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江蘇海安韓家莊改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

2026-07-04 02:38 本頁面

　

【文章內(nèi)容簡介】市場上供應(yīng)物業(yè)類型豐富，產(chǎn)品多樣化，其中高層供應(yīng)占據(jù)大多數(shù)，且并沒有抗性的存在。多層的銷售狀況頗佳，而首次出現(xiàn)的挑高公寓銷售狀況也良好，預(yù)示著海安存在不少投資群體以及時(shí)尚的購房者。在售戶型分析住宅供應(yīng)戶型集中在100—140平米，主力戶型集中在110—130的三房，公寓主力面積集中在40—50平米在售價(jià)格分析小高層、高層價(jià)格在3600—4000之間，多層價(jià)格在3000—3200之間，挑高價(jià)格在4000—4400之間在售總價(jià)分析住宅供應(yīng)主力總價(jià)集中在3555萬之間，公寓主力總價(jià)集中在25萬左右。小結(jié)產(chǎn)品形態(tài)分析區(qū)域內(nèi)已推產(chǎn)品形態(tài)較為單一，多層、小高層為主打，另有部分高層。多層產(chǎn)品由于市民接受度較高，因此在區(qū)域內(nèi)比較普及，幾乎每個(gè)樓盤均有推量。后續(xù)產(chǎn)品類型較為單一，小高層、高層成為主打，有可能附帶部分精裝修公寓。未來小高層和高層是大勢所趨，本項(xiàng)目具備較高的市場空間。戶型面積分析目前區(qū)域內(nèi)各樓盤120㎡左右三房占供應(yīng)量比重較大。多層、小高層、高層以大面積寬敞戶型為主，小高層高樓層房源去化比較緩慢，原因在于總價(jià)過高價(jià)格分析目前普通住宅的價(jià)格為35003800元/M?，形成價(jià)差的主要原因，除了樓層，還有產(chǎn)品類型及品質(zhì)；小高層價(jià)格根據(jù)項(xiàng)目中所處的位置也存在差異，例如海州花園前排小高層均價(jià)3600元/㎡，后排小高層均價(jià)3300元/㎡，這主要是因?yàn)椴晒庑Ч麑Ψ績r(jià)的影響。第四部分消費(fèi)者分析根據(jù)我司對海安已購房客戶及購房意向客戶進(jìn)行調(diào)研后得到如下結(jié)論：消費(fèi)者物理屬性分析：消費(fèi)者精神屬性樣本分析：A、業(yè)主姓名：于先生年齡：27歲籍貫：江蘇海安家庭結(jié)構(gòu)：未婚職業(yè)：銷售學(xué)歷：本科客戶描繪：于先生穿著時(shí)尚，個(gè)性外向，喜歡運(yùn)動(dòng)，帶著女朋友看房。大學(xué)畢業(yè)后回到了海安，工作了4年，之前一直租房子住；收入剛剛穩(wěn)定，積蓄較少，希望在家人的支持下能夠貸款買套房，因?yàn)榕咽呛０彩袇^(qū)人，目前在海安一家合資企業(yè)工作，所以想在海安買套屬于自己的房子，然后結(jié)婚。買房主要考慮單價(jià)、總價(jià)在承受范圍之內(nèi)，距離雙方工作單位較近；小區(qū)要安靜，要有運(yùn)動(dòng)場所，如果有好的健身俱樂部就更棒了！此類型客戶特征描述：年輕有活力，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅壳按蠖嗵幱谶m婚年齡，積蓄較少，對于婚房需求較為迫切，要求總價(jià)較低、上班方便、環(huán)境安靜、最好有運(yùn)動(dòng)場地條件。B、業(yè)主姓名：林先生年齡：33歲籍貫：鹽城家庭結(jié)構(gòu)：一家三口職業(yè)：某企業(yè)生產(chǎn)車間技術(shù)主管學(xué)歷：大專客戶描繪：林先生穿著樸素、不善言辭、但聊起自己的技術(shù)知識(shí)時(shí)則非常健談。平時(shí)喜歡和同事下棋、喝茶，打牌。從鹽城來海安打工已經(jīng)6年，從當(dāng)初一名普通技術(shù)員到現(xiàn)在的技術(shù)主管；目前覺得海安發(fā)展前景可觀，且離上班地方近，所以想在海安買套房子。最好是100平米左右的小三房，價(jià)錢不要太高，周邊安靜，配套設(shè)施齊全就可以。此類型客戶特征描述：步入中年，事業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，家庭壓力加大，有一定經(jīng)濟(jì)承受能力，對于目前居住條件不滿足，渴望進(jìn)一步改善，更加注重房屋的經(jīng)濟(jì)性與實(shí)用性，對環(huán)境、配套等條件有一定要求。C、業(yè)主姓名：薛先生年齡：43歲籍貫：江蘇海安家庭結(jié)構(gòu)：一家三口職業(yè)：政府某單位公務(wù)員學(xué)歷：本科客戶描繪：薛先生穿著整潔，現(xiàn)在住在政府分配的房子住。平時(shí)喜歡喝茶、抽煙、買股票，和同事討論汽車和房子；目前在海安市政府工作，收入穩(wěn)定，福利待遇也比較好，隨著海安的規(guī)劃跟將來的發(fā)展，想買個(gè)大一點(diǎn)房子，提升居住的品質(zhì)，也可以把父母接過來一起住，即使以后工作再有調(diào)動(dòng)也沒關(guān)系，房子可以出手或者出租。小區(qū)品質(zhì)、綠化、配套跟物業(yè)一定要好。價(jià)錢高點(diǎn)沒關(guān)系，可以用公積金。此類型客戶特征描述：目前社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)的中堅(jiān)力量，收入穩(wěn)定，福利待遇較好，經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)，對當(dāng)?shù)赜袕?qiáng)烈的歸屬感，更看重開發(fā)商品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)綠化、物業(yè)管理以及區(qū)域未來規(guī)劃與升值潛力。D、業(yè)主姓名：趙先生年齡：53歲籍貫：海安家庭結(jié)構(gòu)：一家四口職業(yè)：私營建材老板學(xué)歷：高中客戶描繪：趙先生穿著低調(diào)，交際能力強(qiáng)，朋友多，開一部別克君威。平時(shí)應(yīng)酬很多，喜歡喝酒、抽煙，打牌。趙先生原先是某鋼鐵廠銷售員，通過自己的努力，目前是一家擁有200員工的私營企業(yè)老板。目前住所為自建房屋，由于身邊的朋友都在買商品房，所以自己也想在周邊附近買一套。要求面積要大，有車位，如果有自己的花園就更好了，且物業(yè)管理要好，價(jià)錢高點(diǎn)無所謂。此類型客戶特征描述：社交范圍廣，朋友較多，應(yīng)酬也較多，對于這部分客戶價(jià)格不再是影響成交的主要因素，他們更關(guān)注產(chǎn)品的居住舒適度、私密性、物管品質(zhì)、小區(qū)檔次等等。第五部分項(xiàng)目規(guī)劃建議本項(xiàng)目屬于在城市發(fā)展方向上的舊村改造項(xiàng)目，根據(jù)對海安市整體房地產(chǎn)市場的調(diào)研，建議本項(xiàng)目按高檔精品住宅開發(fā)：建議考慮到項(xiàng)目的臨街性，建議在靠近黃海大道一側(cè)設(shè)置二層商鋪共3000平米，其余部分為住宅；

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