百年廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （億元） 增長(zhǎng)率 開工面積（萬平方米） 總開工面積 增長(zhǎng)率 其中住宅開工面積 增長(zhǎng)率 20xx ％ 50％ ％ 20xx ％ － ％ － 20xx － ％ － － 長(zhǎng)壽的樓盤以住宅物業(yè)為主，目前在售在建的樓盤大約有 10 多個(gè)，總的供應(yīng)量約有 50 萬平方米。 2 住宅價(jià)格分析 長(zhǎng)壽的商品房不多，大多為多層非電梯房，均價(jià)大概在 800～ 900 元 /平米之間，最高 價(jià)是少數(shù)的一兩個(gè)電梯房，房?jī)r(jià)達(dá)到 1200 元 /平米左右（以上面積計(jì)算方式為：建筑面積）。現(xiàn)階段長(zhǎng)壽的消費(fèi)者普遍能夠接受 1100－ 1200 元 /平米的住宅價(jià)格，考慮到長(zhǎng)壽區(qū)經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)的高速發(fā)展，以及房地產(chǎn)一級(jí)供應(yīng)量的限制，長(zhǎng)壽區(qū)的住宅價(jià)格還有上升的空間。 3 住宅特點(diǎn)分析 長(zhǎng)壽區(qū)的住宅大體呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： （ 1）住宅以多層為主，僅有望江閣，嘉能盛世桃苑兩個(gè)樓盤為帶電梯的單體小高層； （ 2）多層住宅單價(jià)集中在 700800 元 /平方，小高層則為 9501250 元 /平方； （ 3）戶型面積多在 120145 平方，即三房?jī)蓮d ，四房?jī)蓮d，占據(jù)供應(yīng)量的90%以上，二房二廳則在 7085 平方； （ 4）戶型的空間結(jié)構(gòu)以錯(cuò)層的供應(yīng)量最大，平層，躍層供應(yīng)量較小； （ 5）新建小區(qū)戶型內(nèi)部空間設(shè)計(jì)基本無大錯(cuò)，全部實(shí)現(xiàn)“四明”，戶型方正，無異型房，功能配備為“客廳、餐廳、書房、陽臺(tái)、衛(wèi)生間”等基本功能，尚未引入重慶時(shí)下流行的“空中花園，功能房、陽光房、落地窗”等概念，而“ 協(xié)信 百年廣場(chǎng) ” 可行性研究報(bào)告 重慶長(zhǎng)信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11 “衣帽間、儲(chǔ)藏間、保姆間”等功能房出現(xiàn)較少； （ 6）與重慶主流住宅產(chǎn)品相比，其細(xì)部處理較差，景觀價(jià)值利用不到位，樓間距較窄，私密性考慮欠佳。 （三）長(zhǎng)壽地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 根據(jù) 長(zhǎng)壽區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，將著力建設(shè)地區(qū)性商貿(mào)中心，打造 1 個(gè)主城核心商圈，即以壽星廣場(chǎng)為核心的半徑 500 米的中心商貿(mào)區(qū)；同時(shí)建設(shè)黃桷灣、騎鞍、桃花、川維渣家灣 4 個(gè)社區(qū)服務(wù)中心；以及發(fā)展以葛蘭、云臺(tái)、獅子灘、洪湖、雙龍 5 個(gè)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為代表的鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)商業(yè)建設(shè)。 1 長(zhǎng)壽區(qū)商業(yè)中心調(diào)查 （ 1）向陽街是長(zhǎng)壽區(qū)的中心，屬于長(zhǎng)壽老城區(qū)。該地段以各種類型的服務(wù)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、服裝和百貨超市為主。該路段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共 424 家，總經(jīng)營(yíng)面積約為 27， 130 ㎡，長(zhǎng)壽區(qū)的兩個(gè)有影響的商店（重慶百貨和立丹超市）都在該路段。從立丹超市物品的種類及 新鮮程度來看，說明長(zhǎng)壽的消費(fèi)者對(duì)于在超市購(gòu)物已完全接受，并已逐步養(yǎng)成習(xí)慣。 （ 2）其次便是長(zhǎng)壽路，長(zhǎng)壽路以建材為主，說明長(zhǎng)壽的房地產(chǎn)開發(fā)呈上升趨勢(shì)。長(zhǎng)壽路商業(yè)門面數(shù)為 243 個(gè)，總經(jīng)營(yíng)面積約為 52， 287 方，其中建材經(jīng)營(yíng)點(diǎn)為 123 個(gè)，占 %，家電 %，娛樂 %（在長(zhǎng)壽路上主要包括 3個(gè)二、三星級(jí)的酒店，金堂大酒店、富麗酒店、壽星酒店，總經(jīng)營(yíng)面積約 萬方。 （ 3）長(zhǎng)壽的新開發(fā)區(qū)，黃桷灣片區(qū)以大中型餐飲和家居生活配套為主，其中，大型餐飲有：秦媽火鍋、天源火鍋、德莊火鍋等，基本是火鍋的天下。 但經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀不理想，從 12： 00、 20： 00 兩個(gè)時(shí)段觀察來說，上座率均不高，即使品牌火鍋情況也不行，在晚上 21： 00 左右已基本關(guān)門。而在長(zhǎng)壽，茶樓經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)， 以上現(xiàn)象表明：在長(zhǎng)壽，餐飲業(yè)有發(fā)展的空間。 2 商業(yè)物業(yè)租金和售價(jià)分析 “ 協(xié)信 百年廣場(chǎng) ” 可行性研究報(bào)告 重慶長(zhǎng)信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 （ 1）向陽街門面租金（按套內(nèi)面積計(jì)算）： 向陽街靠近長(zhǎng)壽路段 重百附近及臨街門面 壽星廣場(chǎng)附近支路 向陽街往金利商場(chǎng)方向 向陽街附近支路 向陽街往金利商場(chǎng)方向末端 平街 150～ 180元 / 平米左右 200～ 300 元 /平米 80 元 /平米 120 元 /平米左右 50 元 /平米左右 50～ 70 元 /平米 二層 15 元 /平米 15 元 /平米 無 無 無 無 （ 2）長(zhǎng)壽路門面租金（按套內(nèi)面積計(jì)算）： 與向陽街臨近區(qū)域 兩端門面 平街 65～ 75 元 /平米 35～ 45 元 /平米 負(fù)一層 15 元 /平米 無 二層 15 元 /平米 無 （ 3）其他區(qū)域價(jià)格門面租金（按套內(nèi)面積計(jì)算）： 黃桷灣片區(qū)、騎安片區(qū)、桃花溪片區(qū)價(jià)格為 15～ 25 元 /平米左右。 （ 4）銷售價(jià)格 向陽街片區(qū)：向陽街 1000 米范圍內(nèi)以重百?gòu)V場(chǎng)為中心最高 萬元 /平方米，向兩側(cè)延伸到華夏大酒店和鳳城車站逐步降低至 萬元 /平方米，平均為 萬元 /平方米，火神街 萬元 /平方米；黃桷灣片區(qū)： 萬元 /平方米。 由于長(zhǎng)壽區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展不平衡，無論是商業(yè)物業(yè)的出租還是銷售，價(jià)格差距很大。此外，地下層和樓層的租售價(jià)格約只有平街層的租售價(jià)格的十分之一。 3 長(zhǎng)壽區(qū)商業(yè)設(shè)施的供求狀況分析 項(xiàng)目所在位置是長(zhǎng)壽區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)、休閑和居民聚會(huì)的中心場(chǎng)所，這里商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集度高，商業(yè)面積總量達(dá) 萬 m2。但是由于缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)布局比較雜亂，建筑趨于老化、交通組織落后，廣場(chǎng)的休閑設(shè)施不足，無法滿足作為長(zhǎng)壽區(qū)中心地位的日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)文化發(fā) 展的要求。長(zhǎng)壽區(qū)當(dāng)?shù)鼐用窈透鹘缛耸科毡檎J(rèn)為：該地區(qū)嚴(yán)重缺少高檔次的集購(gòu)物、休閑、娛樂、飲食于一體的商業(yè)設(shè)施。 “ 協(xié)信 百年廣場(chǎng) ” 可行性研究報(bào)告 重慶長(zhǎng)信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13 三、項(xiàng)目綜合分析 （一）項(xiàng)目背景分析 1 長(zhǎng)壽的經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展。 從 20xx 年到 20xx 年，長(zhǎng)壽區(qū)的 GDP 增長(zhǎng)率平均為 ％，超出重慶市的平均水平，而且今年也將保持 9％－ 10％的增長(zhǎng)速度。 2 長(zhǎng)壽區(qū)區(qū)委、區(qū)政府對(duì)本項(xiàng)目高度重視。 政府已對(duì)商業(yè)步行街有了初步規(guī)劃：要按照“在休閑中購(gòu)物，在購(gòu)物中休閑”的現(xiàn)代購(gòu)物理念建設(shè)，從區(qū)法院路口至沙井市場(chǎng)、城一校路口，包括區(qū)公安局、政府大院全部拆遷后加大招商引 資力度，按 500 米左右長(zhǎng)度重建一條商業(yè)步行街，引入 23 家國(guó)內(nèi)大型商貿(mào)企業(yè)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，新建各種專賣店、連鎖店（超市）、特色店、精品店 100 個(gè)，新增商業(yè)營(yíng)業(yè)面積 5 萬平方米，同時(shí)將華夏大酒店路口至體育村路口的向陽路改造成商業(yè)步行街的一部分。該規(guī)劃構(gòu)思對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)在政策層面具有了一定的指導(dǎo)作用。 （二）項(xiàng)目的 SWOT 分析 1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) （ 1） 基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)壽區(qū)是重慶市重要工業(yè)基地，職工平均收入居重慶市前列（第 8 位），購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)，現(xiàn)有商業(yè)門類雖齊全，但較分散，缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)物業(yè)有一定創(chuàng)新、整合空間 （ 2） 地段優(yōu)勢(shì)。從地理位置上看，該地塊屬長(zhǎng)壽區(qū)最繁華地段，商業(yè)價(jià)值較大。 （ 3） 景觀優(yōu)勢(shì)：區(qū)委地塊現(xiàn)有植被良好，可以很好地利用，地塊南側(cè)較高，有一定江景資源。 （ 4） 經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：重慶協(xié)信集團(tuán)在投資本項(xiàng)目之前，已經(jīng)成功的策劃和實(shí)施了“黃金海岸”和“巴南新天地”等大型商業(yè)項(xiàng)目，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。 2 項(xiàng)目劣勢(shì) （ 1） 資金壓力。本項(xiàng)目投資額大，對(duì)企業(yè)會(huì)造成一定的資金壓力。 （ 2） 開發(fā)量巨大。 3 面臨的機(jī)遇 “ 協(xié)信 百年廣場(chǎng) ” 可行性研究報(bào)告 重慶長(zhǎng)信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 14 長(zhǎng)壽區(qū)房地產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，城鎮(zhèn)居民居住條件不好，現(xiàn)有住宅項(xiàng)目較少，存在較大的住宅項(xiàng)目開發(fā)空間；而且大部分 長(zhǎng)壽區(qū)人民都希望在向陽街修建高檔商場(chǎng)和引進(jìn)中高檔餐館及娛樂設(shè)施，這些都有利于本項(xiàng)目的發(fā)展。 4 面臨的挑戰(zhàn) 長(zhǎng)壽區(qū)屬區(qū)域性中心城市，對(duì)周邊城市（如涪陵、梁平）輻射力較差，但本地居民的收入及消費(fèi)水平與主城區(qū)相比存在較大差距，項(xiàng)目所在平街一層租售狀況較好，但二樓情況堪憂，故如何消化大規(guī)模的商業(yè)面積是本項(xiàng)目的一大挑戰(zhàn)；此外，如何引導(dǎo)長(zhǎng)壽的消費(fèi)者接受高品質(zhì)的住宅也是本項(xiàng)目所面臨的挑戰(zhàn)。 （三）競(jìng)爭(zhēng)樓盤和周邊樓盤調(diào)查 1 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查 長(zhǎng)壽區(qū)的同質(zhì)性物業(yè)只有位于新開發(fā)區(qū) —— 桃花溪片區(qū)的“東方之驕”，具體情況如下： 東 方之驕規(guī)劃是長(zhǎng)壽區(qū)目前規(guī)模最大、檔次最高、環(huán)境最好、交通最方便、配套最完善的都市生活高尚社區(qū)。 “東方之驕”項(xiàng)目概況 名稱 東方之驕 地址 重慶廣潤(rùn)地產(chǎn)有限公司 總占地面積 420 畝 總建筑面積 23 萬平方米 配套商業(yè)面積 萬平方米 綠化率 42% 幼兒園面積 1160 平方米 公建面積 萬平方米 “東方之嬌”在規(guī)劃上與本項(xiàng)目相似，屬于同質(zhì)性物業(yè)，由于所處地段不同：“東方之嬌”處于未來的政治、文化中心 —— 桃花溪片區(qū)，由于“東方之嬌”已在 20xx 年 9 月正式對(duì)外推出，該項(xiàng)目將爭(zhēng)奪一部分長(zhǎng)壽 的高收入客源，對(duì)本項(xiàng)目的銷售可能會(huì)造成一定的影響。 “ 協(xié)信 百年廣場(chǎng) ” 可行性研究報(bào)告 重慶長(zhǎng)信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15 2 周邊樓盤調(diào)查表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 開發(fā)規(guī)模（㎡） 物業(yè)類型 銷售時(shí)間 銷售價(jià)格 （元 /平米） 銷售狀況 樓盤地址 1 麗景名苑 重慶奧林置業(yè)發(fā)展 有限公司 720xx 住宅 20xx 年 起價(jià)： 77 最高價(jià)： 878 60％ 長(zhǎng)壽鳳城鎮(zhèn)三峽路 36 2 富麗桃園 重慶長(zhǎng)壽富麗房地 產(chǎn)開發(fā)公司 15000 住宅 20xx 起價(jià)： 700 均價(jià)： 735 75％ 長(zhǎng)壽騎安 3 望江閣 重慶市長(zhǎng)壽區(qū)長(zhǎng)興房地產(chǎn)開發(fā) 建設(shè)有限公司 27500 住宅 20xx 年 11月 起價(jià)： 988 每層增價(jià)： 20 元 一期售完；二期 30％ 重慶市長(zhǎng)壽區(qū)上纜車站 4 鳳鳴家園 重慶渝發(fā)建設(shè)房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 27677 住宅 20xx 年 7月 起價(jià)： 838 每層增價(jià)： 10～ 20 80％ 長(zhǎng)壽區(qū)校園路 32 號(hào) 5 嘉能盛世 桃花 重慶嘉能建設(shè)開發(fā) 有限公司 18000 住宅 20xx 起價(jià)： 968 和 988（朝向不同） 每層增價(jià)： 20 35％ 長(zhǎng)壽騎安車站下行 50 米 6 光宇林莊 錦園 重慶光宇建 設(shè)開發(fā)有限公司 400