x新區xx鎮地塊項目項目可行性研究報告(更新版)

　　

【正文】 。 項目啟動資金： 萬元 。 綜合容積率 ，可售面積 萬㎡，多層 元/㎡，排屋 元/㎡，商鋪 元/㎡，平均售價 元/㎡；216。住宅形象簡潔明快，在屋頂、窗戶、入口等的細節處理方面表現出美式住宅粗獷、簡約、溫馨的格調。規劃布局及分期情況規劃布局我們設想以南北向商業街為縱軸，東西向保留河道形成的綠地景觀走廊為橫軸，基本將小區劃分為4個區，主入口在地塊南側 路，北側次出入口通過 路可通達 路。中心景觀位置應考慮到整體景觀的均衡性，為銷售帶來便利。小區主入口設置 由于在規劃華東路上不可設出入口，小區主入口設置在 路，可以直接依托路的交通便利；北側在 路上可以設輔助出入口，南北貫通小區，以利用 路和 路連接入城市干道。地塊現為農田及部分農舍，基地內有一條名為廟港的小河，有作為景觀利用的價值。l 應完成適當數量的休閑運動設施。 2）多層產品客戶l 職業面貌：主要針對企業中低層工作人員、年輕白領和高級知識分子。l 宗地所屬的XX北區產品力水平要高于XX南區的水平，產品力呈上升趨勢。一期即將交房，二期出地面銷售率一期：100%二期：95%還未正式銷售一、二期：50%以上一、二期：95%以上一期：95%二期：55%競爭的壓力主要來自于個別項目，而不會是整個周邊區域的競爭。金橋鎮鎮中心的邊沿，周邊以工人新村為主。l XX新區2000年度10萬M2以上個案列表編號個案名稱案量(m2)編號個案名稱案量(m2)編號個案名稱案量(m2)1天安花園3600006錦繡天第12000011御景園1050002怡東花園1400007仁恒濱江20000012湯臣豪園1500003恒大華城4200008香榭里花園11000013博愛家園1400004東XX新城5000009萬邦都市花園40000014康橋半島10800005陽光歐洲城11000010恒大翰城80000015證大花園580000l XX大型個案基本集中于生活配套設施集中地區，如金橋、聯洋、六里、上南和內環線內成熟區域，項目本身無法完成配套的自我完善。XX北區市場情況l 產品類型主要以小高層為主，社區總建筑面積在10萬平方米左右。二、市場背景XX整體市場情況1）XX市場區分：l 根據地理位置和產品的差異，可將XX新區劃分為陸家嘴、世紀公園周邊、南區和北區等四個區域市場。第三部分 市場分析一、宗地優劣勢優勢l 地塊靠近金橋出口加工區、張江高科技園區和外高橋保稅區，有利于項目營銷，開發消費市場潛力。土地風險：征地問題存在一定難度，使土地使用權取得有一定風險。 將遺留物業改造為教師新村和學生公寓等教育園區配套。 規劃低層低密度住宅區，并形成完善的配套服務。在未來10年內，將建成XX集成電路開發、制造鏈，形成產值上百億美元的生產規模。代表企業有Intel和IBM等。宗地周邊生活商服、教育醫療配套數量少，檔次低。216。 地塊水系較豐富，共約2公里長，寬度在610米左右，除東側小部分河道淤塞，其余水質清澈。XX鎮集鎮規劃以二工大等高等院校為依托，形成XX教育產業園區?！笆濉逼陂g，新區GDP年增長率15%，是中國最具經濟活力和發展潛力的地區。二、 形成全市發展格局，實施XX造鎮計劃通過XXXX鎮項目和未來寶山“萬科新城”項目，XX公司將進入XX和北區兩大市場，加上閔行的優詩美地南塊、春申萬科城和金豐項目，完成在全市的發展布局，總用地超過 畝，住宅總建筑面積達到 萬平方米，為未來三年發展奠定基礎。第一部分 項目概況一、宗地概況 地理位置項目地塊位于XX新區XX鎮，外環線東側，距離小陸家嘴20公里左右。 宗地南側為XX鎮的工業園區，主導產業為高科技、電子產品。供電、煤氣、上水、電話、雨污水、道路等不能滿足宗地后期開發的配套需求，需土地方根據我開發進度逐步配套完善。 合作地塊全部為居住用地，不安排非經營性公建項目。主要投資項目有通用汽車和華虹NEC，其中華虹NEC微電子項目總投資12億美元，占地10萬平方米，于2000年2月投入生產。 占地：67平方公里216。 占地：216。五、合作方與合作條件 合作方：XX新區XX鎮人民政府。 土地風險：1） 征用土地：在集鎮結構規劃和控制性詳細規劃獲批準后，XX新區土地利用總體規劃將進行修編，屆時該部分基本農田將改為建設用地，因此征地風險可控。l 位于大學城規劃區內，有利于塑造項目形象，提高項目居住檔次。2）XX整體市場特征：l 供需絕對值巨大，市場發展迅速，但競爭仍激烈。 l 整體銷售情況良好，位于本區的金橋灣和鵬欣綠苑分別是99年和00年的XX銷售冠軍。2）大型居住社區l 定義：居住規模在20萬平方米以上，生活配套多以小區內部為主，整個社區可以由多個個案組成。路網發達，緊貼捷運交通，進出十分方便。別墅為主的低密度項目是周邊市場的空白點。 四、產品建議 產品類型建議l 產品形態：l 綠化率：50%l 車位比：聯體別墅110%，多層40%產品房型建議l宗地的規模決定了產品房型的多樣化。l XX北區已形成低層產品銷售市場。第四部分 規劃設計思路一、地塊分析位置金海路地塊位于XX金橋開發區東側，位于 路北側、 路的南側、 路的西側、規劃 路的東側。目前地塊的市政交通依靠南側的金海路和東側的川沙路與城市中心連接。配套商業設施 我司取得的地塊基本為純建設用地，僅須配置商業服務和社區服務用房即可。 低層低密度住宅XXXX地塊從其地理位置來說，處于遠郊地區，公交系統、公共配套設施相對不甚完善，因此它并不符合城市花園系列的以多層為主的配套、交通完整的高檔社區。公建配套與住宅同步實施由于用地周邊缺少成熟的公建配套設施，必須考慮分期建設中要合理、均勻地布置公建服務用房。第五部分 開發計劃一、經營目標 開發分期：項目分 期開發。項目利潤率及回報率：該項目稅后利潤總額為 萬元，單位凈利 元/㎡。216。 劣勢1）目前宗地周邊可利用的生活配套設施較缺乏，檔次較