某房地產公司房地產市場調查培訓資料地產培訓-資料下載頁

【導讀】數是需要時才進行搜集。初步調研的關鍵內容，如為什么消費者不購買本公司商品房，就需要對用戶進行調研研究。根據前面信息資料搜集以及上面初步調研的結果，可以提出調研的命題，及實施的計劃。經過分析先擬定問題產生的原因有。興趣，消費者儲蓄待購。為了證實此命題的正確與否，決定采用：計劃抽樣發，重點調研法，并配合個人訪。問法的調研和電話調研法來進行調查研究。調研表及問卷是整個調研工作。的核心，其設計的好壞將直接影響調研結果。交易狀況和規模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發展遠景、其他具體情況和調研日期等項目。必須嚴格按照抽樣設計的要求進行工作，以保證調研質量。系統性、完整性和可靠性。對資料進行評定，一確保資料的真實與準確。調研報告反映勒令調研工作的最終結果。分重視調研報告的撰寫，并按時提交調研報告。

　　

【正文】 流動人潮多，商息自然產生，適合規劃商業空間 。 除了以上幾項因素外，區域內人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行房地產項目定位時可供參考的資料。 人文社會經濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異但大部份資料都 可由次級資料獲得，例如各縣市的統計資料、家庭收支調研報告、各縣市政府所制定的綜合發展計劃等等，對區域人文社會經濟全面的發展有很詳細的解析。但在運用這些級資料時，最重要的是要以搜集 5~10年長期資料為基礎，才能掌握發展的趨勢。 “人文社會經濟 ” 是影響項目定位的重要參考資料，城市項人文閃焙如從人口的增長率可以看出地區的發展情形或房地產的需求善 ，及城市發展速度。在職業及行業類別比例閃焙可以區分生活形態及消費狀況。產業結構及流動人口對商業經營型態有密切的關系，各級產業的消費水平及對房增明顯差異性，因此，產業資料可使產品定位者大概看出商圈是屬于何種層次水平的商圈，在產品定位規劃規劃時即可依照其商圈性質行性，規劃出適當掂 面或商場空間。，因此人文社會經濟粢交通規則地區的發展有絕對 的高中生，在各項搜集分析上需注意其數據的變化與外在環境的變化，才能掌握正確的定位方向。 (七 )公共設施搜集 公共設施建設在城市發展過程中是非常重要的要根據各地區的人口、土地使 用、交通運輸等現狀及未來發展趨勢，由政府擬定公共設施的項目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質，因此公共設施的多少及完善與否直接影響房增的品質及價格。 公共設施用地的開發與使用對房地產開發胡重大影響。例如公園、綠地、廣場、兒童游樂場、市場等 公共設施對房地產都有下面的影響價值，因此上述的公共設施若已建設，則需搜集現狀資料，但如果是屬于尚未進行的計劃，則應深入調研該項公共設施的性質，并盡可能在進行產品定位時，設法結合已建設及未建設的公共設施，使產品更具超前性。 在面對帶來負面影響的公共設施時， 在規劃上應注意其影響及克服的方式，例如噪音，可以通過設計雙層窗戶或設計時讓建筑縮以干擾，對區域景觀有較大影響的，如變電所 、基地排水溝等屬較難規避的設施，也應盡量掌握其位置、高度等細節，以事先確定各種因應措施。 （八）商圈資料的搜集 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一般所謂的 “ 商圈 ” ，是指從事購買行為及選擇到某處購物其所分布的地區范圍，在此商圈內所需考慮的條件包括：家庭戶數、人口特性、生活型態、消費行為等。針對商圈內的人口密度、消費能力高低，以及人潮、交通流量等可將商圈區分為下列幾種類型： 鄰里中心型：大約半徑在一公里左右，一般稱為 “ 生活 商圈 ” 。 大地區中心型：通常指公交路線可能延伸到達的地區，其履蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為 “ 地域商圈 ” 。 副城市中心型：通常指公交路線集結的地區，可以轉換而形成交通輻射地區。 城市中心型：又可以稱為中央商務區，其履蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。 商圈資料一般而言都沒有次級資料可供參考，而由項目個案負責人按調研目及預算，擬定調研計劃，再實地派人以調研、訪問或觀測等方式完成，如商圈內居民生活型態或來商圈購物的商圈外居民消費型態的調研、商圈內行業類別調研、商圈內車流量調研 等。另外可用計數器或攝像機等工具以掌握相關數量及質量資料。 （九）房地產市場景氣資料的搜集 房地產景氣究竟是指價格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是交易量呢？一般人常看到房價、銷售率或成交總金額不及市場最熱鬧的時候，就認為市場景氣不好，但仔細想想，一個 “ 有價無市 ” 的情況，那有景氣可言？反過來看即使房價普遍下跌，總銷售金額也許未增加，但交易卻十分活躍，難道不表示市場景氣好轉嗎？至于銷售率及消化速度只是交易量的一個結果，所以房地產市場的景氣衡量標準界定在交易上是較客觀的。 由上述調研結果可看出金融政策是影響整 個房地產市場景氣的最重要因素。因此房地產開發商應多關心政府的金融政策。代表金融政策的主要指標有：中長期放款利率、貨幣供給額年增率及匯率。我們以金融政策指標與預售市場景氣的關系分析如下： 中長期入款利率是預售市場景氣的領先、反向的指標。當中長期入款利率趨穩時，第二年的預售市場即反映穩定水準。 匯率年增長率是預售市場景氣的同步、反向指標。匯率當年年增長率大于 5%時，預售市場銷售率呈反向變化。貸幣供給額年增率是預售市場景氣的同時、同向指標。 這些金融、經濟指標資料除隨時注意報導外，并應注重長期循環及各指標與銷售率 的間的關系。 （十）銷售資料的搜集 一個預售項目推出后是否銷售成功，依賴于其是否能充分了解市場，避免劣勢競爭，并能提供符合需求的產品及條件。而對市場了解的方式的就是要掌握各競爭項目的銷售狀況資料，進而了解市場上產品供求情形、銷售成敗的原因，以及客源特征等等。一般而言，樓書銷售資料包括海報、銷售現場資料及其他資料等。 銷售海報樓書及廣告：海報提供的重要信息在于該項目的特色，地點及交通、平面規劃配置及建材設備等。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反映各預售項目主要的訴求重點對象。不論銷售海報樓書或廣告，要 直搗消費者的心坎，必定全力突出個案的特色，海報上的平面規劃配置可以顯現業主在不同基地條件及客觀環境下塑造出的產品特色，也可觀察面積大小及房型是否妥當等等。 銷售工地現場資料：銷售現場是接觸業務的第一線，客戶反應資料是最直接最真實資料。來人，來電及購買客戶的區域分析、媒體分析、詢問內容分析、購買或未購原因分析等，都是板有價值的參考資料。預 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 計與購買現戶的客戶數量的比例、客戶對價格認同程度等，都可反映廣告促銷方向的正確性、定價及產品的適合性。另外，售價表也常能透露銷售的狀況，例如報價與底價的差異、價差原則，以 及調價狀況等。這些資料常需至現場觀察、扮演客戶，或由非正式渠道才能取得。 其他銷售資料：專業雜志如都會定期披露市場上已公開或即將公開的項目個案的產品及銷售情況。這類資料雖較易搜集，但在運用時應查證其正確性，避免因被誤導而導致決策偏差。 上述第一項資料可通過搜集廣媒體信息或到工地現場佯裝客戶而取得，第三項資料可由訂購方式或到圖書館參閱，也并不困難，第二項資料最真實也最難索取，需要經常地與各開發公司或代理公司的銷售人員維持良好關系，或通過地區性的房地產市場聯誼會或少龍定期聯誼，以了解某工地銷售時的真實狀況。 從市場調研搜集而來的資料及信息，還需要整理分析，而在整理資料時要注意以下方法和原則： 編碼：用數字符號代表資料，使資料易于編入適當類別，分類處理、歸檔，以便日后取用和尋找。 制表：將已分類的資料有系統地制成各種統計表格，以便分析或比較，便于查詢和利用。 分析與解釋：因絕大多數資料和搜集都來自二手資料，所以為保證資料的可靠性必須再次查詢，并針對所需的資料詳細記錄，如客戶所在區域、對面積大小的反應、樓層等等，以便作進一步深入分析及正確解釋。 分析整理完成之后要寫調研報告，提供決策層參考，因此報告 必須簡明扼要、條理分明，并且明顯標示重點所在，使決策者能在短時間內就可掌握資料的意義和參考價值。 （十一）競爭項目資料的搜集 競爭項目所在的區域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。在同一區域內除了同類型產品是主要競爭項目外，其他類型不同的產品，因會吸收同區域內的客源，有時也需特別注意其發展方向。至于區域外的項目，即使是同類型的，也無需為競爭項目深入了解。 項目推出前及推出其間必須掌握競爭項目個案的狀況及動態，這是房地產銷售開發商，調研人員及策劃人員不斷成長的主要工具與渠道。由于競爭項目個案必須深入了解，所以 除了要與各工發公司、代理公司的項目人員維持良好關系以探詢資料外，還要對公開的項目個案定期追蹤其銷售、廣告等資料。 由競爭項目個案中需要搜集的資料包括產品定位、房型組合、公共設施分攤方式、規劃特色、定價方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經驗的房地產開發商若能掌握任何一項目的一述資料，其銷售好壞大都能了然于心。 進行產品定位時，必須充分掌握競爭個案的相關資料，這從消級意義上講可避免競爭，積極而言則可由競爭對手的資料中，發掘潛在的競爭優勢、機會及創意，以朔造本身產品的特色及競爭力。 （十二）租金資料的搜集 租金根據房屋種類、屋齡、外觀、地段、環境等而有所不同。分述如下： 住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。須注意住宅產品就靠近學校、公園、市場，公寓面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。 辦公樓：辦公樓區位必須具備交通順暢、金融機構聚集、商圈成熟、人潮持續等條件，這也是定位應參考的條件，一般根據路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、丙三級。 商店：商店的租金效益在各類房產中最高。越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動其巷道內商店租金也是日益高漲，因此商店一定要注意其與商圈發展的密切性。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 租金支付方式的不同是 造成租金計算方式不同的原因之一。以住宅而言，此外，是否提供家具等設備及有無包括地下室，其租金就大不相同，以辦公樓為例，有無附屬設施其租金也相差很多，是否一次支付高額押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金計價不同的原因。 在了解上述租金的差異原因后，在搜集租金資料時較能在不同條件中找出相對比較可靠的立足點。一般搜集租金資料的途徑有 3種： 以欲租者名義調研較不易受到拒絕。 可至欲調研區域內房地產經紀公司查詢同類產品租金行情。 參考專業雜志的租金行情資料。