地產集團營銷管理制度(更新版)

　　

【正文】 2345678910財務章： 會計主管： 統計員： 通知日期： 催收函尊敬的 先生/女士：感謝您于 年 月 日與我司簽訂了購買 單元的《商品房買賣合同》。注：隨信附上《退房申請書》一張，請您簽名后一并攜來交予我司。建設工程規劃許可證號為蘇規（2005）民字第132號，施工許可證號為 320504200508160101 。（填寫）　　該商品房【合同約定】（選擇合同約定）【產權登記】建筑面積平方米 ，公共部位與公用房屋分攤建筑面積平方米 （有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。分期付款。（如為貸款，則需寫明首付款支付日期、支付數額、貸款到我公司賬戶的時間）第七條 買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第 1 （填寫）種方式處理：按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期在 60 （填寫）日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之一（填寫）的違約金，合同繼續履行；（2）逾期超過 60 （填寫）日后，出賣人有權解除合同。（不填）雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；（2）面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權退房。 第四條 計價方式與價款出賣人與買受人約定按下述第 1 （填寫）種方式計算該商品房價款：按建筑面積計算，該商品房單價為（人民幣）（填寫），每平方米 元（填寫），總金額（人民幣）（填寫） 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。預售商品房批準機關為蘇州市高新區國土房產局，商品房預售許可證號為（2005）蘇新房預第013號。請貴司按有關退房規定，對有關款項予以結算，如有余款請退回。根據合同規定，我司自 年 月 日起計算您的違約利息，計算方法為：所欠房款萬分之二欠交天數，至 年 月 日止您的違約金累計為（人民幣/港幣） 元，每再延遲繳納房款一天，則違約金增加 元。（案場及銷售部須注意，簽訂《商品房預售合同》后業主的資料應以合同記載為準）。《違約通知書》。，由案場向客戶寄發《違約通知書》。，財務部在充分補償我司損失的前提下，財務部退回客戶扣除補償后的余款，統計作相應銷售變更。，案場即日向客戶寄發《解除合同通知書》并附上要求客戶填寫的《退房申請書》一式三份。，案場執行會簽結果。《房屋定購單》、《商品房買賣合同》及附加協議，客戶簽約前發生退房，房屋定購單作為追究客戶違約責任的依據；客戶簽約后發生退房，商品房買賣合同及附加協議作為追究客戶違約責任的依據。，撕下銷售紅點、樓宇重新銷售。樓宇撻定的辦理流程為：：《撻定處理通知》(見第六章附件)及填寫規范，《撻定處理通知》范本及填寫規范由合同會簽程序制定。延遲付款30日內的，由項目公司總經理審批同意后執行；延遲付款30日以上的，由項目公司總經理加注意見后由集團財務部、集團營銷部審批同意執行。：造成失誤部門或個人的行政處分，相關部門或業主利益的補償（退房、繳違約金）。作為銷售、記賬的重要依據之一的銷售價格表每一份都必須加蓋印章，以防止銷售價格出現不統一或人為的錯誤現象。《商品房買賣合同》及附加協議錄入電腦，對原房屋定購單登記的銷售數據進行更新，每月中旬、月底制定銷售變更明細表。，由客戶簽名后，經辦人簽名。《換付款方式申請書》，由客戶簽名后，經辦人簽名.、營銷負責人審批。《加名/減名/換名申請書》送達財務部，財務部見到已批復的加名/減名/換名申請后，對客戶收取相應的加名/減名/換名的手續費（按項目的具體情況確定手續費）。換名是指在樓宇認購過程客戶提出更換業主姓名的變更行為。，項目公司財務經理簽注客戶已付款情況后由項目公司總經理對已簽預售合同的換房進行審批。《延遲簽約協議書》中的延遲期限不得跨年度，不得超過實際交樓日期。該規范需經項目公司、律師、財務部、集團相關部門共同審定交項目公司頒布、執行。、房產證、他項權證（按揭客戶）。、代收費用后，項目公司收集業主資料。《現樓交樓通知書》中所定條件后前來收樓。，由交樓協調組確定交樓日期、交樓范圍，交樓協調組由集團總經理、集團分管副總、集團營銷總監、集團工程總監、項目公司總經理、行政部、銷售部、總工室、財務部、物業公司、律師組成。合同審核員為第一責任人， 財務審核人員為第二責任人，最終審核人員為第三責任人。《商品房預售合同》應附上補充協議（見第六章附件）作為合同之附件四。售樓部經理不在場未能及時審核房屋小訂單、房屋定購單時，可由其審核代理人暫代審核、簽名確認房屋小訂單、房屋定購單。售樓部于次日將簽好的認購書分送到各有關部門。售樓員需按填寫指引填寫房屋小訂單或房屋定購單——①按銷售制度明確填列 各條款，做到真實、不遺漏、不缺項、嚴禁擅自增加條款或承諾。房屋定購單只適用于公開發售的住宅、商鋪（裙樓）及車位。女銷售人員不宜留披肩發，頭發長度以不超過肩部為適度。2. 銷售工作流程圖：(二) 主要流程1. 接待看樓顧客1．1接待看樓顧客是指顧客前來銷售現場咨詢樓盤情況，銷售人員引導顧客參觀示范單位，向顧客介紹公司概況，項目開發情況，小區配套設施，樓宇結構，戶型及了解顧客需求等。11. 各營銷設計稿在正式發布前必須由營銷負責人簽字確認，每月營銷例會時報集團審批。（媒體效果評估表）其中媒體投放數據包括：各媒體上月投放金額；各媒體實際吸引來人量；各媒體實際完成成交量；各媒體平均每單位來人花費的金額。年度營銷執行匯總表（計管表1）：年度簽約套數（銷售面積）目標、年度資金回籠目標：月度簽約套數（銷售面積）目標、月度資金回籠目標（計管表2）（計管表3）3. 項目公司年中營銷計劃管理辦法。（二） 營銷計劃管理辦法1. 實現中銳地產集團及各項目公司年度營銷工作目標，充分保證工作質量，提高工作效率，有效把握及控制營銷工作各個環節，特制定此“中銳地產集團項目公司營銷計劃管理辦法”。4. 加強對銷售合同、資金、公司印章的安全管理，避免發生損失，并根據公司資金的要求及銀行的相關規定，及時聯系、協助銀行辦理客戶個人按揭貸款的審批手續，以加速資金回籠。 地產集團 二00六年十月八日營銷管理制度（試行）（一）總 則防地產營銷是房地產開發的重要環節，貫穿項目開發的全過程。認真友好地聽取、處理業主的投訴；對業主提出的變更申請，按相關操作程序給予辦理；房屋交付時，做好竣工房產面積測量并組織實施房屋交付工作。：：項目所在地總體房產市場數據匯總與分析市場數據為：土地供應量、商品房供應量、商品房去化量、成交均價、二手房相關數據主要針對銷售目標完成情況、現場銷售能力培養情況、客戶滿意度情況等做詳細分析。銷售目標指：上半年度簽約套數（銷售面積）目標、上半年度資金回籠目標。7. 各項目公司營銷部負責人為營銷計劃執行第一責任人，需對現場銷售、媒體效果、促銷活動效果、營銷費用支出等各項營銷工作嚴格把關。14. 每月營銷預算的安排需充分考慮操作的實際效果、整個市場大環境、實際的銷售情況等各方面因素，在保證銷售的前提下，作到營銷費用投入的精準性、節奏性、有效性。：銷售人員將了解到的客戶信息登記在《客戶來訪登記表》上，每周星期日下午17：00前將本周的客戶信息匯總，并將匯總結果填寫在《每周銷售工作總結》相應欄，《每周銷售工作總結》填寫完畢后交由銷售經理批閱，銷售經理批閱后于周一10：00前安排人員報送項目公司銷售負責人、集團營銷部門及分管領導。，要勤洗手，勤剪指甲，指甲邊縫不得藏有臟物。、房屋定購單條款時，有關部門應以書面報告形式闡明條款變更的原因，經集團公司領導批示下發至項目公司銷售部，由銷售部負責對認購書條款作出修改。、房屋定購單填寫規范檢查房屋小訂單、房屋定購單填寫情況，并每月匯總不規范填寫情況表向公司領導匯報。其辦理流程如下：《商品房預售合同》規范管理特規定如下：《商品房預售合同》是由房管局制定的標準合同，附加協議需按公司標準合同審批過程確定內容。，銷售人員在《商品房預售合同》業主聯系地址上注明客戶要求以電話通知交樓聯系。，之后簽字確認可收樓業主名單回送銷售部。：；，并已簽訂貸款合同；，累計全部付清房價款；、財務部在交樓前應按以上條件對業主收樓資格進行甄別，分別列出合資格業主及未合資格業主，并應清理出未合資格業主是否受法律保護可以收樓，以免產生法律糾紛；由于特殊原因需收樓但又不符合收樓條件的，必須經項目公司總經理批示。，后即報項目公司，由項目公司報集團公司領導。，經部門經理及項目公司經理審批。，在支付款后7個工作日內憑有關發票（或其它憑證）貼上報銷單，附上該次請款的詳細清單（列明房號、稅費項及金額）以及審批表復印件銷帳。對于公司關系戶的延遲簽約，統一由銷售部向公司領導書面申請。《延遲簽約協議書》。《房屋定購單》、《商品房買賣合同》及附加協議，客戶簽預售合同前發生換房，《房屋定購單》作為追究客戶違約責任的依據；客戶簽預售合同后發生換房，《商品房買賣合同》及附加協議作為追究客戶違約責任的依據。將原房屋定購單蓋上紅色“作廢”與“換房”兩個字印，原預售合同由銷售部專人到房管局注銷；已簽預售合同的客戶由于換房而發生的費用由客戶負擔。：。，并對原有房屋定購單作廢，每月中旬、月底制定銷售變更明細表。《商品房買賣合同》及附加協議錄入電腦，對銷售數據進行更新，每月中旬、月底制定銷售變更明細表。《房屋定購單》客戶聯原件送有關公司領導，有關公司領導根據其權限對申請書或認購書原件批復。6. 價格的制定（底價）的制定：項目公司營銷部會同銷售代理公司結合市場情況、項目自身情況，經討論研究后，給出相應價格，此價格經集團董事長批準后執行。如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。房款催收的辦理流程為：：、15日前向售樓部經理提交一份《欠收清單》。，則不按違約處理收取滯納金；未經批準的延遲付款，已簽《商品房買賣合同》的按違約付款的合同條款處理。《撻定處理通知》。《撻定處理通知》在財務上對樓宇作撻定處理，并以每月定期向銷售部提供一份銷售變更明細表，財務變更明細表經銷售部復核、簽字確認后返回財務部。《終止合同通知書》、《退房申請書》及填寫規范檢查售樓部退房操作情況，并每月匯總案場不規范操作情況向公司領導匯報.《退房處理通知》(見第六章附件)。，財務變更明細表經銷售部復核、簽字確認后返回財務部。（五） 其它1. 關于計提銷售業績獎2. 關系戶最終界定權歸為董事長。： 填寫合同簽訂日期、規定了違約的處理、對定單房價的說明等。序號樓宇名房號業主名下定時間應交款日期應交款金額實交款日期已交款金額欠交款欠交天數12345678910財務章： 會計主管： 統計員： 通知日期： 終止合同通知書尊敬的 先生/女士：根據您于 年 月 日與我司簽訂的《商品房預售合同》，您應于 年 月 日向我司繳納房款（人民幣/港幣） 元，但至今您欠繳該款已超過60日。（填寫）該地塊土地面積為 ㎡ 。該商品房的用途為住宅，屬結構 磚混 ，層高為 （3，），建筑層數地上 （根據5層或6層實際層數填寫）層，地下 層（不填）。（不填） 。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人