商業(yè)地產(chǎn)階段性報告-資料下載頁

【導(dǎo)讀】方面實施一系列宏觀調(diào)控措施，以抑制局部過熱現(xiàn)象，達到經(jīng)濟穩(wěn)定增長的目的。扣除"非典"對上年基數(shù)的影響，經(jīng)濟增長率為%。從1999年以來，北京市經(jīng)濟增長速度一直平穩(wěn)保持在10%以上，年度之間變化不超過個百分點。20xx年以后，在奧運、消費結(jié)構(gòu)升級等因。全市完成財政一般預(yù)算收入億元，增長%。一是投資增幅逐月回落。投資增長主要是中央重點項目和奧運場館及相關(guān)設(shè)施建設(shè)。帶動，國家重點抑制的低水平盲目投資領(lǐng)域項目在北京基本不存在。實現(xiàn)社會消費品零售額億元，增長%。6月末，金融機構(gòu)人民幣貸款余額11853億元，增加額同比下降%。四是消費價格保持基本穩(wěn)定，明顯低于全國平均水平。關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，緩解了糧油價格上漲對低收入群眾生活的影響。利用客商直接投資億美元，增長%，地方企業(yè)出口總值達到45億美元，入就已超過了800美元。

　　

【正文】 大連 萬達擁有 50％的股權(quán)，但在 20xx 年 10 月 8 日，大連萬達撤出大洋百貨，其股份全部轉(zhuǎn)由福建百建接手。 當(dāng)時大洋百貨尚處于成長期，應(yīng)為正常的虧損狀態(tài)。 （ 2） 萬科地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓萬佳百貨股權(quán) 20xx 年萬佳百貨以 億元的營業(yè)額躍居廣東省連鎖業(yè)龍頭，其“超市＋百貨”的經(jīng)營模式也被業(yè)內(nèi)命名為“萬佳模式”。 但在 20xx 年 8 月底，萬科將其擁有萬佳 72％的股權(quán)以 億的高價賣給華潤集團。而當(dāng)時的萬佳百貨尚處于比較理想的盈利狀態(tài)。 筆者認為，以上二個典型案例的原因不盡相同，但其結(jié)果也是此經(jīng)營模式缺點 的表現(xiàn)。 四、商鋪投資者分析 商鋪投資者一般分為兩種，一種是專業(yè)投資者，專門從事商鋪交易，擁有較為雄厚的資金實力，投資形式通常為集中購買，然后將購得的商鋪產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)出售或出租給分散經(jīng)營者，有時也會自己經(jīng)營，但通常不多；一種是散戶投資者，一般是具有一定資金實力的個人或家庭，每次所買鋪面不多，鋪面多用來出租，偶爾也會用來自營。 可供投資的商鋪則一般分為三種，即中央商務(wù)圈大商鋪、商業(yè)街商鋪和社區(qū)商鋪。商鋪近年來在全國各地都是屢現(xiàn)高潮，深圳、廣州、上海、北京，商鋪投資都一直是物業(yè)投資的重點和熱點。但這一過程中也出現(xiàn)了不少投資失敗的例 子，例如北京女人街的火爆，相繼又引出了美人街、麗人街等相同品種、想同檔次、相同定位的上鋪市場，但后兩者開業(yè)后的人氣狀況明顯不如在北京首開先河的女人街。不少投資者看見女人街的賺錢效應(yīng)，一廂情愿的認為美人街與麗人街也一定會如此，而匆忙做出投資決定，未想到結(jié)果并非如此，因此套牢。 商鋪投資從某種意義上來說，有一種普遍適應(yīng)的原則，并不需要投資者有多么深厚的專業(yè)背景。比如商鋪投資者首要考慮人流量，投資者要善于從城市變遷中尋找機會。北京以前只有三個公認 的商業(yè)中心西單、前門、王府井，是商鋪投資的首選之地。而如今北京已形成多個商業(yè)中心并存的局面，包括燕莎商圈、麗都商圈、建國門、亞運村、中關(guān)村、方莊、阜成門、大紅門等等，人稱“京城八大商圈”，加上一些小型區(qū)域性的熱點地區(qū)，可供投資者選擇的范圍越來越廣，選擇難度也隨之家大。這種情況決定了投資者要改變投資思路，要善于從城市變遷中尋找機會，要了解城市規(guī)劃，要變被動投資為主動投資。那北京來說，如果投資者能夠了解城市未來 510 年的發(fā)展規(guī)則，就可以有的放矢，提前介入。在一個地區(qū)成為熱點前介入，可以大大降低投資成本。城市規(guī) 劃出屬于公開信息，投資者可以從規(guī)劃局、市政等政府機構(gòu)了解。除地段、人流等穿透因素之外，商業(yè)街，大型商圈的投資者，目前還需要考慮，如有無停車位，停車位夠不夠等因素。北京等一些城市的目前正在進入所謂的“輪子時代”，有無停車位、停車位夠不夠，是決定商鋪能否吸引有實力購物者的一個重要因素。像普爾斯馬特等國際大型商業(yè)零售商，就寧可選擇地點相對偏僻而停車位充足的石景山等地開店。而像王府井等傳統(tǒng)商業(yè)街，雖然每天人群摩肩接踵，擁有足夠的人流量，卻因為缺少停車，使有實力的購物者裹足不前，導(dǎo)致了王府井商鋪的投資者普遍經(jīng)營不景氣 ，商業(yè)界正淪落為觀光街。 以北京來說，目前上鋪投資活躍和增長迅速的地區(qū)主要包括三種類型：一是新建住宅底層商鋪。這類商鋪大多處于新建住宅小區(qū)沿街或小區(qū)內(nèi)主要干道，以為小區(qū)居民服務(wù)為主。二是已經(jīng)形成規(guī)模的大型商業(yè)街。如王府井、西單、國貿(mào)、燕莎、金融街、中關(guān)村等，由于這些地區(qū)多年來形成的固定消費群體和消費檔次，其回報率比較高。三是大型人流集散地。如火車站、長途汽車站等。由于龐大的客流量，往往會帶來很高的消費額。深圳，廣州，上海，北京等經(jīng)濟發(fā)展迅速的大中型城市的投資者，目前可以格外注意社區(qū)商鋪的投資。社區(qū)商鋪投資也 許是 今后一段時間商鋪投資的最佳選擇。按照國際慣例，當(dāng)人均 GDP 達到 3000 美元時，人們的消費方式就將越來越傾向于方便、快捷。有關(guān)調(diào)查機構(gòu)的調(diào)查報告顯示，目前有 %的城市市民把“就近與便利”作為消費者的首選，一些配套設(shè)施較好的小區(qū)有 60%70%的居民已實現(xiàn)就近消費。以連鎖超市為例， 1994 年全國連鎖超市實現(xiàn)的銷售額占社會零售額的 1%， 1997 年上升至 8%， 20xx 年則超過了 20%。全國連鎖超市的主要銷售對象就是小區(qū)居民，目前上海有實力的投資者已經(jīng)開始了對小區(qū)商鋪進行連鎖整合的行動。 社區(qū)商鋪投資需 要考慮的因素有：社區(qū)入住戶數(shù)、社區(qū)住戶的購買力、社區(qū)規(guī)模、與周邊地區(qū)形成的整體商業(yè)效應(yīng)等等。另外，有心在近期進行商鋪投資的投資者還可以注意一些“特殊地區(qū)”，如地鐵沿線、城市輕軌沿線、新興交通樞紐區(qū)、文化區(qū)等等，在這樣的地區(qū)進行商鋪投資，風(fēng)險小而見效快。 對初步篩選的商鋪項目再做進一步分析，權(quán)衡因素應(yīng)考慮以下幾個主要方面： a、風(fēng)險性 由于商鋪投資對個人資金投入和現(xiàn)金流要求較高，投資者應(yīng)將承受的風(fēng)險控制在一定的范圍內(nèi)，如投資額不超過總資產(chǎn)的 70%，同時應(yīng)在可能的情況下，多點選擇， 分散投資。應(yīng)盡量購買準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房物業(yè)。投資前應(yīng)通過現(xiàn)場實地調(diào)查來深入了解鋪位的實際情況、環(huán)境因素、觀察分析可能受到的限制和影響，即時發(fā)現(xiàn)不利因素進行規(guī)避。 b、回報率 投資者初步?jīng)Q定投資目標(biāo)后，應(yīng)先擬定計劃的出租經(jīng)營業(yè)態(tài)，再通過商戶拜訪，了解相近經(jīng)營商戶的經(jīng)營要求，承受租金水平，來計算實際可行的回報率。對售后由管理公司包租的項目，如超過 15%的的回報承諾，則需要謹慎對待。 c、穩(wěn)定性 商業(yè)周邊區(qū)域的商業(yè)成熟度是投資回報穩(wěn)定性的最主要反映，可以通過直觀感受和對區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的間接了解，來判斷未來商業(yè)發(fā)展 的趨勢。 d、產(chǎn)品質(zhì)素 商鋪的結(jié)構(gòu)和設(shè)施是否有硬傷，層高、柱距、排污、水電供應(yīng)等是否合理，對經(jīng)營業(yè)態(tài)是否有限制，如社區(qū)商業(yè)對娛樂業(yè)、餐飲的限制，商業(yè)中心對各層經(jīng) 營業(yè)態(tài)的限制等。 投資者可根據(jù)以上要素進行分級逐一評分，客觀的篩選出最有投資潛力的商鋪，進行投資決策。 五、重點商業(yè)項目分析 蘋果社區(qū)商業(yè)街 位于 CBD、社區(qū)商業(yè)類的蘋果社區(qū)，總建設(shè)面積近 70 萬平方米，其中商業(yè)建筑面積 8 萬平方米。由臨街商鋪和特色街“蘋果二十二院街”組成。由于其產(chǎn)品設(shè)計合理，面積適中，鋪鋪 朝街，所有商鋪均可自由連通為 20020xx 平米的商業(yè)空間。特色街“蘋果二十二院街”將自然景觀與人文景觀有機融合，成為運用現(xiàn)代建筑手法、具有民居特色院落商街。 建外 SOHO 位于長安街上的建外 SOHO，總建筑面積約為 70 萬平米，由公寓、寫字樓、SOHO 小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會所。 300 個商鋪全部面向項目內(nèi)部步行街。復(fù)式結(jié)構(gòu)商鋪設(shè)計獨特。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計別致，定位準(zhǔn)確，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌優(yōu)勢，眾多因素使得其得到眾多投資商的認同。 巨庫 作為商場類型的巨庫，位于東城區(qū)安定門外 蔣宅口，地處安外大街北京環(huán)線北二，三環(huán)之間的焦點位置。地下一層至三層為商場，樓上 17 層為商住，商業(yè)整體規(guī)劃為體驗式賣場。本項目是盤活爛尾樓的一大力作。 巨庫商業(yè)總建筑面積為 3 萬平米，地下一層至三層為商場。由于本項目以年輕時尚型女性服裝為主，賣場集購物、休閑和娛樂為一體，迎合當(dāng)今時尚的 酷一族 對環(huán)境和商品價格的要求，每層各圍繞一個主題展開，地下一層為美食，一層為服裝，二層為女性飾品和化妝品，三層為運動休閑服飾。采用大商場小鋪面的做法，共有 1000 個鋪面，面積大約在 5~9 平米。 巨庫作為特色商場，由于 其鋪面面積較小，利于投資商購買，使得開發(fā)商及時實現(xiàn)資金回籠，首次創(chuàng)新提出體驗式的賣場，支持其新青年時尚賣場。推廣風(fēng) 格新穎時尚，案名， slogan 與推廣主題十分吻合，沖擊力強，代投資型商鋪進行統(tǒng)一招商，并對商鋪進行統(tǒng)一經(jīng)營管理。 燕莎奧特萊斯購物中心坐落于北京東四環(huán)工大橋西側(cè)，緊鄰東四環(huán)路。是國內(nèi)第一家名品折扣店。由于其經(jīng)營模式有創(chuàng)新，定位準(zhǔn)確，符合現(xiàn)在北京存在的品牌消費的需求群體，相關(guān)配套設(shè)施較好，所以銷售旺盛。 （元 /平米 /天） 王府井 西單 國貿(mào) 中關(guān)村 公主墳 3570 1580 3050 1055 965