商業(yè)地產(chǎn)階段性報告(完整版)

　　

【正文】 的開發(fā)商通過多年的摸索總結(jié) 出的基本規(guī)律。這都能表現(xiàn)出開發(fā)商開發(fā)理念的提升和社會責(zé)任感的日益增強(qiáng)。 綜合經(jīng)營程度： 大型綜合性商業(yè)大樓，往往一應(yīng)俱全，它們互相配合，提升價值。大連萬達(dá)對商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位很快吸引了家樂福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等國內(nèi)外著名新型商業(yè)企業(yè)的加盟，同時，也由此獲得了中國銀行 10 億元的授信。 在地產(chǎn)政策與商業(yè)政策的雙重影響下，北京商業(yè)地產(chǎn)將迎來發(fā)展契機(jī)，特別是已建成的商業(yè)和嚴(yán)格按照規(guī)定將建成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，將在總供給受限制、總需求迅速膨脹的環(huán)境下，受到市場的追捧。 所以，該文件出臺，極大地提高了地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)入門檻，許多實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商只有退出地產(chǎn)行業(yè)。全市新批外商投資企業(yè) 859 家，增長 %，實(shí)際利用客商直接投資 億美元，增長 %，地方企業(yè)出口總值達(dá)到 45 億美元， 增長 %。 6 月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額 11853 億元，增加額同比下降 %。服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %。低于一季度的經(jīng)濟(jì)增長率。從 1999 年以來，北京市經(jīng)濟(jì)增長速度一直平穩(wěn)保持在 10%以上，年度之間變化不超過 個百分點(diǎn)。 落實(shí)國家宏觀調(diào)控取得明顯成效。四是消費(fèi)價格保持基本穩(wěn)定，明顯低于全國平均水平。禽流感和非典反彈對經(jīng)濟(jì)的影響很小，各項(xiàng)指標(biāo)明顯高于預(yù)期。 入世承諾 今年 12 月 11 日，我國將履行加入 WTO 的承諾，取消對外商投資商業(yè)企業(yè)在地域、股權(quán)和數(shù)量等方面的限制：允許設(shè)立外資獨(dú)資商業(yè)企業(yè)；投資內(nèi)地商業(yè)的外資零售企業(yè)所需注冊資本從原來最低的 1000 萬元降至 30 萬元，批發(fā)企業(yè)則從最低的 6000 萬元降至 50 萬元；從事零售的外資投資商業(yè)企業(yè)及其店鋪的設(shè)立地域限制將取消；而且，外資投資商業(yè)的審批權(quán)下放到地方。 3. 其它因素影響分析 物流業(yè)迅速發(fā)展 北京市對物流業(yè)總體規(guī)劃是，到 20xx 年，初步建立以大型物流基地為核心、以綜合性及專業(yè)性物流配送區(qū) 為節(jié)點(diǎn)的商業(yè)物流體系框架； 20xx 年，形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進(jìn)、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的商業(yè)物流體系，總體上達(dá)到國際先進(jìn)水平，使北京成為亞太地區(qū)重要的物流樞紐城市。不久前，該公司又直接注資與港資合股成立大洋百貨集團(tuán)。 而分散型的物業(yè)則不具備價值的相互提升，因而區(qū)域商業(yè)物業(yè)集 中化，綜合化將是影響因素之一。 另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視展示地域文化特色。 選擇最佳贏利以及營銷模式 商業(yè)地產(chǎn)包括有商業(yè)和地產(chǎn)兩個概念。許多爛尾樓并不都是因?yàn)橘Y金短缺造成的，主要還是開發(fā)商對項(xiàng)目的市場研究不夠，市場定位不準(zhǔn)。所謂 shopping mall的概念將繼續(xù)被炒作，但由于經(jīng)營以及管理的環(huán)節(jié)繁雜，可變因素多，因而操作難度較大，應(yīng)該在全面市場調(diào)研及分析的基礎(chǔ)上有限度的發(fā)展。 北京商業(yè)開始多元化發(fā)展 北京商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級。導(dǎo)致此種局面，主要是資金不到位、前期招商效果不佳、市場前景較差等原因，由此可以看出，目前階 段北京外部區(qū)域大型“ shopping mall”的建設(shè)操作難度相對較大； 從上述圖表可以看出，除外部區(qū)域大型項(xiàng)目外，目前在四環(huán)內(nèi)部、三環(huán)沿線節(jié)點(diǎn)、甚至二環(huán)在建或擬建的大型商業(yè)項(xiàng)目開始拔地而起。雖然目前北京市私家車占有量明顯上升，但總體而言，對于支撐以驅(qū)車購物為主的大型城市邊緣“ shopping mall”的消費(fèi)模式而言，仍顯不足。這些主力業(yè)態(tài) 的擴(kuò)張與北京商業(yè)物業(yè)的發(fā)展密不可分 ,在商業(yè)物業(yè)市場較為發(fā)達(dá)的南方城市 ,這些主力業(yè)態(tài)的連鎖機(jī)構(gòu)很多都與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商有戰(zhàn)略性合作，在北京也會很快開始。由于中高檔寫字樓多處于中心商務(wù)區(qū)，相對客流較大，人口消費(fèi)素質(zhì)和租金承受能力較高。 總的來說，整個商業(yè)區(qū)的經(jīng)營管理的是否合理，商業(yè)氛圍的營造好壞與否， 都是商業(yè)物業(yè)整體升值和開發(fā)商延續(xù)性發(fā)展、能否讓投資者的回報得以保證的重要問題。其中，人員招商通常是利用朋友的關(guān)系進(jìn)行熟人的招商，或是對以前的客戶進(jìn)行內(nèi)部前期招商。 對開發(fā)商來講，此模式 主要優(yōu)點(diǎn)： （ 1）容易引入知名商家，并產(chǎn)生其他的正效應(yīng)； （ 2）不參與經(jīng)營管理，不承擔(dān)零售經(jīng)營帶來的風(fēng)險。作為不專業(yè)的開發(fā)商，一般僅委派董事會決策，并不直接安排人員參與經(jīng)營管理。 參考案例：深圳某集團(tuán)某百貨 總面積： 15 萬平方米（五家分店） 業(yè)態(tài)：百貨、電器、超級市場 分店：深圳四家分店和珠海一家分店 合作形式：該百貨分店多數(shù)租用集團(tuán)公司開行開發(fā)的物業(yè)，構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。而當(dāng)時的萬佳百貨尚處于比較理想的盈利狀態(tài)。比如商鋪投資者首要考慮人流量，投資者要善于從城市變遷中尋找機(jī)會。北京等一些城市的目前正在進(jìn)入所謂的“輪子時代”，有無停車位、停車位夠不夠，是決定商鋪能否吸引有實(shí)力購物者的一個重要因素。如火車站、長途汽車站等。 社區(qū)商鋪投資需 要考慮的因素有：社區(qū)入住戶數(shù)、社區(qū)住戶的購買力、社區(qū)規(guī)模、與周邊地區(qū)形成的整體商業(yè)效應(yīng)等等。 d、產(chǎn)品質(zhì)素 商鋪的結(jié)構(gòu)和設(shè)施是否有硬傷，層高、柱距、排污、水電供應(yīng)等是否合理，對經(jīng)營業(yè)態(tài)是否有限制，如社區(qū)商業(yè)對娛樂業(yè)、餐飲的限制，商業(yè)中心對各層經(jīng) 營業(yè)態(tài)的限制等。復(fù)式結(jié)構(gòu)商鋪設(shè)計獨(dú)特。 巨庫作為特色商場，由于 其鋪面面積較小，利于投資商購買，使得開發(fā)商及時實(shí)現(xiàn)資金回籠，首次創(chuàng)新提出體驗(yàn)式的賣場，支持其新青年時尚賣場。 燕莎奧特萊斯購物中心坐落于北京東四環(huán)工大橋西側(cè)，緊鄰東四環(huán)路。 巨庫 作為商場類型的巨庫，位于東城區(qū)安定門外 蔣宅口，地處安外大街北京環(huán)線北二，三環(huán)之間的焦點(diǎn)位置。 五、重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析 蘋果社區(qū)商業(yè)街 位于 CBD、社區(qū)商業(yè)類的蘋果社區(qū)，總建設(shè)面積近 70 萬平方米，其中商業(yè)建筑面積 8 萬平方米。 對初步篩選的商鋪項(xiàng)目再做進(jìn)一步分析，權(quán)衡因素應(yīng)考慮以下幾個主要方面： a、風(fēng)險性 由于商鋪投資對個人資金投入和現(xiàn)金流要求較高，投資者應(yīng)將承受的風(fēng)險控制在一定的范圍內(nèi)，如投資額不超過總資產(chǎn)的 70%，同時應(yīng)在可能的情況下，多點(diǎn)選擇， 分散投資。深圳，廣州，上海，北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的大中型城市的投資者，目前可以格外注意社區(qū)商鋪的投資。而像王府井等傳統(tǒng)商業(yè)街，雖然每天人群摩肩接踵，擁有足夠的人流量，卻因?yàn)槿鄙偻＼嚕褂袑?shí)力的購物者裹足不前，導(dǎo)致了王府井商鋪的投資者普遍經(jīng)營不景氣 ，商業(yè)界正淪落為觀光街。而如今北京已形成多個商業(yè)中心并存的局面，包括燕莎商圈、麗都商圈、建國門、亞運(yùn)村、中關(guān)村、方莊、阜成門、大紅門等等，人稱“京城八大商圈”，加上一些小型區(qū)域性的熱點(diǎn)地區(qū)，可供投資者選擇的范圍越來越廣，選擇難度也隨之家大。 四、商鋪投資者分析 商鋪投資者一般分為兩種，一種是專業(yè)投資者，專門從事商鋪交易，擁有較為雄厚的資金實(shí)力，投資形式通常為集中購買，然后將購得的商鋪產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售或出租給分散經(jīng)營者，有時也會自己經(jīng)營，但通常不多；一種是散戶投資者，一般是具有一定資金實(shí)力的個人或家庭，每次所買鋪面不多，鋪面多用來出租，偶爾也會用來自營。 操作建議：選擇此模式之前需三思而后行！ 以下是不主張開發(fā)商采用的模式。 對開發(fā)商來講，此模式 主要優(yōu)點(diǎn) ： （ 1） 容易引入知名商家，并產(chǎn)生其他正效應(yīng)； （ 2） 收益可能最大化； （ 3） 可帶租約銷售整體物業(yè)。 操作建議： 此模式適合欲引入知名商家?guī)砥渌飿I(yè)銷售和招商的大型商業(yè)物業(yè)，一般應(yīng)在 40000 平方米以上的商業(yè)物業(yè)，其中部分設(shè)計成商鋪銷售。它能吸引經(jīng)銷商的注意力，闡述招商內(nèi)容與市場前景，讓經(jīng)銷商看到利潤所在，引發(fā)經(jīng)銷商的濃厚興趣，是招商常用的方法之一。 要獲得招商成功，必須有一個詳細(xì)周密的計劃。此種類型的商鋪由于是單元自主經(jīng)營，業(yè)主在選擇租戶上有相當(dāng)?shù)撵`活度，商鋪的建筑結(jié)構(gòu)和環(huán)境應(yīng)有較大的適應(yīng)性，這樣有利于后期商戶的經(jīng)營使用，才能長期保證較高的租金水平。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在底商