商品房銷售培訓相關問答-文庫吧

【正文】 如何計算商品房的銷售面積是指購房者在與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內建筑面積(即套內建筑面積)與分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。　　套內建筑面積的計算方法：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。(1)套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規范》(GBJ9686)規定的方法計算，其他建筑 ，按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。(2)套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計入內墻體面積。[2]非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。　　商品房分攤的公用建筑面積計算公式：　　公用建筑面積=整棟建筑的面積各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。　　公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積247。各套套內建筑面積之和。　　分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積公用建筑面積分攤系數。 18哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分攤給住戶可分攤的公共部分為本幢樓的大堂，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。　　不應計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理用房)。 19公用建筑面積分攤的原則是什么新修訂的相關文件規定，商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶。20陽臺面積怎么計算按現行的《建筑面積計算規則》：(1)封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積的100%計算建筑面積，(2)沒有封閉的陽臺按其水平投影面積的50%計算建筑面積。21什么是套內墻體面積商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)。共用墻體水平投影面積的一半計人套內墻體面積，非共用墻水平投影全部計入套內建筑面積。22什么是使用面積使用面積是每套住宅戶內除墻體厚度外全部的凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間，儲藏室、壁柜(不吊柜)、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結構的房間。22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構成？按有關規定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內或單位內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用面積與套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。23什么是房屋建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，()的永久性建筑24什么是房屋建筑面積？房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，()的永久性建筑。25什么是使用率？什么是實用率？住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。25現房期房分別怎樣判斷合法性？按新規定，手續齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現房銷售則未必，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，將不再辦理商品房銷售許可證，購房人買這樣的現房。只要看國有土地使用證和房屋所有權證這兩證二書就可以，但已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，仍須按照有關規定辦理商品房預售許可證，購房人購買時仍需要看“五證”“兩書”。26“兩書”是指什么？“兩書”是指新建住宅《質量保證書》和《使用說明書》。27“五證”是指什么？商品房的“五證”包括：建設用地規劃許可證，建筑工程規劃許可證，國有土地使用證，建設工程開工證，商品房預(預)售許可證。28請問:目前，商品房銷售有哪幾種類型，現房銷售和商品房預售有什么不同？目前，商品房銷售分現房銷售和期房銷售(即預售)兩種。按2000年年底出臺的最新規定，現房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，仍須按照有關規定辦理商品房預售許可證。商品房預售是指房地產開發企業與購房者約定，由購房人交定金或預付款，而在未來的一定日期擁有現房的交易行為。29單位不給上住房公積金如何解決？按照《住房公積金管理條例》規定，住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。市政府明確規定，除離退休職工、1993年以前按照標準價優惠辦法購買住房且未按有關規定補價的職工夫妻雙方不建立住房公積金外，1996年6月3日前，北京市行政區域內所有黨政機關、群眾團體、事業單位、企業單位(包括全民、集體、民辦、私營、股份制、外商投資企業及其他進行工商稅務登記的企業和中外機構駐京辦事機構)的中方固定職工，勞動合 同制職工，均應按照規定比例建立住房公積金。中央在京企事業單位建立住房公積金也按此規定辦理。在京單位聘用外地非農業戶口職工，凡簽訂正式勞動用工合同，且沒有在戶口所在地建立住房公積金的，單位可以其建立住房公積金；凡與單位簽訂正式勞動用工合同，且工資由單位支付的職工，無論其檔案是否調入單位，單位均應為其建立住房公積金。　　對于尚未建立住房公積金的企業職工，可向北京市住房資金管理中心或所屬分中心舉報。對企業虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照《住房公積金管理條例》規定，須經本單位職工代表大會或者工會討論通過，并經住房資金管理中心審核，報有關部門批準后，可降低繳存比例或者緩繳。 30請問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房？問：我在一個城市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又繼續攻讀博士學位3年(其間基金轉到市人才中心賬戶上)，現在我和我愛人想在她工作的城市B購買住房，我目前仍在讀博士學位，：在購買住房時，能否利用我的公積金進行貸?　　答：首先住房公積金封存狀態下不能申請公積金貸款，其次北京申請公積金貸款不能購買外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出來，但目前不能直接轉移到外省市。 31請問如何查詢公積金余額，公積金貸款的流程？問：您好，我想問以下幾個問題：個人住房公積金余額的查詢方法新出臺的住房公積金貸款額度及年限的具體計算方法公積金貸款的借款申請表一定要到管理中心領取嗎？是否可到就近的管理中心領取？一些代辦機構在網上發布的借款表是否可用？公積金貸款的流程及各階段?　　答：(1)請撥打電話67606291或67606292查詢。如已發到住房公積金繳存卡的交存人可 通過工、建兩行的自動取款機查詢；(2)參照2000年京資中心計字088號文件；(3)一般應到資金管理中心領取申請表，一些代辦公司在管理中心領取申請表后發給個人也是可以的，但應用原件(資金管理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公積金交存的資金管理中心或分中心，第二步到分中心申請，領取材料，第三步分中心初審，第四步銀行調查，填寫合同，第五步放款，需帶的材料因各人購房等情況不同而不同，可以申請貸款時問分中心。32繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現貸款倍數是多少？問：我今年想要買房，關于公積金貸款我有一些問題：1。繳費滿幾年才可公積金貸款？2。現貸款倍數是多少？3。我老公現有公積金5000元，繳費已兩年多；我現有公積金1680元，繳費6個月，問用公積金貸款可貸多少？　　答：(1)目前政策沒有規定公積金建立期限與貸款資格問題，但政策有可能近期有一些調整；(2)參照2000年京房資中心計字088號文件計算貸款額度。33二手房貸款政策二手房貸款一般要求抵押登記后，再予放款，且必須經過指定評估機構評估。34還清住房公積金貸款后還可以再申請公積金貸款嗎？還清后可以再次申請。35住房公積金貸款是按季提現，那么每季最多可以提多少呢？問：住房公積金貸款是按季由公司提現的，那么每季最多可以提多少呢？　　答：支取住房公積金用于還貸款支取額不應超過每季度還款額。 36交納公積金1年，現計劃出國，能夠提取住房公積金和住房補貼？問：我即將要出國留學，在此之前我在單位工作了一年，并交納過公積金。請問我是否能將這些公積金和住房補貼提取出來。是否需要出國簽證等材料。　　答：可以。但需出具出國一年以上的居留證明。 16為什么要辦理商品房預售、預購登記手續辦理商品房預售、預購登記手續，可以通過房地產管理部門對房屋買賣交易的合法性和唯一性進行確認，有效保證買賣雙方的合法權益。對買方來說，預購的商品房是一種期得利益，通過辦理預售，預購登記手續，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風險；對賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。17商品房的銷售面積如何計算商品房的銷售面積是指購房者在與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內建筑面積(即套內建筑面積)與分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。　　套內建筑面積的計算方法：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。(1)套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規范》(GBJ9686)規定的方法計算，其他建筑 ，按照專用建筑設計規范規定的方法或參照《住宅建筑設計規范》計算。(2)套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計入內墻體面積。[2]非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。　　商品房分攤的公用建筑面積計算公式：　　公用建筑面積=整棟建筑的面積各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。　　公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積247。各套套內建筑面積之和。　　分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積公用建筑面積分攤系數。 18哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分攤給住戶可分攤的公共部分為本幢樓的大堂，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。　　不應計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理用房)。 19公用建筑面積分攤的原則是什么新修訂的相關文件規定，商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶。20陽臺面積怎么計算按現行的《建筑面積計算規則》：(1)封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積的100%計算建筑面積，(2)沒有封閉的陽臺按其水平投影面積的50%計算建筑面積。21什么是套內墻體面積商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)。共用墻體水平投影面積的一半計人套內墻體面積，非共用墻水平投影全部計入套內建筑面積。22什么是使用面積使用面積是每套住宅戶內除墻體厚度外全部的凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間，儲藏室、壁柜(不吊柜)、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結構的房間。22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構成？按有關規定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內或單位內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用面積與套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。23什么是房屋建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，()的永久性建筑24什么是房屋建筑面積？房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，()的永久性建筑。25什么是使用率？什么是實用率？住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。25現房期房分別怎樣判斷合法性？按新規定，手續齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現房銷售則未必，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，將不再辦理商品房銷售許可證，購房人買這樣的現房。只要看國有土地使用證和房屋所有權證這兩證二書就可以，但已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，仍須按照有關規定辦理商品房預售許可證，購房人購買時仍需要看“五證”“兩書”。26“兩書”是指什么？“兩書”是指新建住宅《質量保證書》和《使用說明書》。27“五證”是指什么？商品房的“五證”包括：建設用地規劃許可證，建筑工程規劃許可證，國有土地使用證，建設工程開工證，商品房預(預)售許可證。28請問:目前，商品房銷售有哪幾種類型，現房銷售和商品房預售有什么不同？目前，商品房銷售分現房銷售和期房銷售(即預售)兩種。按2000年年底出臺的最新規定，現房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，仍須按照有關規定辦理商品房預售許可證。商品房預售是指房地產開發企業與購房者約定，由購房人交定金或預付款，而在未來的一定日期擁有現房的交易行為。29單位不給上住房公積金如何解決？按照《住房公積金管理條例》規定，住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集