武漢湯遜湖別墅項(xiàng)目全程策劃方案(完整版)

　　

【正文】 主題景觀。然后鋪設(shè)湖濱大道，進(jìn)行多層次綠化。 不僅從景觀角度做好水文章，利用人天然的親水性，把游水、戲水、飲水、水浴、水療等手段充分應(yīng)用起來(lái)，把水做到社區(qū)里，做到家門口，做到家庭生活中，最終把水文章做到人心里，就能從水的角度做出特色，做出品味，做出非一般的居住體驗(yàn)。陽(yáng)光下，水之清澈，魚之鮮艷形成一股股跳動(dòng)的色彩撲面而來(lái)。 別墅小區(qū)的景觀營(yíng)造由集中綠地向組團(tuán)綠化發(fā)展已成共識(shí)，但多數(shù)小區(qū)的景觀重觀賞而輕參與，重豪氣而輕品位，沒(méi)有真正起到好環(huán)境應(yīng)助人親近自然、凈化身心提升品位的作用。 酒店式 管理服務(wù) 酒店式會(huì)所為業(yè)主提供家政、文化和商務(wù)服務(wù)，如提供清潔、電話購(gòu)物、送餐、洗衣、花匠服務(wù)；提供收藏品展覽、文化交流活動(dòng)、互動(dòng)式主題對(duì)話、文體活動(dòng)等服務(wù)；提供商務(wù)秘書、會(huì)議組織、展覽展銷等服務(wù)。 ? 網(wǎng)球場(chǎng)：泛會(huì)所設(shè)計(jì)，與健身步道、健身器材等散步于小區(qū)中。 ? 少年宮：包括少兒藝術(shù)中心和童樂(lè)園兩大部分。本項(xiàng)目公司因無(wú)成功作品，可考慮炒作發(fā)展商、策劃銷售商、設(shè)計(jì)商等。內(nèi)部除布局常規(guī)式接待前臺(tái)、沙盤、電視展示區(qū)、洽談區(qū)等外，設(shè)置創(chuàng)新性的別墅建筑長(zhǎng)廊、休閑吧臺(tái)、生態(tài)小品、玻璃下魚水暢流等，及合作公司如設(shè)計(jì)、景觀、物管公司超大樓書，配以創(chuàng)新設(shè)計(jì)的泛樓書，樓書、單張、海報(bào)等資料，令購(gòu)樓者對(duì)未來(lái)生活場(chǎng)景有鮮活認(rèn)識(shí)。 建成營(yíng)銷中心 營(yíng)銷中心前庭廣場(chǎng)、立面設(shè)計(jì)及內(nèi)部功能布局在銷售中的地位十分重要，必須大氣、醒目，具沖擊力，并暗含項(xiàng)目主題，風(fēng)格。如試住活動(dòng)、社會(huì)熱點(diǎn)討論等。 ? 休閑廣場(chǎng) ：休閑廣場(chǎng)位于湖邊 景觀中心點(diǎn)和人流物流的中心點(diǎn) ， 即能提供人們的休閑，還能于此開音樂(lè)會(huì)、煙花匯演等等。 二、配套設(shè)施 以五星級(jí)酒店及泛會(huì) 所的概念進(jìn)行社區(qū)配套，使各項(xiàng)功能能夠形成統(tǒng)一的服務(wù)體系，又能體現(xiàn)個(gè)性化的單項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。 第七部分 社區(qū)功能與配套 一、物業(yè)管理服務(wù) 智能化管理服務(wù) ? 智能化管理：通過(guò)綜合安全 信號(hào)彈管理系統(tǒng)（ SMC）包括周界報(bào)警系統(tǒng)，紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，門窗防盜和煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)，組成遍布小區(qū)的防火、防盜、防泄露安全系統(tǒng)，呈現(xiàn)真正的全封閉全天候智能管理。 ? 水是浪漫的源泉。陽(yáng)光、沙灘 、魚水，形成一幅世外桃源的優(yōu)美畫卷。 —— 開設(shè)水上樂(lè)園，設(shè)置一些水上游樂(lè)項(xiàng)目，五彩繽紛，不啻為亮麗的一景。所以要做足湖景但不唯湖景是用，能表現(xiàn)自己雖有湖景，但更高一層的境界。 ? 內(nèi)陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)生態(tài)園林式設(shè)計(jì)，便于與家人親友茗茶、談心、賞景、靜思。同時(shí)，特別注重配設(shè)親自然的陽(yáng)臺(tái)和露天平臺(tái)， 使居住者真正體味與大自然情景交融的生活。 融現(xiàn)代建筑藝術(shù)與自然景觀于一體，是一個(gè)沒(méi)有紅塵功利的世外桃源，充滿個(gè)性的生活空間主張用一種不事張揚(yáng)、又蘊(yùn)含高尚品位的氣質(zhì)表現(xiàn)出來(lái)。正如大師諾伯 規(guī)劃原則 ? 突出“四性三化論” 四性： 實(shí)用性、權(quán)威性、藝術(shù)性、價(jià)值性。 ②四層次體驗(yàn)空間： 即公共空間 (如小區(qū)入口、三級(jí)道路等 )、半公共空間 (如組團(tuán)庭院等 )、半私密空間(如別墅內(nèi)宅院等 )、私密空間 (如臥室等 )。 第六部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 此部分是依據(jù)項(xiàng)目定位而給出的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，秉承致力創(chuàng)建中國(guó)“體驗(yàn)自由別墅第一盤”的開發(fā)目標(biāo)，回避其他小區(qū)常規(guī)式規(guī)劃布局而形成的“社會(huì)主義新農(nóng)莊”，借鑒廣州、上海、北京等地成功別 墅的經(jīng)驗(yàn)，提出創(chuàng)新式規(guī)劃設(shè)計(jì)模式。部分臨溪?jiǎng)e墅建筑面積 330380 平方米，單價(jià) 35004000 元 /平方米；花園 300500 平方米 ，單價(jià) 800 元 /平方米，總價(jià)范圍為 150200 萬(wàn)元。 自由還表現(xiàn)在物業(yè)管理的 24 小時(shí)監(jiān)控、門禁管理等安全服務(wù)，令業(yè)主有一片自由呼吸、浪漫生活的空間。 目標(biāo)消費(fèi)者大多是有文化、有品味、財(cái)務(wù)自由的“高資高知”者，或羨慕、期望與“高資高知”者結(jié)鄰的各層人士，他們不媚俗，不盲從，不愿成為世俗觀念和社會(huì)制度的奴隸；他們買別墅已從以前低層次的彰顯身份、標(biāo)榜財(cái)富，提升到更高層次的追求身心自由、健康、品位與文化的多元生活方式；他們重視生命體驗(yàn)，崇尚自由自在、超凡脫俗的人生境界。 第五部分 項(xiàng)目定位 一、 戰(zhàn)略定位 追求政府、公司、合作方及業(yè)主多方共贏，追求經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、品牌效益并重，規(guī)避其他別墅小區(qū)舊有弊端，全面創(chuàng)新，細(xì)節(jié)完美，創(chuàng)造最適宜居住、最廣受好評(píng)的別墅精品，引導(dǎo)別墅市場(chǎng)潮流及居住方式。 光谷不僅是一個(gè)區(qū)域概念，更是未來(lái)武昌新城之所在。實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值和承擔(dān)家庭乃至社會(huì)的責(zé)任是他們較為普遍的生活目標(biāo)。 別墅消費(fèi)者的消費(fèi)行為 消費(fèi)動(dòng)機(jī) 馬斯洛的 需求理論說(shuō)“自我實(shí)現(xiàn)需求是生理需求之上的高級(jí)需求，是人的本性”。 ? “自由”是別墅的內(nèi)在價(jià)值 崇高的地位和富足的金錢為高階層人士帶來(lái)了物質(zhì)的自由，然而在擁擠的城市還遠(yuǎn)未滿足他們身心的高度自由，而別墅提供了這樣一個(gè)自由空間，居者擁有了與自然親近的自由、健康休閑的自由 、選擇人際交往的自由、閑遐放松的自由，享有自我空間的自由、表現(xiàn)個(gè)性的自由??，這種身心的高度自由正是別墅消費(fèi)者潛在的真正需求。別墅購(gòu)買者潛意識(shí)始終熱 愛張揚(yáng)自己的成功或表現(xiàn)自己的品味，顯示或財(cái)富、或品味、或?qū)W識(shí)、或精神層面的高人一等，故適度領(lǐng)先社會(huì)及住宅潮流，能滿足目標(biāo)消費(fèi)者自我實(shí)現(xiàn)價(jià)值的別墅，能顯示其與眾不同的住宅，將大受青睞。 武漢市別墅市場(chǎng)需求 ① 實(shí)用而經(jīng)濟(jì)的別墅 經(jīng)調(diào)研表明，武漢獨(dú)立別墅大多總價(jià)在 130300 萬(wàn)元，面積大多每幢 300平方以上。 武漢市別墅市場(chǎng)存在的問(wèn)題 ① 開發(fā)主題方面 “主題泛濫，克隆成風(fēng)”，同質(zhì)化嚴(yán)重，普遍水平不高，盛行模仿、簡(jiǎn)單照抄照搬。 ? 購(gòu)買群體分散，以本地為主。汀香水榭別墅、水藍(lán)郡、高爾夫聯(lián)體別墅、 F 四季花城全裝修房的熱銷，證明了市場(chǎng)需求是存在的，關(guān)鍵看如 何做。 新老城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，住宅郊區(qū)化漸成氣候，大盤時(shí)代正加速到來(lái)。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)主要注重產(chǎn)品的功能、外觀、價(jià)格等，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)則是從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗(yàn)及思維認(rèn)同，以此抓住消費(fèi)者的注意力，改變消費(fèi)行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價(jià)值與空間。 ? 體驗(yàn)時(shí)代 主題地產(chǎn)更多是開發(fā)營(yíng)銷商單方面設(shè)計(jì)建造、營(yíng)銷的某一主題建筑物，而體驗(yàn)地產(chǎn)最重視與消費(fèi)者雙向互動(dòng)式溝通，以創(chuàng)造體驗(yàn)吸引消費(fèi)者，除關(guān)注住宅軟硬件之外，特別關(guān)注居住者在售前、售中、售后的購(gòu)房、居住體驗(yàn)。“流水別墅 —— 考夫曼宅邸”，是萊特專為超級(jí)富豪考夫曼設(shè)計(jì)的，取名為“瀑布周末別墅”，層高三層。 ? 體驗(yàn)地產(chǎn) 時(shí)代 體驗(yàn)地產(chǎn)還未出現(xiàn)完全意義上的代表作。 ? 先進(jìn)建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)得到更好的引進(jìn)和運(yùn)用。 ? 國(guó)家康居示范工程的啟動(dòng)，不僅在開發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等方面體現(xiàn)以人為本，而且在住宅的功能與性能、設(shè)備與設(shè)施的裝備水平等方面有明顯的進(jìn)步和提高。建筑依地形原貌，盡量選用環(huán)保材料等。”可以預(yù)見的是，正如廣州、上海等地一樣，上述發(fā)展商將大多為市場(chǎng)拋棄。本案重點(diǎn)對(duì)別墅項(xiàng)目開發(fā)前期的大勢(shì)把握、戰(zhàn)略規(guī)劃、策略設(shè)計(jì)等進(jìn)行綱要性策劃。 國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)商僅是投資商角色，市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、物業(yè)管理等全部交由專業(yè)公司打理，行業(yè)分工精細(xì)化。 注意控制住宅區(qū)的建設(shè)容量，避免擁擠，控制人口密度、住宅區(qū)的空間關(guān)系、路邊停車設(shè)置及綠地比例。 WTO 對(duì)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的影響 ? 豐富住宅材料、部品市場(chǎng)的供應(yīng)。如碧桂園的大面積多功能會(huì)所，深得買家青睞。 ? 現(xiàn)代四化，交通有軌化，汽車平民化，三產(chǎn)“雅皮”化，家庭成員“丁克”化，對(duì)別墅市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響。” 國(guó)內(nèi)別墅市場(chǎng)情況 (1) 發(fā)展軌跡 面積時(shí)代 品質(zhì)時(shí)代 主題時(shí)代 體驗(yàn)時(shí)代 ? 面積時(shí)代 別墅僅是普遍住宅面積的人為擴(kuò)大，大廳大房，無(wú)設(shè)計(jì)可言，類同于農(nóng)民屋。 —— 美國(guó)未來(lái)學(xué)家阿爾文 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)中的 體驗(yàn)營(yíng)銷 ? 體驗(yàn)式營(yíng)銷（ Experiential Marketing）是根據(jù)消費(fèi)者的感官（ Sense）、情感（ Feel）、思考（ Think）、行動(dòng)（ Act）、關(guān)聯(lián)（ Relate）五個(gè)方面為導(dǎo)向，進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)與銷售場(chǎng)景部署，使消費(fèi)者身臨其境，體驗(yàn)產(chǎn)品的差異化功能帶給消費(fèi)者的獨(dú)特利益。 各國(guó)際公司的加盟，帶來(lái)了多元化的建筑風(fēng)格、園林景觀、物業(yè)管理模式，但大多以克隆發(fā)達(dá)地區(qū)成熟作品為主，缺乏依武漢政治社會(huì)、風(fēng)土人情、商脈文脈等特色而創(chuàng)新設(shè)計(jì)建造的建筑物。 包括社區(qū)商鋪、寫字樓等商物雖銷售火爆，但整體開發(fā)、營(yíng)銷、管理水平不高，缺乏國(guó)際遍行的“五個(gè)統(tǒng)一”，因回報(bào)遠(yuǎn)不如預(yù)期，將套牢投資者很大一部分資金，但就長(zhǎng)期而言，商物前景無(wú)限。 主要集中在銀湖麗舍、高爾夫花園、佳海茗苑、黃金海岸、金色港灣、水藍(lán)郡、銀河灣等，其價(jià)位在 2400 元至 3300 元 /平方米。每平方米單價(jià) 1280 元至 7000 元不等。如新世界夢(mèng)湖香郡同時(shí)訴 求最大香草館、水族館、生態(tài)湖景，賣點(diǎn)相互打架，而令消費(fèi)者無(wú)所適從，極大影響產(chǎn)品銷售力。芬奇、但丁同時(shí)代、齊名的著名建筑師，文藝復(fù)興藝術(shù)理論主要奠基人）在《論建筑》中所言，“在任何時(shí)候，任何場(chǎng)合，建筑師都應(yīng)表現(xiàn)出把實(shí)用和經(jīng)濟(jì)性放到首位的愿望。 ? 別墅的靈魂 —— 身份與階層的體現(xiàn) 渴望社會(huì)認(rèn)同其價(jià)值是人的天性，住房可以使居者的身份和階層一目了然，居住的區(qū)域、居所的類型、居所的品牌與風(fēng)格都影射出居者的社會(huì)地位。 ? 避世享受型 避世享受型看重的是居所的私密性和舒適的環(huán)境，這一群體主要是一些文體、娛樂(lè)界的名人，他們不愿被外人過(guò)多的干擾，幽靜高雅的別墅是他們的最佳選擇。 消費(fèi)理念 別墅消費(fèi)者必定是高收入者，根據(jù)零點(diǎn)調(diào)查公司采取隨機(jī)抽樣方式對(duì)北京、上海、廣州、武漢、成都、南京、西安、鄭州、大連、沈陽(yáng) 10 個(gè)城市的高收入居民進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示：高收入群體與普通低收入群體在消費(fèi)行為上存在一定差異，這比較突出地表現(xiàn)在高收入者對(duì)廣告的興趣，和擁有銀行卡的比例明顯高于低收入者。 小結(jié)：如前所述，別墅消費(fèi)群普遍追求更高級(jí)的居住空間和生活品質(zhì)，他們重視私人生活空間，潛意識(shí)喜歡張揚(yáng)自己的成功或表現(xiàn)自己的品味，其購(gòu)房心態(tài)進(jìn)入自我實(shí)現(xiàn)的需求層次。 二、 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì) ? 開發(fā)商政府、新聞媒體等社會(huì)關(guān)系資源豐富； ? 資金實(shí)力充裕； ? 處在光谷板塊，借勢(shì)板塊影響力，容易聚焦公眾注意力； ? 臨湖地塊，自然景觀開揚(yáng)。包括武漢市、周邊市縣各級(jí)政府機(jī)關(guān)、職能部門的科級(jí)以上的國(guó)家公務(wù)員，其他區(qū)域企事業(yè)單位中高收入者。即最好的建筑，是‘自由圓滿’的建筑。 —— 考慮成本 以項(xiàng)目的開發(fā)成本作為價(jià)格定位標(biāo)準(zhǔn)，是樓盤營(yíng)銷的基本原則之一，大盤的開 發(fā)對(duì)發(fā)展商控制成本的能力要求更高，統(tǒng)籌控制好每一個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本，將大大提升開發(fā)利潤(rùn)。 七、傳播口號(hào)定位 “體驗(yàn)自由別墅第一盤” “自由別墅，非常體驗(yàn)” “自由體驗(yàn)，人文關(guān)懷” “最好的建筑，是一個(gè)身心自由的港灣” “自 由王國(guó)，體驗(yàn)之都” 根據(jù)項(xiàng)目命名而定的其他口號(hào)。 在此模式指導(dǎo)下，規(guī)劃出 三大類四層次體驗(yàn)空間： ①三大類體驗(yàn)空間 一類體驗(yàn)空間：獨(dú)立別墅，于水邊或最好景觀處建造。 步行道貫穿南北，通過(guò)散布花草樹木中的雕塑、小品、健身設(shè)施，共造人性化景觀通道，構(gòu)成小區(qū)主要景觀意象，有利培養(yǎng)住戶自由舒適感及歸宿感。 （ 2）建筑動(dòng)線布局，空間曲折流動(dòng)，錯(cuò)落自由組團(tuán) 一方面，通過(guò)建筑動(dòng)線布局，引導(dǎo)空間曲折流動(dòng)；另一方面，即使是在圍合的私人庭院里，借助大面積玻璃等環(huán)節(jié)，空間也是敞開的??整體來(lái)看，正是一個(gè)個(gè)錯(cuò)落布局的小組團(tuán)，共同組成了一個(gè)自由浪漫的大社區(qū)。以水景、草坪、喬木為基本形態(tài)，勾勒出返樸歸真的純自然景象。建筑用材遵循“自然、生態(tài)、環(huán)保”的原則。裝修用材以天然材料為主，特別注意樣板房除注重裝修效果外，裝飾精品、布藝、家庭用品之選擇十分重要，應(yīng)極力營(yíng)造浪漫、舒適的居住場(chǎng)境，展現(xiàn)客戶喜愛的未來(lái)生活方式。“面”是由花草樹木、景觀小品、建筑小品及融入其中的建筑，及點(diǎn)綴其中的燈光、彩旗等共同筑就的小區(qū)美好圖畫，充分體現(xiàn)“自由體驗(yàn)，人文關(guān)懷” 的宗旨，形成“點(diǎn)線呼應(yīng)，自成體系，和諧天成”的新境界。首先由細(xì)葉榕形成林蔭道，中間進(jìn)行園林式的景觀綠化，形成具有休閑氣氛的小廣場(chǎng)。 ? 綠樹圍城郭，溪水繞小城。水道邊設(shè)計(jì)了許多方便人喂食用的缺口，投食時(shí)，成千上萬(wàn)的魚群奔騰而來(lái)，層層疊疊，上下翻滾，景觀非常壯觀。 “無(wú)石不成園”、“無(wú)木不成林”，每一景點(diǎn)皆以詩(shī)意命名， 以山石、湖石、喬木、灌木、花草等自然材料，結(jié)合健身步道、健身器材、建筑及景觀小品等，從目標(biāo)客戶所思所想出發(fā)，方便其游戲其中，賞玩其中。