江蘇海安韓家莊改造項目可行性研究報告(更新版)

　　

【正文】 2665 638 項 目 建 設 總 投 資 13573 3251 注：土地25畝，總建筑面積為41735平方米，計算按開發商實際可銷售面積41735平方米計算。第五部分 投資收益概算一、開發假定 依據目前提供的基本資料，該項目占地面積約25畝（16694平米），；根據項目用地狀況及初步規劃設想，并結合海安商品房年消化量判斷，一年即可將本項目全部銷售完畢。平時應酬很多，喜歡喝酒、抽煙，打牌。最好是100平米左右的小三房，價錢不要太高，周邊安靜，配套設施齊全就可以。戶型面積分析目前區域內各樓盤120㎡左右三房占供應量比重較大。2009年以來，海安月均去化達到約50000㎡，較2008年月均值上升了43個百分點。B、捕捉市場脈搏，調整產品結構，建設適合市場需求的產品。劣勢二：地塊屬于拆遷地，拆遷難度大，不可控因素較多解決方案：理順政府關系，策略解決拆遷工作，做好各種預案準備。內部交通：快速路系統：環線加縱橫道路。表明含房地產在內的第三產業正以較快速度發展。 中洋河豚無公害養殖被列為省級標準化示范區，禽蛋無公害標準綜合示范區被列為國家級示范區。328國道對于蘇中、蘇北地區的經濟，交通發展起著舉足輕重的作用。四季分明，氣候溫和，雨水充沛，河道成網，物產豐富，魚米之鄉。圖二：海安行政區劃圖交通概況鐵路寧啟鐵路西起南京市，途經揚州、泰州至海安，與新長鐵路相連，經南通、海門至啟東，全長約351公里。航道通揚運河貫通江蘇省南通、揚州2市的人工河道。其中：，％；，％；，％，居于南通六縣首位。城市規劃發展綜合狀況全市規劃概況舊城區：對舊城區進行有機更新，實施“退二進三”，適度控制開發力度，增加公共綠地，改善舊城區居住環境；城東、城西：調整與居住用地混雜的工業用地，結合公共措施、綠化及部分市政設施的改造，改善居住環境，大力發展工業；城南：結合行政中心的建設，改善現有部分居住環境及質量較差的住宅，增加配套設施及綠化的建設，營造良好的人居環境。第二部分 項目分析一、項目概況： 項目四至項目位置：項目位于海安縣城南部，處于城市發展方向上，北面緊鄰黃海大道，西側緊鄰洋港河，東側是陽光嘉園，南面是韓家莊村民居住區；土地性質：動遷地，項目地塊內是韓家莊村民居住地；項目周邊狀況：交通：項目地塊北面緊靠進出海安的大動脈黃海大道，西接出于海安縣城的主要干道中壩南路，東接海安縣城區的主干道寧海南路，交通四通八達，出行十分便捷；環境資源：項目地處通洋港河畔，洋港河平穩南流，兩旁植物茂密，樹木蔥蘢，有水，有樹、有花有草，生態資源十分豐富；生活配套：人民廣場及其商業配套、陽光嘉園的商業配套還未運營，目前基本上商業無配套，其他如教育、醫療等配套不完善；土地用途：住宅、商業（以出讓公告為準）。項目市場機會（O）??A、從目前海安濟的發展狀況、海安人的生活水平狀況及整個房地產宏觀走勢來看，市場的購房需求在不斷增大。E、嚴格、科學控制操作進度及成本，防止因為控制不當而使項目風險加大。在售戶型分析 住宅供應戶型集中在100—140平米，主力戶型集中在110—130的三房，公寓主力面積集中在40—50平米在售價格分析小高層、高層價格在3600—4000之間，多層價格在3000—3200之間，挑高價格在4000—4400之間在售總價分析 住宅供應主力總價集中在3555萬之間，公寓主力總價集中在25萬左右。大學畢業后回到了海安，工作了4年，之前一直租房子住；收入剛剛穩定，積蓄較少，希望在家人的支持下能夠貸款買套房，因為女友是海安市區人，目前在海安一家合資企業工作，所以想在海安買套屬于自己的房子，然后結婚。平時喜歡喝茶、抽煙、買股票，和同事討論汽車和房子；目前在海安市政府工作，收入穩定，福利待遇也比較好，隨著海安的規劃跟將來的發展，想買個大一點房子，提升居住的品質，也可以把父母接過來一起住，即使以后工作再有調動也沒關系，房子可以出手或者出租。要求面積要大，有車位，如果有自己的花園就更好了，且物業管理要好，價錢高點無所謂。二、重要財務假設本項目為以住宅為主并配少量商業的綜合性地產開發項目，根據房地產投資測算通行做法，靜態指標投資利潤率主要體現項目銷售部分的財務效果，住宅與商業按12：1（大概比例配置，結合不同的銷售價格來進行投資方案組合，從而有效指導決策。本項目位于城市的規劃發展方向上。有效保證建筑進度（特別是拆遷方面），盡快取得“五證”的同時，配合有效營銷推廣手段，廣告宣傳策略，最大限度地縮短銷售周期，在時間上搶占先機，掠奪、搶占市場，才能降低競爭對手的威脅和項目的開發風險。附海安在售樓盤列表 PAGE PAGE 2