房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)詳細(xì)流程(完整版)

　　

【正文】 105 視 108 改 110 會(huì) 112 證 114 理 116 賠 118 收 122 （土建） 124 （安裝） 126 收 128 套 133 套 135 套 139 套 142 套 144 套 147 套 149 批 151 套 153 電視配套工程 155 套 157 套 159 套 160 批 162 “ 使用粘土磚 ” 核定 163 理 164 送 168 收 172 收 174 證 175 辦大產(chǎn)證 177 算 179 管 181 付 183 證 185 結(jié) 186 理 188 款 190 評(píng) 192 理 194 算 201 要 206 見(jiàn) 209 游春波 20200824 13:58 土地投標(biāo) (商務(wù) ) 1．作業(yè)目的 土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。 協(xié)辦崗位 營(yíng)銷(xiāo)策劃，成本控制，成本核算，融資會(huì)計(jì)： 按土地開(kāi)發(fā)崗位的要求，按時(shí)提供書(shū)面的資料信息，并對(duì)其的真實(shí)性和客觀性負(fù)責(zé)。根據(jù)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和平均 售價(jià)預(yù)測(cè)；研究客戶(hù)和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對(duì)規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求；提交初步營(yíng)銷(xiāo)方案、銷(xiāo)售成本和資金回籠計(jì)劃。 公司辦公室： 負(fù)責(zé)提供有關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè) 資質(zhì)級(jí)別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年開(kāi)發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績(jī)方面的文字內(nèi)容；負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排版的設(shè)計(jì)，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類(lèi)需提交的投標(biāo)文件的蓋章、存檔。 投標(biāo)工作全過(guò)程的保密紀(jì)律： 所有參與投標(biāo)的崗位人員，其個(gè)人電腦必須設(shè)置開(kāi)機(jī)密碼，收集和編寫(xiě)的文件資料必須集中在一個(gè)目錄內(nèi)并設(shè)置加密。 主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理： 按時(shí)完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點(diǎn)作業(yè)。通常的要求為： 規(guī)劃設(shè)計(jì)成果： A3 文本格式 的規(guī)劃說(shuō)明書(shū)和圖紙，與投標(biāo)文件綜合裝訂成冊(cè)。 簽訂設(shè)計(jì)咨詢(xún)合同 與內(nèi)部批準(zhǔn)方案的設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)咨詢(xún)合同，如是格式化合同，應(yīng)在專(zhuān)項(xiàng)說(shuō)明中補(bǔ)充保密責(zé)任和知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。 游春波 20200824 13:59 土地狀況調(diào)研 取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標(biāo)和編制土地投標(biāo)書(shū)作好前期資料準(zhǔn)備。 踏勘現(xiàn)場(chǎng)必須編制調(diào)研報(bào)告，形式為攝影照片 和文字說(shuō)明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以是 cod 電子相冊(cè)文件。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標(biāo)準(zhǔn)。 地下障礙物：對(duì)照地區(qū)管線(xiàn)圖，核實(shí)地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線(xiàn)。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿(mǎn)足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。 本主辦崗位 制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱， 章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本情況 地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車(chē)位數(shù)、主要出入口等）。 項(xiàng) 目財(cái)務(wù)分析 建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷(xiāo)售收入、租賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、成本利潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線(xiàn)圖）。在收集和制作的過(guò)程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。 資料收集途徑 售樓處，房展會(huì)，畫(huà)冊(cè)刊物，城建檔案館，實(shí)景拍攝，網(wǎng)上下載，國(guó)內(nèi)外考察。 總建筑師： 負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評(píng)價(jià)，批準(zhǔn)進(jìn)入首選信息庫(kù)的名單。 個(gè)人資料以表格形式制作，其中信息如一時(shí)沒(méi)條件填齊，可以陸續(xù)補(bǔ)充。 主管崗位 總建筑師： 擬定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)提綱，提出修改意見(jiàn)，批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。 規(guī)劃和建筑風(fēng)貌趨向（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。 作品表達(dá)方式：明確各個(gè)階段應(yīng)該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。 ： 建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法（中華人民共和國(guó)建設(shè)部 2020年第 82號(hào)）。但不管是公開(kāi)還是邀請(qǐng)招標(biāo)，都必須接受設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)設(shè)招辦）的全程監(jiān)督和管理。 投標(biāo)須知：包括投標(biāo)文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標(biāo)小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊(cè)章和單位公章，供評(píng)委審閱的文件必須匿名。 確定投標(biāo)人名單 公開(kāi)招標(biāo)的由招標(biāo)小組審查所有書(shū)面報(bào)名的投標(biāo)人資格，從中選擇 3 至 5 名入圍，邀請(qǐng)招標(biāo)的可直接向 3 名或 3 名以上發(fā)邀請(qǐng)書(shū)。 評(píng)標(biāo)小組人員名單不公開(kāi)，評(píng)標(biāo)小組成員須對(duì)評(píng)標(biāo)活動(dòng)內(nèi)容保密，不得外泄。 先由投標(biāo)人分別介紹各自的方案，然后評(píng)委在無(wú)干擾的環(huán)境下討論評(píng)議，按照技術(shù)先進(jìn)、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設(shè)計(jì)進(jìn)度、取費(fèi)服務(wù)等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。 中標(biāo)通知書(shū)由招標(biāo)小組發(fā)出。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線(xiàn)上去。 * 建筑設(shè)計(jì)方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套， 圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)方案出圖章和注冊(cè)建筑師印章，且符合國(guó)家和本市設(shè)計(jì)方案出圖、文本的標(biāo)準(zhǔn)。 接規(guī)劃部門(mén)總窗口領(lǐng)證通知后，持規(guī)劃部門(mén)發(fā)放的 “ 一書(shū)二證 ” 聯(lián)系卡（ IC 卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。項(xiàng)目建議書(shū)可自行編制也可經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)委托有資質(zhì)的投資咨詢(xún)公司編制。 游春波 20200824 14:02 申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門(mén)的批準(zhǔn)。 * 規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的通知》及附圖（復(fù)印件一份）。 游春波 20200824 14:02 編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程計(jì)劃 一套科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃無(wú)論在項(xiàng)目管理的前期論證階段，還是在實(shí)施過(guò)程中和后期的評(píng)估考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性的地位和作用。 主辦崗位 營(yíng)銷(xiāo)策劃： 負(fù)責(zé)在標(biāo)準(zhǔn)流程計(jì)劃的基礎(chǔ)上按本項(xiàng)目的個(gè)性特點(diǎn)編制雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，并根據(jù)各總師的意見(jiàn)修改完善。整個(gè)計(jì)劃中編號(hào)不容許重復(fù)，所以某號(hào)到某號(hào)就能代表某一項(xiàng)特定的工作。在非關(guān)鍵路線(xiàn)上，工作的持續(xù)時(shí)間小于時(shí)距。如果邏輯出現(xiàn)錯(cuò)誤，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃也就從根本上失去了可操作性。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中所有的工作都能對(duì)應(yīng)縱座標(biāo)上的具體負(fù)責(zé)操作的崗位。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線(xiàn)的盡端正好和工期平齊。當(dāng)然這種調(diào)整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益的程度范圍內(nèi)。前鋒線(xiàn)曲折越