淄博賽格壹世界數碼電子時代廣場策劃建議(更新版)

　　

【正文】 享計劃。二、 總體策略和概念設計項目具備了市場可接受性和可操作性，但項目成功必須硬件、軟件整合作用。步行街南端以博物館為核心的家具主題商城，并成為區域性家具集散地。兩側有兩個大型的農貿市場，市委、人民公園、工程學院、67軍及市屬機關、單位等。兩側建筑26層，新建建筑近23萬平方米，總占地7萬平方米。9,專業市場“返租” “代租”等降低投資風險的促銷手段較多,10,目前產權式的室內綜合性商場,商廈為市場空白點.淄博賽格壹世界數碼電子時代廣場策劃建議項目篇一、 項目狀況1. 位置描述本項目位于淄博張店中心商業圈內，是淄博主要交通干道共青團西路和淄博市商業步行街新世界商業步行街（原西四路）交匯處。 集中經營,品牌服務。 本商圈購物客戶以本區中高收入者,部分周邊區縣消費者為主。 物業管理:新加坡某物業管理公司。攤位；區間面積：57,80,117 m178。（一，二層聯體）中國財富陶瓷城位置：南外環路東鵬陶瓷廠對面； 開發商；香港恒興公司；均價：2100元/ m178。.目前張店區在售經濟適用房住宅小區溫馨家園均價是1310元/m178。還有表現在有些戶型的陽臺及臥室設計上；在淄博很多戶型均為陽臺設計，還有諸如窗戶采用平窗的較多，采用凸窗設計的住宅小不多，這可能是受淄博的空氣污染嚴重及北方溫度相對較低，天氣寒冷有關；（3） 底層，頂層設計淄博大部分樓盤的臨街，臨路底層都設計成了商鋪，有些二層甚至三層都聯體做商業，或辦公用房。三房供求基本平衡。沒有背景的開發商只有通過加強管理和降低原設計標準獲取利潤。　　7）誠信成為房地產市場的靈魂?！　?）房地產企業強強聯合，向規?；?、集團化方向發展成為必然趨勢。目前，淄博市的消費水平還較低，2002年城市人均可支配收入7850元，按每戶3人計算，年戶均可支配收入23550元。二是住房二級市場的開放和規范使得房改房放開上市交易，住宅品級和需求層次拉開，市場交易活躍，規模逐步擴大。淄博整體房地產市場仍屬起步階段，房地產經營仍屬粗放型經營；整體規劃水平仍顯稚嫩。房地產開發經營許可與房屋銷(預)售許可管理脫節。從而造成資金流失，使房地產開發經營市場出現不平等競爭?！　€別城區土地供應過量，開發項目確立不規范，攤子鋪的過大，存在潛在的市場風險。2. 由于城市發展的要求，淄博中心區西移已提到日程上，同時這也帶動了新一輪房地產熱潮的興起，以建業城市花園、世紀花園、紫荊園等為代表的大中型規模社區業已啟動。2003年，淄博市現有具備房地產開發資格的企業135家，房地產開發企業從業人員3750人。2002年。2000年，全市房管系統房地產增加值完成15億元，比上年增長10%；新開工經濟適用住房122萬平方米，竣工74萬平方米，提供住宅10360套；，%，%；房地產交易市場遷入新址，新交易大廳面積3000平方米，實現“一門式”服務；住房制度改革平穩推進，基本完成房改房由部分產權向全部產權的過渡；大力推行物業管理，繼續開展優秀住宅小區達標創先活動，年內有4個小區獲省級優秀住宅小區；，高于全省平均水平。,%。,%。%,。住宅建設繼續保持較高投入，；；。,%%。區縣工業總產值排前3位的依次是淄川區()、張店區()、桓臺縣(),產值增速居前3位的依次為臨淄區(%)、博山區(%)、周村區(%)。經濟總體運行呈現出“速度加快、質量提高、結構優化、后勁增強”的良好發展態勢。全市國土總面積5938平方公里，其中市區2961平方公里。二、 淄博社會經濟狀況描述1. 宏觀經濟： 2003年,%,為十年來增速最高的年份。,%。,%%。從區縣利潤指標完成情況看,利潤總額排前3位的依次為:淄川區(113193萬元)、桓臺縣(100250萬元)、臨淄區(100112萬元)。,%。,%。分區縣看,稅收總額排前3位的依次是臨淄區(268517萬元)、張店區(187567萬元)、淄川區(92100萬元),增速最高的是高青縣(%)、其次是桓臺縣(%)、第三位是博山區(%)?！　±猛赓Y形勢良好。全年房地產交易面積完成497萬平方米。 、占全市公有住房總量的95%以上；，歸集率達86%。135家開發企業中：國有企業14家，集體企業27家，股份制企業51家，合資(包括外資)企業8家，民營企業35家。樓盤綠化上仍屬起步階段。其主要原因是：無計劃確立開發項目，規劃失控，多頭批地。也挫傷了部分開發商的積極性。而多年來建設項目的確立是建設用地規劃許可和建設用地批準在先，自建自用非經營性項目和開發經營項目的性質還沒有區分，就取得了建設用地規劃許可和建設用地批準文件，致使很多企業在不具備開發經營資格的情況下，從事房地產開發經營活動，造成了主體行為違法的事實，同時也是造成大量在集體土地上搞開發的主要原因之一。（5）淄博市房地產業的發展趨勢　　1）住宅需求繼續擴大。為此，住宅的需求量在未來一個相當的時期內繼續擴大?！　?）房地產市場向多元方向發展。世界各國房地產的共同特點，就是企業的規?；⒓瘓F化，只有少數十幾家、幾十家大的公司主導了房地產的大部分市場。房地產市場也不例外，開發商要把誠信當作經營原則和長期生存和發展的命脈。形成了淄博市房地產市場的特有的發展狀態。附加頂層復式戶型，或者是以三房為主，四房為補充，附加頂層復式戶型，如：翡翠園等，也有部分樓盤以三房為主，二房為補充，如：天立花園。左右。高層住宅市場具體分析高層住宅市場簡況圖：高層住宅樓盤分布圖從圖2的樓盤分布圖中可看出，高層住宅市場主要集中在柳泉路人民公園一帶，在張店區城市總體規劃圖中可以看出，高層建筑一般沿柳泉路一帶規劃分布，基本構造出大城市發展的輪廓線。； 物業管理費：178。促銷手段:12月1日前優惠100元/ m178。.月。 處于城市空間交匯點,輻射半徑較大。4,專業,專類商業市場受投資者青睞,銷售狀況不錯,日后此類商業市場在張店區將增多。商業街為人行道路，路寬30米，沿街進行了綠化和景觀裝飾（原規劃在橫跨共青團路設立一人行天橋，現已取消，這對本項目是一利好）。商業業態以日用百貨、精品類、地方特色類、專賣類、自選類為主。三、區域規劃分析政府對城市規劃的整體調整，對以下三方面產生了影響：行政區域變遷、人口變遷、核心商圈變遷均形成由東向西地平行移動狀態，且原次中心區業已逐漸成為核心中心區，但城市的整體變遷和新中心區的形成仍有一個過程，如核心商圈的變化即是此過程的代表表現，在此過程中會出現新舊商圈的疊加過程，本項目即處于新舊商圈的疊加地段。七、人口及小區狀況本區域座落了十余個住宅小區，有王辛小區、公園小區、公園二村、公園三村、城中區、城西一村、道莊小區、科研小區和金鼎花園等住宅區，大多數為老住宅小區，人口以本地老居民，政府企事業單位和商業經營者為主，整體人口素質高，收入相對穩定，有一定家庭積蓄。因此，包裝推廣的差異策略就是“如何體現超越？”“如何營造無競爭的環境？”（二）由此，產品包裝推廣要跳出通常印象中的傳統電子產品市場。 申請成為淄博旅游定點單位； 其它服務內容與設計：（1） 管理方式為：統一管理，規范管理；（2） 統一代開發票，代辦工商稅務手續；（3） 金融服務體系支撐：與有關銀行達成協議，保證本商場、廠商和客戶存款、取款、轉帳等業務的方便、快捷；并為每位商戶免費辦理一卡通；場內設立獨立取款機；（4） 統一代辦商場人員辦公、食宿等相關事宜；（5） 商場設立服務投訴電話；（6） 本商場為無煙商場；（7） 保安服務：電梯、車場、各出入口及商場內部設立保安監控系統，提供24小時全天候保安服務；（8） 清潔服務：專人定期、定時對公共場所、走道、樓梯、電梯、廣告位、內外墻進行清潔；（9） 展銷服務：獨有的展示區，定期對新產品進行展示和促銷服務，節假日作滾動式促銷；（10） 商務中心：提供打字、復印、傳真、翻譯、等服務；（11） 淄博壹世界數碼會定期舉辦各類主題活動，加強會員的橫向溝通與信息交流；（12） 寬頻接入服務；（13） 法律咨詢服務；（14） 倉儲服務（提供數百個貨物存放柜）（15） 各樓層電子觸摸屏服務；（16） 商務會所的各類專業性報紙期刊的免費閱讀服務；（17） 廣告位的廣告展示服務；（18） 一年重大活動告知制度；注：上述內容建議與經營管理公司進行詳細探討后予以實施淄博賽格壹世界數碼電子時代廣場策劃建議項目定位篇四、 市場定位（一） 市場定位：淄博地區規模最大、檔次最高、設施最完善、產品最齊全的專業化數碼電子主題商城； 一站式數碼電子購物商城 品牌附加值最高 核心商圈，最具投資價值和升值潛力（二）經營產品主題： 電腦產品、配套產品、電腦硬件、個人電腦 電子元器件、集成電路 軟件開發和各類軟件 網絡產品及網絡工程 辦公自動化（傳真機、復印機及耗材） 音響器材、音像制品、視聽產品 保安和電子監控系統 數碼家電產品（照相機、攝像機）及信息家電 通訊設備及器材（移動電話、傳呼機、電話機、對講機） 二手手機、電腦及租賃市場1 電子玩具1 網吧和大型游戲機（三）其它配套主題： 家電醫院 電腦臺等家具市場 倉儲、貨運市場區域物流市場 銀行 餐飲、休閑、旅游、商務配套設施五、 價格定位（詳見已提交的關于淄博數碼時代廣場價格建議及策略）六、 客戶定位（一）本項目目標客層根據使用目的劃分目標客戶群（1） 以投資為主要購買目的（2） 自己購買自己使用（3） 觀望心態較濃，根據市場變化情況決定是自營還是出租（4） 租賃客戶 各個目標客層的購買心態（1） 整體投資金額不大，投資風險小（2） 有穩定的投資收益（3） 未來具有良好的投資增長性（4） 從眾、跟風心理較重（5） 投資意愿較強烈（6） 受傳統文化影響很大，性格偏內斂 職業特征： （1）政府公務員（2）各私營企業主（3）企業高薪及白領階層（4）小生意人 家庭結構：多為穩定已婚家庭 家庭收入狀況有相對穩定的收入，家庭收入約在1500元2000元/月左右，家庭小有積蓄 置業次數：擁有自有物業比例大于首次置業比例（二） 目標客層的區域分布 投資客主要是對投資有較強烈愿望的人群，其分布仍具有區域性特點，其原因是由于對區域投資及區域未來發展有一定的認識和認同，便于以后的收益管理（收租和招租等），區域分布主要以張店區為主，并包含周邊區縣有投資意向的目標人群；其特點是：有一部分閑錢，認為炒股風險大，銀行利息低，希望有較穩定和高成長的收益。價格下調將使得先期已經購買的置業者失去積極性，影響樓盤的口碑，另一方面，降價也會使得樓盤信譽受損，打算購買的客戶也會因為降價而顧慮重重，改為持幣觀望。 理由：l 低開可以先聲奪人地吸引市場視線，引起置業者關注，從而迅速地聚集起人氣。n 儲備后手 不要一次將子彈用光，適度地將好的物業、最優惠的付款方式留到最后。要結合兩者具體決定。（6） 收益還原法測算：商業回收率約為8年周期，同時考慮收益回報及空置率。 租金減半和免半三個月試營業計劃客戶租金簽約交納為一個月押金和兩個月租金；若客戶繳納一個月押金和五個月租金，客戶可以享有一個月租金的優惠；若客戶繳納一個月押金和九個月租金，客戶可以享有三個月租金的優惠；客戶租賃期滿時，若不續租，押金可退回；十、 項目包裝策略（一）包裝原則本項目的包裝應包括兩個層面，即產品包裝和概念包裝，做到有形/無形結合；感性/理性結合；虛/實、軟/硬結合產品包裝：規劃布局/賣場效果/銷售現場/展示/氣氛營造等（吻合形象和品牌要求，有形的表現領導者/策劃者/領跑者的角色）n 原則：主題與風格一致，體現時尚、現代、潮流、精品、壹（E）時代n 樓盤包裝細分表樓盤包裝包裝細分概念包裝內容地盤包裝樓盤范圍內的一切廣告宣傳及銷售設施和用具（硬件）廣告幅、板、旗、牌、展示中心、示范單位、人工景觀銷售包裝“軟件”包裝銷售人員的管理、談吐、語言、著裝、氣氛的營造、活動、表演施工建設包裝施工現場的整體管理涉及到發展商的實力、銷售進度、建設質量問題，需要作好統籌規劃管理組織包裝對工程進度、銷售進度總體的籌劃和把握何時動工，加快進度何時封頂，何時全面竣工，何時入伙標識系統的規劃和運用標識系統在這里簡稱為VI系統，它是為所要宣傳的標的設計的一套統一的視覺標識體系。戶外彩旗布置在共青團西路（柳泉路、世紀路）路段：以投資價值、現代化數碼電子商場主賣點、主廣告語為訴求重點。從臨街到臺階至大門入口處，可以使用鋪設地毯或采用硬質鋪地材料做出人行通道，周邊種植綠色植物做出綠色景觀，也可在人行通道周邊使用大型的樓盤噴繪效果圖，從整體上感覺渾然一體。關于樣板鋪位的建議樣板鋪位的設置和設計往往是成功引導客戶購房的一個重要因素。 關注重大社會熱點問題，形成聯系：與本地、地區或國家的重大事件進行加掛，在形成社會輿論或社會口語時使客戶對本項目產生美好聯想，增加項目或公司的美譽度。 現場抽獎：在公共假期時在銷售現場舉辦各種現場抽獎活動。（1）《淄博日報》發行量約12萬份，是政府報，發行面以淄博地區為主，面向全國，因其征訂方式為行政手段征訂，其可到達淄博各級政府部門和企事業單位，受眾面大。本地電視媒體：因本地電視可接受的電視頻道過多，建議電視媒體僅作階段性廣