土地使用權出讓價格評估培訓資料(更新版)

　　

【正文】 的具體要求，此次評估設定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整。（3）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、宗地實際開發(fā)程度等評估相關資料由估價人員實地調查而得。需要特殊說明的事項（1）土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、地產(chǎn)交易資料等評估相關資料由估價人員實地調查而得。（6）本次評估的宗地地價是指待估宗地在設定的宗地開發(fā)程度下的土地價格，設定的土地開發(fā)條件發(fā)生變化時，本報告中的評估結果必須進行相應的調整。②由于該建設項目符合城市規(guī)劃要求，與周圍環(huán)境相協(xié)調，屬于該宗土地的最佳利用（最有效使用），且區(qū)域內房地產(chǎn)開發(fā)較多，房地產(chǎn)市場交易案例較多，可以獲得較為準確的交易數(shù)據(jù)，依據(jù)九江市的經(jīng)濟發(fā)展水平，可參照周邊類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售價格，故符合假設開發(fā)法的評估要求，可選用假設開發(fā)法進行評估。變動原則估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準確地評估土地價格。（四）其他資料委托方提供的《土地估價委托書》；九江市城鄉(xiāng)規(guī)劃局廬山區(qū)分局文件《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]；《》；估價方掌握的有關資料及估價人員實地勘查、調查所獲取的資料。（2）土地面積根據(jù)委托方提供的《》，（），（）。金源恒生化纖、清華同方、巨石化建已經(jīng)列入九江市八大工業(yè)航母之中，輻射帶動了區(qū)域經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，全區(qū)現(xiàn)已初步建成玻纖、化纖、石化、機械制造四大支柱工業(yè)產(chǎn)業(yè)，并集聚了相關配套產(chǎn)品的生產(chǎn)基礎、產(chǎn)業(yè)工人和技術力量。區(qū)域概況廬山區(qū)位于江西省北部，長江中下游南岸，地理位置優(yōu)越，得天獨厚，屬九江市市轄，素有“京九重鎮(zhèn)、鄱湖明珠”之稱，設7鎮(zhèn)1鄉(xiāng)2街道，總面積548平方公里，區(qū)內人口24萬。，%。同時應先強化沿昌九線的城鎮(zhèn)建設及基礎設施建設，以此為基礎，向西、向東、向南沿主軸有序推進。隨后，2013年紅五月與“銀十”也以較大的優(yōu)勢成為12月當中的兩個高峰，創(chuàng)下1291396套的高成交量。一是2013年繼續(xù)實施積極的財政政策，大力改革，完善結構性減稅政策。 九江—瑞昌—碼頭鎮(zhèn)的九碼快速通道已于2010年5月通車。全境東西長約270公里，南北寬約140公里。四、影響地價的因素分析（一）一般因素分析影響地價的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和自然因素等，包括城市經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)政策、人口聚集、城市發(fā)展、土地利用規(guī)劃、地理位置等。根據(jù)委托方提供的《》，形狀較不規(guī)則。限制條件：本報告中評估價格是在滿足全部假設與限制條件下，于估價基準日2014年7月16日，在設定的開發(fā)程度、用途、使用權取得方式、土地使用年限的土地使用權價格，如有改變，地價則需另作調整。本次評估的價格是指估價對象在評估基準日二○一四年七月十六日，規(guī)劃利用條件下，于上述估價設定的土地開發(fā)程度、用途、建筑容積率、土地使用年限下的土地使用權出讓價格。四、估價基準日二○一四年七月十六日五、估價日期二○一四年七月十六日至二○一四年七月十七日六、地價定義根據(jù)委托方提供的資料及評估人員現(xiàn)場勘查，待估宗地實際土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內場地不平整。八、土地估價師簽字姓 名 土地估價師證號 注冊編號 簽 名殷金火 2002360004李 斌 2002360047九、土地估價機構估價機構負責人簽字： （機構公章）二○一四年七月十七日59 / 59表1 估 價 結 果 一 覽 表估價機構：江西新源洪城房地產(chǎn)土地評估有限責任公司 土地估價報告編號：贛新源（2014）（估）字第120號 估價基準日：2014年7月16日 土地使用權處置方式：出讓 宗地位置規(guī)劃用途設定用途土地級別容積率估價基準日實際開發(fā)程度估價設定開發(fā)程度設定土地使用權年限（年）土地面積（m2）單位地價（元/ m2）總地價(萬元)九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路商住用地（商業(yè)80%，住宅20%）商住用地（商業(yè)80%，住宅20%）商業(yè)III級，住宅IV級宗地紅線外“五通”及宗地紅線內場地不平整宗地紅線外“五通”及宗地紅線內場地平整商業(yè)：40住宅：70（）“五通”指（通路、通電、通水、排水、通訊）一、土地估價結果的限定條件土地權利限制：估價對象的土地所有權屬國家所有。（2）委托方對所提供的資料的真實性負責，估價機構對所收集資料的真實性、準確性負責。待估宗地實際土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內場地不平整。57′－116176。—，年平均日照時數(shù)在1650小時—2100小時，年平均氣溫16℃—17℃，年無霜期為239天—266天，年均降雨量為1300毫米。④水運上通重慶,下達上海市并延伸海外,內河航道里程762公里,共有各類港口及專用碼頭144個,年吞吐能力3000萬噸,九江港是東西水運,南北水陸中轉的重要樞紐港, 九江港最高年客運量500萬人次，最高貨物吞吐量5000萬噸,分別居長江各港口的第二位和第四位。四是繼續(xù)推進保障房建設工作，擴大房產(chǎn)稅試點，調整房地產(chǎn)交易等稅收問題。2013年，九江全市成交均價整體平穩(wěn)。 九江市委市政府提出“加快城市建設步伐，拉大城市框架，實現(xiàn)從甘棠湖、南湖時代走向八里湖時代”的部署，同時將瑞昌、湖口、星子和九江縣納入“大九江”城市發(fā)展格局，未來“大九江”城區(qū)面積將達到1000多平方公里。%，%。經(jīng)濟發(fā)展 2013年，總量再上新臺階，％，增速快于全省、全市。（2）供電區(qū)域內供電來源于九江市電力公司，屬華中電網(wǎng)。（6）土地用途待估宗地規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），本次評估設定用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）。替代原則土地估價應以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地交易價格為依據(jù)，估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。估價方法的選擇應按照地價評估的技術《規(guī)程》，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。三、估價結果和估價報告的使用估價的前提條件和假設條件（1）待估宗地完成土地征收手續(xù)，并繳納了相關的費用，土地所有權歸國家所有，屬待出讓的宗地。（3）本報告估價結果僅為本報告設定的評估目的服務，當用于其他目的，本報告評估結果無效。（4）本報告是在價格定義限定條件下的土地使用權價格，如價格定義限定條件發(fā)生變化，土地評估結果必須相應調整或重新評估。（以上均為復印件）土地估價技術報告項目名稱：九江市廬山區(qū)土地儲備中心擬出讓的位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）土地使用權出讓價格評估受托估價單位：江西新源洪城房地產(chǎn)土地評估有限公司土地估價報告編號：贛新源[2014]（估）字第120號土地估價技術報告編號：贛新源[2014]（技）字第120號提交估價報告日期：二○一四年七月十七日關鍵詞：廬山區(qū)；江西新源洪城房地產(chǎn)土地評估有限公司；出讓價格；2014年．土地估價技術報告 第一部分 總 述一、評估項目名稱九江市廬山區(qū)土地儲備中心擬出讓的位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）土地使用權出讓價格評估二、委托評估方單位名稱：九江市廬山區(qū)土地儲備中心地址：九江市十里大道740號聯(lián)系人：周女士電話：07928171822三、受托評估單位單位名稱：江西新源洪城房地產(chǎn)土地評估有限公司單位地址：南昌市二七南路655號天御大廈1211室資質證號：A201136005負 責 人：殷金火聯(lián)系電話：（0791）86166688郵政編碼：330002四、估價目的按照《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（2007年9月28日中華人民共和國國土資源部令第39號）的要求九江市廬山區(qū)土地儲備中心特委托江西新源洪城房地產(chǎn)土地評估有限公司對位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路一宗商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）進行土地使用權出讓價格評估，為其出讓待估宗地土地使用權提供價格參考。根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]，待估宗地規(guī)劃容積率≤，根據(jù)最有效利用原則。（6）未經(jīng)評估單位書面同意，本評估報告書的全部或任何一部分不得使用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。土地使用狀況（1）土地利用現(xiàn)狀根據(jù)估價人員的現(xiàn)場勘查，至估價基準日2014年7月16日，估價對象紅線內為待開發(fā)的空地（2）土地規(guī)劃利用狀況根據(jù)委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]，有關地塊控制指標，現(xiàn)整理如下：①四址為：東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路；②土地面積：（）；③用地性質：商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）④建筑密度：≤50%；⑤容積率：≤；⑥綠地率：≥30%；⑦建筑間距：符號規(guī)劃、消防的要求；⑧未盡事宜必須符號國家規(guī)范和《九江市城市規(guī)劃管理技術規(guī)則》以及市政府的相關要求。東毗上饒市波陽縣、安徽省東至縣，南與南昌市的新建縣、安義縣及宜春市的靖安、奉新、銅鼓三縣相連，西與湖北省武穴市、黃梅縣及安徽省宿松、望江縣隔江相望。②公路105(北京—珠海),316(福州—蘭州)國道。明年的調控仍將延續(xù)目前的態(tài)勢，“有保有壓”和“微調和收緊”并存。陽春3月成交量比2月直增137%。2013年，九江市商品房成交量統(tǒng)計表2013年上半年九江新商品房成交面積、金額、均價統(tǒng)計詳情表城市規(guī)劃與發(fā)展目標未來九江市域城鎮(zhèn)將按中心城市，衛(wèi)星城（次中心城市），縣域中心鎮(zhèn)（中心城鎮(zhèn)）、縣域片區(qū)中心鎮(zhèn)（重點城鎮(zhèn)）、一般城鎮(zhèn)五級結構進行規(guī)劃；九江市域城鎮(zhèn)空間結構布局：以九江市中心城區(qū)為中心，以瑞昌市、九江市、星子縣、湖口縣組成的中北部經(jīng)濟區(qū)為依托形成核心區(qū)，通過京九鐵路、昌九高速路——合九銅九武九鐵路，九景高速路，九瑞路為“T”字主軸形成城鎮(zhèn)體系空間結構。：：。本報告僅對估價對象土地價格產(chǎn)生影響的區(qū)域因素進行分析。區(qū)域內集中了國家部委、省市大中型企業(yè)40余家，通過資產(chǎn)重組，挖潛改造，正煥發(fā)出新的生機和活力。宗地四至詳見《》。第三部分 土地估價一、估價原則本次估價主要遵循客觀、公正、科學、合法的總原則和估價基準日原則，以及：合法原則是指估價人員和估價機構在土地評估中，遵循相關法律、法規(guī)和規(guī)定，所評估的對象應以合法使用和合法處分為前提。本次評估中，估價方法采用了上述原則中的替代原則、最有效使用原則、貢獻原則、變動原則等，評估報告中體現(xiàn)了上述原則中的合法原則、供需原則、報酬遞增遞減原則等。估價技術路線介紹①假設開發(fā)法假設開發(fā)法，是在合法原則、最高最佳使用原則的基礎上，確定評估對象的最佳利用方式，并根據(jù)同類物業(yè)的市場供求及市場價格綜合確定其預期開發(fā)價值，在此基礎上扣除正常的建筑成本、銷售費用、稅費、利息、開發(fā)商利潤等，最終得出評估對象地價的方法，其基本公式為： 地價=不動產(chǎn)售價－房屋開發(fā)成本－管理費用不可預見費用－銷售費用及稅費－利息－開發(fā)商利潤－契稅②市場比較法市場比較法在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易案例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、基準日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估基準日地價的方法。土地用途為商業(yè)、住宅用地，土地使用年限為商業(yè)用地使用年限為40年，住宅用地使用年限為70年。比較因素指數(shù)確定如下：（1）地價指數(shù)根據(jù)估價人員對近年九江市商住用地地價情況的調查，近期九江市商住用地無明顯漲幅。c、臨路類型：分為混合型主干道、生活（交通）型干道、次干道、支路四個等級，以待估宗地修正數(shù)為100，每差一等級，相應增減2%。c、臨路狀況：分為四面臨路、三面臨路、兩面臨路、一面臨路、不臨路五個等級，以待估宗地的等級為100，每相差一個等級，相應增減2%。⑤該項目在建成后即銷售完畢，實現(xiàn)投資利潤。開發(fā)商為江西極地置業(yè)有限公司。建筑面積為200000平方米。則：不動產(chǎn)總價=商業(yè)售價商業(yè)建筑面積+住宅售價住宅建筑面積= 3500+3000= 160729970元房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本主要包括前期費用、規(guī)費、建安費用、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等項目，根據(jù)《江西省建筑工程綜合概算定額》及項目的自身狀況，估算其開發(fā)成本為：A、建設項目前期工作費是指建設項目開工建設前進行的項目規(guī)劃、可行性研究、初步設計、水、電、交通等前期工作發(fā)生的