淄博賽格壹世界數碼電子時代廣場策劃建議(留存版)

　　

【正文】 個別領導對房地產開發市場發展規律把握不準，對當地實際號脈不透，“形象工程”、“政績工程”意積仍在作怪。《關于進一步加強經濟適用住房管理的通知》，明確規定經濟適用住房的認購條件、審核程序、權屬管理、上市交易等工作。2. 區域經濟：三、 淄博房地產市場經濟狀況描述（1） 淄博市房地產行業歷史回顧1999年，淄博市房管行業抓大事、干實事，全面完成年內工作任務。各區縣增速呈不同幅度增長,居前3位的依次為桓臺縣(%)、高青縣(%)、臨淄區(%)。,其中國有基建、國有更改、,%。地方工業中,%。淄博賽格壹世界數碼電子時代廣場策劃建議淄博賽格壹世界數碼電子時代廣場策劃建議目錄市場篇一、 城市概況……………………………………………………………………………………………………………………二、 淄博社會經濟狀況描述…………………………………………………………………………………………………… 宏觀經濟…………………………………………………………………………………………………………‥…… 區域經濟……………………………………………………………………………………………‥………………… 淄博市土地市場分析……… ……………………………………………………………三、 淄博房地產市場經濟狀況描述（狀況、特征和競爭）………………………………………………………………… 歷史回顧…………………………………………………………………………………‥……………………… 總體評價……………………………………………………………………………………………………………… 發展情況……………………………………………………………………………………………………………… 存在問題…………………………………………………………………………………………………………… 發展趨勢……………………………………………………………………………………………………………四、 淄博房地產微觀市場狀況描述…………………………………‥……………………………………………‥…… 張店區在建樓盤分布圖……………………………………………………………………………………… 多層住宅市場分析……………………………………………………………………………………… 高層住宅市場分析………………………………………………………………………………………………… 小戶型住宅市場分析……………………………………………………………………………………… 別墅住宅市場分析……………………………………………………………………………………… 寫字樓市場分析……………………………………………………………………………………… 商業地產分析……………………………………………………………………………………… 替他項目篇一、 項目狀況……………………………………………………………………………………………………………………二、 新世界步行商業街情況描述（街區功能）………………………………………………………………………………三、 區域規劃分析周邊環境分析………………………………………………………………………………………………四、 政府機能狀況………………………………………………………………………………………………………………五、 文化教育氛圍………………………………………………………………………………………………………………六、 商業氛圍……………………………………………………………………………………………………………………七、 人口及小區狀況……………………………………………………………………………………………………………八、 交通組織狀況………………………………………………………………………………………………………………九、 公共設施情況………………………………………………………………………………………………………………十、 項目優劣勢…………………………………………………………………………………………………………………項目概念篇概念設計一、 對項目的基本認識…………………………………………………………………………………………………………二、 總體策略和總概念設計……………………………………………………………………………………………………三、 產品梳理……………………………………………………………………………………………………………………四、 概念設計及構想……………………………………………………………………………………………………………項目定位篇一、 市場定位………………………………………………………………………………………………………………… 市場定位……………………………………………………………………………………………………………… 經營產品主題………………………………………………………………………………………………………… 配套主題………………………………………………………………………………………………………………二、 價格定位……………………………………………………………………………………………………………………三、 客戶定位…………………………………………………………………………………………………………………… 目標客層狀況………………………………………………………………………………………………………… 目標客層的區域分布………………………………………………………………………………………………… 影響到目標客層的渠道………………………………………………………………………………………………四、商場的區劃分割與功能分區……………………………………………………………………………………………策略篇一、 入市策略與時機……………………………………………………………………………………………………………二、 項目的形象策略……………………………………………………………………………………………………………三、 價格及付款方式策略………………………………………………………………………………………………………四、 項目包裝策略………………………………………………………………………………………………………………五、 公關促銷策略………………………………………………………………………………………………………………六、 媒體宣傳廣告策略…………………………………………………………………………………………………………銷售推廣篇一、 階段銷售工作安排…………………………………………………………………………………………………………二、 控盤策略及銷售控制………………………………………………………………………………………………………附件 項目裝修標準建議…………………………………………………………………………………………………… 銷售培訓綱要和人員招聘安排………………………………………………………………………………………淄博賽格壹世界數碼電子時代廣場策劃建議書市場篇一、 城市概況（一） 淄博區位：淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營市相連，北接濱州地區，南靠臨沂市、泰安市，西與濟南市、萊蕪市接壤。,%,。　　固定資產投資大幅增長。分區縣看,財政收入居前3位的依次為臨淄區(56051萬元)、張店區(46545萬元)、淄川區(39086萬元)。實際外資到位35058萬美元,%。、聯通路以北集中建設經濟適用住房小區,。從統計資料分析和市場調查情況看，其存在的主要問題及原因是： 部分區縣政府和部門指導思想有偏差，導致局部地區房地產開發規模過大。　　房地產開發管理職權不清，部門職能交叉，辦事程序混亂，導致房地產開發經營市場發展不規范。一是我市居民住宅消費層次差異較大，有理想住房的大都集中在機關事業單位和經濟效益較好的個別企業。二手房將成為銷售市場的交易主體，租賃市場趨于活躍。　　8）淄博市的住宅價格會穩中有升。之間，戶型面積適中，比較合理。插入商業地產分析部分在售商業項目簡介：位置：西六路與共青團路交匯處； 開發商：淄博中岳房地產公司； 總建筑面積：5萬m178。義烏小商品城位置：華光路與世紀路交匯處； 發展商；浙江華川實業規模:8800個商鋪,占地面積700畝,商業區面積達30萬平方米,商業配套面積達18萬平方米,二期將有寫字樓,住宅樓出售.開工時間:2003年11月28日。隨著金帝購物廣場以及王府井廣場,銀座廣場相繼開始動作,共青團路商業圈的購物空間和購物環境得到了改善,但同時造成了商業供給面積的急增加。現南段、北段在建設中，中段已開通。五、文化教育氛圍周圍1公里范圍內大中專院校林立，有山東理工大學、淄博衛校、山東藥校、工貿中專等大中專院校。 四、 概念設計（一）投資工具概念 投資金額小，投資門檻低，市場基礎廣大； 收益穩定性原則及比照因素；（1） 銀行利息因素（2） 股市風險因素（3） 其它投資類型 投資高成長性原則（長期增值和升值原因）；（1） 社會整體和區域經濟發展趨勢；（2） 市場需求的增長；（3） 區域行業政策的利好無紙化辦公的推廣；（4） 區域商圈轉移及人口遷移人群的變化；（5） 政策支持本步行街政策支持和行業政策；（6） 政府支持政府背景的充分利用；（7） 品牌和經營方式（模式）；（8） 同比市場價值增長和稅、費優勢；（9） 史無前例小投資、大回報的全新投資概念；（二）營造數碼科技主題商場核心優勢概念 營造經營成本與產品價格優勢（1） 經營成本優勢：租金成本+各類稅、費+運營成本（2） 產品價格優勢：將本商場升級為一級或二級市場品牌商場文化與現代化商業購物環境優勢（2） 硬件設施（見裝修標準）（3） 軟件管理（品牌支持與管理導入）品種齊全與規模優勢“一對一貼身理財管家”計劃售后服務計劃（三）網絡時代概念時尚、潮流和生活方式的改變“E”時代是一種生活時尚；“E”時代是對人類社會生活方式的徹底改變；（四）高附加值概念 實體商鋪+虛擬電子鋪位的雙鋪位概念； 保租概念；（付款方式中有詳細地闡述） 企業孵化器概念；（五）差異化競爭策略 經營產品品種差異 導入品牌差異 售后服務差異（六）概念的設計構想 導入強有力的品牌，提升本商場價值和經營管理水平，為導入品牌目前接洽的有：賽格、華強、深圳寶安電子廣場等；同時，建議申請成為中國電子行業協會、山東省電子行業協會、淄博會員單位電子行業協會。即使有意購買的客戶也會因為價格的不透明而無所適從。2) 然后在對項目各個部分分別定出“平均單價”。 特惠按揭付款（不打折）（1） 買方簽訂《商品房認購書》時支付定金人民幣8000元整；（2） 買方簽訂《商品房認購書》7天內支付總樓價款20%（含定金）并簽訂《房地產買賣合同》，辦理有關銀行按揭手續；（3） 剩余30%樓款每半年支付給發展商15%，分一年付清。懸掛時要爭取在最短的時間內懸掛出來，有“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開之感覺”。并且能營造較好的現場氣氛和促進銷售。注：上述活動應注意一定要將促銷和現場銷售、租賃掛起來，形成良性互動。（4）聲屏報：淄博電視報，直接進入家庭，特點為報紙保留周期長，但不是主要的受眾媒體。 外派單計劃：組織禮儀人員統一著裝，統一形象，并佩戴綬帶，在各展場、各人流聚集地大量派發單張，形成區域口語； 郵寄、夾報促銷：針對周邊地區或目標客戶集中區通過區域夾報或采用在水電費收繳清單或電話繳費單或上門投遞等方式，形成重點區域的覆蓋。h) 高雅別致的現場包裝，門外的造景綠化，清晰醒目的戶外定點POP旗i) 設計精美的印刷品，具有吸引力的展板。（2） 項目外觀燈光計劃充分考慮項目的夜視效果（3） 戶外看板、指示牌、彩旗戶外看板、指示牌：到本項目銷售中心的主要路線和人流聚集點及競爭對手所在地設立，包括步行街端頭、共青團西路主要路口等。調價的幅度：本項目通過相對價差的原則，區分項目各層單位，產品的差異化程度不是很大，所以幅度不宜過大，控制在5%以下。n 小幅頻調 價格調整時變動幅度不要太大，適當多調幾次。制訂項目的價格策略正是出于此種考慮，最終目的是為促進銷售、為了獲得最佳利潤，達到甚至是超過預期目標，同時為發展商創造良好的無形資產，取得經濟效益和社會效益雙贏的效果。因此，在項目的推廣中，不僅要表現項目的硬件具有的優勢：如規模優勢/政策優勢/區位優勢/設施優勢等，還要張揚項目軟資源優勢，即： 表現：項目理念（產品理念/經營服務理念/投資理念/創業理念） 表現：以人為本，以用戶為本，以經營為本的專業服務形象 表現：價值價格的投資和經營模式三、 產品梳理（一）包裝推廣的核心要求是營造差異化產品。（三） 政策優惠：（詳見政府關于商業街招商引資文件中規定）（四） 項目租售情況 新世界步行街項目在開始銷售時情況良好，但在今年以來總體房價已下跌，且由于南段和北段有相當空置物業，總體市場銷售情況不樂觀。2. 經濟技術指標本專業市場占地約5000平方米，總建筑面積14522平方米，共5層商業空間。 美食街人流量較大,商場東路人流量銳減。； 物業管理費：178。,而低于此價格水平的商品房住宅小區竟有3個,正是目前這類低價位樓盤