住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究本科畢業(yè)論文(完整版)

　　

【正文】 代企業(yè)制度和加強(qiáng)從業(yè)人員素質(zhì)培養(yǎng)，增強(qiáng)代建企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 實(shí)行“代建制”是改革政府項(xiàng)目單位“自我料理”的小生產(chǎn)管理方式和政府領(lǐng)導(dǎo)掛帥的行政指揮方式，從管理體制上規(guī)范政府項(xiàng)目單位行為和工程建設(shè)秩序，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目管理社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、國(guó)際化的目住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 32 標(biāo)。 在我國(guó)具有代建制資質(zhì)的企 業(yè)，幾乎清一色是隸屬于某一個(gè)政府機(jī)關(guān)，有的甚至就是政府機(jī)構(gòu)的原班人馬，對(duì)外掛出一個(gè)具有企業(yè)性質(zhì)的牌子而已。并且我國(guó)代建制企業(yè)的人員組織結(jié)構(gòu)不合理，考核機(jī)制也尚來(lái)健全，而且培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)缺乏，缺少專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。如果不能有效地處理好兩者之間的關(guān)系，可能會(huì)對(duì)工程建設(shè)產(chǎn)生副作用。但是當(dāng)代建行為的法律關(guān)系 不清時(shí)，建設(shè)單位在簽定協(xié)議時(shí)，就可能有這么一種情況，通過(guò)委托代建，建設(shè)工程的民事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移了，但更重要的行政責(zé)任乃至刑事責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移，原因在于代建制度并不是一個(gè)法定制度。 。這樣，原有的投資申報(bào)、預(yù)算編制和資金撥付渠道就要在使用單位和代建單位之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，重新加以規(guī)范。代建公司應(yīng)代表投資方提出意見(jiàn)及解決辦法，而不應(yīng)只是將施工單位的意見(jiàn)直接反饋給投資方或直接推到投資方解決。 3)既然實(shí)行代建制，實(shí)行代建包干價(jià)格 ，那么除投資方主動(dòng)提出變更外，其他變更所發(fā)生的造價(jià)變更均涵蓋在代建協(xié)議包干價(jià)格內(nèi)，由代建公司自行解決。 2)成本、工期、質(zhì)量及簽證的控制具備了多重審核控制的雛形。 20xx 年，市建設(shè)局提出成立深圳市建筑工務(wù)局，代表政府行使業(yè)主職能，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)政府投資的市政工程和其他重要公共工程建設(shè)的管理，對(duì) 承建的政府投資工程一律實(shí)行“交鑰匙工程”，工務(wù)局目前正在組建之中。體制應(yīng)該適應(yīng)機(jī)制 ,反過(guò)來(lái)也影響機(jī)制 ；法制保障體制 ,體制支持法制 ；法制規(guī)范機(jī)制 ,機(jī)制要求法制。應(yīng)建立支持融資代建制的機(jī)制 ,如投資決策機(jī)制 ,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 ,合同契約機(jī)制 ,風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制 ,價(jià)值合理補(bǔ)償機(jī)制激勵(lì)機(jī)制和約束監(jiān)管機(jī)制等。應(yīng)打破行業(yè)及地區(qū)界限 ,實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)單位的重組與調(diào)整 ,將項(xiàng)目建設(shè)管理單位做大作強(qiáng)。 （二）三種管理 融資代建制圍繞公共工程項(xiàng)目 ,政府、項(xiàng)目公司、工程管理公司、專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司各司其職、各負(fù)其責(zé)、各擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) ,在公共管理、企業(yè)管理和項(xiàng)目管理上有其獨(dú)特之處 ： 公共工程項(xiàng)目的資金無(wú)論是社會(huì) (民間 )的還是政府的 ,其公益性質(zhì)是不變的 ,最終的業(yè)主還是政府 ,所以需要政府的監(jiān)督管理。為了實(shí)現(xiàn)“多贏”的目標(biāo) ,合作雙方需合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) ,以保證公共工程項(xiàng)目的成功。中國(guó)目前迫切需要建立一套客觀(guān)、準(zhǔn)確、公正衡量政府投資資金投資行為、投資效果的量化的指標(biāo)體系。其中最典型的政府投資項(xiàng)目集中支付程序，如圖 41 所示。 土地與資金的保 障力度 雖然代建方不承擔(dān)項(xiàng)目的工程成本、土地成本、人力成本以及相應(yīng)的資金成本，但為保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售節(jié)奏，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)按計(jì)劃推進(jìn)，項(xiàng)目規(guī)劃條件、土地權(quán)屬的確定以及委托方的資金支付能力仍是合作意向時(shí)期關(guān)注的重點(diǎn)。但在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步從賣(mài)方市場(chǎng)過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)，產(chǎn)品品質(zhì)日益受到重視，商業(yè)代建模式的合理性和可行性日漸凸顯。代建單位代業(yè)主履 行工程建設(shè)的管理職責(zé)，包括選擇勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理企業(yè)，并簽訂工程合同。同時(shí)在該《暫行辦法》 中還規(guī)定了代建單位的資質(zhì)管理、代建單位招投標(biāo)和代建的管理住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 12 監(jiān)督等內(nèi)容。同時(shí)，由于工務(wù)局是一個(gè)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，該模式部分解決了專(zhuān)業(yè)化問(wèn)題，但不是通過(guò)市場(chǎng)化的方式。深圳市工務(wù)局承建的政府投資工程一律實(shí)行“交鑰匙工程”，由政府財(cái)政撥款；工務(wù)局負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理 和建住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 10 設(shè)管理任務(wù)，對(duì)工程前期工作、設(shè)計(jì)委托、施工及監(jiān)理單位的確定、工程竣工驗(yàn)收等進(jìn)行全方位、全過(guò)程負(fù)責(zé)，并接受建設(shè)行政主管部門(mén)的監(jiān)督：使用單位負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)要求，并派人參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)審定和工程竣工驗(yàn)收。將兩個(gè)問(wèn)題的改革結(jié)合在一起考慮。 （二）完善政府性投資公司職能。 上海模式 上海模式主要由政府主管部門(mén)、業(yè)主（投資方）、代建單位、設(shè)計(jì)和施工承建商四個(gè)方面組成，政府、投資公司、代建單位的權(quán)責(zé)一致，均在界定的職責(zé)范圍內(nèi)，根據(jù)國(guó)家建設(shè)法規(guī)、條例和基本建設(shè)程序行使權(quán)力，履行職責(zé)。關(guān)于工程項(xiàng)目管理企業(yè)目前工程項(xiàng)目管理企業(yè)的資質(zhì)條件雖然尚未具體明確 (在制定中 )，但從管理辦法的這個(gè)定位，特別是全過(guò)程的管理服務(wù)活動(dòng)這一規(guī)定 中，可以看出它應(yīng)該是具有高素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化管理能力和具有監(jiān)督和服務(wù)功能的企業(yè)。而政府投資項(xiàng)目 “ 代建制 ” ，則是指政府投資項(xiàng)目經(jīng)過(guò)規(guī)定的程序，委托有相應(yīng)資質(zhì)的工程管理公司或具備相 應(yīng)工程管理能力的其它企業(yè)，代理投資人或建設(shè)單位組織和管理項(xiàng)目的建設(shè)。 2. 政府代建。 所謂商業(yè)代建，是由非政府類(lèi)委托方委托，代建方進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的代建模式。隨著改革的深化，代建制在全國(guó)各地進(jìn)行了試點(diǎn)，得到了推廣和應(yīng)用。 總之，代建制是我國(guó)工程項(xiàng)目管理的重大變革，是對(duì)政府投資項(xiàng)目的組織建設(shè)方式的體制創(chuàng)新。代建制模 1 式很好地解決了政府投資項(xiàng)目建設(shè)中所有者代表缺位的問(wèn)題。 二、工期拖延 項(xiàng)目管理組織的人員臨時(shí)組成班子，對(duì)項(xiàng)目缺乏整體和綜合管 理。代建合作雙方應(yīng)發(fā)掘代建模式的優(yōu)勢(shì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以?xún)?yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置，促進(jìn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。 代建制是一種先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目管理模式 ,但也存在不少風(fēng)險(xiǎn) 。使得投資失控、工期拖延、質(zhì)量不保等現(xiàn)象屢有發(fā)生。 三、代建制體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化分工 一個(gè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的分工水平是由市場(chǎng)大小決定的。 研究目的與方法 代建制，也稱(chēng)“代甲方”或“交鑰匙工程”，是將建設(shè)項(xiàng)目委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)管理的一種項(xiàng)目建設(shè)管理模式。 中國(guó)的工程項(xiàng)目管理模式存在的問(wèn)題突出表現(xiàn)在兩個(gè)方面 :一是投、建、管、用 (即投資管理、工程項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施管理、建筑市場(chǎng)監(jiān)督管理和工程項(xiàng)目建成后的使用管理 )交叉混為一體，缺乏相 互之間的制約機(jī)制 。項(xiàng)目代建和資本代建兩種商業(yè)代建模式的主要不同在于標(biāo)的地塊是否已確權(quán)。 政府代建，顧名思義，就是代建方與政府相關(guān)部門(mén)合作，承接安置房、限價(jià)房等保障性住房和大型公共服務(wù)配套的建 設(shè)管理與服務(wù)，依據(jù)項(xiàng)目的投資、銷(xiāo)售或利潤(rùn)總額收取傭金的代建模式。 在政府投資領(lǐng)域中實(shí)行工程項(xiàng)目管理代建制已顯得越來(lái)越重要，形成的全過(guò)程。 代建制在中國(guó)實(shí)踐中的三種模式 據(jù)了解，近年以來(lái)，全國(guó)各地像上海、重慶、成都、深圳、北京、廣州、貴州、蘇州和廈門(mén)等地方均已開(kāi)始了“代建制”的試點(diǎn)。由新成立的行政主管部門(mén)上海市市政工程 管理局來(lái)推行“代建制”試點(diǎn)，并依法成立具有獨(dú)立法人地位的項(xiàng)目法人作為投資者（業(yè)主），通過(guò)市場(chǎng)逐步培育工程管理公司作為代建單位。包括在項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目投融資、項(xiàng)目投資控制、項(xiàng)目還貸等。既有其積極的一面，即有利于政府投資工程問(wèn)題的綜合解決；也帶來(lái)了一定的消極影響，即往往由于前一問(wèn)題改革的界定不清晰，而導(dǎo)致后一問(wèn)題的改革時(shí)各方職能的界定不清，從而引發(fā)有關(guān)各方在代建制改革過(guò)程中面臨的諸多困境和爭(zhēng)議。在工程實(shí)施階段，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選擇社會(huì)監(jiān)理、咨詢(xún)、擔(dān)保等中介組織，加強(qiáng)對(duì)政府投資工程建設(shè)的管理，保證建設(shè)工程質(zhì)量，嚴(yán)格控制建設(shè)投資和施工工期。因其改革范圍界定比較窄，沒(méi)有涉及復(fù)雜的投融資改革領(lǐng)域，加之輔助有以下三方面的條件，因而僅就減輕委托風(fēng)險(xiǎn)而言取得了比較顯著的效果。 20xx 年 3 月，廈門(mén)市政府轉(zhuǎn)發(fā)了廈門(mén)市計(jì)委、建設(shè)局、財(cái)政局關(guān)于《 廈門(mén)市市級(jí)財(cái)政性投融資社會(huì)事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目代建管理試行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《 試行辦法》）。確定了代建單位在項(xiàng)目代建中的具體工作任務(wù)。因而本文僅討論商業(yè)代建模式的存在基礎(chǔ)與風(fēng)險(xiǎn)防范。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 15 第 三章 代建制 模式 的現(xiàn)狀分析 代建制模式下的監(jiān)管體系 相對(duì)于非政府投資項(xiàng)目而言，政府投資項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)主體不是個(gè)人而是政府，政府業(yè)主也不是真正所有者，履行的是托管人的職能。 圖 31 財(cái)政性資金集中支付建安工程費(fèi)用流程 二、財(cái)政投資評(píng)審制度 在政府投資項(xiàng)目代建制管理模式下，為了加強(qiáng)對(duì)政府投資項(xiàng)目采購(gòu)的監(jiān)管，必須在財(cái)政部門(mén)內(nèi)部明確一個(gè)主管部門(mén)，并由財(cái)政部門(mén)管理政府投資項(xiàng)目的資金支出。通過(guò)建立政府投資項(xiàng)目績(jī)效評(píng)價(jià)制度，可以對(duì)政府投資的科學(xué)性、投資管理水平、投入風(fēng)險(xiǎn)、效益水平等方面進(jìn)行綜合評(píng)判，找出項(xiàng)目運(yùn)行中存在的問(wèn)題及其形成原因，明確相關(guān)責(zé)任方應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，這樣無(wú)疑有利于推動(dòng)財(cái)政資金管理和使用部門(mén)建立強(qiáng)有力的財(cái)政執(zhí)法和監(jiān)督約束機(jī)制，提高公共 效益。典型的模式是已確定一個(gè)公共工程項(xiàng)目且通過(guò)規(guī)范的程序選擇了項(xiàng)目發(fā)起人 ,政府與項(xiàng)目公司 (由項(xiàng)目發(fā)起人和項(xiàng)目參與方組建 )簽訂委托特許協(xié)議 ,由項(xiàng)目公司選擇合適的工程 (管理 )公司代替業(yè)主 (項(xiàng)目公司 )進(jìn)行包括融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)在內(nèi)的工作。政府需要履行對(duì)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ,對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的 制度和規(guī)范的監(jiān)督管理職責(zé)。 特殊的企業(yè)管理。支持融資代建制的法制包含三個(gè)層次。在管理體系中 ,體制是組織件 ,法制是硬 件 ,機(jī)制是軟件 ,體制是需要持續(xù)地變革 ,機(jī)制是要善于應(yīng)變 ,法制是要不斷地完善。現(xiàn)在，深圳也出現(xiàn)了代建單位為企業(yè)的代建制。目前已具備了施工單位自控、監(jiān)理單位監(jiān)控、項(xiàng)目代建公司總控、投資方調(diào)控的體系。這一點(diǎn)在其他地區(qū)的代建項(xiàng)目規(guī)定中也有同樣的要求。 當(dāng)然，造成項(xiàng)目代建出現(xiàn)這些問(wèn)題的關(guān)鍵更多的是來(lái)自管理流程上工作的不到位、工作脫節(jié)。同時(shí)，在國(guó)庫(kù)集中支付試點(diǎn)和政府采購(gòu)范圍內(nèi)，也要加強(qiáng)與代建單位的協(xié)調(diào)；其次，財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算主體不清。 首先，代建工程考核和監(jiān)督制度不嚴(yán)格。同家行政法規(guī)規(guī)定的建設(shè)單位的責(zé)任與義務(wù)以及建設(shè)單位違法的責(zé)任追究，包括對(duì)單位主管領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 28 任追究，并沒(méi)有因民事性質(zhì)的委托而轉(zhuǎn)移。 代建制度帶來(lái)項(xiàng)目組織實(shí)施工作困難 由于運(yùn)用代建制，項(xiàng)目的組織實(shí)施工作由項(xiàng)目管理公司來(lái)完成，而在政府投資領(lǐng)域的項(xiàng)目管理中，前期準(zhǔn)備工作的難點(diǎn)之一就是大量的房屋拆遷和土地征用問(wèn)題，而過(guò)去這些工作往往是依靠政府的強(qiáng)有力的行政推動(dòng)，并適時(shí)制定和調(diào)整相關(guān)政策來(lái)保證工程進(jìn)度，表現(xiàn)的是政府行為，而運(yùn)用代建制后，則改為管理公司完成此項(xiàng)工作，作為企業(yè)，往往是舉步維艱的。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 30 第五章 代建制 模式 發(fā)展過(guò)程存在問(wèn)題的解決方案 加強(qiáng)宣傳教育，走出代建制誤區(qū) 首先，政府行政主管部門(mén)和相關(guān)行業(yè)主管部 門(mén)應(yīng)大力做好宣傳和教育工作，使得政府投資項(xiàng)目參與各方了解“代建制”，支持“代建制”，并按“代建制”的要求正確地對(duì)待和處理項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。現(xiàn)階段，這個(gè)明顯帶有壟斷色彩的行為對(duì)于企業(yè)的發(fā)展有著得天住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 31 獨(dú)厚的效果，但對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展是相當(dāng)不利的，行業(yè)的壟斷限制了競(jìng)爭(zhēng)。這就需要代 建企業(yè)引入政企分開(kāi)、產(chǎn)權(quán)明晰、責(zé)權(quán)明確、管理科學(xué)、自主經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)代企業(yè)制度，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從而逐漸增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力。其次應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作以及建設(shè)全過(guò)程的監(jiān)管，要完善政府投資項(xiàng)目特別是重大項(xiàng)目的決算、審計(jì)、績(jī)效評(píng)價(jià)、責(zé)任追究和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的公開(kāi)制度，在監(jiān)管制度的設(shè)計(jì)和執(zhí)行中要充分發(fā)揮發(fā)改委、審計(jì)等相關(guān)部門(mén)的職能，形成合力，加強(qiáng)對(duì)代建主體的有效監(jiān)管。出臺(tái)統(tǒng)一的投資項(xiàng)目代建合同示范文本 。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 34 致 謝 將近 多半 年 的時(shí)間 ， 終于將這篇論文寫(xiě)完，在論文的寫(xiě)作過(guò)程中遇到了無(wú)數(shù)的困難和障礙，都在同學(xué)和老師的幫助下度過(guò)了。 另外， 我要感謝學(xué)習(xí)中心的老師。規(guī)范以 “ 代建制 ” 形式進(jìn)行管理的投資項(xiàng)目各方利益主體的行為，達(dá)到實(shí)現(xiàn) “ 政府監(jiān)管、業(yè)主投資、代建管理、各負(fù) 其責(zé) ” 的目標(biāo)等等。從政府投資項(xiàng)目代建制的實(shí)施看，代建制的推行還需進(jìn)一步完善，比如說(shuō)：出臺(tái)代建單位資質(zhì)管理規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目代建單位資質(zhì)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理 。 代建制企業(yè)屬于“智力服務(wù)業(yè)”，它與其它產(chǎn)業(yè)的主要區(qū)別在于它的成果是在從業(yè)人的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和智力中產(chǎn)生的，為此從業(yè)人員的素質(zhì)極為重要，這不僅要求從業(yè)人員有較高水準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，還要通曉有關(guān)法律、心理、社會(huì)及相關(guān)科學(xué)知識(shí)，要有較強(qiáng)的 語(yǔ)言表達(dá)能力、敏銳的思維能力等，除此之外，還要承擔(dān)法律和社會(huì)責(zé)任。 完善法制建設(shè)創(chuàng)造“代建制”良好制度環(huán)境 目前，“代建制”實(shí)施 中出現(xiàn)的代建主體行為不規(guī)范，客觀(guān)上得不到行政部門(mén)的認(rèn)可，業(yè)主越權(quán)過(guò)多，干預(yù)代建主體以及代建管理費(fèi)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題，究其根源主要是有關(guān)“代建制”的法律法規(guī)不完善。最后，政府各部門(mén)和各行業(yè)應(yīng)取得共識(shí)，對(duì)“代建制”發(fā)展過(guò)程中遇到的種種問(wèn)題和阻力要正確、統(tǒng)一、有效地解決和疏導(dǎo)，及時(shí)澄清對(duì)“代建制”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，糾正不規(guī)范的代建行為，確保“代建制”的健康發(fā)展。 現(xiàn)行體制阻礙代建制企業(yè)的發(fā)展 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 29 我國(guó)的代建制企業(yè)大都 隸屬于政府部門(mén)。這些，對(duì)于代建制度的順利推行是十分不利的。按照代理合同，代建單位要承擔(dān)突破投資的賠付責(zé)任，若賠付金額太大，代理單位有可能無(wú)力承擔(dān)，需要相應(yīng)的保險(xiǎn)制度轉(zhuǎn)移賠付風(fēng)險(xiǎn)。這樣，兩個(gè)單位都有使用資金的行為，就產(chǎn)生了誰(shuí)是會(huì)計(jì)核算主體、由誰(shuí)負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理、誰(shuí)來(lái)做竣工財(cái)務(wù)決算的問(wèn)題；再者，代建管理費(fèi)沒(méi)有統(tǒng)一的提取標(biāo)準(zhǔn)，各地代建管理費(fèi)提取五花八門(mén)，有的是控