商品房銷售培訓相關問答(更新版)

　　

【正文】 。 30請問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房？問：我在一個城市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又繼續攻讀博士學位3年(其間基金轉到市人才中心賬戶上)，現在我和我愛人想在她工作的城市B購買住房，我目前仍在讀博士學位，：在購買住房時，能否利用我的公積金進行貸?　　答：首先住房公積金封存狀態下不能申請公積金貸款，其次北京申請公積金貸款不能購買外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出來，但目前不能直接轉移到外省市。按2000年年底出臺的最新規定，現房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，仍須按照有關規定辦理商品房預售許可證。22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構成？按有關規定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內或單位內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用面積與套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。 19公用建筑面積分攤的原則是什么新修訂的相關文件規定，商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶。(2)套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計入內墻體面積。）（點評： ） （點評：所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，并印有等線宋體“房屋所有權證”底紋暗印。別的任何單位或部門都無權發證，它們發的權證都屬于非法、無效的；二是所蓋印章均為套印，印跡清晰、干凈、均勻，手工蓋印是不可比的。由于新證是獨家按照專門工藝和選材印制，它的質量、質地和印制非一般可比。內頁印有統一規范的填寫項目。　　促銷廣告要嚴謹　　根據《中華人民共和國廣告法》第九條第二款的規定，“廣告中表明推銷商品、提供服務附帶贈送禮品的，應當標明贈送的品種和數量。在有關規定尚未完善的現狀下，開發商的房子還是要賣，房地產廣告還是要做，但在宣傳時，應當注意相應的一些問題：　　形象廣告可以做　　根據《廣告發布規定》第五條、第六條的規定，開發商在發布預售商品房廣告時，應當具有銷售許可證證明。8 問：商品房銷售合同應當明確哪些內容？答：（一）當事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基本狀況（三）商品房的銷售方式（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產權歸屬（九）面積差異的處理方式（十）辦理產權登記有關事宜（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任（十三）雙方約定的其他事項9問： 商品房銷售有幾種計價方法以及商品房建筑面積的規定？答：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。 ）（點評：商品房銷售培訓問題115前言：本培訓主要涉及的內容為房產法律、銀行貸款、物業管理、住房公積金等客戶關心的問題，同時也是營銷人員從更深的層次上需要掌握的房地產相關知識，希望通過培訓，大家能進行主動學習，主動思考，成為一名客戶認可的、優秀的房地產銷售專家。2 問：商品房預售條件及商品房預售許可證的辦理程序按照哪些規定執行？答：按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。房地產開發企業、房地產中介服務機構所發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。面積誤差比=（產權登記面積合同約定面積） X 100%合同約定面積12 問：房產廣告怎樣才能做到不違法答：《商品房銷售管理辦法》出臺后，不少開發商在研究該辦法的同時，也產生了不少的疑問和困惑，其中對于房產廣告感覺越來越不好做了，好像一不留神，就有虛假廣告的嫌疑，有關房地產廣告中的一些問題，確實需要開發商和有關部門引起重視。這一規定對于開發商而言，還是具有實際的操作價值的，因為許多購房者之所以在簽約時，對很多細節提出疑問，甚至認為開發商有欺詐行為，主要是有許多細節，開發商沒有事先告知。新證共分三種：即《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。　　按照以上新證的特點從總體看它的印制質量。這里要注意兩個方面：一是規范的發證機關是市(縣)的房地產管理局(房產管理局)或市(縣)人民政府。　　暗印、水印。此號碼與發證機關的簿冊、檔案記載相一致。15商品房預售登記后，購房人要求更名，應如何辦理商品房預售登記后，購房人要求更名的，具有直系親屬關系(如夫妻關系、父母子女關系)，可在預售契約上更名，辦理時應出具經公證的親屬關系證明，其他不具親屬關系的應按預售轉讓程序辦理。(1)套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規范》(GBJ9686)規定的方法計算，其他建筑 ，按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。　　不應計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理用房)。斜面屋頂結構的房間。28請問:目前，商品房銷售有哪幾種類型，現房銷售和商品房預售有什么不同？目前，商品房銷售分現房銷售和期房銷售(即預售)兩種。對企業虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照《住房公積金管理條例》規定，須經本單位職工代表大會或者工會討論通過，并經住房資金管理中心審核，報有關部門批準后，可降低繳存比例或者緩繳。33二手房貸款政策二手房貸款一般要求抵押登記后，再予放款，且必須經過指定評估機構評估。 (2)套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計入內墻體面積。 19公用建筑面積分攤的原則是什么新修訂的相關文件規定，商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶。22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構成？按有關規定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內或單位內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用面積與套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。按2000年年底出臺的最新規定，現房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，仍須按照有關規定辦理商品房預售許可證。 30請問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房？問：我在一個城市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又繼續攻讀博士學位3年(其間基金轉到市人才中心賬戶上)，現在我和我愛人想在她工作的城市B購買住房，我目前仍在讀博士學位，：在購買住房時，能否利用我的公積金進行貸?　　答：首先住房公積金封存狀態下不能申請公積金貸款，其次北京申請公積金貸款不能購買外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出來，但目前不能直接轉移到外省市。34還清住房公積金貸款后還可以再申請公積金貸款嗎？還清后可以再次申請。 貸款辦理手續，一般應在一個月左右，但會因借款人情況的不同而有所不同。　　(8)職工與單位終止勞動關系或辭去公職、擅自離職或被辭退、除名、開除的，原工作單位應從上述行為發生之日起停止計發住房補貼，并將已計發情況記入本人人事檔案。40什么是住房補貼？房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。無房職工的補貼面積，按規定的住房補貼面積標準計算。 其中公積金貸款20萬元、貸款期限為10年。在《租賃合同》上，一般明確三個問題：一是明確房子是為了取得貸款已進行了抵押，二是明確房子出租的期限；三是明確貸款人不能及時還貸時，承租人應無條件配合銀行的決定。登記機關將有關材料復印存檔，登記資料允許查閱、抄錄或者復印。個人購買房屋的貸款，數額相對較小，而且歸還時間較長，銀行在計算每一期應當歸還的數額時，已考慮了貸款人逐年應當支付的利息。如果不是臨時的困難，就應考慮采用其他辦法來解決。商品房銷售培訓問題465446還款期限如何選擇？貸款期限是越長越好，還是短期的好？這主要取決于購房者的經濟能力及其投資偏好。貸款額度最高不超過房屋售價的70%。對個人而言住房價值高，普通家庭需長期積累才能購置，家庭經濟承受不起不測的災禍，就是貸款清償后或不向銀行貸款，也都有必要對住房加保險。　　③印花稅：%。為防止意外，購房者一定要保留好定金收據。　　③借款人按合同規定償還全部貸款本息后，抵押物或質押物返還抵押人或出質人，借款合同終止。　　由于下列原因造成的保險財產的損失，保險人不負賠償責任：①戰爭、軍事行動或暴力行為；②核子輻射或各種污染；③地震及其次生災害；④被保險人或其家庭成員的故意行為；⑤保險財產因設計錯誤、原材料缺陷，工藝不善等內在的原因以及自然磨損，正常維修造成的損失所引起的費用。　　②質押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、建設銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權利憑證作為貸款的擔保而向借款人發放貸款的方式。對申請人的調查，最重要的是申請人是否具有經濟償還能力。 54 商業性個人住房貸款額度最高是多少？貸款期限最長幾年？現行的利率是多少？能不能提前還？根據中國人民銀行的最新規定，貸款額度最高不超過所購住房全部房款或評估價值的80%，但在實際操作過程中，具體到每個項目，還會因開發商的經濟實力、項目的建設情況、個人的經濟情況等不同而不同。需要提前還款的應提前15天向銀行提出申請，經貸款銀行同意后，與貸款銀行簽定變更協議。商品房銷售培訓問題556355怎樣申請商業性個人住房貸款？各商業銀行提供的商業性個人住房貸款程序基本類似，下面以建行北京分行提供的個人住房貸款為例，說明怎樣申請商業性個人住房貸款。這包括收入預期和未來大額支出的預期。還款能力的計算方法是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額。首期付款不能把手頭的現金用完，而應該留有一筆相當的資金用于住房裝修和更新家具、家電等室內用品。值得注意的是，一般代辦機構的收費都只是服務費，如“康正”所收的服務費，只是上門協助貸款人填寫申請表和貸款有關合同、遞送貸款資料、協助辦理抵押物審核評估、協助辦理保險手續等，與貸款有關的各項費用，如律師費、保險費、評估費等還需自己另交；“廣盛”的二手房貸款收費服務范圍是核查買賣雙方的身份、買方的資信調查、二手房產權的調查、代辦評估、公證、保險、抵押登記、過戶手續、出具律師意見等，服務費中除含公證費、律師費外，評估、過戶、保險等費用需貸款人自己交。這是因為當債務人不能按期歸還貸款時，貸款銀行需要將抵押的房地產予以變賣，從變賣所得的價款優先受償。以出讓方式取得的國有土地使用權可以抵押，劃撥土地應當與國有土地上的房屋同時抵押。根據我國有關的法律規定，房地產抵押合同應當具備下列條款：　　(1)抵押當事人的自然情況；　　(2)抵押物的坐落、類型、結構、面積、價值、房屋所有權屬、土地使用權屬及權證編 號；　　(3)被擔保的主債權的種類、數額；　　(4)債務人履行債務的期限；　　(5)抵押擔保的范圍；　　(6)抵押物的占管人、占管方式和責任，意外毀損和滅失的風險責任；　　(7)抵押權人處分抵押房地產的方式；　　(8)爭議的解決方式；　　(9)抵押當事人約定的其他事項。因此，貸款人應付本息逐期相繼減少。這種抵押貸款方法。 63購房寶典：怎么驗收精裝修房每年年底都是樓盤交鑰匙的高峰期，隨著精裝修樓盤數量的逐步增加，購買精裝住宅的消費者也隨之增加，很多讀者來電詢問對精裝房的裝修項目如何驗收？達到什么標準才算合格？　　驗收精裝房依據的標準　　北京市建裝協家裝委員會工程質量部主任金錚告訴記者，目前，北京裝飾行業使用的驗收標準有兩個：一個是《北京市家庭裝飾工程室內驗收標準》(本版將陸續刊登)，另一個是《高級裝飾工程驗收標準》，使用哪一個標準要看購房合同里是如何簽訂的，以合同規定的標準對工程進行驗收。這一步比較復雜，簡單地說，應該檢查木制品是否變形，接縫處開裂現象是否嚴重，五金件安裝是否端正牢固，油漆是否存在流淌現象，墻壁涂料是否出現大范圍開裂現象，這些基本上可以靠我們的眼睛去觀察。業主應檢查被更換的品牌與原合同約定的差別到底在哪，小心被更換的建材產品檔次下降。但我認為，頂板并非頂樓用戶的專有財產，它實際上是在為整個樓宇的用戶服務。　　在通常的情況下，開發商尚未將所有的樓房賣出，則小區居民與這棟大廈的開發商、其他購房客戶均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對樓頂等公共建筑享有共有權，行使占有、使用收益、處分等權能。65公共區域的照明費如何分攤？住宅樓內公共照明系統屬公共設施，其產生的電費屬能源費范疇，按照國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)的規定，該能源費用可以計入物業管理費成本，并由收益人即樓內全體人分攤。其二，一些裝修人員在施工區域吸煙以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規定的行為或民事損害行為，物業管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。　　該物業管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活，導致該住戶的強烈不滿。開發商可以按照購房合同的規定，要求該業主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解