園區物業管理方案(更新版)

　　

【正文】 結合巡查所發現的問題驗證糾正后的效果，把檢查結果和未能解決的問題上報經理、副經理，并記錄在記錄本上。（4）冬季將樹木干部刷石灰并做好防寒工作，以保證樹木安全過冬。（3）做好巡回檢查記錄。（6）系統設備完好率在98%以上。（2）定期巡回檢查測試及維修保養，確保各設備運行正常。（3）限水、停水能預先通知用戶。對設備進行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調整部分機構和精度。2．維修保養方案（1）日常維護保養。通過經常性的養護與及時的維修，使設備設施處于正常良好的運行狀態，保證24小時連續供電，并且延長設備設施使用壽命，是設備管理的最終目的。破壞室內預埋管線。改變房屋的柱、梁、板、承重墻和屋面防水隔熱層、上下管網、電路等或將生活污水排入雨水管道。進戶門的防盜金屬門安裝時，必須與原來防盜門一樣，不得改變原有門框的設計，不得妨礙樓梯通行和消防，不得在進戶門外加設神臺等不雅之物。3．建筑物維修養護項目及頻率①房屋本體共用部位 A、房屋承重及抗震結構部位：每周、每年 B、公共屋面：每日、每季、每年 C、吊頂：每周、每月 D、共用照明：每日、每月 E、公共通道及門廳：每周、每季、每半年、每年 F、地面及墻面：每月、每年 G、上、下水主管：每周、每年②公共設施 A、路面路基：每周 B、路燈及線路：每日、每周、每季、每半年 C、停車場：每日、每月 D、溝、渠、池、井：每周、每季 E、園林綠地：每日、每周 F、公用標志設施：每周、每半年 G、垃圾中轉站：每周 H、地下室管網：每半年4．建筑物及公共設施養護效果：①確保建筑物及公共設施的完好正常使用；②及時修補損壞建筑物及設施；③做好巡回檢查記錄；④建筑物及公共設施完好率達98%以上。4．人員管理（1）錄用 錄用程序如圖：根據需要，確定應聘崗位人數 提出聘用條件 招 聘 不合格初步篩選 合 格 不合格 按工作要求進行比較、考核 合 格 無 有無擔保人 有 辦理進入公司手續，簽訂勞動合同 不合格 試用期 合 格 正式錄用不予錄用 （2）考核對所有員工公司將按崗位工作標準對其進行跟蹤考核，驗證其是否滿足所在崗位的條件，內容包括思想品德、敬業精神、服務態度、業務技能、協調能力等方面。④物業管理專業知識教育。綠化工初中40歲以下經培訓，具綠化種植、養護能力，樸實肯干，身體健康。收款員中專以上25歲以上有一定文字能力，熟練應用計算機，財會專業畢業,認真負責，性格開朗，品貌端正，有一定溝通協調能力。（1）先期接管商住樓人員配置。 （三）人員配備、培訓及管理“創品牌、塑形象”，人才是根本。4．公司每月對管理處進行質量檢查考核。 ——協助公安、武警、派出所做好治安保衛工作。 ——按ISO9000質量管理體系對綠化工作進行質量監督。 ——配合供電公司、自來水公司、電話公司、有線電視臺等業務單位的維修檢查工作。 ——按計劃組織有業主（住戶）參加的大型社區文娛、體育活動，致力營造健康向上、個性鮮明的社區文化。 ——負責與公司各有關職能部門的信息傳遞。3．專業化管理物業管理企業向專業化方向發展是市場的選擇和時代的要求，在鵬豪園的管理工作中，我們將充分發揮我們的管理優勢，深化綠化、保潔、裝修、建筑物、電梯養護、空調養護、安全保衛等方面的專業化管理和服務，全方位降低管理成本，提高管理質量，力爭為業主（住戶）提供更多的無償服務，充分體現新思維物業公司低成本運營和高效優質服務的管理服務方針，讓鵬豪園廣大業主（住戶）真正受益。5．各項工作得到業主（住戶）的支持和配合，無重大投訴。3．各種物業管理資料齊備，條目清晰，標識齊全，分類明確，易于查找。4．無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫等現象。五安全管理1．安全管理實行一體化管理，有專業保安隊伍，實行準軍事化管理，制度完善、落實。設備及環境整潔，無嚴重噪聲及滴漏水現象。(四)電梯系統1． 電梯由專業隊伍維修保養，電梯維修、保養人員均持證上崗，電梯各種安全檢查審核證件齊全。2．限電、停電按規定提前通知小區使用人。做到正確使用，精心維護，科學檢修，管好備件。5．無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼、懸掛等。4．管理人員有明顯標志,整體素質高,遵守職業道德，語言規范文明。 2．管理總體標準l 杜絕重大火災事故、質量事故。 “三位一體”共管模式如下圖：監督機構 鵬豪園開發商責任機構龍城物業管理有限公司執行機構鵬豪園物業管理處 ● 監督機構——鵬豪園開發商可通過行使以下權利，對本公司及物業管理處的管理行為進行監督。同時，在維修保養工作中，維修人員必須先做好維修區域防護及警示等措施后，方可進行工作，維修完畢，立即清理現場，以避免造成污染和給用戶帶來不便。“快捷服務”即在接到用戶需求信息或任務時，要求我們的員工立即行動并迅速解決問題，體現“效率就是生命”的精神；“機務作風”即是采用嚴謹細致的航空系統維護管理方法，對每一項工作都嚴格按程序認真細致地去完成；“便民服務”即向業主（用戶）提供咨詢導向、室內維修等正常物業管理范圍以外的服務，體現新思維物業的“周到服務”。★ 2001年，深圳市中級人民法院大廈被深圳市政府命名為深圳市物業管理行業唯一對外 “文明示范窗口”。鵬豪園內建有13000多平方米的大型購物中心、1500平方米的金融中心、32000多平方米的高層豪閣住宅、6000平方米的地下停車場以及一座30000多平方米的五星級鵬豪大酒店。長期以來，新思維物業對自己所轄物業的管理水平均定位于《全國物業管理示范大廈（小區）》標準，做到所轄物業（達到參評年限及要求）悉數獲得“全國物業管理示范大廈（小區）”稱號，成為全國“含金量”最高的物業管理公司之一，擁有“國優”物業管理單位數量居全國前列。在這種理念的支持下，近年來，新思維物業所管轄的眾多項目中，未出現過一例有效投訴。將這種新的方法再運用到實踐中，進一步升華提煉，達到管理水平不斷提高并領先于行業。（2）技術優勢——技術過硬、裝備精良的樓宇設備管理隊伍新思維物業成立伊始，即開始管理設備先進、智能化程度高的政府辦公樓宇，發展至今已管理著全國各地近三十個大型物業，積累了八年多的樓宇機電設備管理經驗，公司目前擁有各類專業技術人員五十多名，百余名機電設備維修技術人員，配備有大量維修設備、維修儀器儀表和專用工具。□ 可即時就管理中的問題向管理處或公司投訴。l 房屋完好率達98%以上。二房屋管理及維修養護1．房屋圖紙檔案、資料齊全，管理完善。8．房屋完好率達98%以上。4．設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發生。5．制定臨時用電措施并嚴格執行。4．出現運行故障后，維修人員能及時到達現場搶修，每月每部電梯出現故障次數不超過1次，全部電梯按規定時間運行，月總故障停機率小于1%。2．建立給排水設備維修保養制度并嚴格執行，設備和管道系統狀況良好，遇有事故，維修人員及時到位搶修，無大面積跑水事故，供水系統能正常發揮功能，排水系統通暢。4．確保大廈公共秩序。2．綠化管理及養護措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現象。5．絕對保證檔案資料的安全性和必要的保密性。ISO9000質量管理體系在具體執行過程中，將以全面質量管理（TQM）方法為基礎。 2．組織構架圖環境管理部安全管理部工程部綜合管理部鵬 豪 園 開 發 商深圳市龍城物業管理有限公司物業管理處（經理、副經理） 3．各部門主要工作范圍（1）管理處經理、副經理：是日常工作的指揮者，同時又是監督檢查者，各項指令下達后，策劃、安排和執行機構即開始動作，執行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構，供經理、副經理作出校正、判斷、總結，在整個運作過程中，經理、副經理還要從檢查、評比結果中發現管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結，從而保證管理的有效性。 ——負責處理行政、總務的管理工作。 ——組織開展便民服務。 ——負責監控中心的24小時值班，發現異常情況迅速報告值班領導。 ——負責各樓層的保衛巡視、巡更，按巡邏路線圖和時間實行24小時巡查值班制度。（二）管理處內部運作機制●激勵機制以人為本的管理是企業管理的靈魂，企業的成功有賴于員工群策群力。2．管理處嚴格執行公司制訂的ISO9000質量管理體系標準。（2）知識與能力并重，有一定的物業管理行業工作經驗及相應崗位的技能。11綠化工1室外綠化養護12合計38（2）后期接管銀行、酒店人員配置。安全管理部部長高中以上35歲以下退伍軍人，兩年以上物業管理經驗，有組織協調能力，專業技術突出,能組織保安員進行業務技能培訓,責任心強，品貌端正，身高1．7米以上。 ②培養一支能干肯干，具有良好服務意識的專業隊伍。⑦加強員工智能化設備原理、維護、保養、維修、檢測技術的培訓。②樹立“服務至上”的意識，不斷強化員工的服務意識。工程較大的的裝修工程，應由專業隊伍進行施工。l 裝修施工管理裝修施工期限：住宅裝修一般不得超過30天，若確實要延期，要辦理延期手續。用其他超重材料進行裝修（屋面使用涂料、膠貼紙、馬賽克、瓷磚等厚度超過10毫米）。扣留或沒收提供施工工具。“三好”即用好、修好和管好重要設備；“四會”即維修人員會使用、會保養、會檢查、會排除故障；“五定”即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。（2）一級保養。3．各系統設備設施的管理效果★供配電系統 （1）保證24小時正常運行，出現故障，立即排除。★消防系統 （1）消防中心實行24小時值班制度，控制中心的消防器材配備齊全，完好無損，隨時啟用。（2）建立規范完善的配電運行制度和維修保養制度并嚴格執行。（3）電梯運行狀態良好，安全設施齊全正常有效，轎廂及機房整潔、通風、照明及其他附屬設施完好。我們將在鵬豪園全面實施環境保護計劃，并在公司ISO9000質量管理體系的基礎上，實行高標準的環境衛生管理和維護。在做好清潔工作的同時，要做好環衛宣傳工作，注意把提高業主（住戶）的清潔衛生意識、糾正不良習慣與環衛管理相結合。l 治安管理從實際情況出發，我們確立了“技防為主，人防為輔，全面防范”的整體治安思路。2．崗位設置及分布情況：①遵循“誰主管，誰負責”的原則，分片包干。4．治安應急措施①三級治安應急方案（小事件），大堂崗控制大廈出入口，車場崗控制停車場出入口，巡邏崗現場處理小事件。⑤如監控中心調動增援人員仍不能控制或解決，則迅速將情況報告相關部門，撥打110（匪警）或119（火警），以求事態的平息。⑦24小時值班巡邏制度，保證對地下停車場進行每小時一次的詳細巡視。②消防器材是否已按要求配備。③重點防火的位置。便民服務是指物業管理服務費中所包含的服務項目之外的有償或無償的工作，其目的是為有需要的人提供及時、方便、周全、滿意、優質、實惠的服務，具有針對性、專項性、特殊性、方便性等特點。 整理分類 下圖所示。 （3）各種物業管理資料齊備，條目清晰，標識齊全，分類明確，易于查找