百年廣場項目可行性報告(完整版)

　　

【正文】 區、騎安片區、桃花溪片區價格為 15～ 25 元 /平米左右。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產開發有限公司 13 三、項目綜合分析 （一）項目背景分析 1 長壽的經濟在高速發展。 （ 3） 景觀優勢：區委地塊現有植被良好，可以很好地利用，地塊南側較高，有一定江景資源。 （三）競爭樓盤和周邊樓盤調查 1 競爭樓盤調查 長壽區的同質性物業只有位于新開發區 —— 桃花溪片區的“東方之驕”，具體情況如下： 東 方之驕規劃是長壽區目前規模最大、檔次最高、環境最好、交通最方便、配套最完善的都市生活高尚社區。 住宅主要目標市場 ◆區域內各類成功的個體老板階層； ◆ 政府高官、企業家； ◆ 灰色需求者 。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產開發有限公司 18 電玩城、 KTV 歌城，和一個電影城，豐富多彩的娛樂活動吸引本地區的消費者，以提升和鞏固商業區的人氣。 “ 協信 建筑頂部處理 綠化與景觀處理，休閑設施的合理建設，以此吸引地下人流向上的帶動。 產品設計中的步行街道應考慮以直線為主，少用或者不用曲線和弧線式的步行街設計方式。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產開發有限公司 25 第六章 投資估算及資金籌措計劃 一、投資估算 項目總投資 ，平均成本 1882 元 /㎡，見表 ： 表 項目總投資估算表 （一） 前期費用 序號 費用名稱 計算基數 單價 金額 備注 （元 /㎡） (萬元 ) 1 土地費用 10680 2 方案設計費 10 175 3 初設及施工圖設計費 21 4 地質勘探費 2 35 5 工程監理費 3 6 城市配套費 60 342 免 萬㎡，其余按 60元 /㎡計 7 人 防 費 13 免 8 白蟻防治費 9 報建綜合費用、證照費 224 10 施工用水電 115 11 其它費用 80 12 小 計 910 12080 （二） 工程建設費 序號 費用名稱 計算基數 單價 總額 備 注 (萬元 ) （ 萬元） 1 土石方工程 2 建筑安裝工程費（ ） 750 8680 3 建筑安裝工程費（住宅區） 600 3060 4 外墻裝飾 900 5 電梯工程 800 6 智能化工程費 20 350 7 配套水電工程費 40 700 室外綜合管網 8 中央空調 1400 “ 協信 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產開發有限公司 30 表 項目主要財務指標 項目名稱 金額（萬元） 一 銷售收入 39862 減：開發成本 32903 營業稅費 2292 二 經營利潤 4667 減：期間費用 850 三 營業利潤 3817 加：其他業務收入凈值 8521 四 利潤總額 12338 五 稅前投資回報率 % 六 投資凈回報率 % 注：經營期間費用按經營收入的 10%計算，經營稅金及附加為 %。但關鍵是能不能開發市場需要的產品，能不能走市場差異化道路，為此，我們瞄準廣大的中小投資戶，開發低總價、小面積的商業步行街系統，從而規避商業物業市場銷售風險 。 四、 本項目的實施可以加快該片區的城市改造，能有效的促進長壽地區的商業發展和增加就業。 盡管本項目的開發存在一定風險，但這些風險都可以預先估計并在實際操作中加以規避。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產開發有限公司 31 第八章 風險分析 本項目是一個涵蓋商業、住宅兩種物業的綜合性大型項目，存在一定的不確定因素，具有一定的投資風險。 表 資金籌措及 使用計劃表 單位：萬元 序號 項目 合計 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 1 總投資 開發成本 32903 11680 8489 8489 4245 “ 協信 只做 3 個臨街面層，設計 3 個主題廣場，如陽光活力廣場，都市生活廣場和兒童游樂廣場，分布置于主要街道交匯處，其中生活廣場為主要景觀制造點。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產開發有限公司 22 與迎賓大道的有機呼應，在項目北邊規劃建設大型形象視覺標識 “長壽精神柱”，如雕塑。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產開發有限公司 21 二、整體平面布局規劃 步行街形態 考慮到項目所處的市場層面，盡管主力店需要大面積空間，但本項目以大街組成步行街商業線索，以此組織獨立街鋪分布的主要布局。 步行街主題包裝 ◆ 中心廣場 包裝主題 ：諾丁山夏日狂歡廣場 構成： 紫薇樹、桂花樹、移動的鮮花車、休閑椅和露天的音樂角、項目購物指示。 ◆ 購物 ：本項目商業功能齊全、從提供物品豐富、多層次、全方位的購物內容，以滿足長壽區不同層次的購物者的消費需求。 “ 協信 2 項目劣勢 （ 1） 資金壓力。 2 長壽區區委、區政府對本項目高度重視。 由于長壽區商業物業發展不平衡，無論是商業物業的出租還是銷售，價格差距很大。 （ 2）其次便是長壽路，長壽路以建材為主，說明長壽的房地產開發呈上升趨勢。現階段長壽的消費者普遍能夠接受 1100－ 1200 元 /平米的住宅價格，考慮到長壽區經濟和商貿的高速發展，以及房地產一級供應量的限制，長壽區的住宅價格還有上升的空間。社會消費品零售總額列 11 位。當重慶達到這一規模，重慶的寫字樓、酒店以及大型商場等物業的需求市場也會迅速膨脹，這也預示著重慶的商業地產開發商正面臨著千載難逢的發展良機。而城市化的核心產業就是房地產業和基礎產業。 百年廣場 ” 可行性研究報告 重慶長信房地產開發有限公司 8 機會，因此大坪、巴南、北碚等地的商業設施供應量正在急劇增長。 （三）重慶市商業地產的發展狀況分析 1 重慶市商業用房開發總規模分析 近年來重慶商業地產的開發有了很大的發展，無論是在開發投資規模方面還是施工面積方面都有了明顯的增長，但是通過比較我們可以發現：無論是商業用房的開發投資占房地產開發總投資的的比例還是商業用房施工面積占房地產總施工面積的比例都有下降的趨勢。 在 1996 年，重慶用于房地產開發的投資為 55 億多元，之后每年以 10%以上的速度增長，到 20xx 年，重慶的房地產投資已達到 億元。 三、報告編制依據 《長壽區市場調查報告》 《建設項目經濟評價方法與參數》 1993 年，國家計委。 “涪陵協信城市花園”建筑面積 4 萬平方米，為涪陵區最高檔的康居示范工程。截止 20xx 年底，集團公司已累計向國家上繳稅費 5000 多萬元，安置下崗職工 2500 余人，為 4000多人提供了就業崗位。地產江湖 —— 數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流 ！ 地產江湖 —— 數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流 ！ 目錄 第一章 總 論 ..................................................................................... 2 一、項目概況 ......................................................................................................... 2 二、項目業主簡介 ................................................................................................. 2 三、報告編制依據 ................................................................................................. 4 四、項目主要技術經濟指標 ................................................................................. 5 第二章 市場需求分析 ............................................................................. 6 一、重慶市房地產市場環 境 ................................................................................. 6 二、長壽區房地產市場分析 ................................................................................. 8 三、項目綜合分析 ............................................................................................... 13 第三章 項目定位與經營主題 ................................................................ 16 一、項目定位及規劃依據 ................................................................................... 16 二、項目定位 ....................................................................................................... 16 三、目標市場 ........................................................................................