩溫泉管道工程投資概算 的函； 關于“廈門蓮福旅游發展有限公司”變更為“廈門蓮福投資有限公司”的批復：《準予變更登記通知書》 ； 果園地租憑合同 ； 1廈門美廬豪生大酒店前期技術支持及委托管理框架協議； 1該 項目可行性研究的委托書； 1 《 T2021G01 掛牌地塊變更后界址圖》； 1 建設工程設計方案批復通知書，含項目總平面圖及鳥瞰圖 ； 1地質勘探點平面布置圖。 ?項目負責人： 蘇聰凱 。 ?建設期限： 一期工程主體已經 完工，進入裝修階段。 項目開發單位 廈門蓮福投資 有限公司成立于 2021 年 2 月， 最初名稱為廈門蓮福旅游發展有 限公司，于 2021年 10 月更名為廈門蓮福投資 有限公司 。 9 第二章 項目背景及建設理由 167。旅游業的發展應把著力點放在服務于廈門城市和周邊城市居民休閑度假旅游的市場上面，開發休閑旅游產品，健全各種旅游設施。 三、經營模式： 酒店建成后 ，將委托世界五百強企業美國豪生集團進 駐經營。 （ 1）該項目符合 《廈門市城市總體規劃（ 2021— 2020 年）》 和《 廈門市同安區國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要 》 要求。同安區人民政府于 2021 年 11 月 29 日召開常務會議，要求各相關部門積極配合，群策群力，按照“統一策劃、中心啟動、分批建設、多樣開發”的原則，進一點促進竹壩南洋休閑旅游區的開發建設。 13 第三章 市場分析 167。根據國家旅游局測算， 2021 年度全國鄉村休閑旅游收入達 400 億美元，約占旅游業總收入的 30%，市場潛力較大 （如圖 1） 。 2021 年度廈門城鎮居民人均文化娛樂服務支出達 元 /人，同比增長 %；其中團體旅游人均支出 元，增長 倍。 167。 就酒店的出租率而言， 從 1999 年開始，廈門酒店出租率一直保持在 50%以上，即使在 2021 年受非典影響的情況下，出租率也達到 %。其中五星級酒店價格下跌比較明顯，與高星級酒店增加、競爭激烈有關。 該地塊位于 廈門市同安 區大同鎮東北竹壩華僑經濟開發區 內 ， 同安南洋美食街以北，竹壩中學以南，地勢西高東低，周邊環境優美，景色宜人，是旅游度假很好的選擇點。區內植被茂密，低山和高丘為常綠針葉林和小灌木林，低丘被茶園、果園（楊梅、柑桔等）所覆蓋；臺地為農田和果林，居民點散落于綠林叢中，呈現美麗的鄉林田園風光。該選址已獲得 廈門 市規劃局批準（詳 見附件 2：建 設用地規劃許可證 （ 2021）廈規同用地第 0226 號 ）。 地形地貌 擬建場址 位于廈門市同安區五顯鎮竹壩農場， 場地東側、西側為空地，南側約 14m 為竹壩道路，北側約 22m 為竹壩中學， 場地上空無高壓電線， 在擬建酒店 B25 及 B26 北側約 2m 處有一條地下電纜， 據調查了解，場地內 無其它 電線、水管、煤氣管等地下管線分布。 擬建 二期工程 場地已于 2021 年 10 月 完成 了工程地質勘查工作，以下分析結 論來源于該勘查成果。 ? 殘積 砂 質粘性土：全場地均有分布，黃褐、灰黃、紫紅、灰白色，可塑 ~硬塑，系花崗巖強烈風化殘留而成，成分主要由長石風化的粘、粉粒、石英顆粒和少量云母碎屑組成，大于 2mm 顆粒含量為 ~%，該土層具有較大孔隙、遇水易軟化的特點。該層未 發現有洞穴、臨空面及軟弱夾層，巖石堅硬程度屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破碎，巖體基本質量等極為 V 類 ,力學強度較高，但具浸水易軟化的特點。場地地下水主要接受大氣降水和相臨 含 水層側向補給，總體 上由西北向東南逕流排泄。 ?軟土震陷 及砂土液化 場地 內無軟土 及砂土 、 粉土 分布 ， 可 不考慮 軟土震陷及砂土 液化影響。 ?強風化花崗巖： 標 準 貫 入試驗修正 擊數 N≥ 50 擊； 未發現有洞穴、臨空面及軟弱夾層， 工程性能好 ，但具有遇水易軟化、強度降低的特點。 167。 167。 27 第五章 建設方案 167。酒店配套有 SPA 高級會所、多個高級會議中心、中西餐廳、精品超市、商務中心、網球場、游泳池、高爾夫果嶺練習場以及 4 萬平米生態休閑果園。 一期建筑占地面積 m2， 客房數 83 間，停車位 83 位（室內車庫）。風格清雅質樸，色彩柔和，與茂盛多姿的亞熱帶園林景色天然諧成，營造出一處溫馨浪溫的度假圣地。 ? 景觀 設計 園林設計依托場地現有的天然環境，強調景觀的綠色主體與休閑功能 。多層酒店建筑高度為 ~ 31 米，高層酒店建筑總高度為 米。 本工程局部設一層地下室，地下室層高為 米，地下室民防設計等級為 6 級。 167。 ? 火 災自動報警系統：采用集中報警系統，設置 1個消防控制室。 暖通工程 ? 空調系統： 酒店１－４層大堂、餐廳、會議室，設計空調系統，采用智能變頻一拖多中央空調系統。 ?消防電氣： 本工程的消防用電負荷 為一級負荷，包括火災應急照明、火災報警系統、消防電梯、防排煙設備、 消防泵、 電動防火卷簾、火災時用于組織排水的潛水泵等用電設備，應急照明采用單獨回路供電并自帶電池作為備用電源。未建足的民防建筑面積內業主向相關部門申請異地建設。以下分幾個方面簡述： ? 施工噪聲 噪聲擾民是施工工地的污染因素之一，主要有挖掘機、裝載車、打樁機、鉆機、 壓路機、砼泵車、攪拌機、震搗器、空壓機、發電機 等設備 的 發動機噪聲、裝卸材料、拆模、澆搗混凝土等機械噪聲，其噪聲聲級最高可達 115dB。土方應及時清運。 37 可在施工點建干廁，定期清掏，糞尿熟化消 毒后施于林地做肥料。 車輛清洗廢水經隔油沉淀處理后與經化糞池處理后的生活污水排入處理站，處理至《農田灌溉水質標準》（ GB50842021）蔬菜標準后用于南側菜地的灌溉。為盡一步減少噪聲，本項目設計時要求對主要設備均設置減振和消音裝置。通過上述措施，以減少建筑物照明、風扇、空調的能耗。 組 織機構與人力配置 該項目由 廈門蓮福投資有限公司 開發，并委托 世界 500 強企業豪生集團合作進行 經營 。 投資估算 167。建設投資內容包括場地平整、 建筑工程、設備購置安裝、征地費用、勘察設計、建設單位管理費、臨時設施費等 。 項目總投資 20211 萬元 ， 其中建設投資 18811 萬元，建設期利息 1210 萬元 。資金根據建設進度計劃分年投入。 說 明如下： ① 二期工程的 地 上建筑 部分 按 1500 元 / m2計 ， 地下室工程包括基坑支護、防水、人防設施及其預埋件、設備用房等費用， 平均估算單價按 2500元 / m2計； ②電 梯按 3 部估 計，其中一期工程 無電梯 ， 電梯均用 二期工程 高層酒店 ，估算單價按 35 萬元 /部； ③ 室內給排水按 30 元 / m電氣按 50 元 / m弱 電按 20 元 / m消防按 10 元 / m室外管線按 40 元 / m2估算； ④ 根據《 旅游飯店星級的劃分及評定 》標準， 酒店的二次裝修及家俱按照 3500 元 / m2 估算； ⑤ 小區道路工程按 200 元 /㎡估算 ， 小區綠化 、景觀 工程 按 60 元 /㎡估算； ⑥ 土地出讓金 600 萬元 ； ⑦ 建設單位管理費、臨時設施費、工程保險費分別按工程費用的 %、1%、 %估算； ⑧ 前期咨詢費包括規劃、可行性研究、環境影響評價等技術咨詢費，按工程費 的 %計算； ⑨ 勘察 設計費按 1%、城建配套費按 80 元 /m2計算；工程監理費按 % 44 計算； ⑩ 預備費僅考慮基本預備費，費率取 ％。 主要依據： ?《福建省工程綜合預算定額》； ? 《廈門建筑工程工程量清單計價參考價目表》 ? 《廈門市安裝工程工程量清單計價參考價目表》 ? 福建省工程建設施工階段監理收費標準； ? 項目建設方案； ? 一期工程竣工結算； ? 當地實際情況。 167。 運營節能 ? 充分利用市政水壓，低區采用市政供水，高區給水從水系統采用變頻供水。 ?固廢 環境 固體廢物主要來源于酒店生活垃圾及廚房垃圾，產生量約 ，經分 類回收后，能回收利用的物質，賣給物資回收公司，其它生活垃圾交由環衛部門統一處置，不直接排放；廚房油水分離設施產生的廢油脂必須統一收集，交由有資質的單位處理，廚房產生的食物殘渣必須與生活垃圾分類收集，分類處理，并做到日產日清。 廚房排出的廢氣，要經凈化處理 裝置處理 后由專門的排氣筒引至屋頂排放， 油煙廢氣基本能達到《飲食業油煙排放標準》（ GB184832021）的排放標準。施工過程中應隨時做好導洪、排水工作，要對可能造成水土流失的部位加以防治，將水土流失控制在最低程度。 ? 施工固廢 本項目沒有拆遷工程，施工 固廢主要為 余泥、廢棄磚石、木材 、竹料 等建筑垃圾和施工單位生活垃圾 。高噪聲設備施工應控制在最小衰減距離之外，白天應控制在 米以外，夜間應控制在 45 米以外。 167。 為進一步保證消防負荷的供電可靠性，本工程設置一套自備柴油發電機組，為消防負荷提供備用電源。 客房、活動室等均采用分 體空調。在門廳走道、電梯前 33 室、樓梯間及其前室、變電所等處設置智能煙感。 二期 用電負荷為： 序號 建筑用途 面積 （ m2） 用電指標 （ kW/ m2） 總容量 （ kW） 需要系數 計算容量 （ kW） 1 二期酒店 12375 1113 890 2 二期地下室 2264 45 45 3 匯總 935 （ 2）供配電 根據上述的用電負荷預測，本擬于 A01樓一層設置配變站，設置 1臺1250kVA干式變壓器供給二期用電，按此配置，變壓器負荷率預測約 75~80%。 167。抗震設計基本地震加速 度值為 ，設計地震分組為第二組。綠地率高，城區綠化體系有機融入周邊自然環境，和諧共生。 以人為本、最大程度地為人們提 30 供便利的交通組織。 二 期 建筑面積 ， 其中地上建筑面積 m2， 地下建筑面積 m2， 民防建筑面積 m2。