某房地產公司房地產市場調查培訓資料地產培訓(完整版)

　　

【正文】 政府有關國民經 濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用規劃、城市規劃和區域規劃等。在編寫調研報告時，要指出所采用的調研方法、調研目的、調研對象，處 理資料手段，通過調研提出結論，并以此提出一些合理建議。 六、 撰寫和提交調研報告 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 撰寫和提交調研報告是房地產市場調研工作的最后一環。在實地調研前，調研人員應該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。 在搜 集原始資料時，一般需要被調研者填寫或回答各種調研表格或問卷。 調研設計 根據前面信息資料搜集以及上面初步調研的結果，可以提出調研的命題，及實施的計劃。 ，包括已售房地產的名稱、地區、開發商、數量、結構類型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調研日期等項目。其次，要進行分類編號，就是把調研資料編入適當的類別并編上號碼，一便于查找、歸檔和使用。 以上房地產市場程序對房地產市場調研工作只具有一般的指導意義。盡管企業在市場活動中擁有充分的自主權，但它的經營活動受到社會法律環境的約束，受到行業慣例和準則的規定與制約，而社會經濟、文化的發展等都對房地產企業生產經營有制約和影響作用。更重要的是，該地區的居民收入、消費水平、消費結構、物價水平、物價指數高低，對房地產市場需求也會產生根本性的影響。 物價水平及通貸膨脹率。 家庭人口規模及構成。購買者是需求的主體，是需求行為的實施者；購買欲望是需求的動力，是產生需求行為的源泉；購買能力是需求的實現條件，是需求行為的物質保障。 (三 ) 房地產消費行為調研 房地產消費行為是房地產消費者在實際房地產消費者購買模式和習慣的調研，主要是要調研： (1)消費者購買房地產商品的數量及種類； (2)消費者對房屋設計、價格、質量及位置的要求； (3)消費者對本企業房地產商品的信賴程度和印象； (4)房地產商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。因此房地產市場營銷活動調研應圍繞這些營銷組合要素展開。 六、房地產市場預測 一、房地產市場預測的概念和作用 （一）房地產市場預測的概念 房地產市場預測是在市場調研獲得一定資料的基礎上，針對需要，運用已有的知識、經驗和科學方法，對房地產企業和市場的未來發展趨勢以及與之相關的營銷環境因素進行分析和判斷，從而為房地產企業的營 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 銷決策提供依據。 房地產市場預測可以降低市場不確定性給房地產企業所帶來的市場風險。例如，對二三年內的房地產市場各類物業的需求量進行預測，從而為房地產企業投資何種類物業提供決策依據。 （三） 定性預測和定量預測 定性預測又稱判斷預測，是預測者根據自己掌握 的實際情況、實踐經驗和邏輯推理能力，對房地產市場 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 的發展趨勢做出的推測和判斷。時間序列預測是依據預測對象隨時間的變化規律建立模型，主要包括移動平均法，指數平滑法，季節變動預測法等。在搜集資料時一要注意信息資料的廣泛性，除了與房地產直接有關方面的因素外，還要注意對房地產市場具有較大影響的間接因素；二要注意信息來源的多渠道性，使得信息具有代表性、準確性、系統性、完整性和可比性，在搜集資料的過程中還要分析篩選，整理出對預測有實用價值的資料和信息。所以，對預測誤差進行具體分析，看預測結果是否達到預測目標的要求。市場調研人員可根據具體情況選擇不同的方法。當然由于所選對象并非全部，調研結果難免有一定誤差，市場調研人員應引起高度重視，特別是當外部環境發生較大變化時，所選擇重點對象可能不具有代表性了。分群抽樣與分層抽樣是有區別的，分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同的群體，這些群體間的性質相同，后再將每個群體進行隨機抽樣，這樣每個群體內部存在性質不同的樣本。（ 3）配額抽樣。例如對房地產公司來說，需要得到在所投資的地方下列信息：消費者對購方的興趣，消費者 的收入以及購買方所能承愛的能力，還有消費者對住房的標準要求等等。三是問題中不要使用太專門的術語，因為一般的消費者不理解這些專門術語。調研人員將被調研人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規定時間答完，這樣被調研人員不能 彼此交換意見，而使個人意見充分表達出來。有什么想并請他們提出一些改進措施等。調研人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發生后的痕跡。 實驗法 實驗法是指將調研范圍縮小到一上比較小的規模上，進行試驗后得出一定結果，然后再推斷出樣本總體可能的結果的調研方法。一般面言，一個調研樣本越大越好，因為依據統計學上的 “ 大數定理 ” ，大樣本可以降低誤差。此外，極可能由于一部份調研者拒絕合作到底，造成嚴重的抽樣偏差。 （一） 搜集資料的途徑 房地產市場調研資料搜集的途徑主要有： 交易雙方當事人。因此，市場調研人員可利用其提供的資料，增加市場調研的深度和廣度。調研時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即做為依據，并須注意，地方人士提供與實際大有出入的房地產交易價格資料，不但不利于市場調研作業反而會造成混淆事實。而準交易資料是當事人擬出售（購買）房地產的單方面意愿的報價資料，凡處于未促成供求雙方一致意愿階段的資料都稱為（準交易資料）、供赤求雙方對于價格都有一致立場的市場交易資料固然極 具采證性，但這些資料往往事過境遷，而且資料經迂回的傳遞搜集起來也較為困難（除非列在計劃性的日常工作中）。初級資料系為特定目的而直接搜集的資料，資級資料則為公司內部或外部現成的資料。 初級資料 初級資料的搜集是依據特定目的，遵守完整的研究設計及調研設計，并通過調研執行、資料處理與分析，以得到所需的資料。由于土地位置所在地區的自然條件、社會條件及經濟、政治等因素，共同構成區域特性，進而影響房地產的價格。 交通流量除影響商圈的發展，從長期看也會改變城鎮的發展，甚至影響到城鎮的興衰。白領階層人口比 例最高的區域，反應在房地產產品的價格也是最高。 人文社會經濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異但大部份資料都 可由次級資料獲得，例如各縣市的統計資料、家庭收支調研報告、各縣市政府所制定的綜合發展計劃等等，對區域人文社會經濟全面的發展有很詳細的解析。例如公園、綠地、廣場、兒童游樂場、市場等 公共設施對房地產都有下面的影響價值，因此上述的公共設施若已建設，則需搜集現狀資料，但如果是屬于尚未進行的計劃，則應深入調研該項公共設施的性質，并盡可能在進行產品定位時，設法結合已建設及未建設的公共設施，使產品更具超前性。另外可用計數器或攝像機等工具以掌握相關數量及質量資料。匯率當年年增長率大于 5%時，預售市場銷售率呈反向變化。不論銷售海報樓書或廣告，要 直搗消費者的心坎，必定全力突出個案的特色，海報上的平面規劃配置可以顯現業主在不同基地條件及客觀環境下塑造出的產品特色，也可觀察面積大小及房型是否妥當等等。 上述第一項資料可通過搜集廣媒體信息或到工地現場佯裝客戶而取得，第三項資料可由訂購方式或到圖書館參閱，也并不困難，第二項資料最真實也最難索取，需要經常地與各開發公司或代理公司的銷售人員維持良好關系，或通過地區性的房地產市場聯誼會或少龍定期聯誼，以了解某工地銷售時的真實狀況。 項目推出前及推出其間必須掌握競爭項目個案的狀況及動態，這是房地產銷售開發商，調研人員及策劃人員不斷成長的主要工具與渠道。 商店：商店的租金效益在各類房產中最高。 。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 租金支付方式的不同是 造成租金計算方式不同的原因之一。 由競爭項目個案中需要搜集的資料包括產品定位、房型組合、公共設施分攤方式、規劃特色、定價方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經驗的房地產開發商若能掌握任何一項目的一述資料，其銷售好壞大都能了然于心。 制表：將已分類的資料有系統地制成各種統計表格，以便分析或比較，便于查詢和利用。來人，來電及購買客戶的區域分析、媒體分析、詢問內容分析、購買或未購原因分析等，都是板有價值的參考資料。 這些金融、經濟指標資料除隨時注意報導外，并應注重長期循環及各指標與銷售率 的間的關系。 由上述調研結果可看出金融政策是影響整 個房地產市場景氣的最重要因素。 （八）商圈資料的搜集 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一般所謂的 “ 商圈 ” ，是指從事購買行為及選擇到某處購物其所分布的地區范圍，在此商圈內所需考慮的條件包括：家庭戶數、人口特性、生活型態、消費行為等。 “人文社會經濟 ” 是影響項目定位的重要參考資料，城市項人文閃焙如從人口的增長率可以看出地區的發展情形或房地產的需求善 ，及城市發展速度。 ：產業結構與職業或行業類別比例是相輔相成的。又如市區可能因道路狹窄，又無停車場或難以停車，而導致車輛及人潮望而卻步，店鋪無法生存。 （五）交通流量資料的搜集 交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地點的商業坐標提升。房地產開發商以往較依賴市場經驗而較不注重方法，但因土地資源不限，市場競爭日益激烈，某些初級資料的使用性高、目的明確，若配合次級資料使用，可使開發商作出更正確的判斷。 次級資料 （ 1）內部次級資料。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致譜出房地產市場的基本行情。房地產 同業間如果能秉持合作的態度，以經整理分析的次級進行交流，則大有裨益。房地產開發商公開推出銷售或出租個案之前都預先做好市場調研工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大的