重慶)萬豪國際金融中心項目市場價值可行性分析報告(更新版)

　　

【正文】 推廣活動，如通過服裝統一打折、舉行時裝發布會等來吸引消費者 主力客群 收入相對較高的白領階層（個人月收入 3000 元以上） 簡 評 目前重慶最高檔的購物中心之一；集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體；位置優越；物管及服務上乘；開發商實力雄厚，知名度高。月） 150 150— 200 商鋪的租售價格隨位置、地段的差異，價格非常 懸殊，以解放碑商圈為例，臨江路 — 滄白路鋪面租價主要集中在 80－ 150 元 /㎡ u 商業經營情況 表：各商圈單位營業面積年平均經營額分析（ 2020 年） 類別 商圈（或地區） 單位營業面積（㎡）年平均營業額 商業核心區 解放碑商圈 42020 元 次級核心區 沙坪壩商圈 30000 元 南坪商圈 25000 元 觀音橋商圈 25000 元 楊家坪商圈 30000 元 邊緣區 兩路、大渡口等 10000 元 解放碑商圈的經營規模最大，營業水平也最高，單位面積營業額 2020 年達到 4 萬余元，而幾大次級商圈單位面積營業額水平在 — 3 萬元之間。 上海的商業營業面積來源參考 。 商場統計范圍包括主城區內掛牌營業的大、中、小型零售百貨商場、購物中心； 216。 九龍坡區的寫字樓主要集中在高新區，其需求客源基本為本區域的科技類公司和企業。 沙區目前的寫字樓主要集中在三角碑周邊，且純寫字樓數量極少，招租情況相當差。 南岸區的商業主要集中在南坪轉盤周圍和南濱路長江大橋東側，現有營業總面積達 15 萬㎡左右。目前已主要形成了五黃路、黃金堡、新牌坊、人和 兩路、石馬河 冉家壩、北部新區等幾大開 發版塊，住宅形態以花園小區和花園洋房為主，代表性物業有錦繡山莊、龍湖花園系列、金科 “雙環”是指利用現有道路交通條件，通過一定改造，形成以臨江路、新華路為外環干道，以中華路、較場口民生路為內部主干道，以較場口、市公安局地鐵為未來換乘中心的整體交通構架。目前，解放碑 6 周邊商品房的業主大部分為重慶的城市富裕階層，另有近 30%為外地置業客戶，其中還包括一部分外籍人士，區域高檔房地產的自然消費能力居全市之首。 2020 年，解放碑區域實現商貿零售總額已達 163 億元，其中社會零售消費品總額達 77 億，占渝中區的61%，全市零售總額的 %，單位營業面積高達 42500 元，遠居全市之首。據有關機構統計，目前重慶的房價在全國 37 個大城市中名列 26 位，除了遠遠低于國內發達城市外，還落后于與重慶發展階段相類似的城市，形成了價格洼地狀態，投資機會顯著。 u 國際企業搶灘重慶 直轄以來，重慶市吸引了大量的外來資金。充分顯示在當前宏觀環境下，重慶市商品房市場供銷兩旺，市場健康發展，有效需求仍有力支撐著房地產市場的發展。 u 重慶房地產開發面積穩步遞增 圖：近年來重慶房地產開發狀況 （單位：萬㎡） （數據來源：重慶歷年統計年鑒） 從近幾年重慶市房地產的開發狀況來看，施工面積總體保持明顯的增長態勢， 2020 年較 2020年同比增長了 %，而竣工面積則保持平穩的增長態勢， 2020年首次出現了下降的趨勢，這主要是受國家宏觀調控等因素的影響，在一定程度上抑制了房地產的過快增長。因此，房地產市場中各個行為主體，無論是開發商還是消費者都應該認真地理解政策，順勢而為，為自己贏得更大的利益。 u 金融政策 2020 年，央行 121 號文件正式拉開了規范房地產信貸業務管理的序幕，此后又出臺了《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，國家對房地產信貸的嚴格管理，使土地儲備 貸款和房地產開發貸款受到嚴控，將一批實力不夠、管理混亂的開發商被擠出市場，必然使得新增房地產貸款的質量有較大的提高，抑制地產泡沫。 2020 年一季度重慶城市居民人均可支配收入同比上漲 %，城市居民人均消費性支出同比上漲 %，預計未來 23 年內重慶市居民的收入水平和消費支出仍將保持增長的態勢。 據重慶市 2020 年 12 月最新 統計數據， 2020 年 14 月重慶市完成國內生產總值 864 億元，比去年同期上漲 %，持續保持了較高的增長水平。預 計 20202020 年 GDP 增長會保持在年均 10%左右，經濟發展仍將保持較高增長態勢，持續增長的國民經濟環境將會為房地產業的發展提供良好的支撐。 在社會經濟持續快速增長下，重慶市的城市用地條件和外來投資強度持續增長，城市地位和競爭力明顯提高， 2020年中國城市競爭力排行榜上， 281 個參評城市中，重慶排名第 12位，列西部城市第一。此舉在于嚴格控制目前市場上的房地產投機炒房者，抑制其擾亂房地產市場正常次序的相關行為。并強化了國家宏觀調控的主旨，保證房地產持續健康發展。 u 重慶房地產市場供銷兩旺 圖：重慶房地產市場歷年銷售面積趨勢 （單位：萬㎡） （數據來源：重慶歷年統計年鑒） 重慶房地產開發供求總體產銷銜接良好，需求市場增勢強勁，保持年年持續增長的態勢，年銷售面積從 1999 年的 502 萬㎡上升至 2020 年的 1317萬㎡。 另外，據中原對商業市 場的研究表明，空置商業絕大多數為社區型商業，各中心區商業的銷售情況極好，基本可達到 1 年實現銷售 80%以上，如近期開盤的百康年而目前全重慶市的大部分國際企業集 中于重慶市解放碑 CBD。 渝中區版塊市場分析 渝中區為重慶的“母城”，為重慶市商業網點最為密集的地區，尤其是解放碑周邊，在中國西部乃至全國同類商業中心也首屈一指。隨著改革開放的深入，重慶投資環境的進一步改善，解放碑 CBD 區域入住企 業呈現數量逐年遞增、規模逐年提高的良好態勢。 未來，解放碑將形成“兩核、雙環、七片區”的城市建設格局，力爭把重慶解放碑 CBD 建設成為財富 CBD 和人文 CBD。 解放碑 CBD 城市設計還將通過城市扶梯、空中街市、十字金街、城市夜景、城市舞臺、建筑形象、城市文脈、綠化通廊、城市名片等十大城市要素，形成別具一格的都市風貌。市場以區域性消費為主，商業物業銷售價格跨度較大，主要在 2020080000 元 /㎡，商業中心區的單位租金以 100350 元 /㎡為主。 未來，南岸區將以住宅市場開發為主，擬將現有版塊擴張到茶園新區和廣陽島度假區；而商業物業的開發則會主要集中在南濱路一線，且業態構成以餐飲娛樂業為主，形成重慶南部生態休閑產業鏈；而相對寫字樓的發展會比較落后，仍然以中低檔的商務公寓物業為主，且呈小規模放量的開發態勢，滿足區域內部的基礎商務需求。相對而言商業物業和寫字樓物業的發展將會以現有基礎為主，中長期內可能會有一定的補充。 物業類型分析 8 說明：以下面積及價格，未經注明均為建筑面積及建筑面積價格。 u 商業集中程度 來自市商委的統計顯示，截至2020年末，全市商業網點面積已達２６００萬平方米（絕對數量甚至高于北京的 1350萬㎡），比直轄前的１９９６年增加１５００萬平方米，人均擁有商業地產面積０．８４平方米。 表：重慶與北京全市范圍商業覆蓋率對比 城市 轄區面積 （ k ㎡） 轄區商業總量（萬㎡） 轄區人口總數（萬人） 每 1k㎡土地面積擁有的商業面積（萬㎡） 人均擁有商業面積（㎡） 重慶 3051 北京 1423 注： 216。 廣州中華廣場（建筑面積 16 萬㎡）、廣州天河城（建筑面積 13 萬㎡）數據參考《南 10 方都市報》 2020 年 5 月 13 日； 216。月。其經營的商品大多數是品牌檔次較高的世界級產品。 根據政府相關部門規劃，從 2020年－ 2020 年本市主城區將新增人口 200萬人，年平均增加25 萬人，以 2020 年人均消費額計算，將新增加消費 億元，同時，原有居民 消費增長以2020 年與 2020 年比較，取主城區 500 萬人口計，亦會新增加 億元消費，這兩項消費合計 34 億元。而從近五年來看，重 13 慶社 零總額的增長基本與國民經濟的增長保持了同步同速，因此預計，重慶的商業經營額將在未來 5— 10 年內亦會保持年均 9— 10%的增長，按此發展到 2020 年，重慶社零總額將達到 1600 億元的水平。因而重慶的商務區建設不僅要服務于重慶經濟與社會發展，更要輻射長江上游地區和整個西南地區，隨著中國在世界經濟中的地位日益提高，重慶要進一步加入全球生產和服務體系，而城市商務功能從長遠來看亦會不斷擴大。 就渝中區而言，寫字樓主要分布在解放碑、兩路口及上清寺兩大片區；而目前江北區的觀音橋片區寫字樓的數量、品質都有大副的提升，具有追趕渝中區的趨勢；其它區域的寫字樓主要有南岸區的南坪轉盤片區、沙坪壩的三角碑片區、九龍坡區的楊家坪片區以及高新區的石橋 鋪周邊，但數量都比較少，尚沒有形成整體辦公氛圍。 普通寫字樓也是目前重慶寫字樓市場供應的主力，整體所占份額也在 40%以上（以寫字樓棟數計），分布主要集中在渝中區兩路口片區及南岸區南坪片區。月之間。 其他區域如兩路口、上清寺片區寫字樓的平均出租率在 50%左右，其中以希爾頓商務大廈出租率最高，而其它區域寫字樓的平均出租率相對較差。 大都會商廈位于解放碑商業中心區，區位地理優勢明顯；大都會商廈立于擁有九層商業賣場的大都會廣場裙樓之上，又配以毗鄰之五星級酒店－海逸酒店，其中前者是目前重慶最高檔的商業場所，后者是重慶現有的兩家五星級酒店之一，因此大都會商廈的配套商業及商務設施齊全；大都會商廈擁有寬敞的獨立入口大堂，樓層高達五米，采用高性能大容量電梯，在數量配置上達到每 3 層 1 部的標準，并實行高低樓層分段制，且設獨立的電梯間；整棟大樓采用統一的中央空調系統 ，裝備有完善的閉路電視及傳真線，各項消防及安全設施齊備，并配備有 400 個以上的車位。